TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Stéphanie NATAF

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Rebecca SOYEUX

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 23/07395 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZRY

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 02 juillet 2024

DEMANDERESSE

Madame [Y] [L],

[Adresse 1]

représentée par M^e Rebecca SOYEUX, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [B],

[Adresse 2]

assisté et représenté par M^e Stéphanie NATAF, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Domitille RENARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 février 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 juillet 2024 par Domitille RENARD, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 02 juillet 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/07395 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZRY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2012, Mme [Y] [L] a consenti un bail d’habitation à M. [S] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] (studio au dernier étage), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 560 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 746 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat (déduction faite des frais de l’acte).

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [B] le 2 mai 2023.

Par assignation du 9 août 2023, Mme [Y] [L] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [B], en supprimant le délai de 2 mois pour quitter les lieux, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 140,80 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 492 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 août 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

Appelée à l’audience du 21 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée sur demande du locataire, son avocate venante d’être désignée au titre de l’aide juridictionnelle.

À l’audience du 1er février 2024, Mme [Y] [L] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er janvier 2024, s’élève désormais à 6984 euros, terme de janvier 2024 inclus. Mme [Y] [L] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle expose qu’elle a entrepris une démarche amiable avec M. [S] [B], lequel ne s’est pas manifesté.

M. [S] [B] demande à ce qu’un délai de 36 mois lui soit accordé afin de régler la dette et quitter les lieux. Il expose qu’il est au RSA et qu’il n’a pas de famille. En cas de suppression du délai légal pour quitter les lieux, il expose qu’il sera à la rue.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [S] [B] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [Y] [L] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 28 avril 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 746 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 juin 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [S] [B] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [Y] [L] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er janvier 2024, M. [S] [B] lui devait la somme de 6 984 euros, terme de janvier 2024 inclus.

M. [S] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023 sur la somme de 1 746 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 746 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 570 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [Y] [L] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme [Y] [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 octobre 2012 entre Mme [Y] [L], d’une part, et M. [S] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (studio au dernier étage) est résilié depuis le 29 juin 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [S] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [S] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] (studio au dernier étage) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [S] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 570 euros (cinq cent soixante-dix euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 juin 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [S] [B] à payer à Mme [Y] [L] la somme de 6 984 euros (six mille neuf cent quatre-vingt-quatre euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023 sur la somme de 1746 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1746 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [S] [B] à payer à Mme [Y] [L] la somme de 500 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 avril 2023 et celui de l’assignation du 9 août 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge