COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[O] c/ [Z]

MINUTE N°

DU 06 Décembre 2024

N° RG 24/00484 – N° Portalis DBWR-W-B7I-POUB

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e SABATIE

Expédition(s) délivrée(s)

à M. [Z]

Le

DEMANDERESSE:

Madame [B],[E],[Y],[N], [O] épouse [L]

née le 24 Juillet 1946 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e David SAID, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [H] [Z]

né le 28 Janvier 1973 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 08 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] [L] née [O] a, par l’intermédiaire de son mandataire, l’agence Soprigen Immobilier, donné à bail d’habitation à Monsieur [H] [Z] selon acte sous seing privé du 29 mai 2017, à effet au 1er juin 2017 pour une durée de trois ans, un appartement type F3 (lot n°36, appartement n°5) sis à [Adresse 9], moyennant un loyer indexé de 671,00 euros par mois ainsi qu’une provision sur charges locatives de 125,00 euros par mois, soit un total de 796,00 euros par mois, actualisé à 878,74 euros à compter de juin 2023 et 898,59 euros à compter de juin 2024.

Un dépôt de garantie de 671,00 euros a été stipulé audit bail dont le versement a été effectué par le locataire à l’entrée dans les lieux.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail a été délivré à la requête de Madame [B] [L] née [O] à Monsieur [H] [Z] par acte du commissaire de justice en date du 24 juillet 2023 pour un arriéré locatif principal de 1966,89 euros arrêté au mois de juillet 2023.

Selon acte de commissaire de justice en date du 09 janvier 2024, auquel il convient de se référer pour l’exposé de l’intégralité de ses demandes et moyens, Madame [B] [L] née [O] a fait assigner Monsieur [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 18 avril 2024 à 15 heures aux fins notamment de, au visa des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1224, 1709 et suivants du code civil, L 111-8, L 131-1 et suivants et L 412-1 et L 421-1 du code des procédures civiles d’exécution, à titre principal, constater la résiliation du bail conclu entre les parties par le jeu de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation de ce bail et statuer sur ses conséquences.

Vu les renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 08 octobre 2024 à 14 heures pour faire le point sur la procédure de surendettement engagée par Monsieur [H] [Z],

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 08 octobre 2024, la partie demanderesse, Madame [B] [L] née [O] représentée par son conseil maintient ses moyens et demandes contenus dans les écritures de son assignation auxquelles elle se réfère expressément. Elle produit un décompte locatif actualisé mentionnant une dette locative à la charge de Monsieur [H] [Z] d’un montant de 8 833,22 euros arrêtée au 1er octobre 2024.

Elle a exposé être d’accord avec la mise en oeuvre de l’échéancier de remboursement de la dette locative proposé à Monsieur [H] [Z] par la commission de surendettement des particuliers selon 41 échéances mensuelles de 140,39 euros

Monsieur [H] [Z] s’est présenté à toutes les audiences dont la dernière ; il a déclaré disposer de revenus de l’ordre de 2 060,00 euros environ par mois ainsi qu’une prime d’activité de 547,00 euros par mois et souhaiter rembourser sa dette locative conformément au plan de remboursement établi par la commission de surendettement des particuliers le 16 septembre 2024.

Le diagnostic social et financier de Monsieur [H] [Z] a été versé au dossier.

Le délibéré fixé au 06 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la procédure de surendettement de Monsieur [H] [Z]

Monsieur [H] [Z] a en date du 15 mars 2024 déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers des Alpes Maritimes.

Son dossier a été déclaré recevable par décision du 11 avril 2024 et orienté vers des mesures imposées qui ont été mises en application le 16 septembre 2024 après établissement de l’état détaillé des dettes du débiteur en date du 24 mai 2024.

La créance locative de la SAFI MEDITERRANEE, mandataire du bailleur a été retenue à cette date par la commission de surendettement à la somme de 5 756,12 euros.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail d’habitation

En application des dispositions de l’ article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, Madame [B] [L] née [O], bailleresse, personne physique qui sollicite la résiliation du bail d’habitation du 29 mai 2017 pour impayés locatifs, justifie avoir dénoncé l’assignation en résiliation de bail pour impayés locatifs et expulsion du locataire en date du 09 janvier 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 11 janvier 2024, soit au moins deux mois avant l’audience du 18 avril 2024.

Elle établit en outre avoir signalé à titre d’information à la CCAPEX le 16 août 2023 le commandement de payer du 24 juillet 2023.

L’ action de Madame [B] [L] née [O] est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail d’habitation et ses conséquences

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi,

Selon l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les dispositions de l’ article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, visent notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et celles de l’article 24 de ladite loi, prévoient que la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut produire ses effets que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le bail liant les parties stipule une clause résolutoire de plein droit au paragraphe VIII.

L’article 1224 du code civil énonce que la résolution résulte soit de l’application de la clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’alinéa 2 de l’article 1225, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution.

La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [H] [Z] en date du 24 juillet 2023 pour un arriéré locatif de 1966,89 euros au mois de juillet 2023 inclus selon décompte joint à l’acte et le coût de l’acte pour 130,75 euros.

Les causes du commandement, que le défendeur ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois à l’examen du décompte locatif produit en pièce 4. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 24 septembre 2023, d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et de le condamner à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle, révisable annuellement d’un montant de 878,74 euros égal à celui du dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation du bail, à compter du 25 septembre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse.

Le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion sera régit par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a lieu, en application de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution de fixer une astreinte provisoire à l’obligation du locataire de quitter les lieux au cas où il ne respecterait pas le paiement régulier de son loyer et ses charges locatives ainsi que l’échéancier de paiement de son arriéré locatif dès lors que la mesure d’expulsion ainsi ordonnée est suffisamment dissuasive à l’égard de Monsieur [H] [Z].

Sur les délais de paiement du locataire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI dispose que par derogation à la première phrase du V, lorsqu’une procedure de surendettement au sens du livre VII du code de la consummation a été ouverte au benefice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes:

1°Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon le cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1 du code de la consummation, la decision imposant les mesures prévues aux articles L 733-1, L 733-4, L 733-7 et L 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute decision de clôture de la procédure de traitement du surendettement,

2°Lorsque le plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé des mesures prévues aux articles L 733-1, L733-4 et L 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde des délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4°de l’article L 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article 733-2 du même code.

Lorsque dans ce délai de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la creance locative demeure suspendue jusqu’à, selon le cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1 du même code, la decision imposant les mesures prévues aux articles L 733-1, L 733-4, L 733-7 et L 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procedure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute decision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet;…

En application de l’article VII, lorsque le juge est saisi par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixes par le juge, la clause est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers a imposé des mesures prévues aux articles L 733-1, L 733-7 et L 741-1 du code de la consommation et fixé le remboursement de la créance de la société SAFI MEDITERRRANEE (5 756,12 euros) selon 41 échéances mensuelles de 140,39 euros.

Le tribunal relève à la lecture du dernier décompte locatif arrêté au 1er octobre 2024 que le locataire a repris partiellement le paiement de son loyer et de la provision sur charges locatives à la date de l’audience du 08 octobre 2024 à hauteur de 500,00 euros (en date du 23 septembre 2024) au lieu de 898,59 euros.

Toutefois, la bailleresse, Madame [B] [L] née [O] a exprimé son accord pour l’octroi de délais de paiement au bénéfice de Monsieur [H] [Z] qui seront donc fixés selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Il convient donc de porter à l’attention du locataire la nécessité de respecter cet échéancier et de régler entre les mains de sa bailleresse aux termes convenus au bail son loyer courant assorti de la provision sur charges locatives afin d’éviter que la clause résolutoire ne reprenne ses entiers effets et que Madame [B] [L] née [O] poursuivre la procédure d’expulsion du logement à son encontre.

Sur l’autorisation de la bailleresse de conserver le montant du dépôt de garantie

Il y a lieu d’autoriser Madame [B] [L] née [O] à conserver le montant du dépôt de garantie à titre de sûreté de sa créance locative.

Sur la demande de Madame [B] [L] née [O] en suppression du délai de deux mois pour expulser

Selon les articles L 411-1 et L 412-1 alinéa 1er du Code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont

entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai (…).

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La demande de Madame [B] [L] née [O] en suppression du délai légal de deux mois du commandement de quitter pour expulser le locataire sera rejetée, à défaut pour la bailleresse de justifier de l’existence d’un des motifs visés au texte sus repris et compte tenu de la période actuelle de la trève hivernale.

Sur le paiement de sommes dues au titre du bail

En application de l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au soutien de sa demande en paiement, Madame [B] [L] née [O] verse notamment aux débats le bail d’habitation du 29 mai 2017, le commandement de payer du 24 juillet 2023, deux décomptes locataire l’un du 07 décembre 2023 arrêté au 21 novembre 2023 et le second arrêté au 1er octobre 2024.

Il résulte du décompte actualisé produit par Madame [B] [L] née [O], non contesté, établi en date du 1er octobre 2024, que le locataire reste débiteur de la somme de 8 833,22 euros arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif.

La dette locative du locataire s’élève donc bien à 8 833,22 euros dont le paiement est légitimement réclamé par la demanderesse et dont Monsieur [H] [Z] n’établit pas s’en être acquitté entre les mains de sa bailleresse.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [H] [Z] à payer à la bailleresse cette somme de 8 833,22 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 juillet 2023 sur la somme de 1 966,89 euros et pour le surplus de la somme de l’assignation.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Monsieur [H] [Z], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer du 24 juillet 2023 et celui de l’assignation et sera condamné à payer à Madame [B] [L] née [O] une somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter cette disposition légale.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Dit l’action de Madame [B] [L] née [O] recevable,

Constate la résiliation du bail en date du 29 mai 2017 à effet au 24 septembre 2023,

Ordonne, uniquement dans l’hypothèse où le locataire ne règlerait pas son loyer et la provision sur charges locatives aux termes convenus outre les échéances mensuelles fixées en vue de l’apurement de son arriéré locatif, l’expulsion de Monsieur [H] [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

Dit qu’à défaut de départ volontaire du locataire ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion du logement litigieux sis à [Adresse 8], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Condamne Monsieur [H] [Z] à payer à Madame [B] [L] née [O] une indemnité d’occupation révisable annuellement d’un montant égal au dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges locatives, soit 878,74 euros par mois à compter du 25 septembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, par la remise des clés à la bailleresse et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Dit que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion sera régit par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Autorise Madame [B] [L] née [O] à conserver le montant du dépôt de garantie à titre de surêté de sa créance locative,

Condamne Monsieur [H] [Z] à payer à Madame [B] [L] née [O] la somme de 8 833,22 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois d’octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 966,89 euros et pour le surplus de la somme de l’assignation,

Accorde à Monsieur [H] [Z] des délais de paiement de sa dette locative d’un montant de 5 756,12 euros selon 41 mensualités de 140,39 euros chacune conformément aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers des Alpes Maritimes, à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

Suspend la clause résolutoire pendant ce délai mais disons qu’à défaut du paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour le locataire et tous occupants de son chef,

Dit que si le débiteur respecte le paiement de toutes les mensualités en sus du loyer, la clause résolutoire sera non avenue mais qu’à défaut du paiement d’un seul loyer ou d’une seule de ces mensualités l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et la clause résolutoire reprenant tous ses effets, l’expulsion de Monsieur [H] [Z] pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour le locataire et tous occupants de son chef,

Condamne Monsieur [H] [Z] à payer à Madame [B] [L] née [O] la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Déboute Madame [B] [L] née [O] du surplus de ses demandes et de celle en suppression du délai légal de deux mois pour procéder à l’expulsion du locataire ainsi qu’en fixation d’une astreinte provisoire de 50,00 euros à l’obligation du locataire de quitter les lieux,

Condamne Monsieur [H] [Z] aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, dont le coût du commandement de payer du 24 juillet 2023 et de celui de l’assignation,

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,