MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01504 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VODJ

CODE NAC : 30B – 5B

AFFAIRE : [P] [X], [Z] [X] C/ S.A.S. DECO 94

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [X] né le 16 Octobre 1991 à PERIGUEUX (24), demeurant 5 Chemin de Jacquou – 24750 CHAMPCEVINEL

et Monsieur [Z] [X] né le 17 Décembre 1987 à PERPIGNAN (66), demeurant 1295 route des Cerisiers – 24510 PAUNAT

représentés par M^e Quentin VRILLIAUX, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : , avocat postulant et M^e Claire BRUILLER, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. DECO 94, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 542 091 400, dont le siège social est sis 4 rue Marcellin Berthelot – 94220 CHARENTON LE PONT

représentée par M^e David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1770

Débats tenus à l’audience du : 13 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 13 Mars 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 juillet 1986, Madame [H] [S], aux droits de laquelle viennent Monsieur [P] [X] et Monsieur [Z] [X], a donné à bail commercial à la société LOBROT & Cie des locaux situés 4 rue Marcelin Berthelot 94220 CHARENTON LE PONT, moyennant un loyer annuel de 23 782,05 €, hors charges et hors taxes.

Par acte sous seing privé du 13 juin 1995, le bail a été renouvelé.

Par acte sous seing privé du 19 mai 2015, Madame [H] [S] a renouvelé le bail commercial donné à la société LOBROT & Cie, devenue la SAS DECO 94, moyennant un loyer annuel hors charges de 47.448 euros payable mensuellement et d’avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Monsieur [P] [X] et Monsieur [Z] [X] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024 à la SAS DECO 94 pour une somme de 62 662,00 € au titre de l’arriéré locatif au 9 juillet 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, Monsieur [P] [X] et Monsieur [Z] [X] ont fait assigner la SAS DECO 94 devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 11 août 2024,

— constater la résiliation de plein droit dudit bail à compter de cette date,

— ordonner l’expulsion immédiate de la SAS DECO 94 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, dans le mois suivant la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner la SAS DECO 94 à titre provisionnel au paiement de la somme de 67.738 euros, montant arrêté de la dette locative au 1er septembre 2024, outre les intérêts de retard à compter du commandement de payer du 11 juillet 2024,

— condamner la SAS DECO 94 au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 5.076 euros mensuelle, majoré du montant des charges, à compter de la date de l’ordonnance, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,

— ordonner que le dépôt de garantie de 7.210,53 euros reste acquis à titre provisionnel au bailleur,

— condamner la SAS DECO 94 au paiement d’une somme de 1 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et des frais de greffe liés à la levée de l’inscription de l’état de nantissement,

— ordonner que l’exécution de l’ordonnance intervienne au seul vu de la minute.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2025 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Monsieur [P] [X] et Monsieur [Z] [X] sollicitent du juge des référés de :

— débouter la SAS DECO 94 de toutes ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 11 août 2024,

— constater la résiliation de plein droit dudit bail à compter de cette date,

— ordonner l’expulsion immédiate de la SAS DECO 94 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, dans le mois suivant la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner la SAS DECO 94 à titre provisionnel au paiement de la somme de 94.316 euros, montant arrêté de la dette locative au 11 février 2025, outre les intérêts de retard à compter du commandement de payer du 11 juillet 2024,

— condamner la SAS DECO 94 au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 5.076 euros mensuelle, majoré du montant des charges, à compter de la date de l’ordonnance, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,

— ordonner que le dépôt de garantie de 7.210,53 euros reste acquis à titre provisionnel au bailleur,

— condamner la SAS DECO 94 au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et des frais de greffe liés à la levée de l’inscription de l’état de nantissement,

— ordonner que l’exécution de l’ordonnance intervienne au seul vu de la minute.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SAS DECO 94 sollicite du juge des référés de :

— la recevoir en ses demandes,

— débouter Monsieur [P] [X] et Monsieur [Z] [X] de l’ensemble de leurs demandes,

— constater que le montant non contesté de la dette locative s’élève à la somme de 44.040 euros,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— lui accorder des délais pour s’acquitter de sa dette,

— condamner solidairement Monsieur [P] [X] et Monsieur [Z] [X] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, la SAS DECO 94 précise solliciter un délai de paiement de 15 jours.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Monsieur [P] [X] et Monsieur [Z] [X] sollicitent l’acquisition de la clause résolutoire, les causes du commandement de payer du 11 juillet 2024 n’ayant pas été apurées dans le délai prévu. Selon eux, la SAS DECO 94 n’apporte aucun élément de nature à justifier que des versements n’aient pas été pris en compte dans le décompte, en l’absence de certitude tant de l’envoi que de l’encaissement des chèques produits. Monsieur [P] [X] et Monsieur [Z] [X] indiquent que l’attestation de l’expert comptable se fonde sur des éléments qui lui auraient été communiqués mais qui ne sont pas produits aux débats. Ils soulignent que la SAS DECO 94 avait, dès l’envoi du commandement de payer en juin 2024, un décompte permettant de vérifier et contester le montant de la dette locative réclamé.

