MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00313 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VUMA

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. NOISEAU 94 C/ S.A.S.U. LE KH SIGNATURE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. NOISEAU 94

immatriculée au RCS de PARIs sous le numéro 801 966 570

dont le siège social est sis 6 Villa Malakoff – 75016 PARIS

représentée par Maître Pascale CAMPANA, avocat au barreau d- VAL-DE-MARNE, Vestiaire : PC 72

DEFENDERESSE

S. A. S. U. LE KH SIGNATURE

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 911 805 992

dont le siège social est sis 3 route de la Queue en Brie – 94880 NOISEAU

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 17 Mars 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 13 Mai 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte avec effet au 1 octobre 2019, la SCI NOISEAU 94 a donné à bail commercial à la S.A.R.L. JNS des locaux situés 3 route de la Queue en Brie à Noiseau (94880), moyennant un loyer annuel de 34 401,60 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par acte authentique du 3 mai 2022, la S.A.R.L. JNS a cédé son fonds de commerce à la SASU LE KH SIGNATURE.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024, la SCI NOISEAU 94 a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SASU LE KH SIGNATURE pour une somme de 84 771,18 € au titre de l’arriéré locatif au 1 septembre 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 25 février 2025, la SCI NOISEAU 94 a fait assigner la SASU LE KH SIGNATURE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion de la SASU LE KH SIGNATURE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

– condamner la SASU LE KH SIGNATURE à payer à la SCI NOISEAU 94 la somme provisionnelle de 100 356,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 84 771,18 € et à compter des présentes pour le surplus,

– ordonner la capitalisation des intérêts ;

– condamner la SASU LE KH SIGNATURE au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges soit la somme de 3 260,43 euros mensuelle à compter du 8 novembre 2024 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux

– condamner la SASU LE KH SIGNATURE au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 17 mars 2025, la SCI NOISEAU 94, comparant en personne, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à personne habilitée, la SASU LE KH SIGNATURE n’a pas constitué avocat.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI NOISEAU 94 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 84 771,18 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 9 novembre 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SASU LE KH SIGNATURE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SASU LE KH SIGNATURE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI NOISEAU 94, l’obligation de la SASU LE KH SIGNATURE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 31 décembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 97 096,47 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SASU LE KH SIGNATURE, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 84 771,18 € et à compter du 25 février 2025 pour le solde.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 25 février 2025, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance au sens du texte suscité, la SASU LE KH SIGNATURE devra supporter la charge des dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SASU LE KH SIGNATURE ne permet d’écarter la demande de la SCI NOISEAU 94 formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 9 novembre 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU LE KH SIGNATURE et de tout occupant de son chef des lieux situés 3 route de la Queue en Brie à Noiseau (94880) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SASU LE KH SIGNATURE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SASU LE KH SIGNATURE à la payer,

CONDAMNONS par provision la SASU LE KH SIGNATURE à payer à la SCI NOISEAU 94 la somme de 97 096,47 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024 sur 84 771,18 € euros et à compter du 25 février 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 25 février 2025, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNONS la SASU LE KH SIGNATURE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SASU LE KH SIGNATURE à payer à la SCI NOISEAU 94 la somme de

1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 13 mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,