MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01426 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VLMT

CODE NAC : 71I – 5B

AFFAIRE : SDC de la RESIDENCE LE VAL 21-29 RUE MAURICE COUDERCHET ET24-26 RUE PIERRE RIGAUD -94200 IVRY SUR SEINE, S.A.S. DWELLING C/ S.A.S. PROXIMEA PROXIMEA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

SDC de la RESIDENCE LE VAL 21-29 RUE MAURICE COUDERCHET ET24-26 RUE PIERRE RIGAUD -94200 IVRY SUR SEINE, représenté par son syndic la Société DWELLING, inscrite au RCS de PARIS sous le n° 898 818 521, dont le siège social est sis 6 rue d’Armaillé – 75017 PARIS

et S.A.S. DWELLING, inscrite au RCS de PARIS sous le n° 898 818 521 dont le siège social est sis 6 Rue d’Armaillé – 75017 PARIS

représentés par M^e Eléonore NEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0788

DEFENDERESSE

S.A.S. PROXIMEA PROXIMEA, inscrite au RCS de MELUN sous le n° 752 936 591, dont le siège social est sis 8, rue Gilbert Rey – 77340 PONTAULT COMBAULT et pour signification 14 avenue Charles Rouxel – 77340 PONTAULT COMBAULT

représentée par M^e Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 205

Débats tenus à l’audience du : 16 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 13 Février 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble de la résidence le Val sise 21-29 rue Maurice Couderchet et 24-26 rue Pierre Rigaud 94200 Ivry sur Seine est régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par assemblée générale du 30 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence a désigné la SAS DWELLING en qualité de syndic, en lieu et place de la SAS PROXIMEA.

La SAS DWELLING a sollicité en vain la communication de certains documents de copropriété à la SAS PROXIMEA, ancien syndic.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence le Val sise 21-29 rue Maurice Couderchet et 24-26 rue Pierre Rigaud 94200 Ivry sur Seine et la SAS DWELLING ont fait assigner la SAS PROXIMEA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil afin de :

— condamner la SAS PROXIMEA à remettre à la SAS DWELLING, sous astreinte de 50 euros par document et par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, l’ensemble des documents et pièces comptables appartenant au syndicat, à savoir :

* les rapprochements bancaires relatifs à la comptabilité de l’immeuble pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023,

* les relevés de bancaire pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023,

* l’état des écritures suivantes : état des écritures + relevés CIC 01/22, état des écritures + relevés CIC 02/22, état des écritures + relevés CIC 03/22, état des écritures + relevés CIC 04/22, état des écritures + relevés CIC 05/22, état des écritures + relevés CIC 06/22, état des écritures 07/22, état des écritures 09/22, état des écritures + relevés CIC 01/23,

— condamner la SAS PROXIMEA à régler respectivement à la SAS DWELLING et au syndicat des copropriétaires de la résidence le Val sise 21-29 rue Maurice Couderchet et 24-26 rue Pierre Rigaud 94200 Ivry sur Seine chacun la somme de 1.500 euros à titre de provision à valoir sur dommages et intérêts,

— condamner la SAS PROXIMEA à régler à la SAS DWELLING et au syndicat des copropriétaires de la résidence le Val sise 21-29 rue Maurice Couderchet et 24-26 rue Pierre Rigaud 94200 Ivry sur Seine chacun la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS PROXIMEA aux entiers dépens,

— rappeler que l’ordonnance est exécutoire de plein droit.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2025 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence le Val sise 21-29 rue Maurice Couderchet et 24-26 rue Pierre Rigaud 94200 Ivry sur Seine et la SAS DWELLING sollicitent du juge des référés de :

— condamner la SAS PROXIMEA à remettre à la SAS DWELLING, sous astreinte de 50 euros par document et par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, l’ensemble des documents et pièces comptables appartenant au syndicat, à savoir :

* les rapprochements bancaires relatifs à la comptabilité de l’immeuble pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023,

* les relevés de bancaire pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023,

* l’état des écritures suivantes : état des écritures + relevés CIC 01/22, état des écritures + relevés CIC 02/22, état des écritures + relevés CIC 03/22, état des écritures + relevés CIC 04/22, état des écritures + relevés CIC 05/22, état des écritures + relevés CIC 06/22, état des écritures 07/22, état des écritures 09/22, état des écritures + relevés CIC 01/23,

— condamner la SAS PROXIMEA à régler à la SAS DWELLING et au syndicat des copropriétaires de la résidence le Val sise 21-29 rue Maurice Couderchet et 24-26 rue Pierre Rigaud 94200 Ivry sur Seine la somme de 4.800 euros TTC à titre de provision à valoir sur dommages et intérêts,

— condamner la SAS PROXIMEA à régler à la SAS DWELLING et au syndicat des copropriétaires de la résidence le Val sise 21-29 rue Maurice Couderchet et 24-26 rue Pierre Rigaud 94200 Ivry sur Seine chacun la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS PROXIMEA aux entiers dépens,

— rappeler que l’ordonnance est exécutoire de plein droit.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SAS PROXIMEA sollicite du juge des référés de :

— juger irrecevable le syndicat des copropriétaires de la résidence le Val sise 21-29 rue Maurice Couderchet et 24-26 rue Pierre Rigaud 94200 Ivry sur Seine en ses demandes fondées sur l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— juger que la SAS PROXIMEA a remis l’ensemble des documents à son successeur, conformément aux textes applicables en la matière,

— juger que la demande indemnitaire excède le cadre de l’article 18-2 susvisé et ne relève pas de la compétence du juge des référés et renvoyer les demandeurs à mieux se pourvoir,

— subsidiairement : débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence le Val sise 21-29 rue Maurice Couderchet et 24-26 rue Pierre Rigaud 94200 Ivry sur Seine et la SAS DWELLING de leurs demandes,

— en tout état de cause : condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence le Val sise 21-29 rue Maurice Couderchet et 24-26 rue Pierre Rigaud 94200 Ivry sur Seine et la SAS DWELLING à lui payer de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

La SAS PROXIMEA soulève l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence le Val sise 21-29 rue Maurice Couderchet et 24-26 rue Pierre Rigaud 94200 Ivry sur Seine, au visa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, ce que conteste le syndicat des copropriétaires.

Sur ce,

En vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 attribue qualité à agir, en cas de non restitution de pièces par l’ancien syndic, et après mise en demeure restée infructueuse, soit au syndic nouvellement désigné, soit au président du conseil syndical.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires de la résidence le Val sise 21-29 rue Maurice Couderchet et 24-26 rue Pierre Rigaud 94200 Ivry sur Seine est irrecevable en son action, n’ayant pas qualité à agir en vertu du texte précité.

Sur la demande de remise des documents

Sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, la SAS DWELLING soutient que le syndic dont les fonctions ont pris fin est tenu de transmettre, spontanément, au nouveau syndic l’ensemble des documents, fonds et archives de l’immeuble, ce qui constitue une obligation impérative dont aucune circonstance ne peut le dispenser. Selon elle, la SAS PROXIMEA n’a pas communiqué l’ensemble des pièces visées par l’article 18-2, malgré une mise en demeure du 22 août 2024. Elle rappelle que les documents sont portables et non quérables et que la charge de la preuve de la remise pèse sur l’ancien syndic. Elle ajoute que la SAS PROXIMEA ne justifie pas des diligences accomplies à l’égard du précédent syndic, la société HELLO SYNDIC, aux fins d’obtenir les pièces manquantes.

De son côté, la SAS PROXIMEA indique qu’une première remise de pièces a été réalisée par voie électronique le 28 juillet 2023, puis une seconde sous format papier par porteur conformément au bordereau de remise signé par la SAS DWELLING. Selon elle, les relevés bancaires et état d’écritures du compte CIC ont été remis en juillet 2023 et les relevés pouvaient par ailleurs être obtenus auprès de la banque. Elle souligne avoir dû faire face à une comptabilité chaotique dont elle a hérité de l’ancien syndic, HELLO SYNDIC, et s’être investie dans le fonctionnement de la copropriété. Elle soutient que l’injonction de communiquer n’est pas fondée, les documents ayant tous été transmis.

Sur ce,

En vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

En vertu de l’article 33-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18, doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical ».

L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il appartient à l’ancien syndic de s’assurer de la restitution de l’ensemble des archives nécessaires à la gestion de l’immeuble, même celles éventuellement détenues par des tiers.

L’ensemble des documents des documents et archives du syndicat est portable et il appartient à l’ancien syndic de justifier avoir satisfait à son obligation légale de transmettre lesdits documents et s’agissant des pièces manquantes, avoir tout mis en œuvre pour les récupérer auprès du tiers qui les détient.

Au cas présent, il est constant que par assemblée générale du 30 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence le Val sise 21-29 rue Maurice Couderchet et 24-26 rue Pierre Rigaud 94200 Ivry sur Seine a désigné la SAS DWELLING comme nouveau syndic de l’immeuble, en remplacement de la SAS PROXIMEA.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 août 2024 (pli distribué contre signature le 6 septembre 2024), la SAS DWELLING a mis en demeure la SAS DWELLING de lui remettre lesdits documents.

Force est de constater que si la SAS PROXIMEA fait état des difficultés rencontrées pendant son mandat, elle ne justifie pas des démarches accomplies à l’égard de l’ancien syndic, HELLO SYNDIC, en vue d’obtenir les documents manquants.

En outre, le bordereau de remise de pièces signé par la SAS PROXIMEA et la SAS DWELLING le 28 juillet 2023 mentionne la remise du « dossier banque ». Toutefois, cette mention n’est pas suffisamment précise pour justifier de la remise des relevés bancaires et rapprochements sollicités, à défaut d’identification de chaque pièce contenue dans ce dossier par la SAS PROXIMEA, la charge de la preuve de la remise pesant sur cette dernière.

Enfin, il appartenait à la SAS PROXIMEA de remettre les documents sollicités par la SAS DWELLING, y compris ceux qui pouvaient être accessibles par l’intermédiaire de la banque CIC dans les livres de laquelle un compte était ouvert. En effet, il n’appartenait pas à la SAS DWELLING d’entreprendre des diligences pour se procurer les documents.

Dans ces conditions, il convient de condamner la SAS PROXIMEA à remettre à la SAS DWELLING, en sa qualité de syndic de la résidence le Val sise 21-29 rue Maurice Couderchet et 24-26 rue Pierre Rigaud 94200 Ivry sur Seine, dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par document et par jour de retard ce pendant un délai de 90 jours, les documents suivants :

* les rapprochements bancaires relatifs à la comptabilité de l’immeuble pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023,

* les relevés de bancaire pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023,

* l’état des écritures suivantes : état des écritures + relevés CIC 01/22, état des écritures + relevés CIC 02/22, état des écritures + relevés CIC 03/22, état des écritures + relevés CIC 04/22, état des écritures + relevés CIC 05/22, état des écritures + relevés CIC 06/22, état des écritures 07/22, état des écritures 09/22, état des écritures + relevés CIC 01/23.

Il convient que ces pièces soient accompagnées d’un bordereau récapitulatif.

Sur la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts

La SAS DWELLING sollicite une somme de 4.800 euros à valoir sur la réparation de son préjudice subi en raison de l’absence de transmission des pièces comptables, étant confrontée à des relances des copropriétaires et à des soldes de copropriétaires négatifs, ce qui compromet sa bonne gestion. Elle indique que l’existence d’un préjudice est confirmé par un audit comptable.

De son côté, la SAS PROXIMEA indique que la SAS DWELLING ne justifie pas avoir rencontré de quelconques difficultés dans la reprise de la gestion depuis plus d’un an. Elle soutient que la facture de l’audit comptable n’avait pas été indiquée dans l’assignation et concerne la gestion désordonnée de l’ancien syndic, HELLO SYNDIC. Selon elle, le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur une action en responsabilité à l’encontre du syndic.

Sur ce,

Selon l’article 18-2 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, « après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

Au cas présent, si l’absence de transmission des documents comptables par la SAS PROXIMEA a désorganisé le nouveau syndic, il n’est toutefois pas justifié, avec l’évidence requise en référé, d’un lien de causalité entre la réalisation de l’audit comptable (facture du 18 juin 2024 de 4.800 euros) et le défaut de transmission de certains documents par la SAS PROXIMEA dans le cadre de la transmission des documents, étant au demeurant relevé que des manquements semblent également avoir été commis par l’ancien syndic, HELLO SYNDIC.

En outre, il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de se prononcer sur la responsabilité du syndic.

Si le quantum de la demande est sujet à contestations sérieuses, il n’en demeure pas moins que les retards apportés par la SAS PROXIMEA à la transmission des pièces ont nécessairement handicapé la reprise de la gestion de la copropriété par le nouveau syndic, l’ont accaparé au détriment d’une action plus efficace au profit de la copropriété et ont ainsi occasionné un préjudice.

Dans ces conditions, la SAS PROXIMEA sera condamnée à payer à la SAS DWELLING, à titre provisionnel, la somme de 500 euros.

Sur les autres demandes

Les dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile seront mis à la charge de la SAS PROXIMEA. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient, en application de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner la SAS PROXIMEA à payer à la SAS DWELLING une indemnité au titre des frais non inclus dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARONS le syndicat des copropriétaires de la résidence le Val sise 21-29 rue Maurice Couderchet et 24-26 rue Pierre Rigaud 94200 Ivry sur Seine irrecevable en son action fondée sur l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNONS la SAS PROXIMEA à remettre à la SAS DWELLING, en sa qualité de syndic de de la résidence le Val sise 21-29 rue Maurice Couderchet et 24-26 rue Pierre Rigaud 94200 Ivry sur Seine, dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par document et par jour de retard ce pendant un délai de 90 jours, les documents suivants :

* les rapprochements bancaires relatifs à la comptabilité de l’immeuble pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023,

* les relevés de bancaire pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023,

* l’état des écritures suivantes : état des écritures + relevés CIC 01/22, état des écritures + relevés CIC 02/22, état des écritures + relevés CIC 03/22, état des écritures + relevés CIC 04/22, état des écritures + relevés CIC 05/22, état des écritures + relevés CIC 06/22, état des écritures 07/22, état des écritures 09/22, état des écritures + relevés CIC 01/23.

le tout accompagné d’un bordereau récapitulatif.

CONDAMNONS la SAS PROXIMEA à payer à la SAS DWELLING la somme provisionnelle de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNONS la SAS PROXIMEA à payer à la SAS DWELLING une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS la demande de la SAS PROXIMEA au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS PROXIMEA aux dépens de l’instance en référé listés par l’article 695 du code de procédure civile,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 13 février 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES