N° RG 25/00286 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DG7Y

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

SA CLAIRSIENNE devenue DOMOFRANCE, sise [Adresse 4]

représentée par M. [U] [T] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [B], demeurant [Adresse 1] [Adresse 6]

comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 02 Septembre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à DOMOFRANCE

copie conforme délivrée le à Mme [B]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 mars 2018 à effet du même jour, la SA CLAIRSIENNE a donné à bail à Monsieur [X] [E] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 61,99 euros incluse, de 410,24 euros payable à terme échu.

Par avenant du 13 décembre 2023 et suite au départ de Monsieur [X] [E], Madame [I] [B] est devenue seule titulaire du bail.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents depuis le 29 février 2024, la SA CLAIRSIENNE a fait délivrer à Madame [I] [B], le 5 août 2024 et après l’infructuosité d’une mise en demeure, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 2 277,70 euros, outre 167,24 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, la SA CLAIRSIENNE a fait assigner Madame [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 6 juin 2025, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location au 5 octobre 2024 pour défaut de paiement des loyers,

ordonner sans délai l’expulsion de Madame [I] [B] et de tout occupant de son chef des lieux loués,

condamner Madame [I] [B] à lui régler la somme de 2 854,45 euros au titre des loyers restés impayés, somme à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors de l’audience,

condamner Madame [I] [B] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à l’entière libération des lieux, dire que cette indemnité sera revalorisable comme un loyer et que les provisions sur charges seront révisables et régularisables durant l’occupation,

condamner Madame [I] [B] à lui régler une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [I] [B] aux entiers dépens,

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Le 31 août 2025, la SA CLAIRSIENNE a fait l’objet d’une fusion/absorption par la SA DOMOFRANCE en lui apportant la totalité des éléments d’actif et de passif correspondant à l’intégralité de son patrimoine.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 2 septembre 2025.

Régulièrement représentée par Monsieur [U] [T], la SA DOMOFRANCE a soutenu ses dernières écritures en précisant que sa créance locative arrêtée au 31 août 2025 s’élève à 3 231,18 euros.

Comparante, Madame [I] [B] a tout autant admis la matérialité que le montant de sa dette locative qu’elle a expliquée par les graves problèmes de santé auxquels elle a été confrontée depuis 2021, avant de solliciter l’octroi de délais de paiement pour l’apurer par versements mensuels, en sus du loyer courant, de 50 euros.

La SA DOMOFRANCE ne s’est pas opposée à la proposition de Madame [I] [B] en soulignant qu’elle avait repris le paiement du loyer courant.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, laquelle est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification se faisant par voie électronique ;

La SA DOMOFRANCE prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 6 août 2024 dont elle produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Madame [I] [B] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 10 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par la SA DOMOFRANCE l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, qui ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, à l’article 13 de ses conditions générales intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des loyers ou des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

La SA CLAIRSIENNE a fait délivrer à Madame [I] [B], le 5 août 2024, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 2 277,70 euros ; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai qui lui était imparti et a au contraire laissé prospérer sa dette locative qui s’élevait à 2 854,45 euros le jour de l’assignation et 3 231,18 euros le 31 août 2025 ; elle n’en conteste toutefois ni la matérialité ni le montant ;

Il convient dès lors de constater que Madame [I] [B] est redevable envers la SA DOMOFRANCE, au titre des loyers et charges restés impayés au 31 août 2025, d’une somme de 3 231,18 euros, qu’elle sollicite l’octroi de délais pour solder sa dette et que la bailleresse accepte sa proposition de lui régler chaque mois, en sus du loyer courant, une somme de 50 euros ;

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au cas de l’espèce puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; tel est bien le cas de Madame [I] [B] ;

Les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties seront par conséquent suspendus et des délais de paiement accordés à Madame [I] [B] selon les modalités fixées au dispositif de cette décision, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité des sommes solidairement dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi infructueux d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

La SA DOMOFINANCE ne justifie d’aucuns frais, non compris dans les dépens, qu’elle aurait engagés pour ester en justice ;

Elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur les dépens

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [I] [B], qui succombe, sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 5 août 2024.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déclare la SA DOMOFRANCE, venant régulièrement aux droits de la SA CLAIRSIENNE, recevable en sa demande de résiliation du bail.

Suspend la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties.

Constate que Madame [I] [B] est redevable envers la SA DOMOFRANCE, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 août 2025, d’une somme de TROIS MILLE DEUX CENT TRENTE ET UN EUROS et DIX-HUIT CENTIMES (3 231,18 euros).

L’autorise à s’en libérer en TRENTE-SIX (36) versements mensuels de CINQUANTE EUROS (50 euros) chacun, effectués en sus du loyer et charges courant.

Dit que chaque versement devra avoir lieu au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de ce jugement, le dernier étant abondé du solde, des intérêts et des frais éventuellement dus à cette date.

Dit que le tout sera fait sans préjudice de la faculté pour Madame [I] [B] de se libérer de sa dette par anticipation.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception demeuré infructueux.

Dit qu’en ce cas la clause résolutoire reprendra tous ses effets, le bail étant résilié à la date du 6 octobre 2024.

Dit, dans cette hypothèse, que Madame [I] [B] devra immédiatement quitter les lieux, c’est-à-dire le logement situé [Adresse 3], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, sous peine d’expulsion.

Dit, toujours dans cette hypothèse, que Madame [I] [B] sera condamnée au paiement, à partir du 1er septembre 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute, encore dans cette hypothèse, la SA DOMOFRANCE de sa demande de revalorisation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Déboute la SA DOMOFRANCE de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [I] [B] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 5 août 2024.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE