MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 03 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01282 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WFWT

CODE NAC : 72C – 5B

AFFAIRE : SDC RESIDENCE LE MANEGE – 121 à 125 rue du Maréchal Leclerc, 14 et 16 avenue des Canadiens à SAINT-MAURICE (94410), représenté par son syndic, le Cabinet CITYA LAXE IMMOBILIER C/ S.C.I. LES TROIS ILES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SDC RESIDENCE LE MANEGE – 121 à 125 rue du Maréchal Leclerc, 14 et 16 avenue des Canadiens à SAINT-MAURICE (94410), représenté par son syndic, le Cabinet CITYA LAXE IMMOBILIER, dont le siège social est sis 83-85 avenue de la Républque – 94700 MAISONS ALFORT

représenté par M^e Christophe BORÉ, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC19

DEFENDERESSE

S.C.I. LES TROIS ILES immatriculée au RCS de PARIS 488 944 919, dont le siège social est sis 46-48 rue Bichat – 75010 PARIS

représentée par M^e Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0750

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Débats tenus à l’audience du : 02 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 03 Mars 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

La société Les Trois Iles et propriétaire d’un local commercial, de trois parkings en sous-sol, de deux box et de quatre parkings extérieurs au sein d’un immeuble en copropriété situé 121 à 125 rue du Maréchal Leclerc et 14 et 16 avenue des Canadiens à Saint-Maurice (94410).

Par exploit de commissaire de justice du 22 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence le Manège » sis 121 à 125 rue du Maréchal Leclerc et 14 et 16 avenue des Canadiens à Saint-Maurice (94410), représenté par son syndic la société Citya Laxe Immobilier, a fait assigner la société Les Trois Iles devant le juge des référés du tribunal de Créteil aux fins de :

— désignation d’un commissaire de justice, accompagné du syndic et d’un architecte désigné par lui, et autorisé à se faire accompagner au besoin d’un serrurier et de la force publique, avec mission de :

* pénétrer dans les locaux de la société Les Trois Iles, correspondant au lot n°1005 au rez-de-chaussée et aux parkings et box en sous-sol,

* constater et décrire la consistance actuelle de ces locaux et notamment les atteintes éventuelles aux parties communes et aux éléments d’équipements communs,

— faire injonction à la société Les Trois Iles de remettre au syndic le dossier relatif aux travaux mis en œuvre par elle, devant réunir à minima un descriptif de ces travaux, les devis des entreprises et leurs attestations d’assurance, ainsi que les autorisations administratives et de sécurité et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— lui ordonner de procéder à la remise en état des parties communes endommagées par les projections de matière et les coulures de peinture en sous sol, suivant les constatations par procès-verbal de constat du 19 juin 2025, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la société Les Trois Iles à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Après un renvoi et une injonction faite aux parties de rencontrer un médiateur par ordonnance du 1er décembre 2025, l’affaire a été évoquée à l’audience du 2 février 2026, au cours de laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence le Manège » sis 121 à 125 rue du Maréchal Leclerc et 14 et 16 avenue des Canadiens à Saint-Maurice (94410), représenté par son syndic la société Citya Laxe Immobilier, a, par voie de conclusions déposées et soutenues par son conseil, maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus. Il s’est également opposé à la fin de non-recevoir et aux moyens de défense au fond soulevés par la société Les Trois Iles et a sollicité le rejet de ses demandes.

Par conclusions soutenues et déposées à l’audience, la société Les Trois Iles a demandé au juge des référés de :

— déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence le Manège » sis 121 à 125 rue du Maréchal Leclerc et 14 et 16 avenue des Canadiens à Saint-Maurice (94410), représenté par son syndic la société Citya Laxe Immobilier, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence le Manège » sis 121 à 125 rue du Maréchal Leclerc et 14 et 16 avenue des Canadiens à Saint-Maurice (94410), représenté par son syndic la société Citya Laxe Immobilier, de l’ensemble de ses demandes,

— le condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— dispenser la société Les Trois Iles de toute participation à la dépense commune des frais de procédure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Une mesure d’instruction ne peut être demandée et obtenue, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile lorsqu’une juridiction du fond est saisie de l’affaire. La condition d’absence de saisine préalable des juges du fond s’apprécie au jour de la saisine du juge, puisque c’est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où le juge des référés statue.

L’absence d’instance au fond constitue une condition de recevabilité de la demande en application de l’article 145 du code de procédure civile.

Au cas présent, par exploit de commissaire de justice du 8 juillet 2025, la société Les Trois Iles a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence le Manège » sis 121 à 125 rue du Maréchal Leclerc et 14 et 16 avenue des Canadiens à Saint-Maurice (94410), représenté par son syndic la société Citya Laxe Immobilier, devant la cinquième chambre civile de ce tribunal aux fins d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2025 et de condamnation de la société Citya Laxe Immobilier à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement à ses obligations de syndic et d’administrateur de biens.

La résolution n°12, dont la défenderesse a sollicité l’annulation devant le juge du fond, porte sur l’ajout d’un article au règlement de copropriété, aux termes duquel: « tout copropriétaire ou occupant exerçant une activité commerciale, professionnelle, associative ou communautaire devra s’assurer que ladite activité ne porte pas atteinte à l’usage normal, paisible et sécurisé des parties communes de l’immeuble. Sont notamment interdits, sauf autorisation expresse de l’assemblée générale :

* l’accueil ou le passage régulier d’un public en nombre susceptible d’encombrer ou de gêner la circulation dans les halls, escaliers ou accès,

* les livraisons fréquentes ou en dehors des horaires standards d’activité,

* l’usage des parties communes comme lieux de stockage, d’attente, de signalétique commerciale, de réception de clientèle ou de rassemblement,

* l’installation de dispositifs techniques (ventilation, extraction, équipements) impactant les communs ou leur structure.

Tout projet d’activité ou de modification d’activité, s’il est susceptible de générer des flux, du bruit, des nuisances ou des aménagements dans les communs, devra être préalablement déclaré au syndic, qui en informera le conseil syndical. »

Dans le cadre de la présente instance, le syndicat des copropriétaires sollicite la désignation d’un commissaire de justice avec pour mission de pénétrer dans les lots appartenant à la société Les Trois Iles afin de constater et décrire la consistance actuelle de ces locaux et les atteintes éventuelles aux parties communes et aux éléments d’équipements communs.

Si le litige en perspective duquel le demandeur effectue cette demande sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile est susceptible d’être fondé sur le non-respect, par la société Les Trois Iles, du règlement de copropriété tel que modifié par la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2025, il ne se confond pas avec la procédure en annulation de ladite résolution pour violation de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

L’action du syndicat des copropriétaires a donc été engagée en l’absence de toute instance au fond, de sorte qu’elle doit être déclarée recevable.

Il ne sera donc pas fait droit à la fin de non-recevoir soulevée par la société Les Trois Iles.

Sur la demande de désignation d’un commissaire de justice

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 juin 2025 que la société Les Trois Iles a entrepris des travaux en vue de modifier la destination du local dont elle est propriétaire, afin de permettre son exploitation par une supérette en lieu et place d’un cabinet dentaire.

Il ressort dudit constat, réalisé depuis l’extérieur du local litigieux, que les travaux sont actuellement en cours et qu’ils consistent notamment en la pose d’un ragréage clair au sol et en une rénovation du plafond.

A cet égard, la demande d’autorisation de travaux déposée auprès de la mairie de Saint Maurice par la société Les Trois Iles fait état d’un projet incluant la création de cloisons et comporte un plan comparatif, avant et après travaux, de nature à établir de leur ampleur conséquente.

Aussi, le constat de commissaire de justice relève la présence de coulures grisâtres type enduis de ragréage au niveau de la porte d’accès et à l’intérieur du box n°125 de l’immeuble.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de considérer que le syndicat des copropriétaires justifie d’éléments rendant crédible ses suppositions selon lesquelles les travaux sont actuellement en cours et sont susceptibles d’occasionner des désordres aux parties communes de l’immeuble.

Il dispose dès lors d’un motif légitime à commettre tel commissaire de justice qu’il lui plaira pour pénétrer dans les locaux de la société Les Trois Iles, correspondant au lot n°1005 au rez-de-chaussée et aux parkings et box en sous-sol, afin de constater la consistance actuelle de ces locaux et les éventuelles atteintes aux parties communes et aux équipements communs de l’immeuble, dans les conditions fixées au dispositif.

Sur la demande de communication de pièce

Par application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, si, au regard des éléments produits, il est plausible que les travaux entrepris par la société Les Trois Iles puissent occasionner des désordres aux parties communes de l’immeuble, il n’en demeure pas moins qu’ils portent exclusivement sur les parties privatives appartenant à la défenderesse.

Dès lors, elle est en droit de les réaliser sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors qu’ils ne touchent ni aux parties communes de l’immeuble ni à l’aspect extérieur de celui-ci.

Par conséquent, l’obligation de la société Les Trois Iles de fournir au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence le Manège » sis 121 à 125 rue du Maréchal Leclerc et 14 et 16 avenue des Canadiens à Saint-Maurice (94410), représenté par son syndic la société Citya Laxe Immobilier, le dossier relatif à ces travaux comprenant un descriptif de ces travaux, les devis des entreprises et leurs attestations d’assurance, ainsi que les autorisations administratives et de sécurité, se heurte à une contestation sérieuse.

Sur la demande de remise en état des parties communes

Par application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, le constat de commissaire de justice en date du 19 juin 2025 a relevé la présence de coulures grisâtres type enduis de ragréage au niveau de la porte d’accès et à l’intérieur du box n°125.

Toutefois, ce seul constat ne suffit à apporter la preuve, avec l’évidence requise en référé, de la consistance et de l’imputabilité des désordres allégués par le syndicat des copropriétaires.

Partant, la présente demande de remise en état des parties communes endommagées par les projections de matière et les coulures de peinture en sous sol se heurte à une contestation sérieuse et sera rejetée.

Sur les autres demandes

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

Partie perdante, la société Les Trois Iles sera condamnée aux dépens de la procédure de référés.

L’équité commande de condamner la société Les Trois Iles à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence le Manège » sis 121 à 125 rue du Maréchal Leclerc et 14 et 16 avenue des Canadiens à Saint-Maurice (94410), représenté par son syndic la société Citya Laxe Immobilier, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ne sera pas fait droit à la demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure formulée par la société Les Trois Iles sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par la société Les Trois Iles,

DISONS recevable l’action intentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence le Manège » sis 121 à 125 rue du Maréchal Leclerc et 14 et 16 avenue des Canadiens à Saint-Maurice (94410), représenté par son syndic la société Citya Laxe Immobilier,

AUTORISONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence le Manège » sis 121 à 125 rue du Maréchal Leclerc et 14 et 16 avenue des Canadiens à Saint-Maurice (94410), représenté par son syndic la société Citya Laxe Immobilier, à commettre tel commissaire de justice qu’il lui plaira pour se rendre dans les locaux de la société Les Trois Iles, correspondant au lot n°1005 au rez-de-chaussée et aux parkings et box en sous-sol au sein de l’immeuble sis 14 et 16 avenue des Canadiens à Saint-Maurice (94410) et dresser, si besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique après une première tentative amiable infructueuse, un état de la consistance actuelle de ces locaux et des éventuelles atteintes aux parties communes et aux équipements communs de l’immeuble,

DISONS que le commissaire de justice désigné pourra se faire assister lors de son constat par la société Citya Laxe Immobilier et par un architecte désigné par lui,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande aux fins de faire injonction à la société Les Trois Iles de remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence le Manège » sis 121 à 125 rue du Maréchal Leclerc et 14 et 16 avenue des Canadiens à Saint-Maurice (94410), représenté par son syndic la société Citya Laxe Immobilier, le dossier relatif aux travaux comprenant un descriptif de ces travaux, les devis des entreprises et leurs attestations d’assurance, ainsi que les autorisations administratives et de sécurité, n’est pas établie,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état des parties communes formée par syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence le Manège » sis 121 à 125 rue du Maréchal Leclerc et 14 et 16 avenue des Canadiens à Saint-Maurice (94410), représenté par son syndic la société Citya Laxe Immobilier,

CONDAMNONS la société Les Trois Iles à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence le Manège » sis 121 à 125 rue du Maréchal Leclerc et 14 et 16 avenue des Canadiens à Saint-Maurice (94410), représenté par son syndic la société Citya Laxe Immobilier, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société Les Trois Iles aux dépens de la procédure de référé,

DEBOUTONS la société Les Trois Iles de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 3 mars 2026.

LA GREFFIERE , LE JUGE DES REFERES