Tribunal Judiciaire de Créteil, 19 décembre 2025, n° 25/04465

TJ Créteil 19 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les défendeurs n'avaient pas payé les charges de copropriété dues, et a jugé que le syndicat avait le droit de réclamer le paiement des sommes dues.
Rejeté
Frais de recouvrement
La cour a estimé que les frais de mise en demeure et de relance ne constituaient pas des frais nécessaires et n'étaient pas justifiés.
Rejeté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a jugé que le syndicat ne justifiait pas d'un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, et a donc rejeté la demande.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais de justice engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Créteil, 19 déc. 2025, n° 25/04465
Numéro(s) :	25/04465

Sur les parties

Avocat(s) :	Eléonore NEAU
Parties :	LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LE PONANT SISE1 /

Texte intégral

MINUTE N° :JUGEMENT DU :19 Décembre 2025DOSSIER N° :N° RG 25/04465 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V2DFAFFAIRE :LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LEPONANT SISE 1/5 AVENUE DU 25 AOUT 1944 –  94600CHOISY LE ROI C/ AA AMBIGAIPALAN, X EON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

5ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT :Paméla TABARDEL, Vice- Présidente

GREFFIER :Madame Maëva MARTOL, Greffier

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile,avis préalablement donné aux Avocats.

PRESIDENT : :Monsieur Benjamin VERNOTTE, Vice-Président

GREFFIER :Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LE PONANT SISE1/5 AVENUE DU 25 AOUT 1944 –  94600 CHOISY LE ROI Représenté par son Syndic, la Société Y Z & FILS, SARL Immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 622 007 102dont le siège social se situe 24, Avenue de la République – 94600 Choisy-le-Roi

représenté par Maître Eléonore NEAU, avocat au barreau de PARIS,avocat plaidant, vestiaire : A 726

DEFENDEURS

Monsieur AA AB 22, Rue Harpignies – 91140 VILLEBON SUR YVETTE

Non représenté

Madame AC AD EON demeurant 187, Rue Paul Doumer – 78420 CARRIERES SUR SEINE

Non représentée

Clôture prononcée le : 07 Octobre 2025Date de délibéré indiquée par le Président : 19 Décembre 2025Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 19 Décembre 2025.

******

EXPOSE DU LITIGE

M. AA AE et M^me AF AC AD sont propriétaires des lots[…], […] au sein de […]immeuble situé […], […].

Par assignation délivrée les 03 et 27 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de[…]immeuble sis […], […], représenté par son syndic en activité la SARL AG Z & AI, a attraitM. AA AE et M^me AF AC AD devant le TribunalJudiciaire de Créteil en paiement des charges de copropriété.

Dans son exploit introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires de […]immeublesis […], […] ademandé au tribunal de :

— condamner solidairement M. AA AE et M^me AF X à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

** 10 024,93 € au titre charges de copropriété impayées arrêtés au 1avril 2025,

** 145,00 € au titre des frais de contentieux ;** outre intérêts au taux légal à compter de […]assignation ;** 2 000,00 € pour dommages et intérêts ;** 3 000,00 € au titre de […]article 700 du Code de procédure civile ainsique les entiers dépens,

— ne pas écarter […]exécution provisoire.

M. AA AE et M^me AF AC AD n’ont pas constitué avocat.En conséquence, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé auxécritures déposées, en application de […]article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2025 et […]affaire a étéimmédiatement mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété :

En application de […]article 10 al. 2 et 3 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixantle statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires « sont tenus departiciper aux charges relatives à la conservation, à […]entretien et à […]administration desparties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnéà […]article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement auxvaleurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que cesvaleurs résultent des dispositions de […]article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacunedes catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que laméthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et larépartition des charges ».

L’article 14-1 de la même loi dispose que « I.- Pour faire face aux dépenses courantesde maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes etéquipements communs de […]immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaqueannée, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée àvoter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernierjour de […]exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.Toutefois, […]assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de lapériode fixée par […]assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pourtravaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes àces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par […]assemblée générale. ».

En application de […]article 14-2-1, I, « Dans les immeubles à destination totale oupartielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux auterme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux deconstruction de […]immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De […]élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à […]article 14-2et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à […]article L. 731-1 ducode de la construction et de […]habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par[…]assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues autroisième alinéa du I de […]article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de […]immeuble, à la préservation de lasanté et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, nonprévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaquecopropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par[…]assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable auxdépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds detravaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cetteaffectation doit tenir compte de […]existence de parties communes spéciales ou de clefsde répartition des charges (…) ».

En […]espèce, le syndicat des copropriétaires produit à […]appui de sa demande les piècessuivantes :

— le relevé de propriété des lots […], […] ;- les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes, votantles travaux et fixant les budgets prévisionnels conformément aux dispositions durèglement de copropriété et aux règles de répartition des charges  ;

— les attestations de non-recours ;- le décompte individuel de charges ;- et les appels de fonds.

L’historique des appels de charges démontre que des sommes n’ont pas été payées parM. AA AE et M^me AF AC AD entre le 1 janvier 2020 etle 1 avril 2025.

Le montant de la créance détenue par le syndicat des copropriétaires est ainsiconstituée :

— charges de copropriété, hors frais : 10 024,93 €.

Il y a lieu par conséquent de condamner in solidum M. AA AEet M^me AF AC AD à payer au syndicat des copropriétaires de […]immeuble sis[…], […], représentépar son syndic en activité la SARL AG Z & AI, la somme de 10 024,93 €au titre des charges de copropriété, hors frais, outre intérêts au taux légal à compterdu 27 juin 2025.

Sur les frais de recouvrement :

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat d’imputer au seulcopropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise endemeure.

En […]espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 145,00 € au titre desfrais de recouvrement.

Les frais de mise en demeure, de relance, de constitution et transmission de dossierhuissier et avocat, facturés par le syndic en application d’un contrat auquel lecopropriétaire est tiers ne constituent pas des frais nécessaires, puisqu’ils ressortentde la gestion courante du syndic, et qu’il n’est pas établi qu’ils correspondent à desdiligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat descopropriétaires de recouvrer une créance justifiée à […]encontre d’un copropriétairedéfaillant ; les frais d’huissier sont inclus dans les dépens ; les honoraires d’avocatpeuvent faire […]objet d’une demande fondée sur […]article 700 du code de procédurecivile.

La demande au titre des frais sera par conséquent rejetée.

Sur les dommages et intérêts :

Aux termes de […]article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteuren retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peutobtenir des dommages et intérêts distincts de […]intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la mauvaise foi peut être établie […]existence decondamnation antérieure, ou encore la durée des impayés.

En […]espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice résultant dunon-paiement des charges, qui serait distinct de celui compensé par […]allocationd’intérêts moratoires. Il sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires :

Il convient de condamner in solidum M. AA AE et M^me AFAC AD à payer au syndicat des copropriétaires de […]immeuble […], […], représenté par son syndicen activité la SARL AG Z & AI, la somme de 1 500,00 € au titre de[…]article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à […]article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que[…]exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Enfin, il convient de condamner in solidum M. AA AE et M^me AF AC AD aux dépens comme précisé au dispositif.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par legreffe et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. AA AE et M^me AF AC ADà payer au syndicat des copropriétaires de […]immeuble sis […], […], représenté par son syndic en activitéla SARL AG Z & AI :

—  10 024,93 € au titre des charges de copropriété des lots […], […] ,hors frais, pour la période comprise entre le 1 janvier 2020 et le 1 avril 2025,

outre intérêts taux légal à compter du 27 juin 2025 ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE in solidum M. AA AE et M^me AF AC ADà payer au syndicat des copropriétaires de […]immeuble sis […], […], représenté par son syndic en activitéla SARL AG Z & AI, la somme de 1 500,00 € au titre de […]article 700 duCode de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. AA AE et M^me AF AC ADaux dépens comprenant notamment les frais de signification de […]assignation, les fraisde signification et d’exécution du présent jugement, ainsi que […]intégralité des droitsproportionnels de recouvrement prévus à […]article L. 111-8 du code des procéduresciviles d’exécution,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de […]exécutionprovisoire.

Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DIX NEUF DECEMBRE

LE GREFFIER LE PRESIDENT