TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 MARS 2026

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 24/08013 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZM3J

N° de MINUTE : 26/00157

Monsieur [P] [R]

né le 20 Octobre 1984 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Sabrina SAIDANI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 172

DEMANDEUR

C/

Maître [L] [V]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Sébastien MOUY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0418

S.C.P. [Z] [H], [O] [U] ET [X] [M] NOTAIRES ASSOCIÉS

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire: P0090

S.A.M MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Sébastien MOUY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0418

S.A MMA IARD

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Sébastien MOUY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0418

DÉFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

En présence de Madame [D] [T], Auditrice de justice

DÉBATS

Audience publique du 12 Janvier 2026, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 18 septembre 2014, établi par Maître [L] [V], notaire au sein de la SELARL « [L] [V] » avec la participation de Maître [Z] [H], notaire au sein de la SCP « [Z] [H], [O] [U] et [X] [M], notaires associées », Monsieur [P] [R] a signé une promesse unilatérale de vente pour l’acquisition des lots n°17, 22 et 16 correspondant à un studio au rez-de-chaussée, une cour extérieure privative et une cave, au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à Drancy (93700).

Selon acte notarié du 24 février 2015, reçu par Maître [Z] [H], notaire au sein de la SCP « [Z] [H], [O] [U] et [X] [M], notaires associées », avec la participation de Maître [L] [V] notaire au sein de la SELARL « [L] [V] », Monsieur [P] [R] a acquis les lots n°17, 22 et 16 correspondant à un studio au rez-de-chaussée, une cour extérieure privative et une cave, au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à Drancy (93700).

En 2021, Monsieur [R] ayant souhaité mettre son bien en vente, a été informé par un potentiel acquéreur de ce que, selon les services de l’urbanisme de la commune de [Localité 7], ce bien immobilier était référencé non comme une habitation, mais comme un abri de jardin.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 octobre 2022, Monsieur [R] a vainement mis en demeure Maître [V] et Maître [M] d’avoir à lui faire part de leurs propositions pour trouver une solution amiable.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2024, Monsieur [P] [R] a fait assigner Maître [L] [V], la SCP [Z] [H], [O] [U] et [X] [M], notaires associées et la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, outre les dépens et les frais irrépétibles, la somme de 95.000 € au titre du préjudice résultant de l’achat d’un bien non conforme à son usage.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 08 octobre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 12 janvier 2026.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 24 juin 2025, Monsieur [R] demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL :

CONDAMNER solidairement SCP [Z] [H], [O] [U] ET [X] [M] NOTAIRE ASSOCIÉS, Maître [L] [V] et la MMA IARD, en tant que compagnie d’assurance de responsabilité civile de Maître [H], à payer à Monsieur [R] la somme de 95.000 € au titre du préjudice résultant de l’achat d’un bien non conforme à son usage,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

CONDAMNER solidairement SCP [Z] [H], [O] [U] ET [X] [M] NOTAIRE ASSOCIÉS, Maître [L] [V] et la MMA IARD, en tant que compagnie d’assurance de responsabilité civile de Maître [H], à payer à Monsieur [R] la somme de 85.500 € au titre du préjudice résultant de la perte de chance de vendre son bien en tant que local à usage d’habitation,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER les défenderesses de l’ensemble de leurs prétentions reconventionnelles ; CONDAMNER solidairement SCP [Z] [H], [O] [U] ET [X] [M] NOTAIRE ASSOCIÉS, Maître [L] [V] et la MMA IARD, en tant que compagnie d’assurance de responsabilité civile de Maître [H], à payer à Monsieur [R] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Les CONDAMNER aux entiers dépens de la présente instance.»

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 février 2025, Maître [L] [V], la SA MMA IARD et la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au tribunal de :

« DEBOUTER Monsieur [R] de l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNER Monsieur [R] à payer à Maître [L] [V] et à la MMA IRD en tant qu’assureur, la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [P] [R] aux entiers dépens. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 30 juillet 2025, la SCP [Z] [H], [O] [U] et [X] [M], notaires associées, demande au tribunal de :

« Dire et juger que Maître [Z] [H] n’a commis aucune faute,

Dire et juger que Monsieur [E] [R] ne caractérise pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué,

Dire et juger que Monsieur [E] [R] ne caractérise son dommage ni dans son principe ni dans son quantum, Débouter Monsieur [E] [R] de toutes ses demandes,

Condamner Monsieur [E] [R] à payer à la société « PVM Les Notaires de Paris Vallée de la Marne – Notaires associés » la somme de 4.000 euros au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner Monsieur [E] [R] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP KUHN société d’avocat qui y a pourvu, conformément aux dispositions de l’Article 699 du Code de Procédure Civile.

A TITRE SUBSIDIAIRE, s’il était fait droit à tout ou partie des demandes contre la société «  PVM Les Notaires de Paris Vallée de la Marne – Notaires associés »

Dire et Juger qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du Jugement ou, à tout le moins, prévoir une mesure de consignation. »

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur l’intervention volontaire de la SA MMA IARD

Conformément aux articles 325 et suivants du code de procédure civile, il convient de recevoir l’intervention volontaire de la SA MMA IARD intervenue volontairement par conclusions notifiées le 10 février 2025.

Sur la responsabilité des notaires

Aux termes de l’article 1382 du code civil dans sa version applicable au présent litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En application de ce texte le notaire a une obligation de conseil qui implique notamment qu’il s’assure, par ses vérifications, de la validité et de l’efficacité des actes qu’il rédige, d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis.

Il y a également lieu de rappeler qu’il est de principe qu’un notaire ne commet pas de faute engageant sa responsabilité lorsqu’il n’a pas les moyens, au jour de la vente, de soupçonner une difficulté ou une situation particulière, son obligation d’investigation ne devant pas excéder ce qui est raisonnable.

Ainsi, le notaire recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude.

En l’espèce, l’acte authentique du 18 septembre 2014 ainsi que celui du 24 février 2015 décrivent les biens acquis par Monsieur [R] comme suit :

« LE LOT NUMERO DIX-SEPT (17) :

Un studio en rez-de-chaussée du bâtiment B accessible depuis la rue par la rampe commune et le local pour deux roues, puis par le passage commun (C), porte à gauche du dégagement (b1), composé de :

Un séjour avec coin cuisine et l’escalier d’accès aux combles, une salle d’eau avec wc.

Combles non aménageables au-dessus.

Ce lot reste indissociable du lot n°22.

(…)

LE LOT NUMERO VINGT-DEUX (22) :

Une cour extérieure privative, accessible depuis la rampe commune et le local pour deux roues (a2) puis par le passage commun (C).

Ce lot reste indissociable du lot 17.

(…)

LE LOT NUMERO SEIZE (16) :

Une cave au sous-sol bu bâtiment (A) accessible depuis la rampe commune et le local pour deux roues (a2), porte n°9 dans le couloir d’accès aux caves (a3). (…)».

Ces descriptions sont conformes au règlement de copropriété reçu le 25 mai 2012 par Maître [L] [V] et à l’état descriptif de division qui y est intégré.

Monsieur [R] affirme que selon les services de l’urbanisme de la mairie de [Localité 7] le lot n°17 et plus généralement le bâtiment B de la copropriété, est un abri de jardin, qu’il n’est donc pas à usage d’habitation et a été construit illégalement sans permis de construire.

Or, Monsieur [R] ne produit aucune pièce émanant du service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 7] qui attesterait de ce que le bien immobilier de Monsieur [R] est répertorié comme abri de jardin, qu’il n’est pas à usage d’habitation et qu’il a été édifié sans permis de construire.

Si Monsieur [R] produit l’arrêté du maire de [Localité 7] du 2 janvier 1959 accordant un permis de construire à Monsieur [Y] [A] pour l’agrandissement du pavillon sur rue situé [Adresse 1] à [Localité 7] sur la parcelle cadastrée section BL n°[Cadastre 1], le fait que ce permis ne concerne qu’un seul bâtiment ne signifie pas nécessairement que le second bâtiment où se situe le bien de Monsieur [R] a été érigé sans permis de construire et qu’il n’est pas à usage d’habitation.

En outre, l’extrait du plan cadastral annexé à l’acte authentique du 18 septembre 2014 ainsi qu’à celui du 24 février 2015 fait apparaître sur la parcelle cadastrée section BL n°[Cadastre 1] deux rectangles jaune, dont la légende indique qu’ils correspondent à deux bâtiments en dur, un sur rue et un sur cour et ne comprend aucune mention selon laquelle le bâtiment sur cour serait un abri de jardin ou toute autre mention permettant de douter qu’il soit à usage d’habitation ou qu’il ait été construit de manière illégale.

Au demeurant, quand bien même il existerait une différence entre les biens tels que décrits au cadastre et les actes authentiques des 18 septembre 2014 et 24 février 2015, ce qui n’est pas établi en l’espèce, cela ne pouvait permettre aux notaires de soupçonner une difficulté dans la mesure où le cadastre a une vocation exclusivement fiscale et ne permet en aucun cas de garantir la consistance juridique d’un bien immobilier.

Au surplus, l’acte authentique de vente du 15 septembre 1992, décrit le bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7] et cadastré section BL n°[Cadastre 1] comme suit :

« un PAVILLON à usage d’habitation sis à [Adresse 6] (Seine [Localité 8]) [Adresse 7], élevé sur sous-sol total divisé en 5 compartiments, d’un rez-de-chaussée et d’un 1er étage divisé en huit pièces indépendantes avec cuisines et salle d’eau ;

Grenier au-dessus.

Construction indépendante de plain pied dans le fond du jardin à usage d’habitation, à rénover. »

Ainsi, contrairement aux affirmations de Monsieur [R], aucune de ces pièces ne pouvaient permettre aux notaires de soupçonner que le lot n°17 n’est pas à usage d’habitation, que le bâtiment B a été construit illégalement, ce qui au demeurant n’est pas établi.

Monsieur [R] ne produit aucune autre pièce démontrant l’existence d’éléments objectifs qui auraient pu amener les notaires à douter de l’usage de ce bien et qui aurait pu les amener à réaliser ou faire réaliser des vérifications quant à une éventuelle illégalité de la construction, notamment en sollicitant auprès de la mairie de [Localité 7] tous les permis de construire ayant pu être délivrés s’agissant de la parcelle cadastrée section BL n°[Cadastre 1].

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [R] ne rapporte pas la preuve suffisante, qui pourtant lui incombe, de ce que Maître [L] [V] et la SCP [Z] [H], [O] [U] et [X] [M], notaires associées, ont commis une faute.

En conséquence, il sera débouté de ses demandes à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Monsieur [R] sera condamné aux dépens de la présente procédure.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50%.

En l’espèce, sera prononcée la condamnation de Monsieur [P] [R] à payer à Maître [L] [V], à la SCP « [Z] [H] [O] [U] ET [X] [M] » devenue « PVM Les Notaires de Paris Vallée de la Marne – Notaires associés », à la SA MMA IARD et à la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 € (mille euros) chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Reçoit l’intervention volontaire de la SA MMA IARD ;

DÉBOUTE Monsieur [P] [R] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [P] [R] aux dépens de la présente procédure ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [R] à payer à Maître [L] [V], à la SCP « [Z] [H] [O] [U] ET [X] [M] » devenue « PVM Les Notaires de Paris Vallée de la Marne – Notaires associés », à la SA MMA IARD et à la SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 1000€ (mille euros) chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT