TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 17 Décembre 2025

N° RG 24/00127 – N° Portalis DBYL-W-B7I-DAGM

DEMANDEUR

S.C.I. FRANCE, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 451 186 381

[Adresse 8]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Eric AGAMI de la SELARL AGAMI ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

S.N.C. PETIT-CUVILIER, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 812 614 097

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Florence LABADIE de la SELARL JUDITEC@, avocat au barreau de DAX

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 15 Octobre 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré et la décision rendue le DIX SEPT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 18 décembre 2003 par Maître [U] [B], Notaire à Peyrehorade (Landes), la SCI FRANCE a acquis un ensemble immobilier à usage commercial et professionnel situé [Adresse 1] sur la commune de Narrosse (Landes).

Par acte sous-seing privé du 8 juillet 2015, la SCI FRANCE a donné à bail commercial à la SNC PETIT-CUVILIER le local désigné « commerce 1 », d’une superficie de 100 m², pour l’exploitation de son activité « débit de tabac, vente de journaux, point jeux de la Française des jeux, point PMU, bimbeloterie, boissons sans alcool ou alcoolisées, maroquinerie, librairie, papeterie ».

A la suite d’une visite de contrôle, la SOCOTEC a établi un rapport en date du 26 mai 2021 faisant état de défauts de conformité au regard des règles de sécurité-incendie relatives aux établissements recevant du public.

Par courrier daté du 25 mai 2022, auquel était annexé un devis TV20220413 établi le 6 avril 2022 par la SARL VIGNOLLES pour un montant de 2 300 euros HT, la SCI FRANCE a mis en demeure la SNC PETIT-CUVILIER de prendre formellement l’engagement de procéder aux travaux préconisés et de confirmer son accord sur le devis de la SARL VIGNOLLES ou, à défaut, de fournir un devis portant sur des travaux similaires de l’entreprise de son choix.

Par acte de commissaire de justice du 22 juin 2023, la SCI FRANCE a fait délivrer à la SNC PETIT-CUVILIER une “sommation visant la clause résolutoire et l’article L 145-17 du Code de commerce” lui enjoignant notamment de laisser la SARL VIGNOLLES accéder librement aux lieux pour réaliser les travaux définis dans le devis établi le 6 avril 2022 par cette entreprise ou de présenter sous quinze jours un devis portant sur des travaux conformes aux préconisations de la SOCOTEC avec l’engagement formel sur une date d’exécution des travaux dans le délai d’un mois après l’acceptation du devis.

Les travaux ont été réalisés par la SARL VIGNOLLES au mois d’août 2023 aux frais avancés de la SCI FRANCE.

Le 28 août 2023, Maître [H] [N], Commissaire de justice à [Localité 7] ([Localité 6]), a dressé un procès-verbal de constat attestant de la réalisation des travaux.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024, la SCI FRANCE a assigné la SNC PETIT-CUVILIER devant le tribunal judiciaire de Dax afin d’obtenir notamment sa condamnation à lui rembourser la somme de 2 300 euros HT au titre du coût des travaux exécutés par la SARL VIGNOLLES dans ses locaux.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 août 2025, la SCI FRANCE demande au tribunal de :

— débouter la SNC PETIT-CUVILIER de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SNC PETIT-CUVILIER à lui verser la somme de 2 300 euros HT en remboursement du coût des travaux exécutés par la SARL VIGNOLLES dans ses locaux,

en tout état de cause,

— condamner la SNC PETIT- CUVILIER au règlement de la somme de 4 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers comprenant le coût de la sommation du 22 juin 2023 et du constat du 28 août 2023,

— rappeler que la décision à venir est revêtue de l’exécution provisoire de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 mai 2025, la SNC PETIT-CUVILIER demande au tribunal, sur le fondement de l’article L 145-40-2 du Code de commerce et de l’article 606 du Code civil, de :

— débouter la SCI FRANCE de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner à réparer les dégâts matériels commis dans les locaux occupés par la SNC PETIT-CUVILIER,

— la condamner au paiement d’une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 4 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en remboursement formulée par la SCI FRANCE

En vertu de l’article 1719 1° du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.

En vertu de l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

En vertu de l’article 1222 du Code civil, après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci, et il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.

La SCI FRANCE demande au tribunal de condamner la SNC PETIT-CUVILIER à lui verser la somme de 2 300 euros HT en remboursement du coût des travaux exécutés par la SARL VIGNOLLES dans ses locaux.

Au soutien de sa demande, la SCI FRANCE affirme qu’elle a fait réaliser par la SARL VIGNOLLES à ses frais avancés, entre le 23 et le 28 août 2023, les travaux préconisés par le rapport établi le 26 mai 2021 par la SOCOTEC, que ces travaux de mise en sécurité-incendie incombaient à la SNC PETIT-CUVILIER et qu’elle en demande ainsi aujourd’hui le remboursement.

La SNC PETIT-CUVILIER conteste que les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité-incendie prescrits par la SOCOTEC sont à sa charge et demande au tribunal de débouter la SCI FRANCE de ses prétentions.

A cet effet, la SNC PETIT-CUVILIER affirme que les travaux de mise aux normes, objets du litige, ne sont pas liés à son activité commerciale, qu’ils portent sur le respect d’une réglementation incendie issue de l’arrêté du 22 juin 1990, qu’ils étaient donc obligatoires dès la construction de l’immeuble et avant la conclusion des différents baux commerciaux, que le bailleur reste responsable des vices de construction et des non conformités existant au moment de la délivrance du bien loué selon la jurisprudence, que la SCI FRANCE, en sa qualité de bailleresse, a ainsi manqué à son obligation de délivrance, que ces travaux incombent à la bailleresse en application des dispositions du Code de commerce lui interdisant de faire supporter au preneur les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil ainsi que les travaux de mise en conformité liés à la vétusté ou imposés par la réglementation, qu’aucune clause du bail commercial liant les parties ne transfère la charge des travaux de mise en conformité issue de la réglementation incendie antérieure à sa date de conclusion, et qu’il n’appartient pas au preneur de financer a posteriori, en cours de bail, l’installation d’une protection coupe-feu obligatoire dès la construction de l’immeuble.

Par acte sous-seing privé du 8 juillet 2015, la SCI FRANCE a donné à bail commercial à la SNC PETIT-CUVILIER le local désigné « commerce 1 », d’une superficie de 100 m², pour l’exploitation de son activité « débit de tabac, vente de journaux, point jeux de la Française des jeux, point PMU, bimbeloterie, boissons sans alcool ou alcoolisées, maroquinerie, librairie, papeterie » (pièce n° 2 du dossier du conseil de la SCI FRANCE).

L’article 4-3 du bail commercial susvisé, intitulé “Entretien – Réparations”, mentionne :

“… le Preneur aura la charge de l’entretien et de toute réparation, quelle que soit l’ampleur de celle-ci.

Les parties au présent bail conviennent que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l’immeuble loué et les équipements ou installation compris dans la location en conformité avec la réglementation existante et à venir propre à l’activité du preneur (lois, décrets, arrêtés, etc) sera exclusivement supportée par le Preneur, quelle qu’en soit l’objet.

Le Preneur supportera la charge des travaux rendus nécessaires par l’application de la réglementation actuelle et future, concernant les normes et obligations de sécurité, hygiène, salubrité et conformité des lieux.

…

Tous les travaux liés à la mise en conformité des lieux seront effectués à l’initiative et à la charge du Preneur, après accord express et préalable du Bailleur pour les travaux qui toucheraient à la structure même des locaux et/ou immeuble.”

A la suite d’une visite de contrôle, la SOCOTEC a établi un rapport en date du 26 mai 2021 faisant état de défauts de conformité avec les règles de sécurité-incendie en ces termes :

« Exigences réglementaires :

— Chaque local constitue un [Localité 5] de 5e catégorie.

— l’étage est constitué de bureaux et d’appartements, qui sont des tiers par rapport aux locaux du RDC

— il faut donc que le plancher haut rez-de-chaussée soit coupe-feu 1h (CF 1h) et ses poteaux supports-stables au feu 1h (SF 1h)

Nous avons constaté, lors de la visite, qu’aucun des locaux du RDC ne comportait une protection coupe-feu pour le plancher et les poteaux » (pièce n° 3 du dossier du conseil de la SCI FRANCE).

Dans la conclusion de son rapport, la SOCOTEC précise que les travaux préconisés sont obligatoires en application d’un “arrêté datant de 1990".

Les parties conviennent dans leurs conclusions que la SOCOTEC évoque l’arrêté du 22 juin 1990 portant approbation de dispositions complétant le règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public ([Localité 5] type PE, PO, PU, PX).

Il n’est pas contesté que les travaux préconisés par le rapport de la SOCOTEC portent sur la mise en conformité du local loué à la réglementation sécurité-incendie en vigueur au jour de la conclusion du bail et qu’ils ont été réalisés au mois d’août 2023 aux frais avancés de la SCI FRANCE pour un montant de 2 300 euros HT.

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, il résulte de l’article 1719 1° du Code civil que, sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail (Cour de cassation, Ch. Civ. 3ème 10 avril 2025, 23-14.105, publié au Bulletin).

Il ressort de la lecture de l’article 4-3 du bail commercial conclu entre les parties qu’elles ont convenu de mettre à la charge du preneur les travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux imposés par les normes de sécurité-incendie.

Contrairement aux assertions de la SNC PETIT-CUVILIER, le bail commercial comprend ainsi en son article 4-3 une stipulation expresse imposant une obligation pour le preneur de prendre en charge les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie.

L’obligation contractuelle faite au preneur de prendre à sa charge les travaux de mise en conformité des lieux imposés par les normes de sécurité-incendie, en dépit de l’obligation de délivrance, ne fait aucune distinction quant à leur importance, sauf à ce que ces travaux requièrent l’accord express et préalable du bailleur pour ceux qui toucheraient à la structure même des locaux et/ou de l’immeuble.

Les travaux préconisés par la SOCOTEC ne relèvent pas des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil.

En outre, l’obligation porte expressément tant sur la réglementation à venir que celle existante.

Il en résulte que la SNC PETIT-CUVILIER ne peut utilement invoquer une absence de stipulation expresse dans le bail commercial mettant à sa charge les travaux préconisés par la SOCOTEC de mise en conformité des lieux aux normes de sécurité-incendie imposées par l’arrêté du 22 juin 1990, quand bien même cette réglementation est antérieure à la signature du bail le 8 juillet 2015.

Enfin, les travaux réalisés sont liés à l’activité commerciale du preneur, définie dans le contrat de bail par la mention “débit de tabac, vente de journaux, point jeux de la Française des jeux, point PMU, bimbeloterie, boissons sans alcool ou alcoolisées, maroquinerie, librairie, papeterie”, dès lors que cette activité implique nécessairement de recevoir du public et qu’elle demeure ainsi soumise aux normes de sécurité-incendie imposées par l’arrêté du 22 juin 1990.

La SCI FRANCE a fait délivrer à la SNC PETIT-CUVILIER, par acte de commissaire de justice du 22 juin 2023, une sommation de laisser la SARL VIGNOLLES accéder librement aux lieux pour réaliser les travaux définis dans le devis établi le 6 avril 2022 par cette entreprise ou de présenter sous quinze jours un devis portant sur des travaux conformes aux préconisations de la SOCOTEC avec l’engagement formel sur une date d’exécution des travaux dans le délai d’un mois après l’acceptation du devis.

Les travaux ont été réalisés entre le 23 et le 28 août 2023 aux frais de la SCI FRANCE, ce qui n’est pas contesté.

Il résulte de ces éléments, en application des articles 1217 et 1222 du Code civil, que la SCI FRANCE était bien fondée à faire réaliser par la SARL VIGNOLLES, à ses frais avancés, les travaux de mise en conformité préconisés par la SOCOTEC et que la SNC PETIT-CUVILIER est tenue de lui rembourser le coût des dits travaux.

En conséquence, la SNC PETIT-CUVILIER sera condamnée à payer à la SCI FRANCE la somme de 2 300 euros HT en remboursement du coût des travaux exécutés par la SARL VIGNOLLES selon devis TV20220413 en date du 6 avril 2022.

Sur la demande reconventionnelle de la SNC PETIT-CUVILIER

En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A titre reconventionnel, la SNC PETIT-CUVILIER demande au tribunal de condamner la SCI FRANCE à réparer les dégâts matériels commis dans les locaux lors des travaux réalisés par la SARL VIGNOLLES.

Au soutien de sa demande, la SNC PETIT-CUVILIER affirme que la SARL VIGNOLLES a commis de nombreuses dégradations dans les locaux loués.

A cet effet, elle verse au débat quatre photographies (pièces n° 1 à 4 du dossier du conseil de la SNC PETIT-CUVILIER).

Toutefois, par ces seules photographies, la SNC PETIT-CUVILIER ne rapporte pas la preuve, dont la charge lui incombe, des dégradations alléguées.

En conséquence, la SNC PETIT-CUVILIER sera déboutée de sa demande reconventionnelle.

Sur les demandes accessoires

La SNC PETIT-CUVILIER, partie succombant à la présente procédure, sera condamnée aux entiers dépens comprenant le coût de la sommation délivrée le 22 juin 2023 et le procès-verbal de constat dressé le 28 août 2023.

Elle sera également condamnée à verser à la SCI FRANCE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, après en avoir délibéré conformément à la loi, par décision contradictoire et rendue en premier ressort

Condamne la SNC PETIT-CUVILIER à payer à la SCI FRANCE la somme de 2 300 euros HT en remboursement du coût des travaux exécutés par la SARL VIGNOLLES selon devis TV20220413 en date du 6 avril 2022,

Déboute la SNC PETIT-CUVILIER de l’intégralité de ses demandes,

Condamne la SNC PETIT-CUVILIER à verser à la SCI FRANCE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SNC PETIT-CUVILIER aux entiers dépens comprenant le coût de la sommation délivrée le 22 juin 2023 par Maître [H] [N], Commissaire de justice à [Localité 7] ([Localité 6]) et le procès-verbal de constat dressé le 28 août 2023 par Maître [H] [N], Commissaire de justice à [Localité 7] ([Localité 6]),

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,