MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 05 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00096 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VVLP

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. FONCIERE ACTIPARCS C/ S.A.S. FRANCE PATRIMOINE CONSTRUCTION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE ACTIPARCS

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro D 492 607 312

dont le siège social est sis 11, Rue Christophe Colomb – 75008 paris

représentée par Maître Catherine VERGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0254

DEFENDERESSE

S.A.S. FRANCE PATRIMOINE CONSTRUCTION

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 793 380 080

dont le siège social est sis 3, Rue de l’Arrivée Tour Cit – 75015 PARIS

Non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 27 Mars 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 05 Mai 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 mai 2024, la S.C.I. FONCIERE ACTIPARCS a donné à bail dérogatoire à la S.A.S FRANCE PATRIMOINE CONSTRUCTION des locaux situés 5 boulevard de Créteil et 64-66 rue Bourdignon à SAINT-MAUR-DES-FOSSES (94210) [lot 3b], moyennant un loyer annuel de 30 400,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.C.I. FONCIERE ACTIPARCS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024 à la S.A.S FRANCE PATRIMOINE CONSTRUCTION pour une somme de 30 651,17 € au titre de l’arriéré locatif au 18 septembre 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, la S.C.I. FONCIERE ACTIPARCS a fait assigner la S.A.S FRANCE PATRIMOINE CONSTRUCTION devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la S.A.S FRANCE PATRIMOINE CONSTRUCTION et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— autoriser la S.C.I. FONCIERE ACTIPARCS à séquestrer, soit sur place, soit dans un local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de la défenderesse, les objets mobiliers garnissant les lieux loués,

— condamner la S.A.S FRANCE PATRIMOINE CONSTRUCTION à payer à la S.C.I. FONCIERE ACTIPARCS la somme provisionnelle de 43 951,10 € au titre du commandement du 18 septembre 2024 et de ses suites,

— condamner la S.A.S FRANCE PATRIMOINE CONSTRUCTION au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 18 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des locaux, d’un montant de 218,88 € TTC par jour calendaire,

— condamner la S.A.S FRANCE PATRIMOINE CONSTRUCTION à payer, par provision, à la S.C.I. FONCIERE ACTIPARCS la somme de 42 681,60 € TTC, sauf à parfaire, au titre des indemnités d’occupation dues du 18 octobre 2024 au 30 avril 2025 inclus,

— condamner la S.A.S FRANCE PATRIMOINE CONSTRUCTION au paiement d’une somme de 3 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 27 mars 2025, la S.C.I. FONCIERE ACTIPARCS, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Assignée par acte remis selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, la S.A.S FRANCE PATRIMOINE CONSTRUCTION n’a pas constitué avocat.

Aucun document n’a été fourni concernant la dénonciation de la procédure aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cette disposition permet aux parties à un contrat de bail de prévoir une clause résolutoire, octroyant au bailleur la faculté de résilier de plein droit le bail, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat.

En l’espèce, le bail dérogatoire comprend une clause résolutoire selon laquelle le contrat sera résolu de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement aux termes convenus du contrat de tout ou partie du loyer ou des charges.

Le bailleur demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 18 septembre 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire y figure. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. FONCIERE ACTIPARCS n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 30 651,17 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 19 octobre 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S FRANCE PATRIMOINE CONSTRUCTION et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S FRANCE PATRIMOINE CONSTRUCTION depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la majoration que le bailleur sollicite car cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. FONCIERE ACTIPARCS, l’obligation de la S.A.S FRANCE PATRIMOINE CONSTRUCTION au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 31 décembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 43 666,09 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S FRANCE PATRIMOINE CONSTRUCTION.

Il convient en effet de déduire du décompte le coût du commandement de payer compris dans les dépens.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S FRANCE PATRIMOINE CONSTRUCTION, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S FRANCE PATRIMOINE CONSTRUCTION ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. FONCIERE ACTIPARCS formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 19 octobre 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S FRANCE PATRIMOINE CONSTRUCTION et de tout occupant de son chef des lieux situés 5 boulevard de Créteil et 64-66 rue Bourdignon à SAINT-MAUR-DES-FOSSES (94210) [lot 3b] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S FRANCE PATRIMOINE CONSTRUCTION, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S FRANCE PATRIMOINE CONSTRUCTION à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S FRANCE PATRIMOINE CONSTRUCTION à payer à la S.C.I. FONCIERE ACTIPARCS la somme de 43 666,09 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 31 décembre 2024,

CONDAMNONS la S.A.S FRANCE PATRIMOINE CONSTRUCTION aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.S FRANCE PATRIMOINE CONSTRUCTION à payer à la S.C.I. FONCIERE ACTIPARCS la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS les autres demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 5 mai 2025.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS