TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE DAX

N° RG 24/00120 – N° Portalis DBYL-W-B7I-DAJV

JUGEMENT DU 03 Septembre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de DAX le 03 Septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 04 Juin 2025, devant :

Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, chargé du rapport

assisté de Sandra SEGAS, Greffier présent à l’appel des causes,

Pascal MARTIN, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition des parties a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, et en a rendu compte au tribunal composé de :

Président : Pascal MARTIN, Vice-Président, juge rapporteur et juge rédacteur,

Assesseur : Claire GASCON, Vice-Présidente,

Assesseur : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente,

qui en ont délibéré conformément à la loi,

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [Y]

[Adresse 12]

[Localité 20]

Rep/assistant : Maître Myriam KERNEIS, avocat au barreau de DAX

Madame [F] [Y]

[Adresse 12]

[Localité 20]

Rep/assistant : Maître Myriam KERNEIS, avocat au barreau de DAX

Madame [M] [U]

[Adresse 18]

[Localité 20]

Rep/assistant : Maître Myriam KERNEIS, avocat au barreau de DAX

Monsieur [JE] [FU]

[Adresse 18]

[Localité 20]

Rep/assistant : Maître Myriam KERNEIS, avocat au barreau de DAX

Madame [O] [J] épouse [P]

[Adresse 21]

[Localité 20]

Rep/assistant : Maître Myriam KERNEIS, avocat au barreau de DAX

Monsieur [D] [P]

[Adresse 21]

[Localité 20]

Rep/assistant : M^e Myriam KERNEIS, avocat au barreau de DAX

Madame [T] [B]

[Adresse 2]

[Localité 20]

Rep/assistant : M^e Myriam KERNEIS, avocat au barreau de DAX

Monsieur [H] [DR]

[Adresse 2]

[Localité 20]

Rep/assistant : Maître Myriam KERNEIS, avocat au barreau de DAX

Monsieur [W] [OC]

[Adresse 22]

[Localité 19]

Rep/assistant : Maître Myriam KERNEIS, avocat au barreau de DAX

Madame [L] [AW]

[Adresse 22]

[Localité 20]

Rep/assistant : Maître Myriam KERNEIS, avocat au barreau de DAX

DÉFENDEURS :

SCCV FRAGRANCE, immatriculée au RCS de DAX sous le numéro 951 740 356

[Adresse 11]

[Localité 20]

Rep/assistant : Maître Dominique WATTINE, avocat au barreau de DAX

S.A.R.L. CONSTRUCTION DE LA COTE SUD, immatriculée au RCS de DAX sous le numéro 420 298 234

[Adresse 11]

[Localité 20]

Rep/assistant : Maître Dominique WATTINE, avocat au barreau de DAX

PARTIES INTERVENANT VOLONTAIREMENT :

Monsieur [G] [XZ]

[Adresse 23]

[Localité 14]

Rep/assistant : Maître Myriam KERNEIS, avocat au barreau de DAX

Madame [RF] [R] épouse [XZ]

[Adresse 23]

[Localité 14]

Rep/assistant : Maître Myriam KERNEIS, avocat au barreau de DAX

Monsieur [S] [V], représentant l’indivision [V]

[Adresse 1]

[Localité 20]

Rep/assistant : Maître Myriam KERNEIS, avocat au barreau de DAX

Madame [C] [K]

[Adresse 13]

[Localité 20]

Rep/assistant : Maître Myriam KERNEIS, avocat au barreau de DAX

EXPOSE DU LITIGE

La Société Civile de Construction Vente FRAGRANCE, ci-après dénommée SCCV FRAGRANCE, a confié à la SARL CONSTRUCTION DE LA COTE SUD la construction sur la parcelle située [Adresse 24] à [Localité 25] (Landes) et cadastrée section AS n° [Cadastre 7] d’un collectif de quatre logements destinés ensuite à être vendus par lots, cette parcelle faisant partie du « [Adresse 26] » soumis à un cahier des charges datant du 16 juin 1948 rédigé par Maître [E], Notaire à [Localité 25].

L’article 4 de ce cahier des charges mentionne qu'« Il ne pourra être édifié sur les lots vendus que des maisons d’habitation dont la construction sera en pierres, briques, parpaings et tous autres matériaux employés couramment ».

Au sein du lotissement, sont propriétaires :

— Monsieur [I] [Y] et Madame [F] [NU] son épouse de la parcelle située [Adresse 12] à [Localité 25] et cadastrée AS n° [Cadastre 9],

— Monsieur [D] [P] et Madame [Z] [J] son épouse de la parcelle située [Adresse 21] à [Localité 25] et cadastrée AS n° [Cadastre 16],

— Monsieur [H] [DR] et Madame [T] [B] de la parcelle située [Adresse 2] à [Localité 25] et cadastrée AT n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4],

— Monsieur [W] [OC] et Madame [L] [AW] de la parcelle située [Adresse 22] à [Localité 25] et cadastrée AS n° [Cadastre 5],

— Monsieur [JE] [FU], Madame [M] [U] de la parcelle située [Adresse 18] à [Localité 25] et cadastrée AS n° [Cadastre 10],

— Monsieur [G] [XZ] et Madame [RF] [R] son épouse de la parcelle située [Adresse 17] à [Localité 25] et cadastrée AS n° [Cadastre 15],

— indivision [V] de la parcelle située [Adresse 1] à [Localité 25] et cadastrée AS n° [Cadastre 8],

— Madame [C] [N] veuve [K] de la parcelle située [Adresse 13] à [Localité 25] et cadastrée AS n° [Cadastre 6].

Invoquant une édification de l’immeuble collectif en violation du cahier des charges du «[Adresse 26]» et des troubles de jouissance liés à cette construction, les époux [Y], les époux [P], Madame [T] [B], Monsieur [H] [DR], Monsieur [W] [OC], Madame [L] [AW], Monsieur [JE] [FU] et Madame [M] [U] ont assigné, par actes de commissaire de justice du 16 janvier 2024, la SCCV FRAGRANCE et la SARL CONSTRUCTION DE LA COTE SUD devant le tribunal judiciaire de Dax afin d’obtenir notamment la démolition de l’immeuble situé [Adresse 24] à [Localité 25] et ce sous astreinte.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 février 2025, les époux [Y], les époux [P], Monsieur [H] [DR], Madame [L] [AW], Monsieur [W] [OC], Monsieur [JE] [FU], Madame [M] [U], Monsieur [G] [XZ], partie intervenante, Madame [RF] [R] son épouse, partie intervenante, Monsieur [S] [V], partie intervenante représentant l’indivision [V] et Madame [C] [K], partie intervenante, demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1143 du code civil, de :

— condamner la SCCV FRAGRANCE à procéder à la démolition de l’immeuble situé [Adresse 24] à [Localité 25] et ce sous peine d’une astreinte de 150 euros par jour de retard qui suivra le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à venir,

— condamner la SCCV FRAGRANCE à verser à chaque coloti la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation des préjudices et troubles subis,

— condamner la SCCV FRAGRANCE au paiement de la somme de 2 500 euros pour chaque coloti sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— débouter la SCCV FRAGRANCE et la SARL CONSTRUCTIONS DE LA COTE SUD de l’ensemble de leurs demandes.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 janvier 2025, la SCCV FRAGRANCE et la SARL CONSTRUCTION DE LA COTE SUD demandent au tribunal de :

— déclarer les conclusions des époux [Y], des époux [P], de Monsieur [H] [DR], de Madame [T] [B], de Monsieur [W] [OC], de Madame [L] [AW], de Monsieur [JE] [FU] et de Madame [M] [U], irrecevables en tant qu’elles sont dirigées contre la SARL CONSTRUCTIONS DE LA COTE SUD, pour défaut d’intérêt à agir contre ladite société,

— les débouter de l’ensemble de leurs moyens et conclusions aux fins de démolition comme aux fins d’indemnisation,

— les condamner in solidum à verser à la SCCV FRAGRANCE à titre de dommages et intérêts :

—  47 750 euros à compter du 1er janvier 2024 au titre de l’indemnisation du dommage résultant du paiement des frais bancaires (Agios),

—  1 693 euros /trimestre à compter du 1er janvier 2024 au titre de la commission d’engagement bancaire,

— une indemnité d’immobilisation représentant le rendement de l’intérêt au taux légal applicable depuis le 16 janvier 2024 sur le montant des dépenses de construction exposées à ce jour (220 000 euros), à parfaire,

—  10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

—  10 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice commercial.

en tout état de cause,

— condamner in solidum les époux [Y], les époux [P], Monsieur [H] [DR], Madame [T] [B], Monsieur [W] [OC], Madame [L] [AW], Monsieur [JE] [FU] et Madame [M] [U] à verser à la SCCV FRAGRANCE la somme de 3 000 euros de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum à verser à la SARL CONSTRUCTIONS DE LA COTE SUD la somme de 3 000 euros de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens d’instance,

à titre infiniment subsidiaire,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire pour déterminer le montant du préjudice des époux [Y] et des autres colotis demandeurs résultant de l’édification de l’immeuble,

— désigner à cet effet tel expert qu’il plaira au tribunal dans la spécialité des estimations immobilières,

— mettre les frais d’expertise à la charge des époux [Y] et des autres colotis.

La clôture de l’instruction a été fixée au 3 avril 2025.

MOTIFS

Sur les demandes formées par les colotis

A titre liminaire, il convient de constater que Madame [T] [B], demanderesse au fond, n’apparaît plus, et ce sans explication, dans les dernières conclusions notifiées le 5 février 2025 par Maître Myriam KERNEIS dont elle est pourtant le conseil.

Il convient dès lors de considérer que Madame [T] [B] maintient ses demandes formulées dans l’assignation introductive d’instance à la fois contre la SCCV FRAGRANCE et la SARL CONSTRUCTION DE LA COTE SUD alors que les autres colotis ne les maintiennent dans leurs dernières conclusions notifiées le 5 février 2025 qu’à l’égard de la SCCV FRAGRANCE.

Si aucune demande n’est formulée à l’encontre de la SARL CONSTRUCTION DE LA COTE SUD dans les dernières conclusions notifiées par Maître [X] [A], il n’en demeure pas moins que les demandes formulées par Madame [T] [B] dans l’assignation introductive d’instance demeurent.

Les demandes de Madame [T] [B] dans l’assignation introductive d’instance sont identiques à celles formulées par les autres colotis dans leurs dernières conclusions, sauf en ce que ces dernières ne sont plus dirigées que contre la SCCV FRAGRANCE.

— Sur la fin de non recevoir soulevée par la SCCV FRAGRANCE et la SARL CONSTRUCTION DE LA COTE SUD

En vertu de l’article 789 du code de procédure, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Dans leurs dernières conclusions, la SCCV FRAGRANCE et la SARL CONSTRUCTION DE LA COTE SUD soulèvent l’irrecevabilité des demandes formées à l’encontre de cette dernière pour défaut d’intérêt à agir.

Il convient de constater que les colotis autres que Madame [T] [B] ne dirigent plus leurs demandes qu’à l’encontre de la SCCV FRAGRANCE.

En outre, conformément aux dispositions précitées de l’article 789 du code de procédure, la fin de non recevoir n’est pas recevable faute d’avoir été présentée devant le juge de la mise en état, seul compétent pour en connaître, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, sauf à ce qu’il renvoie son examen à la juridiction du fond en raison de la complexité du moyen soulevé ou de l’état d’avancement de l’instruction, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En conséquence, la fin de non recevoir soulevée par la SCCV FRAGRANCE et la SARL CONSTRUCTION DE LA COTE SUD est irrecevable devant le juge du fond.

— Sur la demande de démolition

Les époux [Y], les époux [P], Monsieur [H] [DR], Madame [T] [B], Madame [L] [AW], Monsieur [W] [OC], Monsieur [JE] [FU], Madame [M] [U], Monsieur [G] [XZ], Madame [RF] [R] son épouse, Monsieur [S] [V], représentant l’indivision [V] et Madame [C] [K] demandent au tribunal de condamner la SCCV FRAGRANCE à procéder à la démolition de l’immeuble situé [Adresse 24] à [Localité 25] et ce sous peine d’une astreinte de 150 euros par jour de retard qui suivra le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à venir.

