TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

N° RG 25/09426 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L5KG

Jugement du 06 Mars 2026

N°: 26/261

OPH NEOTOA

C/

[Y] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH NEOTOA

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Mars 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Février 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH NEOTOA

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Mme [W] [S], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [Y] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 15 janvier 2018, l’Office Public De l’Habitat [Localité 5] a loué à Madame [E] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 351,53 euros, incluant les provisions pour charges.

Suite au décès de Madame [E] [B], par acte signé le 28 mars 2023 avec l’Office Public [Localité 5], Monsieur [M] [Y] est devenu le nouveau titulaire du contrat de bail dont le loyer mensuel était fixé à la somme de 378,05€

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025, l’Office Public De l’Habitat [Localité 5] a fait délivrer à Monsieur [M] [Y] un commandement de payer la somme de 5627,07 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2025 délivré à étude, l’Office Public De l’Habitat [Localité 5] a fait assigner Monsieur [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoireOrdonner l’expulsion de Monsieur [D] [Y] et de tout occupant de leur chef et ce, avec le concours de la force publique s’il y a lieuCondamner Monsieur [M] [Y] à payer à [Localité 5] : La somme de 5101,18€, correspondant au montant de l’arriéré des loyers et charges au 23 octobre 2025, avec intérets au taux légal à compter de la date du commandement de payerLes loyers échus du 23/10/2025 à la date de la déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquiseUne indemnité d’occupation égale au montant du prix des loyers révisables conformément à la législation en vigueur et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupantA titre subsidiaire

En cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut de règlement d’une échéanceDire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenirEn tout état de cause

Condamner Monsieur [M] [Y] aux dépens, y compris le cout du commandement de payer

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 3 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 janvier 2026. A cette audience, l’Office Public De l’Habitat [Localité 5], comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5691,28 euros.

Monsieur [M] est présent et demande le maintien dans les lieux.

Il déclare avoir déposé un dossier de surendettement le 26 décembre 2025, qu’il travaille dans le nettoyage, qu’il est atteint d’une maladie de crohn avec une attente de retour de dossier MDPH. Il précise avoir réglé son loyer de décembre, que des versements ont été effectués en novembre et décembre et qu’il n’a pas de crédit en cours.

Afin de pouvoir vérifier les versements énoncés et une éventuelle reprise des paiements, l’examen de l’affaire a été renvoyé au 13 février 2026.

A cette audience, l’Office Public De l’Habitat [Localité 5], comparant, actualise sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5692,03 euros. Il est précisé qu’il y a eu un règlement partiel du loyer en début de mois.

Monsieur [M] [Y] n’a pas comparu lors de l’appel de son dossier à l’audience et il ne s’est pas fait représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 06 mars 2026.

Monsieur [D] s’est présenté avec 1h20 de retard à l’audience, il a été énoncé qu’il pourrait faire connaître par écrit les raisons de son retard.

Monsieur [D] a fait parvenir en cours de délibéré des justificatifs de sa situation médicale et financière. Afin de respecter le principe du contradictoire, ces pièces ont été transmises au bailleur avec la possibilité de formuler des observations.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 5] a mentionné que les virements dont il est fait état dans les pièces produites n’ont jamais été réceptionnés, qu’il ne s’agit pas de leur compte bancaire.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

• Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 16 juillet 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l’assignation, le 31 octobre 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.

• Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 9 janvier 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention »

En l’espèce, l’Office Public De l’Habitat [Localité 5] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont il réclame l’exécution.

Il est noté sur le relevé qu’au 05 février 2026, Monsieur [M] est redevable de la somme de 5960,23€ composée de 5692,03€ en principal et 268,20€ de dépens.

Il est constaté que si Monsieur [M] n’est titulaire du bail que depuis le 28 mars 2023 et qu’il n’est pas mentionné sur le contrat de bail du 28 mars 2023 qu’il accepte de supporter la dette personnelle créée par l’ancienne locataire et qu’aucun acte relatif à la succession n’est produit, le bailleur n’a pas établi un décompte de créance à compter de cette date. Si le bailleur retire la somme de 3287,43€ au titre des différents loyers ou charges appelés sur la période du 28.04.22 au 31.03.23, il sollicite cependant le règlement de la somme de 3818,31€ au titre d’une indemnité d’occupation du logement sur cette période, ainsi que le règlement de la somme de 893,97€ au titre d’autres frais sans démontrer en quoi Monsieur [M] serait redevable personnellement de ces sommes d’un total de 5500,54€ au 31 mars 2023 comme mentionnées sur le relevé

Alors même que le loyer mensuel défini sur le contrat est de 378,05€, le loyer redevable de Monsieur [D] aurait du être de 48,78€ au titre du loyer du 28 mars 2023 au 31 mars 2023. Il ressort du décompte que les charges locatives s’élevaient à 174,98€ par mois, soit 22,58€ qui était due du 28 au 31 mars 2023. La somme totale due par Monsieur [M] du 28 mars 2023 au 31 mars 2023 était donc de 71,36€ et non pas 5500,54€.

La somme de 5429,18€ sera donc déduite des sommes sollicitées.

Concernant les versements que les locataires indiquent avoir fait à [Localité 5], il est constaté dans les pièces versées en délibéré que les virements d’un montant total de 590€ avec le compte au crédit de « de [Localité 5] » ne sont en réalité pas destinés au compte bancaire de [Localité 5], mais au compte bancaire que le locataire lui-même donné au bailleur afin qu’il effectue les prélèvements sur le compte donné (cf avis d’échéance de novembre 2024). Le locataire ne démontre pas qu’un mouvement bancaire a ensuite eu lieu entre ce compte [XXXXXXXXXX01] et le compte de [Localité 5] [XXXXXXXXXX02]. Il ne sera donc pas tenu compte de ces versements.

Le locataire n’apporte pas la preuve de versements autre que ceux mentionnés sur le décompte alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Au total, Monsieur [M] est donc redevable de 263,05€ au titre des loyers et charges impayés concernant le logement.

Le demandeur sollicitant des intérets sur la somme de 5101,18€ qui n’était donc pas due au moment de l’assignation, la demande de voir courir des intérets à compter du commandement sera rejetée. Il sera dit que la somme portera intérêt à compter du présent jugement.

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4-1 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, alors même que la somme de 5429,18€ n’était pas due (cf infra), il sera considéré que seule la somme de 197,89€ sur les 5627,07€ sollicitées était sollicitable par le bailleur. Or, dans les deux mois du commandement de payer, des règlements ont été effectués par le locataire à hauteur de 620€, un rappel de 720€ d’APL a eu lieu ainsi qu’un « règlement paierie dep 35 » de 720€.

Ainsi, les causes du commandement de payer ont été intégralement réglées par le locataire dans les deux mois du commandement de payer et la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire sera donc rejetée. En conséquence, la demande de résiliation et de règlement d’une indemnité d’occupation sera rejetée.

III. Sur les délais de paiementet la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que Monsieur [M] [Y] est redevable de la somme de 263,05 euros au titre de la dette locative.

Monsieur [M] [Y], présent à l’audience du 09 janvier, a demandé de pouvoir se maintenir dans les lieux.

Les demandes relatives à la résiliation du bail ont été rejetées.

Concernant la demande relative au paiement du loyer et des charges et des éventuels délais de paiement qui auraient pu être accordés sur le fondement de l’article 24V précité, il est constaté que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience. Dans ces conditions, il ne peut pas lui être accordé de délais de paiement et la demande sera rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Alors même que les demandes relatives à la résiliation du bail ont été rejetées et qu’il est fait droit à la demande de règlement du loyer de manière résiduelle, il sera dit que le demandeur supportera intégralement les frais du commandement de payer et que les autres dépens seront supportés par moitié par chacune des parties

• Sur les frais irrépétibles

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

REJETTE la demande de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2023 entre l’Office Public De l’Habitat [Localité 5], d’une part, et Monsieur [M] [Y], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies ;

REJETTE la demande de constater la résiliation du bail, de prononcer l’expulsion de Monsieur [M] et de le condamner à une indemnité d’occupation

CONDAMNEMonsieur [M] [Y] à verser à l’Office Public De l’Habitat [Localité 5] la somme de 263,05 euros (décompte arrêté au 13 février 2026, terme du mois de février 2026 non inclus), au titre des loyers, charges dus à cette date avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [M] [Y] de sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement

DIT que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire est sans objet ;

CONDAMNE l’Etablissement Public [Localité 5] au règlement du cout du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX et CONDAMNE Monsieur [M] [Y] et l’Etablissement Public [Localité 5] à régler chacun la moitié des autres dépens de l’instance ;

DÉBOUTE l’Office Public De l’Habitat [Localité 5] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,