N° RG 25/00347 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHHH

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Adeline MUSSILLON

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Madame [F] [L], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [E] [L], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Barbara CANLORBE de la SELARL HEUTY LORREYTE LONNE CANLORBE VIAL, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Madame [S] [T], dont la dernière adresse connue est : – [Adresse 1]

Monsieur [K] [P], dont la dernière adresse connue est : – [Adresse 1]

non comparants ni représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 14 Octobre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 09 Décembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e CANLORBE

copie conforme délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 29 décembre 2021, Madame [F] [L] et Monsieur [E] [L] ont donné à bail à Madame [S] [T] et Monsieur [K] [P] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (40), moyennnant la paiement d’un loyer d’un montant mensuel initial de 550 euros.

La somme de 550 euros a été versée aux bailleurs au titre du dépôt de garantie.

Le contrat de location comporte une clause de solidarité entre les locataires.

Le 29 décembre 2021, un état des lieux contradictoire a été effectué lors de l’entrée dans le logement.

Par courrier du 30 mars 2023, les locataires, tout en restituant les clés de la maison, expliquaient qu’ils avaient quitté le logement dans la mesure où celui-ci était devenu trop petit, et informaient les bailleurs qu’un départ de feu s’était produit dans la cuisine et que les peintures étant à refaire, ils solliciteraient les factures.

Dans le cadre de la reprise des lieux, à la requête de Monsieur [E] [L], un procès-verbal de constat a été dressé par commissaire de justice le 13 avril 2023, en l’absence des locataires.

Le 05 janvier 2024, Madame [F] [L] a fait signifier aux consorts [T] / [P] une sommation de payer la somme de 1956,60 euros, au titre des loyers impayés et des réparations locatives (déduction faite de la somme de 550 euros au titre du dépôt de garantie).

Par acte du 25 juillet 2025, Madame [F] [L] et Monsieur [E] [L] ont assigné Madame [S] [T] et Monsieur [K] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax, et ont sollicité de voir au visa des articles 7 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

— condamner solidairement Madame [T] et Monsieur [P] à verser aux époux [L] la somme de 4839,20 euros correspondant à :

—  2276 euros au titre des loyers impayés,

—  319 euros au titre de l’assainissement du logement,

—  100 euros au titre de la remise en état du jardin,

—  545,60 euros au titre du remplacement des VMR,

—  1500 euros au titre des travaux de peinture,

—  98,60 euros au titre du rachat de l’alimentation disparue,

— déduire des condamnations le dépôt de garantie de 550 euros conservé par les époux [L],

— condamner solidairement Madame [T] et Monsieur [P] à verser aux époux [L] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral,

— condamner solidairement Madame [T] et Monsieur [P] à verser aux époux [L] la somme de 1500 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame [T] et Monsieur [P] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commissaire de justice,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 14 octobre 2025, Madame et Monsieur [L] représentés par leur conseil ont soutenu leurs demandes.

Assignés selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, Madame [S] [T] et Monsieur [K] [P] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des loyers

Madame et Monsieur [L] réclament la somme de 2276 euros au titre des loyers impayés. Ils expliquent que les locataires ont quitté le logement courant février 2023 de manière discrète sans en informer les bailleurs et sans respecter le délai de préavis légal ; que la remise des clés a eu lieu par lettre recommandé avec accusé de réception en date du 30 mars 2025 et qu’ils sont fondés à considérer ce courrier comme point de départ du préavis légal de trois mois.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; (…)

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : (…) Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.(…) Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.(…)

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les consorts [T]/[P] ont quitté le logement loué sans notifier de lettre de congé aux bailleurs ; qu’ils ont restitué les clés par courrier le 30 mars 2023.

Compte tenu du délai de préavis normalement applicable d’une durée de trois mois et du loyer du mois de mars 2023 resté impayé, il convient de condamner solidairement Madame [S] [T] et Monsieur [K] [P] au paiement de la somme de 2276 euros (569 x 4), au titre des loyers dûs sur la période du mois de mars 2023 ainsi qu’au titre des trois mois de préavis qui auraient dûs être réalisés.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Madame et Monsieur [L] réclament la somme de 2563,20 euros au titre des réparations locatives (défaut d’entretien et dégradations), se décomposant comme suit :

—  319 euros au titre de l’assainissement du logement,

—  100 euros au titre de la remise en état du jardin,

—  545,60 euros au titre du remplacement des VMR,

—  1500 euros au titre des travaux de peinture,

—  98,60 euros au titre du rachat de l’alimentation disparue.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

(…)

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Il en résulte que le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

Conformément à l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, qui acquiert alors un caractère contractuel. En l’absence d’une telle grille, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique toutefois pas s’agissant de dégradations volontaires mais seulement aux éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose comme les revêtements sans qu’il y ait intervention humaine.

L’appréciation d’éventuelles dégradations locatives s’effectue par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Selon la nature des réparations à opérer, la charge de la remise en état du bien varie : le locataire est responsable de sa négligence, d’un défaut d’entretien et d’une utilisation anormale du logement et des équipements, ainsi qualifiés de dégradations locatives, tandis que le bailleur est responsable des travaux rendus nécessaires par la vétusté.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée en date du 29 décembre 2021 que si le logement était globalement en bon état, certains éléments se trouvaient néanmoins dans un état d’usage notamment : au niveau de la peinture des murs du WC, et des murs et plafond de la pièce “dégagement/rangement”, ainsi qu’au niveau du sol de la cage d’escalier.

Il était également relevé des petits éclats sur le sol du séjour et quelques rayures sur le parquet des chambres.

Au niveau des équipements, il était mentionné que :

— les VMC de la cuisine, de la salle de bain et des WC étaient neuves,

— le volet du séjour et une poignée du portail étaient à changer,

— la maintenance de la pompe à chaleur était à effectuer tous les ans,

— la vidange des bacs à graisse était à réaliser une fois par an ou année et demie, selon les besoins.

Enfin, si aucun élément n’était précisé sur l’état des extérieurs, le bail stipulait qu’il était impératif de procéder à un entretien régulier du terrain avec une tonte régulière.

A la reprise du logement, il ressort du constat dressé par commissaire de justice en date du 13 avril 2023, lequel est plus détaillé que l’état des lieux d’entrée, ainsi que des photographies jointes, que notamment :

— les peintures des murs et plafond du séjour et de la cuisine sont en mauvais état alors qu’ils étaient décrits en “bon état” à l’entrée ; que les murs sont jaunis avec des traces et des coulures; que la porte d’entrée de la cuisine a été déposée avec une peinture très érodée sur l’encadrement,

— au niveau des chambres, la peinture des murs de la chambre (étage droite) est en mauvais état,

que certaines portes de placard ne sont pas en place (chambre étage gauche),

— les joints blancs de la salle de bain sont hors d’usage,

— la peinture des murs du débarras sous l’escalier est en mauvais état, alors qu’elle était en bon état lors de l’entrée,

— les extérieurs ne sont pas entretenus.

Au vu de ces constatations, il apparaît clairement que le bien, qui n’a été occupé que pendant 14 mois, n’a pas été correctement entretenu et qu’il a été détérioré durant la location, et ce alors qu’il avait été loué globalement en bon état.

Dans ce contexte, il convient de mettre à la charge de Madame [S] [T] et Monsieur [K] [P] les sommes suivantes au titre des réparations locatives, et ce sans qu’il soit nécessaire de faire application d’un coefficient de vétusté :

—  319 euros au titre de la vidange du bac à graisse faite au titre de l’année 2023 (intervention de la société Assainis Landes le 23 juin 2023),

—  545 euros au titre de la prise en charge des frais de remplacement des VMR (intervention de la société SECURELEC du 03 octobre 2023),

—  100 euros au titre de la prise en charge de la remise en état des extérieurs,

—  1000 euros au titre des travaux de peinture au niveau des murs et plafonds du séjour et de la cuisine, et du plafond des WC, étant précisé que la peinture des murs du WC étaient décrits en état d’usage à l’entrée.

En revanche, concernant la somme sollicitée au titre du rachat de l’alimentation disparue (98,60 euros), il apparaît que cette demande n’est pas justifiée.

* * * *

Il résulte de ce qui précède que le montant de la remise en état du logement s’élève à la somme de 2464,60 euros ; qu’après déduction du dépôt de garantie de 550 euros, il reste dû la somme de 1914,60 euros.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [S] [T] et Monsieur [K] [P] à payer cette somme à Madame [F] [L] et Monsieur [E] [L] au titre du montant des réparations locatives.

Sur la demande de dommages-intérêts

Les époux [L] réclament la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la réparation de leur préjudice moral. Ils expliquent que les manquements des locataires les ont contraint à mobiliser temps, énergie et ressources pour remettre le bien en état, générant un stress important et une atteinte à leur tranquillité.

Les consorts [L] ne démontant pas la réalité de leur préjudice, il convient de les débouter de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [T] et Monsieur [K] [P], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation de payer et du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

Ils devront en outre verser à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe de la juridiction,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [T] et Monsieur [K] [P] à payer à Madame [F] [L] et Monsieur [E] [L] la somme de 2276 euros au titre de la dette locative,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [T] et Monsieur [K] [P] à payer à Madame [F] [L] et Monsieur [E] [L] la somme de 1914,60 euros au titre des réparations locatives,

DEBOUTE Madame [F] [L] et Monsieur [E] [L] du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [T] et Monsieur [K] [P] à payer à Madame [F] [L] et Monsieur [E] [L] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Les CONDAMNE solidairement aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer et du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

La minute a été signée par le Juge et le Greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

La Greffière, La Vice-Présidente

Delphine DRILLEAUD Adeline MUSSILLON