TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE DAX

N° RG 24/01019 – N° Portalis DBYL-W-B7I-DCZA

JUGEMENT DU 18 Février 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de DAX le 18 Février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 10 Décembre 2025, devant :

Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, chargée du rapport,

assistée de Sandra SEGAS, Greffier présent à l’appel des causes,

Claire GASCON, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition des parties a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, et en a rendu compte au tribunal composé de :

Président : Claire GASCON, Vice-Présidente, juge rapporteur et juge rédacteur,

Assesseur : Pascal MARTIN, Vice-président,

Assesseur : Claude AUGEY, Magistrat honoraire,

qui en ont délibéré conformément à la loi,

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Isabelle GORGUET de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de BAYONNE

DÉFENDEUR :

S.A.S.U. LP PROMOTION, immatriculée au RCS de Toulouse sous le numéro 433 137 890

[Adresse 2]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Christophe MIRANDA de la SELARL ETCHE AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique régularisé par Maître [P], notaire à [Localité 3], le 15 avril 2022, Monsieur [Q] a consenti à la société LP PROMOTION une promesse unilatérale de vente d’une parcelle située à [Localité 1], cadastrée section AB n° [Cadastre 1], au prix de 2.615.000 €.

La promesse de vente était soumise à plusieurs conditions suspensives, dont celle « que les sondages qui seront réalisés par le Bénéficiaire, à ses frais et sous sa responsabilité n’entraînent pas la modification ou l’augmentation du ferraillage et l’approfondissement de semelles filantes et ne révèlent pas de pollution particulière, des contraintes hydrologiques ou géotechniques (eau, roche, carrières, vides de dissolution de gypse …) qui entraînerait la réalisation de fondations spéciales (pieux, micropieux, radiers, etc …) ou de cuvelage, de rabattement de nappes, de comblement ou d’injections de vides et/ou carrières, en fonction du projet du bénéficiaire, tel que défini au paragraphe relatif à la condition suspensive d’obtention du permis de construire. »

Les parties convenaient de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 130.750 €.

La réalisation de la présente promesse pouvait être demandée par le bénéficiaire jusqu’au 19 octobre 2023 et l’acte authentique constatant la réalisation de la vente devait être reçu dans le délai d’un mois suivant la levée de l’option.

Un permis de construire a été obtenu par la société LP PROMOTION le 10 janvier 2023.

La société LP PROMOTION a fait réaliser une étude géotechnique de conception phase avant projet (G2 phase AVP) par la société ALIOS qui a rendu son rapport le 19 août 2022. Ce rapport concluait à des incertitudes subsistant concernant le contexte géotechnique du site.

Un nouveau rapport était délivré le 4 janvier 2023 par la société ALIOS dit G2 phase PRO étude géotechnique de conception phase projet. Ce rapport donnait les hypothèses géotechniques à prendre en compte en fonction des données fournies et des résultats des investigations, et présentait les principes d’adaptation au sol des ouvrages géotechniques. Il relevait les incertitudes qui subsistaient concernant le contexte géotechnique du site et le projet.

Par avenant régularisé les 6 et 11 novembre 2023, la promesse de vente était prorogée jusqu’au 20 janvier 2024.

Par mail du 26 janvier 2024, Monsieur [Q] écrivait notamment à Maître [P] : « je consens de vendre à LP PROMOTION mon terrain cadastré AB [Cadastre 1] à [Localité 1] pour le prix de 2.251.750 €. Ce prix correspond à la moitié de la différence entre la proposition de LP et la mienne. Il est nettement inférieur au prix qu’ils se sont engagés à régler par compromis : 363.250 € de baisse = 14 %. La vente sera régularisée par acte authentique avant le 15 février (échéance de leur caution) et assortie du règlement du prix d’achat. »

Faute pour la société LP PROMOTION d’avoir levé l’option à cette date, et considérant que les conditions pour la signature de l’acte authentique de vente étaient réunies, Monsieur [Q] a, par courrier du 9 février 2024, mis en demeure la société LP PROMOTION d’avoir à lui payer la somme de 130.750 € à titre d’indemnité d’immobilisation.

Par courrier en réponse du 13 février 2024, la société LP PROMOTION informait Monsieur [Q] en ces termes : « le rapport G2 PRO établi par la société ALIOS, que nous avons mandatée pour effectuer les études de sol, met en exergue des contraintes hydrologiques (cf rapport annexé au présent courrier). Cela engendre ainsi la non réalisation de la condition suspensive prévue à notre promesse. Aussi, nous vous notifions par la présente notre renonciation au bénéfice de ladite promesse de vente. Vous retrouvez ainsi la libre disposition de votre bien et ceci sans indemnité de par ni d’autre. »

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, Monsieur [Q] a assigné la société LP PROMOTION devant le Tribunal Judiciaire de Dax, au fin notamment de la voir condamner au paiement de l’indemnité d’occupation sur le fondement des articles 1104, 1231-6, 1217 et 1231-2 du Code civil.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 20 mai 2025, Monsieur [Q] demande au tribunal de :

— Dire et juger que la condition suspensive relative à la nature du sol stipulée aux termes de la promesse unilatérale de vente en date du 15 Avril 2022 au rapport de Me [O] [P] est réputée levée,

— Constater la non réitération de la promesse unilatérale de vente sus visée à l’initiative de LP PROMOTION,

— Condamner en conséquence LP PROMOTION au paiement de l’indemnité d’immobilisation fixée aux termes de la promesse unilatérale de vente sus visée à la somme forfaitaire de 130.750 € outre intérêts de droit au taux légal depuis le 09 Février 2024 date de la mise en demeure adressée par Monsieur [Q] à LP PROMOTION,

— Subsidiairement, si par impossible le Tribunal estimait que la condition suspensive relative à l’état du sol ne pouvait être réputée levée, dire et juger que le comportement de LP PROMOTION eu égard de Monsieur [Q] a été purement et simplement déloyal eu égard à sa coopération tout au long de l’exécution de la promesse de vente et que sa responsabilité délictuelle à ce titre en application des articles 1240 et 1241 du code civil doit être retenue,

— S’entendre condamner en conséquence à ce titre LP PROMOTION au paiement de la somme de 135.000 € à titre de dommages et intérêts outre intérêts de droit à compter de la mise en demeure adressée par le Conseil de Monsieur [Q] à LP PROMOTION le 06 Mai 2024,

— Dans tous les cas, condamner LP PROMOTION au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC pour avoir contraint Monsieur [D] [Q] à ester en justice ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’appui de ses demandes, Monsieur [Q] fait valoir que :

— La société LP PROMOTION s’est comportée de façon déloyale, puisqu’elle a attendu le 13 février 2024 pour évoquer les contraintes hydrauliques identifiées dans le rapport de la société ALIOS du 4 janvier 2023. A aucun moment avant cette date elle n’avait évoquer un problème sur la nature du sol.

— La société LP PROMOTION avait connaissance de la nature du sol dès le dépôt du rapport G2 phase AVP le 9 août 2022. Aucun élément aggravant n’a été retenu dans le rapport du 4 janvier 2023 dont les conclusions sont presques identiques.

— Dès le mois de juin 2023, la société LP PROMOTION a mandaté des agents immobiliers pour commercialiser des logements en leur adressant des contrats de réservation. Il s’en déduit que la société LP PROMOTION avait décidé de faire son affaire personnelle des conclusions des rapports d’août 2022 et janvier 2023.

— La société LP PROMOTION va poursuivre son projet de commercialisation en décidant de réduire les prix de vente en octobre 2023, soit 10 mois après l’établissement de l’étude G2 PRO, confirmant sa volonté de poursuivre le projet malgré les contraintes du sol.

— Les difficultés du marché immobilier au dernier trimestre 2023 ont en réalité convaincu la société LP PROMOTION que l’opération envisagée n’était plus viable. Elle a donc sollicité de Monsieur [Q] en début d’année 2024, une baisse du prix de vente à hauteur de 465.000 €. Monsieur [Q] a consenti une baisse de prix de 364.000 €.

— Si les études de sol constituaient un frein pour ne pas réaliser l’opération, la société LP PROMOTION aurait dû en informer loyalement Monsieur [Q] immédiatement. Cela aurait permis à ce dernier de trouver un nouvel acquéreur à des conditions similaires, ce qui n’est plus le cas aujourd’hui en raison de la modification des règles d’urbanisme.

— La société LP PROMOTION n’a pas dénoncé les mandats de vente confiés aux agences, et elle a laissé les panneaux de commercialisation implantés sur le terrain, s’offrant ainsi une publicité gratuite et empêchant Monsieur [Q] de recevoir des offres d’acquisition par d’autres promoteurs. Elle n’a pas levé non plus le permis de construire consenti par la mairie de [Localité 1], ce qui ne permet pas le dépôt d’une nouvelle demande de permis de construire.

— Monsieur [Q] rappelle qu’il avait reçu 12 autres offres d’achat, dont quatre supérieures à 2.000.000 €.

— Le montant de l’indemnité d’immobilisation est inférieur au préjudice subi par Monsieur [Q].

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 19 mars 2025, la société LP PROMOTION demande au tribunal de :

— Rejeter l’intégralité des demandes formées par Monsieur [Q] à l’encontre de la société LP PROMOTION,

— A titre reconventionnel, ordonner la restitution de l’acte original de caution délivré au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— En tout cas de cause, condamner Monsieur [Q] à verser à la société LP PROMOTION une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [Q] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, la société LP PROMOTION explique :

— Le 20 janvier 2024, la société LP PROMOTION n’a pas manifesté son intention de lever l’option, rendant la promesse caduque.

— La levée de la condition suspensive relative à la nature du sol n’est soumise à aucun délai particulier, de sorte que l’appréciation du caractère tardif de l’information est subjective.

— Si la société LP PROMOTION avait effectivement eu connaissance des contraintes géotechniques, cela ne rendait pas le projet techniquement irréalisable, mais seulement plus difficile, notamment sur le plan financier. La société LP PROMOTION ne pouvait connaître l’incidence financière avant la phase d’appels d’offres auprès des entreprises.

— Tout au long du délai de la promesse de vente, la société LP PROMOTION a tenté de trouver des solutions avec les entreprises et elle a tenté, par le biais de la commercialisation à un prix tenant compte de ces contraintes, d’en réduire l’impact financier. Elle n’y est pas parvenue. Pour autant, sa mauvaise foi n’est pas démontrée.

— La tentative de renégociation du prix évoquée par Monsieur [Q] est intervenue après l’expiration du délai de réitération de l’acte.

— La société LP PROMOTION a fourni une caution bancaire qui n’a pas été restituée.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 septembre 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 10 décembre 2025. La date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte de l’article 1104 du Code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1124 du Code civil définit la promesse unilatérale comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente est soumise à plusieurs conditions suspensives, dont celle « que les sondages qui seront réalisés par le Bénéficiaire, à ses frais et sous sa responsabilité n’entraînent pas la modification ou l’augmentation du ferraillage et l’approfondissement de semelles filantes et ne révèlent pas de pollution particulière, des contraintes hydrologiques ou géotechniques (eau, roche, carrières, vides de dissolution de gypse …) qui entraîneraient la réalisation de fondations spéciales (pieux, micropieux, radiers, etc …) ou de cuvelage, de rabattement de nappes, de comblement ou d’injections de vides et/ou carrières, en fonction du projet du bénéficiaire, tel que défini au paragraphe relatif à la condition suspensive d’obtention du permis de construire. »

Cette condition suspensive est rédigée dans des termes très précis et la seule présence de contraintes hydrologiques n’est pas en soit suffisant pour caractériser la réalisation de cette condition. Ce sont les effets que ces contraintes entraînent sur les fondations qui doivent être caractérisés.

L’étude géotechnique de conception phase projet datée du 4 janvier 2023 retient au paragraphe 6) Fondations – 6-1) Préambule : « une solution de fondation superficielle par semelles filantes et isolées ancrées au sein des sables / sables aliotiques, sous les sables limoneux / limons sableux, à partir de 0,50-0,80 m de prof/sol actuel au droit de nos sondages en tenant compte d’une contrainte de service moyenne. Des rattrapages au gros béton pourront être nécessaires dans le cas de sur-épaisseur de la couche de sables limoneux / limons sableux.

Compte-tenu de l’implantation des réservoirs de gaz à proximité des bâtiments 3 et 4, des rattrapages au gros béton seront indispensables afin de respecter une pente de 3H/2V entre les fondations à différents niveaux. Les sujétions relatives à la réalisation des terrassements pour les réservoirs enterrés sont présentées ci-après. »

L’étude détaille ensuite les éléments de dimensionnement des fondations qui sont similaires à ceux présentés dans l’étude avant-projet du 19 août 2022. Elle confirme le type de fondation, à savoir des semelles filantes et isolées.

L’étude prévoit ensuite des sujétions d’exécution en cours de chantier, en raison notamment de la présence de sable et d’eau à faible profondeur.

S’agissant du traitement en niveau bas (paragraphe 7), l’étude retient la mise en place de dalles portées pour l’ensemble des bâtiments et villas.

L’étude traite ensuite des sujétions concernant les cuves de gaz enterrées et les voiries.

La lecture exhaustive de cette étude G2 phase Pro du 4 janvier 2023 ne révèle pas de modification ou d’augmentation du ferraillage. En effet, le ferraillage n’est pas mentionné dans l’étude.

Elle ne caractérise pas non plus la nécessité d’un approfondissement des semelles filantes. En effet, la société LP PROMOTION n’apporte aucun élément de nature à démontrer que les préconisations de l’étude sont plus contraignantes que celles envisagées initialement. Au-delà de ses seules déclarations, elle ne justifie pas de l’approfondissement des semelles filantes, qui est la condition suspensive énoncée par la promesse de vente.

Les contraintes hydrauliques ou hydrologiques révélées par l’étude (encore que la présence d’eau à faible profondeur ne soit pas une surprise dans cette partie du département) n’ont pas pour effet d’entraîner la réalisation de fondations spéciales (pieux, micropieux, radiers notamment). En effet, l’étude confirme le recours à une solution de fondation superficielle par semelles filantes et isolées ancrées au sein des sables / sables aliotiques. Aucun cuvelage, rabattement de nappes, comblement ou injections de vides et/ou carrières n’est évoqué dans cette étude.

En conséquence, au-delà de ces seules déclarations, la société LP PROMOTION n’apporte pas la preuve que les sondages réalisés sous sa responsabilité par la société ALIOS entraînent la modification ou l’augmentation du ferraillage et l’approfondissement de semelles filantes, ou révèlent une pollution particulière, des contraintes hydrologiques ou géotechniques qui entraîneraient la réalisation de fondations spéciales (pieux, micropieux, radiers, etc …) ou de cuvelage, de rabattement de nappes, de comblement ou d’injections de vides et/ou carrières, en fonction du projet du bénéficiaire, tel que défini au paragraphe relatif à la condition suspensive d’obtention du permis de construire.

Dès lors, la condition suspensive énoncée à la promesse de vente est accomplie et la société LP PROMOTION ne peut valablement invoquer sa non réalisation pour justifier son refus de régulariser l’acte authentique de vente le 20 janvier 2024.

Comme le révèlent le mail de Madame [K] le 10 octobre 2023, le mail de Maître [P] à la société LP PROMOTION du 18 février 2024 et le résumé des faits par Maître [P], Monsieur [Q] apporte la preuve que ce sont les difficultés de commercialisation des logements par la société LP PROMOTION qui l’ont conduite à renoncer à son projet. La société LP PROMOTION n’apporte pas la preuve que ces difficultés sont en lien avec l’augmentation du coût de la construction en raison des contraintes énoncées par la condition suspensive. C’est donc de mauvaise foi et très tardivement (un an après le dépôt de l’étude G2 PRO) qu’elle a invoqué cette condition suspensive dont les conditions ne sont pas réunies.

Par application des dispositions contractuelles concernant l’indemnité d’immobilisation, la société LP PROMOTION, qui a refusé de réaliser l’acquisition dans les délais impartis malgré la réalisation des conditions suspensives, sera condamnée à payer à Monsieur [Q] le montant de cette indemnité, soit la somme de 130.750 € qui constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire pendant 20 mois, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024, date de la mise en demeure adressée par Monsieur [Q].

La société LP PROMOTION sera en outre déboutée de sa demande de restitution de l’acte original de caution.

Il est inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Q] l’intégralité des frais irrépétibles.

En conséquence, la société LP PROMOTION doit être condamnée à lui verser la somme de 3.500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société LP PROMOTION succombant, elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Condamne la société LP PROMOTION à payer à Monsieur [D] [Q] la somme de 130.750 € au titre de l’indemnité d’immobilisation fixée dans la promesse de vente régularisée entre les parties le 15 avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024,

Condamne la société LP PROMOTION à payer à Monsieur [D] [Q] la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la société LP PROMOTION aux entiers dépens,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Le présent jugement a été signé par Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX et par Sandra SEGAS, Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,