TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 5]

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REFERENCES : N° RG 24/06276 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUTG

Minute : 25/881

S.A. EMMAUS HABITAT

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [I] [Z]

Représentant : M^e Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB276

Exécutoire délivrée le :

à :

M^e CATTONI

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e LE BRIS – OHLEYER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. EMMAUS HABITAT, siège social [Adresse 4]

Representée par M^e CATTONI – avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [Z], demeurant [Adresse 2]

bénéficiant d’une aide juridictionnelle Totale numéro C – 930008 2025 001 891 du 18/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY

Comparant et assisté de M^e LE BRIS-OHLEYER Christel – avocat au barreau de Seine Saint Denis

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 mars 2022, la SA D’HLM EMMAÜS HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [Z] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 386,45 euros, et 197,31 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, la SA D’HLM EMMAÜS HABITAT a fait signifier à Monsieur [I] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5592,35 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 12 mars 2024 reçue le 18 mars 2024 la SA D’HLM EMMAÜS HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, la SA D’HLM EMMAÜS HABITAT a fait assigner Monsieur [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

• ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef,

• condamner Monsieur [I] [Z] au paiement des sommes suivantes :

o les loyers et charges contractuels jusqu’à la date résiliation et à compter du 30 avril 2024 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,

o la somme de 5861,65 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 mars 2024 sur les sommes visées à cet acte, et à compter de l’assignation en date du 19 juillet 2024 sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,

o la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 23 juillet 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2025.

À l’audience, Monsieur [I] [Z], comparait, demande le renvoi de l’affaire afin d’obtenir la désignation d’un avocat au titre de l’aide juridictionnelle.

La SA D’HLM EMMAÜS HABITAT, ne s’oppose pas à la demande de renvoi.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 7 avril 2025.

À l’audience du 7 avril 2025, la SA D’HLM EMMAÜS HABITAT, représentée, maintient ses demandes à l’exception de la clause résolutoire dont elle réclame la suspension, et actualise sa créance à la somme de 8615,62 euros arrêtée au 2 avril 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus.

La SA D’HLM EMMAÜS HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [I] [Z] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 18 mars 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle précise qu’une procédure de traitement du surendettement est en cours, que la demande a été déclarée recevable. Elle indique qu’un plan de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été décidé par jugement du 3 mars 2025, à l’encontre duquel la SA D’HLM EMMAÜS HABITAT a interjeté appel le 2 avril 2025.

Monsieur [I] [Z], assisté, ne conteste pas le principe de la dette.

Il explique qu’il est retraité et perçoit le revenu de solidarité active dans l’attente du versement de sa pension de retraite. Il précise que son ancien logement a été vendu et que son nouveau logement n’est pas adapté à sa situation financière. Il souligne qu’une commission de surendettement s’est prononcée sur une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement total de sa dette, en l’absence de recours des créanciers.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, prorogé au 21 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA D’HLM EMMAÜS HABITAT le 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D’HLM EMMAÜS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 mars 2022, du commandement de payer délivré le 18 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 2 avril 2025 que la SA D’HLM EMMAÜS HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 421,80 euros imputée pour des frais.

En conséquence, la créance de la SA D’HLM EMMAÜS HABITAT à l’encontre de Monsieur [I] [Z] s’élève à la somme de 8193,82 euros, au titre des sommes dues au 2 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Cependant, la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée par la Commission de surendettement de Seine-Saint-Denis emporte l’effacement des dettes arrêtées au jour de la décision, soit le 3 mars 2025.

L’effacement porte sur la somme de 7064,13 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 3 mars 2025.

Par l’effet de l’effacement de la dette, la créance de Monsieur [I] [Z] à l’encontre de la SA D’HLM EMMAÜS HABITAT ne porte que sur les échéances postérieures au 3 mars 2025, soit la somme de 1129,69 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [Z] à payer à la SA D’HLM EMMAÜS HABITAT la somme de 1129,69 euros, au titre des sommes dues au 2 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En application de l’article L722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement devant la commission de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur, qui selon l’article L722-5, emportent notamment interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 18 mars 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévues à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 22 mars 2022 et reconduit le 22 mars 2023, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Par décision du 3 mars 2025, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a prononcé la recevabilité de la demande faite par Monsieur [I] [Z]. La commission a imposé le 3 mars 2025 une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entraînant l’effacement des dettes déclarées. la SA D’HLM EMMAÜS HABITAT a interjeté appel du jugement.

La décision de la commission prononçant la recevabilité de la demande de surendettement, intervenue le 3 mars 2025, est postérieure à la signification du commandement de payer. Elle fait obstacle au paiement des sommes dues avant cette date.

Néanmoins, le commandement de payer reste valable pour les sommes dues ultérieurement. La décision de la commission ne fait pas obstacle au constat de la résiliation du bail au titre des sommes postérieures.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 18 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 mars 2022 à compter du 19 mai 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte également de ce texte, au 24 VIII, que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Toutefois, par dérogation au premier alinéa du VIII, lorsqu’en application de l’article L 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

En l’espèce, par décision du 3 mars 2025, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a prononcé la recevabilité de la demande faite par Monsieur [I] [Z]. La commission a imposé le 3 mars 2025 une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entraînant l’effacement des dettes déclarées. La SA D’HLM EMMAÜS HABITAT a interjeté appel du jugement le 2 avril 2025.

Au regard de ces éléments, la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a pour effet d’entraîner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 3 mars 2025 date à laquelle la décision a été rendue, soit jusqu’au 3 mars 2027.

Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances de loyers et charges sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Monsieur [I] [Z] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 mai 2024. Monsieur [I] [Z] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au vu des différents éléments versés aux débats, cette pénalité apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner le locataire au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [Z] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Compte tenu de la situation économique des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA D’HLM EMMAÜS HABITAT les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D’HLM EMMAÜS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 mars 2022 entre la SA D’HLM EMMAÜS HABITAT d’une part, et Monsieur [I] [Z] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 19 mai 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’au 3 mars 2027,

RAPPELLE que cette décision ne suspend pas l’exécution du contrat et que Monsieur [I] [Z] est obligé de payer les loyers et charges conformément au contrat de location pendant ce délai, à leur échéance,

DIT que si les loyers et charges sont intégralement payés à leur échéance pendant cette période, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges à leur date d’échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à payer à la SA D’HLM EMMAÜS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les contrats s’étaient poursuivis à compter du 19 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DIT que la créance de la SA D’HLM EMMAÜS HABITAT à l’encontre de Monsieur [I] [Z] s’élève à la somme de 8193,82 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 2 avril 2025 échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

RAPPELLE que l’exécution de la présence décision sera affectée par la procédure de traitement de surendettement selon les articles L722-1 et suivants du code de la consommation, et notamment l’effacement de la dette de Monsieur [I] [Z] arrêtée au jour de la décision de la Commission de surendettement de Seine-Saint-Denis du 3 mars 2025, soit à hauteur de 7064,13 euros,

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à payer à la SA D’HLM EMMAÜS HABITAT la somme restante due au titre des loyers et charges après déduction du montant de la dette effacée soit 1129,69 euros (mille cent vingt-neuf euros et soixante-neuf centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 2 avril 2025 échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 mars 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA D’HLM EMMAÜS HABITAT de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE JUGE