MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 16 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00258 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VY7X

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. BERCY C/ S.A.S. CIMEF INTERNATIONAL FRANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société S.C.I. BERCY, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 850 954 553, dont le siège social est sis 85 rue de l’Hérault – 94220 CHARENTON-LE-PONT

représentée par M^e Philippe MATHURIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0126

DEFENDERESSE

S.A.S. CIMEF INTERNATIONAL FRANCE, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 887 489 417, dont le siège social est sis 8 avenue du Général de Gaulle – 94220 CHARENTON-LE-PONT

représentée par M^e Sarah MELKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1131

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Débats tenus à l’audience du : 19 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 16 Juin 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte à effet au 1er novembre 2023, la SCI BERCY REFLETS a donné à bail commercial à la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE des locaux situés 8-12 avenue du Général de Gaulle 94220 CHARENTON LE PONT, moyennant un loyer annuel de 229 506,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SCI BERCY REFLETS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024 à la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE pour une somme de 244 784,53 € au titre de l’arriéré locatif au 15 novembre 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, la SCI BERCY REFLETS a fait assigner la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— juger recevable la demande de la SCI BERCY REFLETS,

— condamner la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE à lui payer la somme provisionnelle de 318.212,76 euros à titre de provision en vertu des loyers, charges et taxes impayées prévu par le bail commercial conclu le 1er novembre 2023,

— juger que les condamnations à intervenir seront assorties d’intérêts au taux légal, commençant à courir le 20 février 2024, date à laquelle la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE aurait dû payer son loyer, et à défaut du 28 octobre 2024, date de la mise en demeure,

— ordonner la capitalisation des intérêts, pour ceux échus, dus au moins pour une année entière à compter de la date du 20 février 2024, à défaut du 28 octobre 2024,

— ordonner que le dépôt de garantie à hauteur de 155.311 euros reste acquis à la SCI BERCY REFLETS,

— ordonner l’expulsion de la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE des locaux loués à usage de bureaux, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE à payer à la SCI BERCY REFLETS 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mai 2025 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SCI BERCY REFLETS sollicite du juge des référés de :

— juger recevable la demande de la SCI BERCY REFLETS,

— condamner la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE à lui payer la somme provisionnelle de 441.504,31 euros à titre de provision en vertu des loyers, charges et taxes impayées prévu par le bail commercial conclu le 1er novembre 2023,

— juger que les condamnations à intervenir seront assorties d’intérêts au taux légal, commençant à courir le 20 février 2024, date à laquelle la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE aurait dû payer son loyer, et à défaut du 28 octobre 2024, date de la mise en demeure,

— ordonner la capitalisation des intérêts, pour ceux échus, dus au moins pour une année entière à compter de la date du 20 février 2024, à défaut du 28 octobre 2024,

— ordonner que le dépôt de garantie à hauteur de 155.311 euros reste acquis à la SCI BERCY REFLETS,

— ordonner l’expulsion de la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE des locaux loués à usage de bureaux, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE à payer à la SCI BERCY REFLETS 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience, la SCI BERCY REFLETS ne s’oppose pas aux délais de paiement requis par la défenderesse.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE sollicite du juge des référés de :

— juger nul et de nul effet le commandement de payer du 20 décembre 2024,

— dire n’y avoir lieu à référé et débouter la SCI BERCY REFLETS de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire : lui accorder 24 mois de délais de paiement pour apurer le montant exigible de sa dette locative,

— condamner la SCI BERCY REFLETS à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience, la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE renonce à sa demande de nullité du commandement de payer.

Aucun document n’a été fourni concernant la dénonciation de la procédure aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Au cas présent, le commandement du 20 décembre 2024 comporte un décompte en annexe.

Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail et la reproduction de la clause résolutoire y figure.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant à la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI BERCY REFLETS n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 244.784,53 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 21 janvier 2025.

Sur la contestation relative à la somme exigible

Au cas présent, la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE soutient l’existence d’une contestation sérieuse portant sur le montant de la dette locative invoquée.

Elle relève que la clause du bail implique que l’indexation se fasse « à l’initiative du bailleur » et non automatiquement. Or, elle souligne que la SCI BERCY REFLETS n’a formé aucune demande expresse de révision du loyer, de sorte que le loyer n’a selon elle jamais été révisé.

Elle ajoute que la SCI BERCY REFLETS sollicite le paiement d’un certain nombre de taxes, non justifiées, ne produisant aucun avis de taxe foncière. Elle relève que la SCI BERCY REFLETS ne justifie pas non plus d’un décompte ENGIE justifiant la refacturation de l’électricité.

Enfin, sur les sommes appelées au titre des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2024, la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE indique qu’elles ne sont ni détaillées ni explicitées.

En réponse, la SCI BERCY REFLETS souligne que la clause d’indexation a été appliquée sans nécessité d’information préalable au preneur, conformément aux termes du contrat de bail, et que la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE ne l’a jamais contesté. Elle ajoute que les sommes demandées sont précisées dans les appels de fonds, la dette ayant en outre été reconnue dans un courriel du 16 mai 2025.

Sur ce,

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

En l’espèce, si la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE conteste certains postes de la dette locative, force est toutefois de constater que :

— l’indexation du loyer appliquée par le bailleur n’a jamais été contestée par la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE avant la présente procédure,

— la créance invoquée par la SCI BERCY REFLETS est justifiée, poste par poste, avec production des factures (notamment des factures de taxes et d’ENGIE) à l’appui.

Au vu du décompte produit par la SCI BERCY REFLETS, l’obligation de la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 15 mai 2025 [2ème trimestre 2025 inclus] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 441 504,31 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE, en derniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 244.784,53 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 13 février 2025, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Sur la demande de délai de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En présence d’un accord de la SCI BERCY REFLETS et au vu des éléments, notamment financiers, versés aux débats, il est justifié de prendre en compte la situation de la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE, tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE des délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 18.400 par mois pendant 23 mois, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur le dépôt de garantie

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE ne permet d’écarter la demande de la SCI BERCY REFLETS formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 200,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS par provision la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE à payer à la SCI BERCY REFLETS la somme de 441 504,31 € au titre de l’arriéré locatif au 15 mai 2025 [2ème trimestre 2025 inclus], en deniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 244.784,53 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 13 février 2025, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

AUTORISONS la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE à se libérer de sa dette locative sur 24 mois en réglant la somme de 18.400 € pendant 23 mois, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 1er de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente décision,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

DISONS que, faute pour la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE de payer dans le délai susvisé le montant de la dette locative :

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués,

— en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE à payer à la SCI BERCY REFLETS la somme de 1 200,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS la demande de la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS CIMEF INTERNATIONAL FRANCE aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 16 juin 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS