TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [B] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Hélène GILLIOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09569 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDS6

N° MINUTE :

8

JUGEMENT

rendu le 17 février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [W] [X] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Hélène GILLIOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1141

Madame [H] [R] [I] épouse [J], demeurant [Adresse 2] -

représentée par M^e Hélène GILLIOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1141

DÉFENDERESSE

Madame [B] [K], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 février 2026 par Lucie BUREAU, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 17 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09569 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDS6

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 4 septembre 2018, Mme [H] [I] épouse [J] et M. [W] [J] ont donné à bail meublé à Mme [B] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 500 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [H] [I] épouse [J] et M. [W] [J] ont fait signifier à Mme [B] [K] le 17 avril 2025 par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4500 euros, à titre principal, et prévoyant un délai de deux mois pour le règlement de la dette.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, Mme [H] [I] épouse [J] et M. [W] [J] ont fait assigner Mme [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

— en tout état de cause, ordonner l’expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef, avec le concours d’un commissaire de police et de la force publique si besoin est ;

— enjoindre à Mme [B] [K] de libérer les lieux sous astreinte de 200 euros par jour jusqu’à libération effective et globale des lieux matérialisée par la remise des clés en présence d’un commissaire de justice s’il y a lieu ;

— ordonner le transport et la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde-meubles qu’il plaira de désigner, et ce en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues ;

— condamner Mme [B] [K] à leur payer la somme de 5784 euros au titre des loyers correspondant à la période du 1er juillet 2024 au 17 juin 2025, et ce avec intérêts de droit sur la somme de 4500 euros à compter du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation, selon décompte suivant :

— juillet 2024 à mai 2025 : 11 x 500 = 5500 euros ;

—  1er au 17 juin 2025, soit 17 jours = 284 euros ;

— condamner Mme [B] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 500 euros par mois, hors charges, à compter de la fin du bail et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en présence d’un commissaire de justice s’il y a lieu ;

— condamner Mme [B] [K] au paiement de la somme de 2216 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 18 juin 2025 au 1er octobre 2025 calculée comme suit :

—  18 juin 2025 au 30 juin 2025 : 216 euros ;

— juillet 2025 à octobre 2025 : 500 x 4 = 2000 euros ;

— condamner Mme [B] [K] au paiement d’une somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

— en tout état de cause, condamner Mme [B] [K] à leur payer la somme de 3200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 avril 2025 et du commandament d’avoir à quitter les lieux.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 15 décembre 2025.

Mme [H] [I] épouse [J] et M. [W] [J], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils ont précisé qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’assignation. Ils ont souligné qu’à titre subsdiaire, la résiliation judiciaire du bail devait être prononcée également pour troubles de jouissance, la locataire ayant commis des vols de colis, des insultes, et le syndicat des copropriétaires s’étant plaint d’un départ de feu dont il l’estime responsable.

Bien que régulièrement assigné à étude, Mme [B] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026, jour de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet par la voie électronique le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 4 septembre 2018 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois après le commandement de payer pour régler la dette et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 avril 2025, pour la somme en principal de 4500 euros. Ce commandement précise que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Toutefois, il est constant que la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle modifie le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. (Avis CCASS 13-06-2024 – n°24-70.002)

Le bail a été conclu à effet au 15 septembre 2018 pour une durée de un an, il a ensuite été tacitement reconduit tous les ans, et pour la dernière fois le 15 septembre 2024, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi. Mme [B] [K] disposait donc d’un délai de six semaines pour régler la dette, soit jusqu’au 29 mai 2025.

Aucun règlement n’est intervenu dans ce délai selon les explications des demandeurs, ce que la défenderesse ne conteste pas. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 mai 2025.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux du locataire postérieurement à la cessation du bail.

Mme [B] [K] étant occupante sans droit ni titre depuis le 30 mai 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

La procédure d’expulsion étant suffisante à assurer l’exécution du présent jugement, les demandeurs seront déboutés de leur demande d’expulsion.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Mme [H] [I] épouse [J] et M. [W] [J] présentent dans leur assignation décompte des sommes réclamées pour la période du 1er juillet 2024 au 31 octobre 2025. Il ressort de ces éléments que Mme [B] [K] reste leur devoir la somme de 8000 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 15 octobre 2025, terme de octobre 2025 inclus.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4500 euros à compter du 17 avril 2025 et sur le surplus à compter du 15 octobre 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

Mme [B] [K] sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 500 euros, étant précisé que le bail prévoit l’absence de charges récupérables auprès du locataire, et ce à compter du 1er novembre 2025, et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les demandeurs fondent cette demande sur l’absence de réponse de la défenderesse et son maintien dans les lieux après la fin du bail.

Toutefois, ils ne justifient pas d’un préjudice qui ne serait pas réparé par la condamnation d’une part aux intérêts légaux et d’autre part à une indemnité d’occupation. Ils seront déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

Mme [B] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 17 avril 2025. Le juge des contentieux de la protection ne peut toutefois statuer sur des dépens hypothétiques.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [H] [I] épouse [J] et M. [W] [J] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. Au vu de la situation des parties et de l’absence de complexité de la cause, la somme de 1200 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant, après débats en audience publique, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 septembre 2018 entre Mme [H] [I] épouse [J] et M. [W] [J] et Mme [B] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 2] sont réunies à la date du 29 mai 2025 ;

DIT que Mme [H] [I] épouse [J] et M. [W] [J] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DEBOUTE Mme [H] [I] épouse [J] et M. [W] [J] de leur demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés sur place sera régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [B] [K] à verser à Mme [H] [I] épouse [J] et M. [W] [J] la somme de 8000 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 15 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4500 euros à compter du 17 avril 2025 et sur le surplus à compter du 15 octobre 2025;

CONDAMNE Mme [B] [K] à verser à Mme [H] [I] épouse [J] et M. [W] [J] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à la somme de 500 euros, et ce à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

DEBOUTE Mme [H] [I] épouse [J] et M. [W] [J] du surplus de leur demande au titre de l’indemnité d’occupation et de leur demande de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

CONDAMNE Mme [B] [K] à verser à Mme [H] [I] épouse [J] et M. [W] [J] une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [B] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 17 avril 2025 ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LA JUGE