Tribunal Judiciaire de Dax, 1re chambre, 5 novembre 2025, n° 22/01214

TJ Dax 5 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Refus de renouvellement du bail commercial
Le tribunal a reconnu que les bailleurs étaient tenus de payer une indemnité d'éviction suite au refus de renouvellement du bail commercial, et a déterminé le montant de cette indemnité.
Accepté
Droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction
Le tribunal a confirmé que la S.A. OPEN SUD GESTION pouvait se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction et a fixé le montant de l'indemnité d'occupation.
Accepté
Remboursement du trop-perçu sur l'indemnité d'occupation
Le tribunal a ordonné le remboursement du trop-perçu sur l'indemnité d'occupation à la S.A. OPEN SUD GESTION.
Accepté
Délai pour quitter les lieux après versement de l'indemnité d'éviction
Le tribunal a statué que la S.A. OPEN SUD GESTION devait libérer les locaux après le versement de l'indemnité d'éviction, sous astreinte.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal judiciaire de Dax, la SA OPEN SUD GESTION demande le paiement d'une indemnité d'éviction de 174 000 euros suite à un congé avec refus de renouvellement de bail commercial. Les questions juridiques portent sur le montant de l'indemnité d'éviction et le droit de maintien dans les lieux jusqu'à son paiement. Le tribunal condamne solidairement Monsieur [O] [I] et Madame [W] [S] à verser à la SA OPEN SUD GESTION la somme de 90 698 euros au titre de l'indemnité d'éviction, tout en rappelant que la SA OPEN SUD GESTION a le droit de rester dans les lieux jusqu'à ce que cette indemnité soit versée. L'indemnité d'occupation est fixée au montant du loyer contractuel, avec un abattement de 10 %.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dax, 1re ch., 5 nov. 2025, n° 22/01214
Numéro(s) :	22/01214
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe-Francis BERNARDDaniel RUMEAULucie CHIMITSPhilippe LALANNE
Cabinet(s) :	SCP LALANNE JACQUEMAIN LALANNEMC AVOCATS
Parties :	S.A. OPEN SUD GESTION

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

JUGEMENT DU 05 Novembre 2025

N° RG 22/01214 – N° Portalis DBYL-W-B7G-C23L

DEMANDEUR

S.A. OPEN SUD GESTION, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 395 090 871

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Philippe LALANNE de la SCP LALANNE-JACQUEMAIN LALANNE, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Philippe-Francis BERNARD, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Monsieur [O] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Lucie CHIMITS de la SCP MC AVOCATS, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Daniel RUMEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [W] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Lucie CHIMITS de la SCP MC AVOCATS, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Daniel RUMEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 25 Juin 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré au VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, délibéré prorogé au QUINZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ, de nouveau prorogé au CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2001, Monsieur [O] [I] et Madame [W] [S] ont donné à bail commercial à la SA OPEN SUD GESTION une villa meublée de type T4 dépendant d’un ensemble immobilier dénommé « Club [10] aux Chevreuils » située sur la commune de [Localité 9] [Localité 7] ([Localité 6]).

Par acte d’huissier du 30 novembre 2021, Monsieur [O] [I] et Madame [W] [S] ont donné congé à la SA OPEN SUD GESTION avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Le congé a été donné pour le 30 juin 2022.

Monsieur [O] [I] et Madame [W] [S] ont offert de payer à la SA OPEN SUD GESTION une indemnité d’éviction d’un montant de 23 000 euros.

La SA OPEN SUD GESTION a contesté le montant de cette indemnité.

Par acte d’huissier du 9 novembre 2022, la SA OPEN SUD GESTION a assigné Monsieur [O] [I] et Madame [W] [S] devant le tribunal judiciaire de Dax afin d’obtenir notamment, sur le fondement des articles L 145-14, L 145-28 et L145-29 du Code de commerce, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 174 000 euros à titre d’indemnité d’éviction en conséquence du refus de renouvellement du bail commercial liant les parties, notifié le 30 novembre 2021 et, à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise judiciaire avec la mission de chiffrer ladite indemnité selon les critères fixés par l’article L 145-14 du code de commerce et d’estimer la valeur locative permettant d’apprécier le montant de l’indemnité d’occupation.

Monsieur [O] [I] et Madame [W] [S] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Dax qui a ordonné, par décision du 28 février 2023, une expertise judiciaire confiée à Madame [U] [P] avec mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction.

Madame [U] [P] a déposé son rapport clos le 28 novembre 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 mai 2025, la SA OPEN SUD GESTION demande au tribunal, sur le fondement des articles L 145-14, L 145-28, L145-29 du Code de commerce, de :

— déclarer la SA OPEN SUD GESTION recevable et fondée à percevoir l’indemnité d’éviction qui lui est due en suite du congé avec refus de renouvellement,

— condamner solidairement Monsieur [O] [I] et Madame [W] [S] à lui payer une somme de 168 500 euros à titre d’indemnité d’éviction en conséquence du refus de renouvellement du bail commercial liant les parties, notifié le 30 novembre 2021, par application d’un coefficient de 3 appliqué à la moyenne pondérée des chiffres d’affaires de l’exploitation de l’ensemble de la résidence de [Localité 8] et du lot n° 405,

à titre subsidiaire,

— fixer ladite indemnité aux sommes suivantes :

—  141 000 euros, par application d’un coefficient de 2,5 à la moyenne pondérée des chiffres d’affaires de l’exploitation de l’ensemble de la résidence de [Localité 8] et du lot n° 405,

—  131 950 euros par application d’un coefficient de 2, appliquée à la moyenne des chiffres d’affaires du seul lot 405 réalisé durant les 4 dernières 2021 à 2024,

—  112 900 euros, par application d’un coefficient de 2 à la moyenne pondérée des chiffres d’affaires de l’exploitation de l’ensemble de la résidence de [Localité 8] et du lot n° 405,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer du bail expiré, et y appliquer un coefficient de précarité de 20% depuis la date d’effet du congé soit le 30 juin 2022,

— condamner solidairement Monsieur [O] [I] et Madame [W] [S] à rembourser à la SA OPEN SUD GESTION à la date de restitution des lieux, le trop-perçu sur l’indemnité d’occupation qui leur aura été versée, à compter du 1er juillet 2022,

— rappeler que la SA OPEN SUD GESTION a le droit de demeurer dans les lieux aux conditions du bail expiré, jusqu’à l’expiration du délai de trois mois suivant le versement effectif par les bailleurs de l’indemnité d’éviction, en application des articles L 145-28 et L 145-29 du Code de commerce,

— condamner solidairement Monsieur [O] [I] et Madame [W] [S] à payer à la SA OPEN SUD GESTION une somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [O] [I] et Madame [W] [S] en tous les dépens, en ce compris les éventuels frais d’expertise, dont distraction au profit de la SCP LALANNE-JACQUEMAIN, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile,

— juger qu’en raison du droit de repentir ouvert au bailleur par l’article L 145-58 du Code de commerce, et de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 mars 2025, Monsieur [O] [I] et Madame [W] [S] demandent au tribunal, sur le fondement des articles L 145-14, L 145-28, L145-29 du Code de commerce, de :

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à la SA OPEN SUD GESTION à la somme de :

—  26 695 euros au titre de l’indemnité principale,

—  500 euros au titre de l’indemnité accessoire,

— débouter la SA OPEN SUD GESTION de toute autre demande, fin et conclusions,

— condamner la SA OPEN SUD GESTION à libérer les locaux loués dans le délai de quinzaine (sic) à compter du versement de cette indemnité, sous astreinte de 300 euros par jour de retard,

— juger que l’indemnité d’occupation due par la SA OPEN SUD GESTION à compter du 1er juillet 2022 jusqu’à la libération des lieux sera égale au montant du loyer indexé annuellement sans abattement pour précarité, et que les périodes d’occupation personnelles des bailleurs seront facturées, conformément au bail, soit 8 % du tarif public d’hébergement,

— la condamner à verser à Monsieur [O] [I] et Madame [W] [S] une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens y compris les frais d’expertise.

La clôture de l’instruction a été fixée au 15 mai 2025.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’éviction

L’article L 145-14 du Code de commerce prévoit que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il n’est pas contesté que Monsieur [O] [I] et Madame [W] [S] sont tenus au paiement d’une indemnité d’éviction suite au refus de renouvellement du bail commercial liant les parties, notifié le 30 novembre 2021.

Le débat porte sur le mode de calcul et le montant de cette indemnité.

La SA OPEN SUD GESTION indique que la partie hébergement de son fonds de commerce se compose de 72 lots et 662 couchages. Ces lots sont composés d’établissement très différents : villas, mais également appartements et hôtels. Chaque type d’hébergement relève d’un mode d’exploitation différent et les services proposés sont également différents, ce qui engendre des coûts d’exploitation et un chiffre d’affaire pour chaque lot difficilement comparable. Compte tenu de ces éléments, l’indemnité d’éviction due au titre de la perte de la villa appartenant à Monsieur [O] [I] et Madame [W] [S] doit être appréciée au regard du chiffre d’affaire dégagé pour l’exploitation de cette seule villa, et non au regard du chiffre d’affaires global de la SA OPEN SUD GESTION.

Dans son rapport d’expertise, Madame [U] [P] retient un chiffre d’affaires moyen généré par la villa sur les quatre dernières années (2021 à 2024) de 44 849 euros TTC.

Conformément à la méthode hôtelière applicable en l’espèce, il convient d’appliquer à ce chiffre d’affaires un coefficient multiplicateur déterminé en fonction du mode d’exploitation en résidence de tourisme et du potentiel économique du fonds.