Au soutien de leur demande en démolition, les colotis affirment que le cahier des charges du [Adresse 27], annexé à tous les titres de propriété des demandeurs, constitue un document contractuel dont les clauses engagent tous les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, que l’article 4 du dit cahier des charges mentionne expressément qu’il ne peut être édifié que des maisons d’habitation à l’exclusion de tout immeuble collectif, que l’immeuble litigieux est une résidence de quatre logements, qu’un bâtiment collectif ne peut pas être confondu avec une maison, que l’édification d’un immeuble collectif constitue donc une violation manifeste du cahier des charges qui fait la loi des parties et qui mentionne expressément qu’il ne pourra être construit « que des maisons ». Ils précisent que seuls des fondations et un sous-sol enterré ont été réalisés à ce jour, que la démolition de l’immeuble est la seule mesure de réparation envisageable pour empêcher une dénaturation de l’environnement pavillonnaire voulu par les colotis, et qu’elle ne serait pas disproportionnée par rapport à l’atteinte du cahier des charges.

La SCCV FRAGRANCE a confié à la SARL CONSTRUCTION DE LA COTE SUD la construction sur la parcelle située [Adresse 24] à [Localité 25] (Landes) et cadastrée section AS n° [Cadastre 7] d’un collectif de quatre logements destinés ensuite à être vendus par lots, cette parcelle faisant partie du « [Adresse 26] » soumis à un cahier des charges datant du 16 juin 1948 rédigé par Maître [E], Notaire à [Localité 25].

L’article 4 de ce cahier des charges mentionne qu'« Il ne pourra être édifié sur les lots vendus que des maisons d’habitation dont la construction sera en pierres, briques, parpaings et tous autres matériaux employés couramment ».

Contrairement aux assertions des colotis, la mention précitée imposant la seule construction de “maisons d’habitation”, sans autre précision, n’exclut pas la réalisation d’un habitat comprenant plusieurs logements.

En outre, eu égard au nombre limité de logements autorisés et aux qualités architecturales du projet tel qu’il ressort de l’annonce de mise en vente des logements, de la demande de permis de construire et de l’arrêté accordant le permis de construire (pièces n° 1 et 2 du dossier des colotis), ce dernier doit être regardé comme constituant une maison d’habitation au sens de l’article 4 du cahier des charges.

En conséquence, les époux [Y], les époux [P], Monsieur [H] [DR], Madame [T] [B], Madame [L] [AW], Monsieur [W] [OC], Monsieur [JE] [FU], Madame [M] [U], Monsieur [G] [XZ], Madame [RF] [R] son épouse, Monsieur [S] [V], représentant l’indivision [V] et Madame [C] [K] seront déboutés de ce chef de demande.

— Sur la demande de dommages et intérêts

Les époux [Y], les époux [P], Monsieur [H] [DR], Madame [T] [B], Madame [L] [AW], Monsieur [W] [OC], Monsieur [JE] [FU], Madame [M] [U], Monsieur [G] [XZ], Madame [RF] [R] son épouse, Monsieur [S] [V], représentant l’indivision [V] et Madame [C] [K] demandent au tribunal de condamner la SCCV FRAGRANCE à verser à chaque coloti la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation des préjudices et troubles subis.

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, les colotis affirment avoir subi depuis le début des travaux de démolition/construction des troubles dans leurs conditions d’existence et dans la jouissance de leurs biens, situés à proximité, caractérisés par l’installation d’énormes palplanches ayant généré des nuisances sonores et des tremblements dans les maisons, et des allers et venues d’engins de chantier à l’origine de troubles et de nuisances sonores dans un quartier calme et paisible et ce en dehors des heures autorisées.

Ils versent à cet effet un extrait du plan cadastral des lieux, une main courante déposée à la gendarmerie par Madame [Z] [J] et des photographies du chantier (pièces n° 3, 10, 11 et 15 du dossier du conseil des demandeurs).

Il ressort du plan cadastral que les propriétés des colotis sont à proximité du chantier d’édification de la maison litigieuse.

Pour autant, par la production d’une main courante reprenant les déclarations de Madame [Z] [J] à la gendarmerie et de simples photographies prises sur les lieux par les demandeurs, ces derniers ne rapportent pas la preuve des troubles et nuisances allégués.

En conséquence, les époux [Y], les époux [P], Monsieur [H] [DR], Madame [T] [B], Madame [L] [AW], Monsieur [W] [OC], Monsieur [JE] [FU], Madame [M] [U], Monsieur [G] [XZ], Madame [RF] [R] son épouse, Monsieur [S] [V], représentant l’indivision [V] et Madame [C] [K] seront déboutés de ce chef de demande.

Sur les demandes reconventionnelles

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SCCV FRAGRANCE demande au tribunal de condamner les colotis au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Au soutien de sa demande, la SCCV FRAGRANCE affirme que l’action en justice des colotis engagée, sans mise en demeure préalable, est abusive en soulignant que cette action a été intentée le 16 janvier 2024 alors que le sous-sol et le plancher bas du niveau rez-de-chaussée étaient déjà réalisés, que le permis de construire était affiché sur le terrain depuis le 23 janvier 2023 et que l’ouverture du chantier a été déclarée le 28 juin 2023.

Toutefois, le droit d’agir en justice est un droit fondamental qui ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s’il dégénère en un abus caractérisé par la malice, la mauvaise foi ou l’erreur grossière équipollente au dol.

Or, il n’est nullement démontré par la seule chronologie des faits et de la procédure que l’action engagée par les colotis était animée par la malice ou la mauvaise foi ou encore qu’elle reposait sur une erreur grossière équipollente au dol.

En conséquence, la SCCV FRAGRANCE sera déboutée de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

Les époux [Y], les époux [P], Monsieur [H] [DR], Madame [T] [B], Madame [L] [AW], Monsieur [W] [OC], Monsieur [JE] [FU], Madame [M] [U], Monsieur [G] [XZ], Madame [RF] [R] son épouse, Monsieur [S] [V], représentant l’indivision [V] et Madame [C] [K], parties succombant au principal dans la présente procédure, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Ils seront également condamnés in solidum à verser à la SCCV FRAGRANCE et à la SARL CONSTRUCTION DE LA COTE SUD, chacune, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

Déclare irrecevable la fin de non recevoir pour défaut d’intérêt à agir soulevée par la SCCV FRAGRANCE et la SARL CONSTRUCTION DE LA COTE SUD,

Déboute Monsieur [I] [Y], Madame [F] [NU] son épouse, Monsieur [D] [P], Madame [Z] [J] son épouse, Monsieur [H] [DR], Madame [L] [AW], Monsieur [W] [OC], Monsieur [JE] [FU], Madame [M] [U], Madame [T] [B], Monsieur [G] [XZ], Madame [RF] [R] son épouse, Monsieur [S] [V], représentant l’indivision [V], et Madame [C] [K] de l’intégralité de leurs demandes,

Déboute la SCCV FRAGRANCE de l’intégralité de ses demandes,

Condamne in solidum Monsieur [I] [Y], Madame [F] [NU] son épouse, Monsieur [D] [P], Madame [Z] [J] son épouse, Monsieur [H] [DR], Madame [L] [AW], Monsieur [W] [OC], Monsieur [JE] [FU], Madame [M] [U], Madame [T] [B], Monsieur [G] [XZ], Madame [RF] [R] son épouse, Monsieur [S] [V], représentant l’indivision [V], et Madame [C] [K] à verser :

— la somme de 3 000 euros à la SCCV FRAGRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la somme de 3 000 euros à la SARL CONSTRUCTION DE LA COTE SUD au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [I] [Y], Madame [F] [NU] son épouse, Monsieur [D] [P], Madame [Z] [J] son épouse, Monsieur [H] [DR], Madame [L] [AW], Monsieur [W] [OC], Monsieur [JE] [FU], Madame [M] [U], Madame [T] [B], Monsieur [G] [XZ], Madame [RF] [R] son épouse, Monsieur [S] [V], représentant l’indivision [V], et Madame [C] [K] aux entiers dépens,

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX et par Sandra SEGAS, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,