MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 17 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00635 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VCIF

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : E.P.I.C. VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE C/ Société PLV VILLENEUVE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : lors des débats, Madame Valérie PINTE, Greffier

: lors du prononcé, Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

DEMANDEUR

E. P. I. C. VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro B 785 769 555

dont le siège social est sis 9 route de Choisy – 94000 CRETEIL

représenté par Maître Maxime TONDI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 145

DEFENDERESSE

SOCIÉTÉ PLV VILLENEUVE

dont le siège social est sis 7, rue Hippolyte Caillat – 94290 VILLENEUVE LE ROI

représentée par Maître Morian MAHMOUDI, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P477

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Débats tenus à l’audience du : 20 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 17 Février 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 17 Février 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024, l’office public de l’habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil la société PLV VILLENEUVE aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la société PLV VILLENEUVE ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis 7 rue Hippolyte Caillat 94240 Villeneuve le Roi, si besoin avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier,

— condamner la société PLV VILLENEUVE à lui payer la somme provisionnelle de 7.085 euros à valoir sur le montant des loyers arriérés, avec intérêts de droit à compter du commandement à hauteur de 6.073 euros et pour le surplus à compter de l’assignation, ainsi qu’au paiement des loyers, impôts, taxes, charges et TVA échus à la date de la décision à intervenir,

— condamner la société PLV VILLENEUVE à lui payer la somme de 708 euros à titre de provision à valoir sur le montant des pénalités de retard, sauf à parfaire, avec intérêts contractuellement prévus,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au quart d’une annuité du loyer en vigueur à la date de la résiliation et au montant des charges contractuelles,

— condamner la société PLV VILLENEUVE au paiement mensuel de l’indemnité d’occupation et des charges jusqu’à libération effective des lieux,

— déclarer le montant du dépôt de garantie acquis à l’office public de l’habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT,

— condamner la société PLV VILLENEUVE à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 7 mars 2024.

Après deux renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2025 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Les parties ont sollicité l’homologation de leur accord ainsi qu’il suit :

— montant de la dette locative au 10 janvier 2025 : 17.083,14 euros,

— paiement de la somme de 7.347 euros sous quinzaine,

— paiement de la somme de 9.736,14 euros en 15 mensualités, en plus du loyer courant.

L’office public de l’habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT a maintenu sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, à laquelle la société PLV VILLENEUVE s’est opposée.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le montant de la dette locative au 10 janvier 2025 à hauteur de 17.083,14 euros.

Elles sont également d’accord pour suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à la société PLV VILLENEUVE des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer courant et des charges :

— la somme de 7.347 euros avant le 3 février 2025,

— puis la somme 649 euros par mois pendant 14 mois et la somme de 650,14 euros le 15ème mois et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société PLV VILLENEUVE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

La société PLV VILLENEUVE ayant repris les paiements postérieurement à l’assignation, l’équité commander de la condamner à payer à l’office public de l’habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, assortie de l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNONS par provision la société PLV VILLENEUVE à payer à l’office public de l’habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT la somme de 17.083,14 au titre de l’arriéré locatif au 10 janvier 2025, en deniers et quittances,

AUTORISONS la société PLV VILLENEUVE à se libérer de la dette locative en :

— réglant la somme de 7.347 euros avant le 3 février 2025,

— puis en s’acquittant de la somme 649 euros par mois pendant 14 mois et la somme de 650,14 euros le 15ème mois, payable le 5 de chaque mois, en plus du loyer courant et des charges, et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

DISONS que le loyer et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

DISONS que, faute pour la société PLV VILLENEUVE de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités :

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société PLV VILLENEUVE et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués,

— en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

CONDAMNONS la société PLV VILLENEUVE aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la société PLV VILLENEUVE à payer à l’office public de l’habitat du Val de Marne VALOPHIS HABITAT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 17 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES