N° RG 25/00278 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DG36

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Madame [G] [Z] [P] épouse [X], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [N], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025/1398 du 14/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de DAX)

représenté par Maître Olivier DIVERNET de la SELARL SELARL COUSSEAU PERRAUDIN GADOIS DIVERNET, avocats au barreau de DAX

Madame [I] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 02 Septembre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à Mme [X]

copie conforme délivrée le à M^e DIVERNET

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mai 2014 à effet du même jour, Madame [G] [X] née [P] a donné à bail à Monsieur [D] [N] et Madame [I] [K], pour une durée de trois ans, un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel, hors charges, de 580 euros payable d’avance.

Le bail a été tacitement reconduit en 2017, 2020 et 2023.

Madame [I] [K] a quitté les lieux en 2022, sans que le bail soit modifié pour être dévolu au seul Monsieur [D] [N].

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents depuis 2024, Madame [G] [X] née [P] a fait délivrer à Madame [I] [K], le 14 mars 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 1 899 euros, outre 136,74 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, Madame [G] [X] née [P] a fait assigner Monsieur [D] [N] et Madame [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025 et sur le fondement des articles 1134, 1231-6 et 1741 du Code civil ainsi que de la loi n° 89-462 du 6 juillet modifiée, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location au jour du jugement à intervenir et en conséquence,

ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [N] et Madame [I] [K] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

condamner Monsieur [D] [N] et Madame [I] [K] à lui régler la somme de 1 666 euros au titre des loyers restés impayés au 31 mai 2025,

condamner Monsieur [D] [N] et Madame [I] [K] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales, à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner Monsieur [D] [N] et Madame [I] [K] à lui régler une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,

condamner Monsieur [D] [N] et Madame [I] [K] à lui payer une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [D] [N] et Madame [I] [K] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 14 mars 2025.

Le 2 juin 2025, Madame [G] [X] née [P] a également donné congé pour vente à Monsieur [D] [N] et Madame [I] [K] pour le 30 avril 2026, date d’expiration du bail en cours.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée lors de l’audience du 2 septembre 2025 au cours de laquelle Madame [G] [X] née [P] a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que sa créance locative arrêtée au 31 août 2025 s’élève à 1 974 euros.

Maître Olivier DIVERNET, conseil de Monsieur [D] [N], a soutenu ses écritures tendant à voir le tribunal, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 :

débouter Madame [G] [X] née [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

suspendre les effets de la clause résolutoire,autoriser Monsieur [D] [N] à se libérer de sa dette en 24 échéances dont 23 mensualités de 100 euros en sus du loyer courant,

statuer ce que de droit sur les dépens.

Il indique que Monsieur [D] [N], qui occupe un emploi d’agent d’entretien dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée, dispose de ressources mensuelles s’élevant à environ 1 000 euros, précise qu’il a repris le paiement du loyer courant et commencé à apurer sa dette locative en versant à Madame [G] [X] née [P], en sus du loyer des mois de juillet et août 2025, une somme de 10 euros, rappelle que la bailleresse lui a fait délivrer un congé pour vente dont le préavis expire le 30 avril 2026, certifie qu’il est d’autant plus en capacité d’acquitter le loyer jusqu’à cette date qu’il est accompagné, dans le cadre d’un sursis probatoire, par le SPIP pour l’accomplisssement de l’ensemble de ses démarches, et assure qu’il quittera les lieux à la date d’expiration du congé.

Madame [G] [X] née [P] a confirmé la reprise du paiement du loyer et accepté les délais de paiement sollicités par Monsieur [D] [N] pour se libérer de sa dette, c’est-à-dire par versements mensuels, en sus du loyer courant, de 100 euros.

Bien qu’ayant été régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Madame [I] [K] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la mise hors de cause de Madame [I] [K]

Il est loisible de constater que le contrat de location conclu le 1er mai 2014 entre Madame [G] [X] née [P] d’une part, Monsieur [D] [N] et Madame [I] [K] d’autre part, ne comporte aucune clause de solidarité entre les colocataires, ce qui contredit la mention, portée au bas de sa dernière page, selon laquelle “les parties reconnaissent avoir remis ou reçu (…) un contrat de location solidaire”;

Dès lors, le paragraphe VI de l’article 8-1 ancien de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 aux termes duquel la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail, la solidarité du colocataire sortant s’éteignant, à défaut, au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé, est inapplicable au cas de l’espèce, Monsieur [D] [N] étant seul redevable envers Madame [I] [X] née [P] de la dette locative ;

Madame [I] [K] sera donc mise hors de cause.

Sur la recevabilité

En application de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, ce signalement pouvant s’effectuer par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement, et pouvant s’effectuer par voie électronique ;

Madame [G] [X] née [P] ne rapporte pas la preuve d’avoir signalé à la CCAPEX le commandement de payer délivré le 14 mars 2025 à Monsieur [D] [N] et Madame [I] [K] ; cette formalité, cependant, n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 2 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par Madame [G] [X] née [P] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 1134 ancien du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, à l’article 12 de ses conditions générales intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer ou des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Madame [G] [X] née [P] a fait délivrer à Madame [I] [K], le 14 mars 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 1 899 euros, outre 136,74 euros de frais ; Monsieur [D] [N] n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai dont il disposait à cet effet, sa dette locative s’élevant encore à 1 666 euros le jour de l’assignation ; il n’en conteste toutefois ni la matérialité ni le montant, soit 1 974 euros le 31 août 2025 ;

Il convient dès lors de constater que Monsieur [D] [N] est redevable envers Madame [G] [X] née [P], au titre des loyers restés impayés au 31 août 2025, d’une somme de 1 974 euros ;

Monsieur [D] [N] sollicite l’octroi de délais pour se libérer de sa dette ; Madame [G] [X] née [P] accepte sa proposition de lui régler chaque mois, en sus du loyer courant, une somme de 100 euros ;

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au cas de l’espèce puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; tel est bien le cas de Monsieur [D] [N] ;

Les effets de la clause résolutoire insérée au bail du 1er mai 2014 seront par conséquent suspendus et des délais de paiement accordés à Monsieur [D] [N] selon les modalités fixées au dispositif de cette décision, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité des sommes solidairement dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi infructueux d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [G] [X] née [P] ne justifie d’aucuns frais, non compris dans les dépens, qu’elle aurait engagés pour ester en justice ;

Elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur les dépens

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [D] [N], qui succombe, sera par conséquent condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 14 mars 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Dit Madame [I] [K] hors de cause.

Déclare Madame [G] [X] née [P] recevable en sa demande de résiliation du bail.

Suspend la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties.

Constate que Monsieur [D] [N] est redevable envers Madame [G] [X] née [P], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 août 2025, d’une somme de MILLE NEUF CENT SOIXANTE-QUATORZE EUROS (1 974 euros).

L’autorise à s’en libérer en VINGT (20) versements mensuels de CENT EUROS (100 euros) chacun, effectués en sus du loyer et charges courant.

Dit que chaque versement devra avoir lieu au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de ce jugement, le dernier étant ajusté en fonction du solde, des intérêts et des frais éventuellement dus à cette date.

Dit que le tout sera fait sans préjudice de la faculté pour Monsieur [D] [N] de se libérer de sa dette par anticipation.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception demeuré infructueux.

Dit qu’en ce cas la clause résolutoire reprendra tous ses effets, le bail étant résilié à la date du 15 mai 2025.

Dit, dans cette hypothèse, que Monsieur [D] [N] devra immédiatement quitter le bien de Madame [G] [X] née [P], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, sous peine d’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Dit, toujours dans cette hypothèse, que Monsieur [D] [N] sera condamné au paiement, à partir du 1er septembre 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute, encore dans cette hypothèse, Madame [G] [X] née [P] de sa demande de revalorisation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Déboute Madame [G] [X] née [P] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [D] [N] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer du 14 mars 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE