RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL
Extrait des minutes du greffe du Tribunal Judiciaire de Créteil
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
(Références à rappeler)
MINUTE: 25/42
JUGEMENT DU: 30 Juin 2025
DOSSIER N°: N° RG 24/00053 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VKEY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DU VAL DE MARNE
Situation […] – […]
Juge Madame X Y
Greffier Madame Séverine PERREAU
Service de […]Expropriation 1

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Le juge de […]Expropriation du Département du VAL DE MARNE, assisté du greffier, en application du décret […] 77-392 du 28 mars 1977 et du décret […] 77-393 du 28 Mars 1977 portant respectivement codification des textes réglementaires concernant […]expropriation pour cause […]utilité publique, dans la procédure entre :
Etablissement public FONCIER D’ILE DE FRANCE, établissement public […]Etat à caractère industriel et commercial, immatriculée au registre du Commerce et des Société de PARIS sous le numéro 495 120 008 dont le siège social est sis […] pris en la personne de son directeur général, pour ce domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis […] représentée par M^e François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire: T07
ET:
Monsieur Z AA AB AC, demeurant […]3 avenue de STALINGRAD – 94800 […] représenté par M^e Thomas BRUSQ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,
Madame AD AE AF, demeurant […]3 Avenue de STALINGRAD – 94800 […] représentée par M^e Thomas BRUSQ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire :
En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement.
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Nous, X Y, Juge de […]Expropriation au Tribunal judiciaire de CRETEIL, désignée par ordonnance de Madame le Premier Président de la Cour […]Appel de PARIS, conformément aux dispositions de […]article R 2[…]-2 du Code de […]Expropriation pour cause […]utilité publique, assistée de Séverine PERREAU, Greffier de la juridiction désigné dans les conditions prévues à […]article R 2[…]-5 du même Code.
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame AD AE AF et Monsieur Z AA AB AC (ci-après « les consorts AF- AC>>) sont propriétaires […]un bien immobilier à usage […]habitation situé […] […] (94800), sur la parcelle cadastrée section […].
Par une déclaration […]intention […]aliéner reçue par la mairie de […] le 12 janvier 2024, les consorts AF-AC ont déclaré vouloir vendre leur bien moyennant le prix de 6.500.000 euros.
L’établissement public foncier […]Île-de-France (ci-après « […]EPFIF »), délégataire du droit de préemption, a décidé […]exercer ce droit pour un prix total de 1.200.000 euros en valeur libre.
Par courrier avec accusé de réception en date du 13 mai 2024, les consorts AF-AC ont notifié à […]EPFIF leur refus du prix proposé. C’est dans ces circonstances que, par un mémoire introductif […]instance en date du 22 mai 2024. reçu au greffe le 30 mai 2024, […]EPFIF a saisi le juge de […]expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en vue de la fixation du prix du bien préempté.
L’EPFIF justifie avoir consigné la somme de 505.500 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, selon le récépissé […] 2592346734 en date du 13 juin 2024 produit aux débats.
Service de […]Expropriation 2

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Par ordonnance rendue le 15 octobre 2024, le juge de […]expropriation a fixé le transport sur les lieux au 19 novembre 2024. Un procès-verbal de transport, annexé au présent jugement, a été établi à […]issue de ce transport et la date de […]audience de plaidoirie a été fixée au 17 février 2025 avant […]être renvoyée au 7 avril 2025 puis au 5 mai 2025.
Dans son dernier mémoire en date du 23 avril 2025, intitulé « Mémoire récapitulatif et en réplique […] 2 », […]EPFIF demande au juge de […]expropriation de :
* juger recevable la saisine de la juridiction opérée par […]EPFIF le 22 mai 2024 dans le délai de 15 jours fixé à […]article R. 2[…]-13 du code de […]urbanisme ; en conséquence, débouter les défendeurs de leur demande tendant à ce qu’il soit prononcé un non-lieu à statuer ;
* fixer la valeur vénale de […]immeuble situé à […], […], sur la parcelle cadastrée section […], à la somme de 1.243.800 euros en valeur libre, soit :
- bâtiment principal (méthode globale): 246 m² x 4.800 euros = 1.180.800 euros
- dépendances (méthode globale): […]5 m² x 600 euros = 63.000 euros
* juger n’y avoir lieu à la fixation […]indemnités accessoires.
Aux termes de leurs dernières écritures en date du 28 mars 2025, intitulées « Mémoire en défense […] 2 >>, les consorts AF-AC demandent au juge de […]expropriation de : A titre principal : prononcer un non-lieu à statuer compte tenu du caractère irrecevable des conclusions présentées par […]EPFIF qui a renoncé à […]exercice du droit de préemption sur […]immeuble des défendeurs du fait de […]expiration du délai qui lui était imparti par les dispositions de […]article R. 2[…]-13 du code de […]urbanisme pour saisir la juridiction ; A titre subsidiaire :
- enjoindre à […]EPFIF de communiquer […]avis du 8 septembre 2022 par lequel la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne a évalué la valeur vénale du bien préempté à la somme de 3,370 millions […]euros ;
- fixer le prix du bien composé de la parcelle cadastrale section […] […]une superficie de 1.925 m², situé au […] sur le territoire de la commune de […], à la somme de
6.500.000 euros ;
- condamner […]EPFIF au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de […]article 700 du code de procédure civile ;
- condamner […]EPFIF aux entiers dépens de […]instance.
Dans ses dernières conclusions du 30 avril 2025, le commissaire du gouvernement propose la fixation du prix de la préemption à la somme de 1.400.000 euros en valeur libre.
En vertu de […]article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence aux derniers mémoires et conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens invoqués au soutien de leurs prétentions.
À […]audience du 5 mai 2025, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de […]article R. 3[…]-20 alinéa 1er du code de […]expropriation pour cause
[…]utilité publique.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, date à laquelle la présente décision est rendue, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire sur […]office du juge
Il convient. à titre liminaire, de rappeler les dispositions de […]article 768 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige :
« Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque
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prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »
Ces dispositions trouvent à s’appliquer en […]espèce, de sorte que seules les prétentions et moyens figurant dans les dernières conclusions des parties seront examinés.
Il sera rappelé que les demandes de « juger que »> ne sont pas des prétentions au sens des articles 4. 5 et 31 du code de procédure civile, en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le juge ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.
I. Sur la recevabilité des conclusions de […]EPFIF
Les consorts AF-AC sollicitent que soit prononcé un non-lieu à statuer au titre de […]irrecevabilité des conclusions de […]EPFIF en raison de […]expiration du délai de saisine de la juridiction imposé par […]article R. 213-[…] du code de […]urbanisme.
Ils font valoir que […]EPFIF reconnaît que les deux courriers recommandés du 22 mai 2024 par lesquels il a entendu leur communiquer son mémoire de saisine du juge de […]expropriation sont revenus avec la mention «< pli avisé non réclamé », ce qui […]a ensuite contraint à les faire signifier par acte extrajudiciaire. Ils indiquent qu’il ressort de […]accusé de réception produit par […]EPFIF que ces deux courriers ont été notifiés le 20 juin 2021 (sic).
Ils relèvent que […]EPFIF a procédé à la signification par commissaire de justice de sa décision de préemption en avril 2024 puis du récépissé de consignation le 28 juin 2024 et n’expose aucun motif qui […]aurait conduit à adresser la notification du mémoire de saisine par courrier recommandé plutôt que par acte extrajudiciaire avant le 24 juin 2024.
En réplique, […]EPFIF rappelle qu’à la suite de la réception de la décision de préemption et de […]offre […]acquisition, signifiées le 19 avril 2024, les consorts AF-AC lui ont fait connaître leur désaccord sur le prix proposé par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 mai 2024. reçu le 16 mai 2024.
Il indique avoir saisi le juge de […]expropriation par requête du 22 mai 2024, soit dans le délai imparti, et avoir notifié […]acte de saisine par courriers du même jour aux consorts AF-AC à […]adresse indiquée dans la déclaration […]intention […]aliéner. Il précise que ces courriers sont revenus avec la mention « pli avisé non réclamé » et ont par suite été signifiés par acte extrajudiciaire à chacun des défendeurs.
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L’article R. 213-[…] du code de […]urbanisme dispose que si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à […]article R. 213-[…] (b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière […]expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. Une copie, en
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double exemplaire, du mémoire du titulaire du droit de préemption est jointe à la lettre adressée au secrétariat de la juridiction. Le propriétaire doit en être informé simultanément.
Il est ensuite procédé comme il est dit aux articles R. […]. 3[…]-32 du code de […]expropriation pour cause […]utilité publique.
A défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à […]exercice de son droit.
En cas […]application de […]article L. 213-4-1, copie du récépissé de la consignation doit être adressée au propriétaire et à la juridiction.
A titre liminaire, le tribunal relève que la demande de non-lieu à statuer formulée par les consorts AF-AC constitue en réalité une fin de non-recevoir.
En […]espèce, […]EPFIF verse aux débats le courrier recommandé avec accusé de réception daté du 13 mai 2024 par lequel les consorts AF-AC, par […]intermédiaire de leur notaire, […]ont informé de leur refus du prix proposé dans la décision de préemption, ce courrier étant assorti de la mention
< reçu le 16 mai 2024 ».
Il produit également les courriers recommandés en date du 22 mai 2024 adressés au juge de […]expropriation du tribunal de céans, à Madame AD AE AF et à Monsieur Z AA AB
AC aux fins de notification du mémoire de saisine du juge de […]expropriation.
La saisine du juge de […]expropriation étant intervenue six jours après la réception de la réponse des consorts AF-AC à […]offre […]acquisition formulée par […]autorité préemptrice, cette saisine est régulière.
La circonstance que les courriers recommandés adressés aux consorts AF-AC le 22 mai 2024 soient revenus à […]EPFIF avec la mention < pli avisé non réclamé » est indifférente dès lors que la saisine, matérialisée par […]envoi […]une lettre recommandée au secrétariat de la juridiction, est intervenue dans le délai prévu par le texte susvisé et qu’il est établi par les preuves de dépôt produites par […]EPFIF que les deux courriers ont bien été présentés aux défendeurs simultanément à cette saisine.
Par conséquent, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par les consorts AF-
AC.
II. Sur la demande de communication de […]avis des domaines sur la valeur vénale du bien
Les consorts AF-AC sollicitent qu’il soit enjoint à […]EPFIF de communiquer […]avis du 8 septembre 2022 par lequel la direction départementale des finances publiques (DDFIP) du Val-de- Marne a évalué le bien en cause à 3,370 millions […]euros, le montant de la consignation s’élevant à 505.500 euros.
Ils font valoir qu’eu égard aux précédentes évaluations remises dans le cadre de cessions récentes par la commune de […] dans la zone du bien préempté, le prix de cession mentionné dans la déclaration […]intention […]aliéner n’est manifestement pas surévalué.
Ils relèvent que ni […]EPFIF, ni le commissaire du gouvernement ne justifient […]écart entre leur estimation et celle de la DDFIP.
L’EPFIF n’a pas répondu sur ce point.
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Aux termes de […]article L. 213-4-1 du code de […]urbanisme, lorsque la juridiction compétente en matière […]expropriation a été saisie dans les cas prévus aux articles L. 2[…]-5, L. 2[…]-6, L. 212-3 et L. 213-4, le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15 % de […]évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques. La consignation s’opère au seul vu de […]acte par lequel la juridiction a été saisie et de […]évaluation du directeur départemental des finances publiques. A défaut de notification […]une copie du récépissé de consignation à la juridiction et au propriétaire dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à […]acquisition ou à […]exercice du droit de préemption.
Si la notification […]une copie du récépissé de consignation constitue une exigence pour la régularité de la procédure de préemption en application du texte susvisé, il n’en va pas ainsi de la communication de […]avis de valeur rendu par la Direction Nationale des Interventions Domaniales
(la DNID). qui n’est prévue par aucun texte.
En […]espèce, […]EPFIF verse aux débats une copie du récépissé de consignation de la somme de 505.500 euros ainsi que la copie des actes extrajudiciaires en date du 28 juin 2024 par lesquels il a signifié une copie du récépissé à Madame Madame AD AE AF et à Monsieur Z AA
AB AC.
En revanche, […]EPFIF n’est pas tenu de communiquer aux défendeurs […]avis de valeur de la DNID.
Par conséquent, les consorts AF-AC seront déboutés de leur demande tendant à ce qu’il soit enjoint à […]EPFIF de communiquer […]avis de valeur de la DNID portant sur le bien préempté.
III. Sur les principes du droit de préemption
L’article L. 213-4 du code de […]urbanisme dispose qu’en matière de préemption, à défaut […]accord amiable, le prix […]acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière […]expropriation. Il est précisé que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de […]indemnité de remploi.
Le même article prévoit que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière […]expropriation.
En matière de préemption, le juge fixe le prix […]acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.
IV. Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités
1) Sur la date de référence et sur la situation […]urbanisme
En application des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de […]urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait […]objet […]une expropriation pour cause […]utilité publique, la date de référence se situe, pour les biens non compris dans le périmètre […]une zone […]aménagement différé, à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers, le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local […]urbanisme (PLU), et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
L’immeuble objet de la présente instance est soumis au droit de préemption urbain, de sorte que ces dispositions s’appliquent en […]espèce.
Le commissaire du gouvernement retient comme date de référence la date du 19 décembre 2023, date […]approbation du document […]urbanisme applicable à la zone par la commune de […].
Los parties no se prononcent pas sur ce point.
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En […]espèce, la dernière modification du PLU de la commune de […] a été approuvée le 19 décembre 2023, de sorte qu’il convient de retenir cette date comme date de référence.
A cette date, le bien se situe en zone UA du PLU, qui correspond à la structuration […]un secteur urbain dense autour de la RD 7, du centre-ville et […]une partie du secteur opérationnel du projet
< Campus Grand Parc '>.
2) Sur la consistance matérielle de la parcelle
Le bien objet de la préemption est un pavillon à usage […]habitation situé le long de […]avenue […].
Une porte métallique donne sur une grande allée qui mène à la maison.
L’entrée dans le pavillon s’effectue par la véranda carrelée servant de cuisine et de salle à manger. La véranda donne sur une extension avec WC et cabine de douche et sur un salon avec carrelage au sol et cheminée, plafond en bois et fenêtre en simple vitrage donnant sur […]avenue […]. Un couloir dessert une pièce à usage de stockage/vestiaire, une chambre avec parquet au sol et un bureau avec parquet flottant au sol disposant […]un accès à la véranda. Une seconde extension de type véranda, avec moquette au sol, comporte une pièce à usage de salle de sport donnant sur […]avenue, deux petites pièces à usage de bureau avec moquette au sol et un WC très humide. Le rez-de-chaussée est en état […]usage, à […]exception de la seconde extension, en mauvais état. Un escalier mène à […]ancienne entrée principale du pavillon qui dessert deux chambres avec sol stratifié, une pièce de nuit […]une surface visiblement inférieure à 9 m², une salle de bain avec cabine de douche et baignoire, un WC séparé et un placard. L’étage est équipé du double vitrage et se trouve en état […]usage. Le pavillon est affecté de problèmes […]humidité et les peintures sont anciennes.
A […]extérieur, plusieurs bâtiments sont attenants à la véranda : buanderie/débarras avec chaudière à gaz (non fonctionnelle)
-
- deux cabanons destinés au stockage de bois
- box encombré destiné au stationnement […]un véhicule
- abri de jardin. Le grand jardin comprend un coin aménagé avec tonnelle, barbecue et jeux pour enfants et se prolonge par un jardin boisé non entretenu et inaccessible.
S’agissant de […]état des lieux, il convient de se reporter pour plus de détails au procès-verbal de transport dressé par le juge de […]expropriation et annexé à la présente décision.
3) Sur les surfaces à retenir
S’agissant de la parcelle, les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une contenance de 1.925 m².
S’agissant du pavillon, les parties et le commissaire du gouvernement mentionnent une surface bâtie de 351 m², […]EPFIF précisant que cette surface totale correspond à 246 m² pour le pavillon, 26 m² pour la première dépendance et 79 m² pour la seconde dépendance.
Ce détail des surfaces est repris par Monsieur AJ AK dans son rapport […]expertise du 27 mars 2025 produit par les consorts AF-AC.
Ces surfaces seront donc retenues.
4) Sur les méthodes […]évaluation
L’EPFIF propose […]évaluer le bien selon la méthode par comparaison, terrain intégré et conteste la méthode de la récupération foncière préconisée par les consorts AF-AC.
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Il rappelle que cette méthode est utilisée lorsque les constructions existantes ne présentent plus aucune valeur économique à raison de leur consistance matérielle et que la valeur économique du bien est donc davantage liée au terrain à bâtir, ce qui n’est pas le cas en […]espèce.
Il relève que la méthode proposée par les défendeurs correspond en réalité à la méthode dite de la charge foncière constructible, qui consiste à appliquer une valeur à la constructibilité du terrain au regard de sa situation […]urbanisme, des règles du PLU qui en découlent et des droits susceptibles […]être acquis à la réalisation […]une opération de construction.
Il indique qu’en […]espèce, le certificat […]urbanisme tacite dont se prévalent les défendeurs est inopérant dès lors qu’il remonte à janvier 2022 alors que la durée de validité […]un tel document est de 18 mois.
Il ajoute que les consorts AF-AC ne disposent […]aucun droit acquis à la réalisation du projet ressortant de […]étude de faisabilité qu’ils produisent, aucun permis de construire ne leur ayant été délivré. Il relève que le permis de construire délivré à la société EIFFAGE concerne non seulement la parcelle préemptée, mais également […] autres parcelles et n’a jamais été mis en œuvre, de sorte qu’il est à ce jour caduc.
L’EPFIF argue que les offres […]acquisition de promoteurs immobiliers ne sont pas représentatives de mutations effectives et ne peuvent donc servir à la fixation du prix du bien préempté, […]autant que les valeurs qui en ressortent sont déterminées à […]aide de la méthode dite du bilan promoteur, inapplicable devant le juge de […]expropriation. Il expose à cet égard que cette méthode consiste à tenir compte de […]usage futur du bien et est donc contraire aux principes du droit de […]expropriation, qui imposent […]évaluer le bien à la date du jugement à intervenir et selon son usage effectif à la date de référence.
Il ajoute que la valorisation […]une parcelle selon cette méthode présente un caractère subjectif et aléatoire dont témoigne en […]espèce […]écart de plus de 25 % entre les offres reçues par les défendeurs, qui sont en outre assorties de nombreuses conditions suspensives.
Il relève que la promesse unilatérale de vente signée par les consorts AF-AC n’est pas davantage probante dès lors qu’elle ne lie pas […]acquéreur potentiel et que la réitération de la vente y est subordonnée à […]acquisition de deux autres parcelles et à […]obtention […]un permis de construire.
Les consorts AF-AC, qui s’appuient notamment sur le rapport […]expertise de Monsieur AJ AK, s’opposent à […]évaluation du bien préempté selon la méthode globale, terrain intégré. Ils rappellent que le projet ayant justifié la décision de préemption implique la démolition du bien en vue de la réalisation sur son terrain […]assiette […]un programme immobilier.
Ils soulignent que le bien préempté peut développer une surface de plancher de 4.288 m² au total, dont 3.964 m² à usage […]habitation, soit un fort potentiel de constructibilité. Ils ajoutent que la méthode […]évaluation par comparaison terrain intégré ne se justifie pas compte tenu de […]importance relative de la superficie de la construction par rapport à celle du terrain, qui autorise une emprise au sol de 55 % en vertu du PLU.
Le commissaire du gouvernement propose quant à lui […]évaluer le bien préempté selon la méthode par comparaison, terrain intégré.
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Si […]article L. 321-1 du code de […]expropriation pour cause […]utilité publique pose le principe de la réparation intégrale du préjudice, il ne fixe pas de méthode particulière afin de déterminer ce préjudice. Le juge est ainsi libre […]employer la méthode qui lui semble la plus adaptée. En […]autres termes, il choisit celle qui lui paraît la mieux appropriée, compte tenu des caractéristiques du bien et des circonstances de la cause.
Service de […]Expropriation 8

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En […]espèce, il n’y a […]abord pas lieu de tenir compte de la constructibilité de la parcelle préemptée mise en avant par les consorts AF-AC dans la mesure où cela reviendrait à prendre en compte […]usage futur du bien, ce qui est contraire au droit de […]expropriation qui impose au juge de […]expropriation […]évaluer le bien selon sa consistance à la date du jugement de première instance et selon son usage effectif à la date de référence.
Ensuite, il ne saurait être tenu compte du permis de construire accordé à la société EIFFAGE et produit par les défendeurs, qui concerne plusieurs autres parcelles et n’a jamais été mis en œuvre.
La circonstance qu’une promesse unilatérale de vente ait été conclue par les consorts AF- AC avec la société EIFFAGE n’est pas davantage probante dès lors que par nature, un tel acte ne lie pas son bénéficiaire.
Les consorts AF-AC versent aux débats le rapport […]expertise établi par Monsieur AJ AK, qui propose une évaluation du bien préempté selon les méthodes suivantes :
- «< valorisation de terrain avec encombrement et sous réserve de surcoût à la construction comme la dépollution et/ou des fondations spéciales », consistant à déterminer le prix au regard de la seule surface de terrain ;
- évaluation de la « maison avec principe […]un terrain de 650 m², plus valeur […]un terrain constructible de 1.275 m² ».
Or, s’agissant […]une part de la première méthode consistant à valoriser le terrain nu, il convient de rappeler que dans […]hypothèse où le bien à évaluer supporte un bâti, cette méthode est utilisée lorsque celui-ci est en très mauvais état, de sorte que la valeur économique du bien est davantage liée au terrain à bâtir qu’à la qualité du bâti présent sur la parcelle expropriée. En […]espèce, il a été constaté à […]occasion du transport sur les lieux que le bien des consorts AF-AC était en état […]usage, de sorte que […]utilisation de cette méthode ne se justifie pas.
D’autre part, il n’y a pas davantage lieu à valoriser distinctement le bâti et le terrain […]assiette non bâti, le bâti ne pouvant en […]espèce être considéré comme un encombrement résiduel du terrain
[…]assiette. La superficie importante du terrain […]assiette pourra en revanche être prise en compte en tant que facteur de plus-value du bien au stade de […]évaluation.
Par conséquent, le bien des consorts AF-AC sera évalué au moyen de la méthode par comparaison, terrain intégré.
5) Sur la situation locative
En […]espèce, les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent au demeurant sur une évaluation en situation libre.
Par conséquent, le bien sera évalué libre […]occupation.
V – Sur la détermination du prix de la préemption
Aux termes de […]article R. 3[…]-22 du code de […]expropriation pour cause […]utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de […]expropriant. Si […]exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de […]administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe […]indemnité […]après les éléments dont il dispose.
Caractéristiques de […]ensemble immobilier à évaluer :
- pavillon à usage […]habitation avec dépendances situé […] […] (94800). sur la parcelle cadastrée section […]
- bien situé sur une artère très passante état […]usage
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 – très grande superficie du terrain […]assiette
- évaluation en situation libre
- évaluation selon la méthode par comparaison, terrain intégré
1) Propositions des parties
Termes de comparaison et argumentaire proposés par […]EPFIF
Surface Date de
Surface Prix de la mutation et Consistance du bien Référence Adresse en m² du m² parcelle référence de en m² publication
Maison […]habitation
[…] avec sous-sol, un 4.194 3[…] m² 124 m² DEM 1 […]/09/2018
€/m² étage, combles, à […] véranda
Pavillon […]habitation 4.[…] 546 m² […] m² […] 2 avec sous-sol, un
€/m² 2019P02731 à […] étage
Pavillon […]habitation 4.790 02/[…]/2019 sur sous-sol complet 442 m² […] […]9 m² DEM 3
€/m² 2019P09591 à […] (garage), un étage
Pavillon […]habitation 3.717 DEM 4 04/[…]/2019 […] […] m² 158 m² R+2
€/m² à […]
Pavillon sur sous-sol 4.221 663 m² 154 m² partiel, double box, DEM 5 05/07/2022 […]
€/m² jardin à […]
Pavillon avec grenier perdu au-dessus + bâtiment […].294 19/05/2021 comprenant 2 pièces […] m² 129 rue Youri Gagarine 85 m² DEM 6
€/m² […] à […]
+ garage avec terrasse nue au- dessus
Pavillon sur sous-sol aménagé avec faux 3.839 24/07/2019 279 m² […]2 m² DEM 7 2019P07354 4 rue de […]Epi […]Or grenier au-dessus et
€/m² à […] garage indépendant
2.727 Pavillon […]habitation
€/m² sur sous-sol avec un DEM 8 / 28/04/2022 651 m² 220 m² étage, jardin à […] […]arrière, cour à usage à […] de parking à […]avant
Service de […]Expropriation […]

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Maison […]habitation avec sous-sol 3.[…] 644 m² 189 m² aménagé, un étage,
€/m² à […] […] 2 combles
Maison […]habitation sur sous-sol avec […].207 DEM […]/ […] deux étages, grenier 432 m² 246 m²
€/m² à […] CDG 3 2024P03840 aménageable, cour, jardin
Bâtiment principal avec sous-sol aménagé, un étage + 4.320 DEM […]/ 17/05/2022 500 m² 190 m² […] bâtiment secondaire
€/m² CDG […] à […] constitué […]une pièce en fond de parcelle
Au regard des références produites, […]EPFIF propose de retenir une valeur de 4.800 euros/m² pour le pavillon de 246 m² en tenant compte de la plus-value que représente la grande surface de terrain et une valeur de 600 euros/m² pour les dépendances compte tenu de leur consistance.
Sur les termes de comparaison fournis par les consorts AF-AC, […]EPFIF argue que les cessions consenties par la commune de […] à des promoteurs immobiliers ne sont pas probantes dans la mesure où les valeurs ont été déterminées sur la base des droits à construire définitivement accordés aux acquéreurs au jour des cessions, pour autant qu’elles soient effectives, de sorte que ces ventes ne portent pas exclusivement sur un terrain à bâtir et ne peuvent justifier la valeur dudit terrain.
Il relève que le rapport […]expertise de Monsieur AJ AK conclut sur la base de deux méthodes […]évaluation à une valeur vénale comprise entre 4.588.000 euros et 5.333.000 euros, valeurs bien inférieure à la demande des défendeurs, et observe:
- sur la première méthode, consistant à valoriser le terrain nu, que les termes de comparaison fournis ne sont pas référencés et que les surfaces indiquées sont incomparables à celle du bien préempté ;
- sur la seconde méthode, consistant à valoriser le terrain et les constructions, que les termes de comparaison fournis au soutien de la valorisation du bâti ne sont pas davantage référencés et que la valeur retenue par […]expert est inférieure à celle proposée par […]EPFIF pour […]évaluation du pavillon principal.
Termes de comparaison et argumentaire proposés par les consorts AF-AC
Date de Surface de Surface Prix de vente Adresse Consistance Référence mutation et la parcelle en m² du bien référence de en m² publication
Délibération du conseil […] 1 Terrain nu 1.[…] m² 5.000.000 € municipal du (pièce […] […]) et 122 avenue […] 20 février à […] 2019
Délibération […], […] du conseil Terrain nu 2.[…] m² 3.000.000 € […] (pièce […] 12) municipal du et 95 avenue […] 24 juin 2019 à […]
Service de […]Expropriation […]

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124 avenue […] Terrain 129 m² 278.000 €
à […] 17/06/2022 DEF 3
120 avenue […] Terrain […] m² 2.000.000 € 31/05/2022
à […] DEF 4
Terrain 526 m² 2.733.000 € 42 avenue […] 20/05/2022
à […] DEF 5
50 avenue […] Terrain 3.[…] m² 6.000.000 € 19/05/2022
à […] DEF 6
44 avenue […] 1[…]05/2022 Terrain 9[…] m² 3.900.000 €
à […] DEF 7
Les consorts AF-AC font valoir que par un arrêt du 17 janvier 2025, la cour administrative […]appel de Paris a jugé que la délibération objet de la référence DEF 1 avait eu pour effet de parfaire la vente et de transférer la propriété des parcelles en cause à la société EIFFAGE IMMOBILIER ÎLE-DE-FRANCE.
Ils affirment que le prix indiqué dans la déclaration […]intention […]aliéner est également corroboré par les multiples autres offres […]acquisition reçues, qui font état […]un prix moyen de 5.678.750 euros net vendeur, par […]évaluation réalisée par la société LES NOUVEAUX PROMOTEURS et par la précédente promesse de vente conclue au prix de 5,8 millions […]euros avec la société EIFFAGE.
Sur les références produites par […]EPFIF et par le commissaire du gouvernement, les consorts AF-AC observent qu’aucun terme de comparaison ne porte sur un bien comparable au bien préempté, la superficie du plus grand terrain […]assiette n’excédant pas 651 m², soit un tiers à peine de la surface de la parcelle préemptée.
Ils font valoir que ces références révèlent que le bien préempté supporte une construction […]une valeur nettement inférieure à celle de son terrain […]assiette dès lors qu’elle ne représente que 18% de la surface de celui-ci, tandis que les constructions objets des termes de comparaison s’étendent sur 30 à 50 % de leur terrain […]assiette.
Ils relèvent que toutes les références portent sur des biens situés en zone UC du PLU, à dominante résidentielle et dont la constructibilité est moindre.
Termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement
Surface Date de Surface Prix de la mutation et Consistance du bien Adresse en m² Référence du m² référence de parcelle publication
Pavillon […]habitation sur
[…] 1/ sous-sol avec un étage, 2.727 28/04/2022 651 m² 220 m² à […]
€/m² jardin à […]arrière, cour à DEM 8 2022P[…]541 usage de parking à […]avant
Maison […]habitation avec 3.[…] […] sous-sol aménagé, un 644 m² 189 m²
€/m² DEM 9 2022P09971 étage, combles à […]
CDG […] […] […] Maison […]habitation sur 4.207 432 m² 246 m² sous-sol avec deux étages,
€/m² DEM […] […] grenier aménageable, à […]
Service de […]Expropriation 12

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Bâtiment principal avec sous-sol aménagé, un CDG 4/ 17/05/2022 4.320 étage + bâtiment 500 m² 190 m² […]
€/m² DEM […] […] secondaire constitué […]une à […] pièce en fond de parcelle
Le commissaire du gouvernement indique que la valeur unitaire moyenne des termes de comparaison est de 3.766 euros/m².
Il indique que la très grande superficie du terrain […]assiette du bien préempté justifie de retenir une valeur unitaire de 4.000 euros/m².
Le commissaire du gouvernement propose […]écarter […]ensemble des références fournies par […]EPFIF pour les raisons suivantes : les références DEM 1, DEM 4 et DEM 5 ne sont pas référencées ;
- les références DEM 2, DEM 3 et DEM 7 sont trop anciennes ;
- la référence DEM 6 porte sur un bien […]une superficie trop petite.
Le commissaire du gouvernement propose […]écarter les termes de comparaison fournis par les consorts AF-AC et issus du rapport de Monsieur AJ AK dans la mesure où ils ne sont pas référencés.
2) Examen des termes de comparaison par le juge
Références écartées
Ne sont prises en considération comme références pertinentes que des ventes effectives pour lesquelles sont produites des informations suffisamment précises sur la consistance et […]état des biens, ainsi que sur les modalités des transactions (notamment : références de publication, références cadastrales, adresse exacte avec le numéro de rue, date exacte, nature de […]activité exercée le cas échéant).
Les parties ont été contradictoirement informées par le juge de […]expropriation de cette exigence et notamment de la nécessité de produire les actes de vente ou décisions de justice concernant les références énoncées; elles ont pu bénéficier des délais nécessaires à […]obtention de telles informations.
Le commissaire du gouvernement n’est tenu que […]indiquer les références de publication, les références cadastrales, […]adresse exacte avec le numéro de rue, la date exacte de mutation et […]activité exercée. Son rôle est en effet […]apporter des éléments objectifs sur le marché concerné à la juridiction et non de pallier la carence probatoire des parties.
Les références DEM 1, DEM 4 et DEM 5 ainsi que les références DEF 3 à DEF 7 seront donc écartées en ce qu’elles sont dépourvues de références de publication, étant au surplus observé que les références des défendeurs portent sur des terrains nus, biens […]une consistance incomparable à celle […]un pavillon […]habitation.
Les références DEF 1 et […] seront écartées dans la mesure où des délibérations du conseil municipal ne sont pas assimilables à des actes de cession publiés et référencés, étant au surplus relevé que ces délibérations sont anciennes et sont relatives à la vente de terrains nus assortis de droits à construire.
Service de […]Expropriation 13

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Les références DEM 2, DEM 3 et DEM 7 seront écartées au regard de leur ancienneté.
La référence DEM 6 sera enfin écartée en raison de la consistance non comparable du bien vendu
à celle du bien préempté.
Références retenues
En somme, les références suivantes sont retenues comme pertinentes, en ce qu’il s’agit des mutations avec les caractéristiques les plus proches de la présente préemption, pour lesquelles des informations suffisamment précises sur la consistance et […]état des biens, ainsi que sur les modalités des transactions ont été fournies :
Surface Date de mutation Surface Prix du de la et référence de Référence Adresse Consistance du bien en m² parcelle m² publication en m²
Pavillon […]habitation sur sous-sol avec un 28/04/2022 2.727 2022P[…]541 […] 1 651 m² 220 m² étage, jardin à
€/m² […]arrière, cour à usage à […] de parking à […]avant
Maison […]habitation avec sous-sol 3.8[…] 28/0[…]2022 […] CDG 2 644 m² 189 m² aménagé, un étage, 2022P09971
€/m² à […] combles
Maison […]habitation sur sous-sol avec deux […] […] 4.207 432 m² 246 m² CDG 3 étages, grenier 2024P03840
€/m² Laurens aménageable, cour, à […] jardin
Bâtiment principal avec sous-sol aménagé, un étage + 17/05/2022 500 m² 190 m² 4.320 CDG 4 […] bâtiment secondaire […]
€/m² à […] constitué […]une pièce en fond de parcelle
Ces quatre termes de comparaison donnent lieu à la détermination de la valeur unitaire moyenne du prix au m² suivante: (2.727 +3.8[…] +4.207 +4.320) / 4 = 3.766 euros/m².
Il n’y a pas lieu de fixer une valeur unitaire distincte s’agissant des deux dépendances de 26 et 79 m². étant relevé que […]EPFIF ne produit aucun terme de comparaison pour fonder son évaluation à hauteur de 600 euros/m².
Bien que la situation géographique du bien le long […]une artère très passante constitue un facteur de moins-value, ce dernier est compensé en […]espèce par la très grande superficie du terrain
[…]assiette.
La valeur unitaire du bien des consorts AF-AC sera donc fixée à la somme de 4.000 euros/m².
Le prix de préemption du bien doit donc être fixé comme suit : 351 x 4.000 = 1.404.000 euros.
Service de […]Expropriation 14

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Il résulte de […]ensemble des développements précédents que le prix total […]acquisition du bien appartenant aux consorts AF-AC est fixé à la somme de 1.404.000 euros en valeur libre.
VI. Sur les autres demandes
1-Sur les dépens
Aux termes de […]article L. 312-1 du code de […]expropriation pour cause […]utilité publique, […]expropriant supporte seul les dépens de première instance.
L’EPFIF devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.
2 – Sur les frais irrépétibles
En […]espèce, […]équité commande de condamner […]EPFIF, partie tenue aux dépens, à verser aux consorts AF-AC la somme de 3.000 euros.
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Les chefs de demandes plus amples ou contraires et les autres moyens seront rejetés et écartés comme infondés ou non justifiés.
PAR CES MOTIFS
X Y, juge de […]expropriation au tribunal judiciaire de CRÉTEIL, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 19 novembre 2024,
REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Madame AD AE AF et Monsieur Z AA AB AC,
FIXE à la somme de 1.404.000 euros en valeur libre le prix […]acquisition du bien appartenant à Madame AD AE AF et Monsieur Z AA AB AC situé […] […] (94800), sur la parcelle cadastrée section […],
DIT que les dépens de la présente instance seront supportés par […]établissement public foncier […]Île- de-France ([…]EPFIF) en application de […]article L. 312-1 du code de […]expropriation pour cause
[…]utilité publique,
CONDAMNE […]établissement public foncier […]Île-de-France ([…]EPFIF) à payer à Madame AD AE AF et Monsieur Z AA AB AC la somme de 3.000 euros au titre de […]article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE qu’il appartient à la partie la plus diligente de faire signifier la présente décision par huissier de justice,
RAPPELLE que la présente décision sera susceptible […]appel dans le mois de la signification par voie […]huissier, et ce, auprès du greffe de la cour […]appel de Paris.
Fait au siège du tribunal judiciaire de CRÉTEIL en la chambre des expropriations le 30 juin 2025, la minute étant signée par :
LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION
Service de […]Expropriation 15