TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 27/04/2026

à : Maitre Fabienne BALADINE

À l’expert

Au régisseur

Copie exécutoire délivrée

le : 27/04/2026

à : Maitre Géraldine GIORNO

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/11316

N° Portalis 352J-W-B7J-DBQRZ

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [R] [E] [U] [W], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de Maitre Géraldine GIORNO, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #A0940

DÉFENDERESSE

LA S.A. D’HLM [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3]

représentée par Maitre Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0744

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mars 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 avril 2026 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière

Décision du 27 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/11316 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQRZ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2014, la société SOGEMAC HABITAT, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM [Localité 2], a consenti à Mme [R] [U] [W] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 4].

Le service technique de l’Habitat est intervenu le 28 octobre 2021, constatant plusieurs désordres.

Mme [R] [U] [W] a également fait constater différents désordres le 9 juin 2023 et le 13 janvier 2025 par commissaire de justice.

La SA d’HLM [Localité 2] a indiqué prendre acte du classement F en DPE et prévoir des travaux de réhabilitation importants.

Par acte d’huissier remis à personne morale en date du 4 décembre 2025, Mme [R] [U] [W] a fait assigner la SA d’HLM [Localité 2] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir ordonner une expertise aux fins, notamment, d’examiner et décrire les désordres et non conformités allégués ainsi que tous désordres connexes et de déterminer leurs causes, de préciser les travaux permettant d’y mettre un terme et leurs délais et chiffrage ainsi que les préjudices de toutes natures directs et indirects en résultant et notamment le préjudice de jouissance,

— donner son avis sur les travaux de réhabilitation prévus par [Localité 2] et dire s’ils sont suffisants,

— établir un DPE et indiquer si le logement répond aux critères de performance énergétique

— examiner le montant du loyer et des charges et dire si les sommes sont justifiées,

— dire que l’expert devra déposer son rapport, avec prérapport éventuel, dans les six mois et fixer le montant de sa provision,

— réserver les dépens.

Mme [R] [U] [W] explique subir divers désordres depuis son entrée dans les lieux, présence de nuisibles et rongeurs, équipements défectueux, prises, fenêtres et revêtements défectueux, dégâts des eaux récurrents depuis le 23/12/2024 liés à la colonne générale, moisissures, humidité, compteur non conforme, cave inutilisable.

Elle s’interroge également sur la conformité du loyer appliqué à sa catégorie de logement , conteste les charges liés à des équipements dont elle ne profite pas, double facturation compteur général/individuel pour eau chaude, absence de compteurs individuels d’eau froide.

Dans ses conclusions n° 1, la SA d’HLM [Localité 2] demande de :

— débouter Mme [R] [U] [W] de ses demandes,

A titre reconventionnel,

— la condamner à laisser l’accès à son logement aux entreprises mandatées par le bailleur pour les réfections des sols et des murs à compter d’un mois après la signification de l’ordonnance et ce sous astreinte de 100 € par jour à compter de 15 jours après la demande d’accès effectuée

— se réserver la compétence pour liquider l’astreinte,

— condamner Mme [R] [U] [W] à lui payer 1000 € de frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens,

La SA d’HLM [Localité 2] reproche à sa locataire un mauvais entretien concourant à ses dommages et affirme qu’elle va procéder à des travaux de réhabilitation de l’immeuble et des logements dont elle produit le projet de réhabilitation, avec ordre de service accompli et état des lieux réalisé le 12/01/2026 chez la locataire.

La SA d’HLM [Localité 2] estime que les travaux excèdent ainsi ceux demandés par Mme [R] [U] [W], rendant l’expertise sans objet.

Elle indique que l’obstruction répétée de la locataire a empêché le remplacement du revêtement de sol depuis plusieurs mois et demande cet accès à titre reconventionnel.

Elle expose avoir débouché la machine à laver, changé le convecteur électrique (2025) et un ballon d’eau chaude de 200 dépassant ses besoins (2026), dératisé à plusieurs reprises en 2023, 2024 et 2025 sans constater d’infestation et de dommages.

La SA d’HLM [Localité 2] affirme être intervenu sur les dégâts des eaux, dont certains ont été provoqués par la locataire, et dénonce au titre des moisissures son absence d’entretien des grilles de ventilations, obstrués par la saleté, outre les boudins sous les portes de distribution, ce qui lui incombe tout comme le remplacement des prises de courant et des interrupteurs; Elle aurait également enlevé le silicone du plan de travail et retiré du carrelage dans sa cuisine. Il expose que la locataire refuse l’accès à l’entreprise EGRPB pour la réfection du sol.

Les travaux du bailleur en tout état de cause, indique-t-il, prévoient le règlement de ces différents points.

La SA d’HLM [Localité 2] réfute toute facturation croisée, le ballon d’eau chaude étant relié au compteur individuel. Elle dénie toute obligation d’installer un compteur individuel d’eau froide hors logements neufs. Elle prévoit de réaliser un nouveau DPE en 2026 après les rénovations.

La SA d’HLM [Localité 2] affirme que les plinthes, prises, fenêtres, douilles, seront changés ainsi qu’il ressort du projet de réhabilitation.

Il précise que Mme [R] [U] [W] manque à ses déclarations de dégât des eaux et de fuite, pour lequel elle ne peut dès lors trouver le bailleur non diligent.

La SA d’HLM [Localité 2] indique que Mme [R] [U] [W] a déjà été judiciairement déboutée de ses contestations de régularisation de charges en 2024.

A l’audience du 19 mars 2026, Madame [D], représentée, maintient les demandes de son assignation. Elle fait état du problème d’asthme de son enfant de 5 ans et de la présence de plomb. Elle dénonce l’insalubrité générale de l’immeuble. Elle a demandé à suspendre les interventions de travaux chez elle afin que l’expertise puisse constater et chiffrer ses préjudices de jouissance.

Elle demande la consignation des loyers le temps de l’expertise et des travaux.

La SA d’HLM [Localité 2], représentée, s’oppose à la demande d’expertise.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2026, puis prorogé au 27 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L’article 263 du même code précise que l’expertise est ordonnée dans les cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

En l’espèce, Mme [R] [U] [W] , qui se prévaut d’un état d’insalubrité touchant tout l’immeuble,a fait constater le 28 octobre 2021 par le service technique de l’Habitat de la ville de [Localité 1] plusieurs désordres : alimentation électrique vétuste et dangereuse, présence de souris, absence de grille de ventilation en provenance de la salle de bains, certains de ces problèmes ayant apparemment été réglés depuis (nouveaux convecteur électrique (2025) et ballon d’eau chaude (2026), dératisations (2023, 2024 et 2025)).

Plus récemment, Mme [R] [U] [W] a fait constater le 9 juin 2023 et le 13 janvier 2025 par commissaire de justice différents désordres de non-conformité, vétusté, dégât des eaux, forte humidité, éléments d’équipement dégradés ou dysfonctionnant, moisissures aux plafonds et murs, garde-corps mal fixé.

Enfin, la SA d’HLM [Localité 2] elle-même a prévu de procéder à des travaux de réhabilitation de l’immeuble (ravalement, remplacement des fenêtres, reprise des garde-corps, remplacement des VMC) et des logements (remplacement portes palières, détalonnage portes de distribution, remplacement convecteurs, VMC, réseaux de distribution EF et ECS et d’évacuation, réfection des pièces humides, remplacement équipements sanitaires, revêtements de sol et muraux) dont elle produit le projet de réhabilitation (pièces 21, 22, 23), ce démontrant tout à la foi l’étendue des désordres, la prise de conscience du bailleur et sa volonté de les endiguer conformément à ses obligations issues de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2022.

Décision du 27 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/11316 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQRZ

Ainsi, même si la liste des travaux à mener semble correspondre peu ou prou à ceux demandés par Mme [R] [U] [W], ce projet n’en est pas moins compatible avec une expertise de façon à vérifier que les causes des désordres touchant la locataire seront traitées dans les règles de l’art et non à moindres coûts, la perte de confiance étant compréhensible envers un bailleur ayant laissé s’accumuler vétusté et négligences malgré plusieurs signalements de la locataire.

De plus, l’accomplissement des travaux ne fait en rien table rase du passé, pour lequel Mme [R] [U] [W] est en droit d’établir à un instant « t » la preuve des faits de désordre, de leur quantification et de leur compensation indemnitaire.

Quant à la SA d’HLM [Localité 2], qui reproche à sa locataire des négligence, dégradations, défauts d’entretien et obstructions ayant concouru à ses dommages, elle a tout intérêt à ce qu’un expert appuie ses allégations afin de minorer l’indemnisation qu’il devra possiblement lui verser.

Il ressort ainsi des éléments du dossier qu’il n’est pas contesté ni contestable qu’il existe des désordres dans le logement que la SA d’HLM [Localité 2] loue à Mme [R] [U] [W] dont il convient de déterminer la nature, la cause et l’origine ainsi que les conséquences.

Sans préjuger du résultat d’une éventuelle procédure au fond, les conditions de l’article 145 du code de procédure civile apparaissent donc réunies. Il convient de confier une mesure d’instruction à un technicien, selon la mission définie au dispositif de la présente décision afin de confirmer la réalité, ou non, de ces désordres allégués, de déterminer leur ampleur, leur origine et les moyens d’y remédier.

Dans ce cadre, il ne convient pas de faire droit à la demande reconventionnelle de la SA d’HLM [Localité 2] dont l’exécution risquerait de contrevenir à la mission expertale.

Il va de soi que Mme [R] [U] [W] devra coopérer aux fins de l’expertise puis des travaux, sans quoi il pourrait lui en être demandé réparation et/ou aboutir à réduire son éventuelle créance indemnitaire.

Il ne convient pas en revanche de demander à un expert technique « d’examiner le montant du loyer et des charges appliquées à Mme [R] [U] [W] et dire si les sommes réclamées sont justifiées », cette dernière demande n’étant pas étayée et ne ressortant d’ailleurs pas de l’article 145 du code de procédure civile, auquel il n’appartient pas au juge de substituer d’office une autre base légale.

Sur les demandes accessoires

Etant rappelé que Mme [R] [U] [W] est titulaire de l’aide juridictionnelle totale

et que la SA d’HLM [Localité 2] est partie succombante, il convient de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS une expertise,

COMMETTONS pour y procéder :

M. [O] [P]

SARL Architecture Station

[Adresse 5]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.07.88.52.65

Email : [Courriel 1]

Décision du 27 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/11316 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQRZ

Avec mission de:

— se rendre dans l’immeuble litigieux situé [Adresse 6], dans l’appartement de Mme [R] [U] [W], et dans les parties communes si nécessaire,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— entendre tout sachant et s’adjoindre tout sapiteur si nécessaire,

— relever et décrire les désordres et troubles allégués qui seraient constatés et en détailler l’origine, les causes, l’étendue et les évolutions prévisibles,

— décrire les travaux et/ou les solutions nécessaires pour y remédier et remettre en état le logement et en évaluer le coût et la durée notamment à l’aide de devis fournis par les parties,

— donner son avis sur les travaux de réhabilitation prévus par la SA [Localité 2] conformément à son projet de réhabilitation et aux travaux d’ores et déjà accomplis ou en cours au moment de la mission , et dire s’ils sont suffisants à remédier aux désordres constatés,

— établir un DPE et indiquer si le logement répond actuellement aux critères de performance énergétique,

— donner son avis sur l’existence ou non de préjudices tant matériels qu’immatériels , directs qu’indirects, et notamment le préjudice de jouissance, les décrire et les chiffrer le cas échéant et donner tous éléments de nature à permettre au tribunal de déterminer les éventuelles responsabilités, par une note de synthèse au terme des opérations d’expertise,

— mettre les parties en mesure de faire valoir leurs observations qui seront annexées au rapport.

— fournir tous les éléments techniques et de faits de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de statuer sur les responsabilités encourues;

— indiquer au besoin par simple voie de note aux parties les mesures conservatoires devant être prises pour assurer la sauvegarde des personnes et des biens, plus généralement, procéder à toutes investigations et faire toutes suggestions utiles à la solution du litige, si le cas le justifie, procéder selon la méthode du pré-rapport afin de provoquer les dires écrits des parties dans tel délai de rigueur déterminé de manière raisonnable et y répondre avec précision ;

DISONS que pour accomplir sa mission, conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232 à 248 et 273 à 284 du code de procédure civile, l’expert devra convoquer les parties, prendre connaissance du dossier, recueillir les observations des parties, se faire remettre tous documents utiles et plus généralement répondre à tous dires et réquisitions des parties,

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 et suivants du Code de procédure civile et que, sauf conciliation entre les parties, il déposera son rapport, en deux exemplaires, au Greffe de la chambre civile du Tribunal judiciaire, dans un délai de quatre mois à compter du jour où il aura accepté sa mission;

RAPPELONS que l’expert est tenu à un devoir d’impartialité et que, en vertu de l’article 234 du Code de procédure civile, les causes de récusation prévues à l’article 341 du même code lui sont également applicables;

DISONS qu’en cas d’indisponibilité l’expert devra en informer la présente juridiction dans les plus brefs délais afin qu’il soit procédé le plus rapidement possible et même d’office, à son remplacement, lequel pourra être prononcé par ordonnance présidentielle;

FIXONS à 2500 euros le montant de la provision pour les frais d’expertise;

DISONS que Mme [R] [U] [W], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, est dispensée de verser la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert dans le mois de la notification de la décision,

DISONS qu’en application des dispositions du décret n°212-1451 du 24/12/2012, l’expert adressera aux parties un exemplaire de son rapport accompagné de sa demande de rémunération par lettre recommandée avec accusé de réception;

DISONS que le rapport sera déposé au Greffe en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de 5 mois à compter de sa saisine,

DISONS qu’il en sera référé au Juge chargé du contrôle des Expertises en cas de difficulté d’exécution, de demande de prorogation de délai, de complément de provision ou de nécessiter de provoquer la mise en cause d’autres acteurs,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RESERVONS les dépens ,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et la Greffière susnommés.

La greffière Le juge des contentieux de la protection