La SAS DECO 94 conteste le montant de la dette locative, des paiements adressés à Madame [H] [S], de son vivant, n’ayant pas été comptabilisés par les héritiers. Elle verse aux débats deux chèques encaissés en 2020 et non déduits au sein du relevé locatif. Elle souligne avoir sollicité un relevé locatif actualisé afin de permettre à son expert comptable de rapprocher les paiements et les encaissements des loyers, ce dernier indiquant que la somme de 50.276 euros a été payée et n’est pas portée à son crédit.

Sur ce,

Le juge des référés a le pouvoir d’apprécier le bien-fondé d’une opposition à un commandement de payer, si les conditions des articles 834 ou 835 du code de procédure civile sont réunies.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Au cas présent, le commandement du 11 juillet 2024 comporte un décompte en annexe.

Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail et la reproduction de la clause résolutoire y figure.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant à la SAS DECO 94 de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il n’est par ailleurs pas exigé que chaque somme soit détaillée précisément, mais uniquement que le commandement comporte un décompte distinguant les sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus, ce qui est bien le cas du commandement litigieux.

Si la SAS DECO 94 soulève des erreurs dans le décompte, le commandement de payer ne saurait toutefois être déclaré privé d’effet puisqu’il demeurait bien un arriéré de loyer lors de sa délivrance le 11 juillet 2024, ce qui n’est pas contesté.

En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [P] [X] et Monsieur [Z] [X] n’ont fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 62.662 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 12 août 2024.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Monsieur [P] [X] et Monsieur [Z] [X] sollicitent le paiement de la dette locative à hauteur de 94.316 euros. Ils s’opposent à tout délai de paiement, les impayés datant de 2020 et la preneuse ne produisant aucune pièce justifiant de ses difficultés de paiement. Elle relève que la situation financière de la SAS DECO 94 lui permet toutefois de préempter la vente de l’immeuble loué au prix de 1.500.000 euros et de consigner les sommes à la CARPA.

La SAS DECO 94 soutient l’existence d’une contestation sérieuse portant sur la somme de 50.276 euros, de sorte qu’elle se reconnaît débitrice, a minima, de la somme de 44.040 euros. Elle sollicite des délais de paiement, ayant rencontré des difficultés financières et faisant ses meilleurs efforts pour apurer sa dette locative, ayant consigné sur le compte CARPA de son conseil la somme de 59.000 euros. Elle relève être sous promesse notariée pour l’acquisition des murs.

Sur ce,

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

Pour justifier d’une contestation sérieuse sur le montant de la dette locative, la SAS DECO 94 produit :

— les échanges avec la banque HSBC portant sur la copie de deux chèques, dont il ne peut être déduit que les chèques dont les copies sont versées aux débats ont bien été encaissés par Madame [H] [S],

— la copie d’un chèque de 5.326 euros établi le 3 juillet 2020 et celle d’un chèque de 5.326 euros du 7 juillet 2020. Toutefois, force est de constater que rien ne permet de s’assurer que ces deux chèques ont effectivement été adressés à Madame [H] [S] et débités, puisque les mentions « débité 13/08/2020 » et « débité 20/07/2020 » ont été ajoutées, sans production d’un relevé de compte ou d’un document comptable permettant de s’en assurer,

— une attestation de la société FIDEXAUDIT J-M DOUKHAN du 12 février 2025, laquelle indique que les comptes de la SAS DECO 94 présentent un écart de 50.276 euros au profit de la SAS DECO 94 sur le décompte locatif de 94.316 euros présenté par le bailleur. Toutefois, les éléments fournis à l’expert comptable en vue de son rapport ne sont ni spécifiés ni produits, ceci mettant en cause la valeur probante de cette attestation.

Ainsi, au vu du décompte produit par Monsieur [P] [X] et Monsieur [Z] [X], l’obligation de la SAS DECO 94 au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 11 février 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 94 316,00 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS DECO 94, en derniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 62.662 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus.

La SAS DECO 94 explique cette dette locative par des difficultés rencontrées dans son activité.

Elle justifie en outre de la consignation sur un compte CARPA de la somme de 59.000 euros et propose un règlement sous 15 jours.

Si les difficultés financières rencontrées par la SAS DECO 94 ne sont pas démontrées et que la consignation effectuée n’a pas été autorisée judiciairement, il convient toutefois pour la continuation de son commerce de prendre en compte sa situation tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la SAS DECO 94 un délai de 15 jours pour s’acquitter de sa dette locative, cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

L’indemnité d’occupation due par le preneur depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS DECO 94, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS DECO 94 ne permet d’écarter la demande de Monsieur [P] [X] et Monsieur [Z] [X] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Aucune urgence ne justifie que l’exécution de la décision au seul vu de la minute.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS par provision la SAS DECO 94 à payer à Monsieur [P] [X] et Monsieur [Z] [X] la somme de 94 316,00 € au titre de l’arriéré locatif au 11 février 2025, en deniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 62.662 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus,

AUTORISONS la SAS DECO 94 à se libérer de la dette locative dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

DISONS que, faute pour la SAS DECO 94 de payer dans le délai susvisé le montant de la dette locative :

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS DECO 94 et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir 4 rue Marcelin Berthelot 94220 CHARENTON LE PONT,

— en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

REJETONS la demande d’astreinte,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie,

CONDAMNONS la SAS DECO 94 aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SAS DECO 94 à payer à Monsieur [P] [X] et Monsieur [Z] [X] la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS la demande de la SAS DECO 94 formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 13 mars 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS