REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2025

N° RG 24/00444 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G6A5

N° minute : 25/00145

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[Localité 7] BOURG HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [B] [H]

né le 24 Juin 1985 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté à l’audience du 13 mars 2025 mais comparant à l’audience du 09 janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 13 Mars 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2025

copies délivrées le 17 AVRIL 2025 à :

[Localité 9]

Monsieur [B] [H]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 AVRIL 2025 à :

[Localité 9]

RAPPEL DES FAITS

[Localité 9] a donné à bail à M. [B] [H] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 6] (01) par contrat du 26 février 2024, pour un loyer mensuel de 557,74 €, provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 7] BOURG HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 23 juillet 2024 ; puis il a fait assigner M. [B] [H] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 05 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 09 janvier 2025, M. [B] [H], comparant en personne, a demandé à pouvoir bénéficier de l’assistance d’un avocat.

Le tribunal a ordonné le renvoi de l’affaire.

A l’audience du 13 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue, [Localité 7] BOURG HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de M. [B] [H], ainsi que tous occupants de son chef,

— de condamner M. [B] [H] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner M. [B] [H] à lui payer la somme de 6.245,97 € au titre de l’arriéré locatif au 31 janvier 2025, outre la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il a déclaré qu’aucun règlement n’a été effectué depuis l’entrée dans le logement.

M. [B] [H] n’est ni présent ni représenté à cette audience de renvoi.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience mais il ne contient pas d’information en l’absence de prise de contact par le locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 05 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, [Localité 8] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 26 février 2024 contient une clause résolutoire (article 13-1) faisant expressément référence à un délai de six semaines.

Un commandement de payer a été signifié le 23 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.196,53 €. ce commandement visait une clause résolutoire indiquant que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour apurer sa dette.

Ce commandement précisait en effet que faute pour le locataire de régler les sommes dues dans un délai de deux mois, le propriétaire entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le locataire a donc pu légitimement croire qu’il disposait d’un délai de deux mois, et non de six semaines, pour apurer sa dette après la délivrance du commandement de payer.

Il résulte des stipulations des parties et des principes précités, malgré le délai inscrit dans la clause résolutoire du contrat de bail, que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour apurer les causes du commandement, jusqu’au 23 septembre 2024.

À cette date, la dette n’avait pas été réglée auprès du bailleur, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2024.

Aucun règlement n’a été effectué depuis le mois de juillet 2024. En outre, M. [B] [H] n’a pas sollicité l’aide des services sociaux et il n’a pas comparu à l’audience de renvoi.

En l’absence de demande du défendeur et au regard de l’augmentation de la dette du locataire, l’expulsion de M. [B] [H] sera ordonnée, sans qu’il puisse lui être accordé de délai de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation contenue dans le bail.

En revanche, aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « sans délai » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

[Localité 9] produit un décompte démontrant que M. [B] [H] reste devoir la somme de 6.245,97 € à la date du 31 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Le défendeur, non comparant à l’audience de renvoi, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 6.245,97 €, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [B] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [Localité 8] HABITAT, M. [B] [H] sera condamné à lui verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 février 2024 entre [Localité 7] BOURG HABITAT et M. [B] [H] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Adresse 4] à [Localité 6] (01) sont réunies à la date du 24 septembre 2024 ;

AUTORISE [Localité 8] HABITAT à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [H] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [B] [H] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [B] [H] à verser à [Localité 9] la somme de 6.245,97 € (décompte arrêté au 31 janvier 2025, incluant l’échéance du mois de janvier 2025 et un rappel des APL effectué le 31 janvier 2025 d’un montant de 178 €) ;

CONDAMNE M. [B] [H] à payer à [Localité 8] HABITAT l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de février 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

CONDAMNE M. [B] [H] à verser à [Localité 9] une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 17 avril 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,