TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

N° RG 24/00552 – N° Portalis DBYL-W-B7I-DBWE

JUGEMENT DU 18 Février 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de DAX le 18 Février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 10 Décembre 2025, devant :

Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, chargée du rapport,

assistée de Sandra SEGAS, Greffier présent à l’appel des causes,

Claire GASCON, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition des parties a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, et en a rendu compte au tribunal composé de :

Président : Claire GASCON, Vice-Présidente, juge rapporteur et juge rédacteur,

Assesseur : Pascal MARTIN, Vice-président,

Assesseur : Claude AUGEY, Magistrat honoraire,

qui en ont délibéré conformément à la loi,

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Stéphanie DULOUT de la SCP GUILHEMSANG – DULOUT, avocat au barreau de DAX

DÉFENDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [V] [X] pris en la personne de son syndic, la SAS [A] SYNDIC dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Barbara CANLORBE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [E] est propriétaire d’un appartement situé au sein de la [Adresse 2], située à [Localité 4] (40). Le syndicat de cette copropriété est représenté par la société [A] SYNDIC en qualité de syndic.

Par courrier daté du 10 février 2024, Monsieur [E] était convoqué à l’assemblée générale de la copropriété le 9 mars 2024. Il était présent lors de cette assemblée générale.

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, Monsieur [E] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic pris en la personne de la société [A] SYNDIC, devant le Tribunal Judiciaire de Dax aux de voir notamment prononcer à titre principal la nullité de l’assemblée générale, et à titre subsidiaire, la nullité des résolutions 9a, 10 et 11 de cette même assemblée générale.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 10 septembre 2025, Monsieur [E] demande au tribunal de :

A titre principal :

— prononcer la nullité de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété [V] [I] en date du 9 mars 2024 et de l’ensemble des actions entreprises sur le fondement des décisions prises au cours de cette assemblée ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [V] [I] et son représentant à convoquer une nouvelle assemblée afin de statuer sur l’ordre du jour précédent, en rajoutant la mise au vote de la résolution suivante : Installation d’un rack à vélos au niveau de l’espace vert à gauche en entrant dans la résidence, afin de faciliter le parking des vélos des résidents ;

A titre subsidiaire :

— prononcer la nullité de l’adoption des résolutions 10 et 11 de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété [V] [I] en date du 9 mars 2024, faute d’avoir obtenu la majorité requise, et par conséquent la nullité de l’ensemble des actions entreprises sur le fondement de ces décisions,

En toute hypothèse :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [V] [I] de l’ensemble de ses demandes, comme illégitimes, ou en tous cas mal fondées,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [V] [I] à payer à Monsieur [E] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure.

À l’appui de ses prétentions, Monsieur [E] fait valoir que :

— Le syndic distribue lui-même d’autorité les pouvoirs reçus des copropriétaires absents, sans donner au mandataire la possibilité d’accepter ou de refuser ces pouvoirs. La signature des mandataires ne figurent pas sur ces pouvoirs. Les pouvoirs qui ne sont pas rédigés dans les formes légales encourent la nullité. L’apposition du seul nom du mandataire ne vaut pas signature.

— Les pouvoirs frauduleux concernent 2.144 voix sur 10.000.

— La nullité de ces pouvoirs a pour effet que les résolutions 10 et 11 n’ont pas été adoptées à la majorité requise et sont donc refusées.

— Le syndic ne respecte pas l’obligation légale de mise en concurrence lorsque des travaux sont envisagés au sein de la résidence, et il choisit systématiquement la société AB Rénovation. Cette obligation de mise en concurrence résulte des articles 11 et 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

— Le syndic aurait dû mettre à l’ordre du jour les résolutions proposées par Monsieur [E], notifiées par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 janvier 2024, soit près d’un mois avant l’envoi des convocations. Le non respect de la réglementation en la matière entraîne la nullitéde l’assemblée générale.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 30 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter Monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

— constater que Monsieur [E] a voté pour la résolution n°9 ;

— condamner Monsieur [E] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires explique que :

— L’article 22 de la loi de 1965 n’édicte aucun formalisme à respecter pour le pouvoir.

— Monsieur [O], qui avait accepté trois pouvoirs, n’a pas pu être présent à l’assemblée générale pour des raisons personnelles. Il a donc confié ses pouvoirs à d’autres personnes qui sont toutes mentionnées dans le pouvoir, par l’apposition de leur nom. L’écriture du nom est bien une signature et les pouvoirs sont réguliers.

— Monsieur [E] ne produit aucun décompte permettant d’établir que les pouvoirs qu’il juge irréguliers représentent 2.144 voix. Les trois pouvoirs que Monsieur [O] a subdélégué représentent 1.611 voix, de sorte que même en enlevant ces voix, les résolutions 9a et 10 ont été adoptées à la majorité relative de 3.612 voix.

— S’agissant de la résolution n° 11, le pouvoir dont disposait Monsieur [E] n’est pas conforme en ce qu’il n’a pas apposé sa signature. Dès lors, son vote contre, à hauteur de 443 voix doit être retiré, et la majorité relative à 3.391 voix est acquise.

— Monsieur [E] n’a pas établi un projet de résolution, si bien que par application de l’article 10 de la loi de 1965, le Syndic n’a commis aucune faute.

— Le syndic a intégré à l’ordre du jour une résolution n° 13 intitulée : demande de Monsieur [E], propriétaire du logement 8 et son courrier du 16 janvier 2024 était joint à la convocation. Les points évoqués dans ce courrier, et notamment la demande relative à la façade Ouest, ont été débattus. Les copropriétaires ont décidé de procéder eux-mêmes à ces travaux.