Dans son rapport d’expertise, Madame [U] [P] mentionne notamment que la résidence est dotée d’un bon emplacement sans être un emplacement “prime”, que la villa dispose d’un bon emplacement au sein de la résidence, à proximité de l’entrée, que les prestations sont de bonne qualité avec la présence d’une piscine, que d’autres résidences de tourisme sont plus proches du golf et de la plage, que l’activité de résidence de tourisme dans les [Localité 6] baisse depuis trois ans de manière significative par rapport aux autres types d’hébergement saisonniers, que l’excédent brut d’exploitation est négatif trois années sur les quatre retenues et que l’activité de résidence de tourisme se revend difficilement.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’appliquer au chiffre d’affaire retenu, un coefficient multiplicateur de 2, ce qui porte le montant de l’indemnité principale à la somme de 89 698 euros.

Conformément aux dispositions de l’article L 145-14 du Code de commerce, ce montant peut être augmenté éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

La SA OPEN SUD GESTION ne peut prétendre à une indemnisation pour un trouble commercial dans la mesure où le congé n’a eu aucune incidence sur l’organisation opérationnelle du locataire.

De même, elle ne peut prétendre à une indemnité de remploi dès lors qu’il n’existe pas de locaux de même nature à louer dans les ensembles résidentiels situés à [Localité 8] et que les locaux gérés par la SA OPEN SUD GESTION constitue une unité économique excluant la gestion de locaux situés à l’extérieur de celle-ci.

En revanche, la SA OPEN SUD GESTION peut prétendre à une somme forfaitaire de 1 000 euros au titre de frais de déménagement dès lors que le contrat de bail initial mentionnait une location de locaux nus.

Ainsi, le montant total de l’indemnité d’éviction due par Monsieur [O] [I] et Madame [W] [S] à la SA OPEN SUD GESTION s’élève à la somme globale de 90 698 euros (89 698 + 1 000 = 90 698 euros).

En conséquence, Monsieur [O] [I] et Madame [W] [S] seront condamnés solidairement verser à la SA OPEN SUD GESTION la somme de 90 698 euros au titre de l’indemnité d’éviction.

Sur l’indemnité d’occupation et la libération effective des lieux

L’article L 145-28 du code de commerce prévoit qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SA OPEN SUD GESTION peut se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Elle est tenue au paiement d’une indemnité d’occupation du 1er juillet 2022, date de la résiliation du contrat de bail, jusqu’à la date de son départ effectif.

L’indemnité d’occupation due par la SA OPEN SUD GESTION depuis la date d’effet du congé, soit depuis le 1er juillet 2022, sera fixée au montant du loyer contractuel à cette date, assorti d’un abattement pour précarité de 10 %, jusqu’à la libération effective des lieux par la société OPEN SUD GESTION.

En conséquence, la SA OPEN SUD GESTION sera condamnée à verser à Monsieur [O] [I] et Madame [W] [S], à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à sa libération des lieux, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer contractuel à cette date, montant assorti d’un abattement pour précarité de 10 %.

Monsieur [O] [I] et Madame [W] [S] seront condamnés solidairement à rembourser à la SA OPEN SUD GESTION, à la date de restitution des lieux, le trop-perçu sur l’indemnité d’occupation qui leur aura été versée depuis le 1er juillet 2022.

Il convient de rappeler que la SA OPEN SUD GESTION bénéficie d’un délai de trois mois pour quitter les lieux après le versement de l’indemnité d’éviction en application des articles L 145-28 et L 145-29 du Code de commerce.

La SA OPEN SUD GESTION sera condamnée à libérer les locaux loués à l’issue du délai de trois mois suivant le versement de l’indemnité d’éviction, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard durant une période de 30 jours.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de dire que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés.

Compte tenu du droit de repentir ouvert au bailleur par l’article L 145-58 du code de commerce et de la nature de l’affaire, il convient d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Condamne solidairement Monsieur [O] [I] et Madame [W] [S] à payer à la SA OPEN SUD GESTION la somme de 90 698 euros à titre d’indemnité d’éviction,

Rappelle que la SA OPEN SUD GESTION a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu’au paiement de cette indemnité d’éviction,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par la SA OPEN SUD GESTION à Monsieur [C] à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer fixé selon les conditions et clauses du contrat de bail expiré à cette date, montant assorti d’un abattement pour précarité de 10 %,

Condamne solidairement Monsieur [O] [I] et Madame [W] [S] à rembourser à la SA OPEN SUD GESTION, à la date de restitution des lieux, le trop-perçu sur l’indemnité d’occupation qui leur aura été versée depuis le 1er juillet 2022,

Rappelle que la SA OPEN SUD GESTION bénéficie d’un délai de trois mois pour quitter les lieux après le versement de l’indemnité d’éviction en application des articles L 145-28 et L 145-29 du Code de commerce,

Condamne la SA OPEN SUD GESTION à libérer les locaux loués à l’issue de ce délai de trois mois suivant le versement de l’indemnité d’éviction, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard durant une période de 30 jours,

Dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Dit que chacune des parties conserve la charge des dépens par elle exposés,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Ecarte l’exécution provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,