— La résolution 9b porte sur la pose de racks extérieurs qui était demandée par Monsieur [E] dans son courrier du 16 janvier 2024. Cette résolution a été adoptée à l’unanimité et Monsieur [E], qui a voté pour, ne peut la contester.

— Lors de l’assemblée générale du 26 janvier 2018, les copropriétaires ont adopté le principe de mise en concurrence obligatoire pour les marchés et contrats supérieurs à 8.000 €. Le marché confié à la société AB Renovation porte sur un montant cumulé de 3.735,08 €, si bien qu’il n’existe aucune obligation de mise en concurrence. Lors de l’assemblée générale du 15 mars 2025, le seuil de mise en concurrence a été porté à 1.000 €, mais cette résolution ne s’applique pas aux travaux décidés avant cette date.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 2 octobre 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 10 décembre 2025. La date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit notamment que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas : 10 % des voix du syndicat. Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article. Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.

Il n’est pas contesté que tout copropriétaire peut contester la régularité du mandat donné en vue d’une assemblée générale.

L’irrégularité d’un mandat entraîne l’annulation de l’assemblée générale en son entier, même si le vote du copropriétaire concerné n’aurait eu aucune incidence sur les majorités requises.

En l’espèce, Monsieur [E] conteste les mandats donnés par Madame [D], Monsieur [T] et par [W] / [Z]. Les pouvoirs produits par Monsieur [E] montrent que ces copropriétaires avaient donné pouvoir à Monsieur [O] de les représenter à l’assemblée générale.

Les parties conviennent que ce dernier n’a pas pu participer à l’assemblée générales en raison de contraintes personnelles. Il a donc pu valablement subdéléguer son pouvoir à un autre mandataire. En effet, tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Cette délégation doit résulter d’un écrit et la validité du pouvoir n’est pas conditionnée par l’acceptation du délégataire sur l’acte lui-même.

En l’espèce, il résulte des pouvoirs produits par Monsieur [E] que les mandats confiés à Monsieur [O] ont été subdélégués à Madame [S] concernant les voix de Monsieur [D], et à Madame [N] concernant les voix des deux autres copropriétaires. L’accord de Monsieur [O] pour cette subdélégation résulte de la signature par ce dernier du pouvoir mentionnant ladite subdélégation. L’acceptation du mandat par Madame [S] et Madame [N] est établie par la mention de leur représentation dans le procès-verbal d’assemblée générale, conformément à la feuille de présence émargée par les copropriétaires en leur nom et au nom des mandants.

Il résulte de ces éléments que les trois pouvoirs contestés sont réguliers et Monsieur [E] sera en conséquence débouté de sa demande principale d’annulation de l’assemblée générale et de sa demande subsidiaire d’annulation des résolutions 10 et 11 sur ce fondement.

Lors de l’assemblée générale du 26 janvier 2018, a été adoptée notamment la résolution n° 11 aux termes de laquelle le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire est fixé à 8.000 €.

En l’espèce, le montant des marchés et contrats votés à l’assemblée générale du 27 juillet 2024, s’élève à la somme globale de 3.734,57 €. Ce montant est inférieur au seuil de mise en concurrence obligatoire par le syndic. Aucune faute ne peut en conséquence être reprochée au syndic à ce titre.

L’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Lorsque la convocation de l’assemblée générale est sollicitée en application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires.

Le refus du syndic de porter à l’ordre du jour des questions complémentaires posées par un copropriétaire n’est sanctionné par la nullité de l’assemblée qu’à la condition que ces questions aient été de nature à modifier le vote des copropriétaires sur l’ordre du jour notifié par le syndic.

En l’espèce, Monsieur [E] reproche au Syndic de ne pas avoir porté les questions posées dans son courrier adressé le 16 janvier 2024, à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 9 mars 2024. Ces questions sont les suivantes :

— le choix, pour les copropriétaires d’implanter un rack à vélo sur l’espace vert à gauche en entrant dans la résidence ou la solution du conseil syndical de l’implanter au fond après les places de parking,

— le nettoyage du mur côté Ouest qui est dans un état lamentable, en présentant un devis lors de cette assemblée.

Si les questions n’ont pas été présentées dans ces termes et sous forme de résolution à l’assemblée générale du 9 mars 2024, il apparaît que la convocation à l’assemblée générale prévoit une résolution n° 13 intitulée : « demandes de Monsieur [E], propriétaire du logement 8 (courrier joint à la convocation) »

Le courrier de Monsieur [E] est effectivement joint à la convocation adressée aux copropriétaires en vue de l’assemblée générale et le procès-verbal de l’assemblée générale indique sous cette résolution n° 13 : « l’assemblée générale prend acte des informations données par le Syndic. »

Par ailleurs, la résolution n° 9b prévoyant la pose de racks à vélos extérieurs a été votée à l’unanimité des copropriétaires lors de cette même assemblée générale.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que d’une part Monsieur [E] n’apporte pas la preuve du refus du syndic de porter à l’ordre du jour des questions complémentaires posées dans son courrier du 16 janvier 2024, et encore moins que ces questions étaient de nature à modifier le vote des copropriétaires sur l’ordre du jour notifié par le syndic. La nullité de l’assemblée générale n’est donc pas encourue de ce chef.

Dès lors, aucun des motifs invoqués par Monsieur [E] ne permet au tribunal de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 9 mars 2024, ni des résolutions 10 et 11 de cette même assemblée générale. Il convient en conséquence de le débouter de l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [E] succombant, il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et condamné aux entiers dépens.

Il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité des frais irrépétibles. En conséquence, Monsieur [E] doit être condamné à lui verser la somme de 2.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute Monsieur [B] [E] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne Monsieur [B] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [V] [X], représenté par son syndic pris en la personne de la société [A] SYNDIC, la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [B] [E] aux entiers dépens.

Le présent jugement a été signé par Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX et par Sandra SEGAS, Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,