Minute n° 26/2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

O R D O N NA N C E D E R É F É R É

du 06 JANVIER 2026

— ------------------

N° du dossier : N° RG 25/00149 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGHD

A l’audience publique des référés tenue le 02 Décembre 2025,

Nous, Madame Laure VUITTON, Présidente, du tribunal judiciaire de DAX, juge des référés, assistée de Madame Cristine MARTINS, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son Syndic en exercice la Société LAMY

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représenté par Maître Elina BOYON de la SELARL LANDAVOCATS, avocats au barreau de DAX

ET :

Monsieur [J] [O] représenté par l’UDAF des Landes en qualité de tuteur

[Adresse 2] [Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maitre Clarisse BENNAZAR LAFFITAU, avocat au barreau de DAX

Monsieur [J] [O], sous mesure de tutelle

[Adresse 2] [Adresse 3]

[Localité 4]

Non comparant, non représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [O] est propriétaire d’un appartement (lot n°30), au sein de la résidence du [7] située [Adresse 1] à DAX (40).

Selon jugement du tribunal judiciaire de Dax en date du 08 novembre 2024, le juge des tutelles a converti la mesure de curatelle renforcée prononcée à l’égard de Monsieur [J] [O] en mesure de tutelle. L’UDAF des Landes a été désignée en qualité de tuteur.

Par courriel en date du 27 juin 2024, le service client du service public de l’eau du [Localité 6] a alerté le syndic de la copropriété au sujet d’une consommation anormale d’eau de 2840 m3 lors de la relève du 03 juin 2024, et lui a recommandé de contrôler les installations pour écarter tout risque de fuite.

Le 30 juin 2024, le service public de l’eau du [Localité 6] a émis une facture d’un montant de 12.065,09€, correspondant à un volume d’eau facturé de 3534 m3 sur la période comprise entre le 28 novembre 2023 et le 03 juin 2024.

Le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a mandaté l’entreprise A.D.B, représentée par Monsieur [W] (gérant), afin de procéder à une recherche de fuites (facture du 08 août 2024).

Le 04 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, l’agence LAMY, a fait délivrer à Monsieur [J] [O] ainsi qu’à son curateur l’UDAF des Landes, une sommation d’avoir à laisser l’accès à son appartement, soit le lot n°30, afin de pouvoir identifier l’origine de la fuite (canalisations communes ou privatives) et faire les réparations nécessaires, en vain.

Par acte du 24 avril 2025 (N°RG 25/00149), le [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la société LAMY, a assigné Monsieur [J] [O], représenté par l’UDAF des LANDES prise en sa qualité de tuteur de Monsieur [J] [O], devant la présidente du tribunal judiciaire de Dax, statuant en référé, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, en vue de permettre l’accès à l’appartement, sous astreinte.

Par acte du 17 juillet 2025 (N°RG 25/00233), le [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la société LAMY a renouvellé son acte introductif d’instance en faisant directement assigner Monsieur [J] [O], devant la présidente du tribunal judiciaire de Dax, statuant en référé.

Par décision du 05 août 2025, le juge des référés a ordonné la jonction de la cause inscrite sous le N°RG 25/00233 du rôle avec celle inscrite sous le N°RG 25/00149, l’affaire étant désormais appelée sous ce seul numéro.

A l’audience du 02 décembre 2025, le [Adresse 11] représenté par son conseil a soutenu ses demandes, telles que développées dans ses conclusions notifiées par RPVA le 30 octobre 2025. Il a sollicité de voir, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile :

— AUTORISER le Syndicat des copropriétaires de la résidence du Palais, représenté par son syndic en exercice, à pénétrer dans l’appartement n° 30 de ladite résidence sise [Adresse 1] à DAX (40100), accompagné d’une entreprise de son choix et, si besoin est, avec le concours d’un serrurier, afin de procéder à toute investigation permettant de déterminer l’existence et l’origine de fuite d’eau, et de toutes mesures de réparation nécessaires,

— CONDAMNER Monsieur [J] [O], représenté par l’UDAF DES LANDES, à devoir permettre l’accès à l’appartement numéroté 30 au sein de la résidence, au bénéfice du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice et à tout professionnel préposé, afin de faire procéder à toutes mesures d’investigation et de réparation nécessaires, le tout sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du trente et unième jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— CONDAMNER Monsieur [J] [O], représenté par l’UDAF DES LANDES, au paiement de la somme de 1200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

Il explique que :

— afin d’effectuer la recherche de fuite, l’intervention d’un plombier est nécessaire au sein de l’appartement de Monsieur [O] ; que néanmoins, le syndicat des copropriétaires a dû solliciter à de multiples reprises Monsieur [O], notamment par diverses relances et une sommation de faire, en vain,

Sur la recevabilité de l’action :

— ce point ne souffre plus de débats dans la mesure où par pure opportunité et attitude d’obstruction de la partie défenderesse, le syndicat a dû multiplier les actes introductifs d’instance alors que Monsieur [O] était régulièrement touché dès la première assignation puisqu’il avait constitué avocat ; qu’après avoir assigné personnellement Monsieur [O], domicilié auprès de son tuteur l’UDAF DES LANDES, par acte du 24 avril 2025, il a fait délivrer une autre assignation au domicile de l’intéressé le 17 juillet 2025 ; que du fait de la délivrance de l’acte introductif d’instance à la personne même de Monsieur [O], l’action sera déclarée parfaitement recevable,

Sur le bien-fondé de l’action :

— selon les termes du règlement de copropriété de la résidence (page 12), les propriétaires devront livrer passage aux entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces réparations, et cela notamment pour les diverses canalisations et conduit commun pouvant traverser les locaux de chaque copropriétaire.”(chapitre 7 Usage de l’immeuble, Usage des parties privatives),

— afin d’effectuer un diagnostic précis et d’effectuer les travaux nécessaires pour mettre un terme aux infiltrations subies par les parties communes, il est absolument indispensable d’accéder à l’appartement de Monsieur [O],

— Monsieur [O] est purement et simplement injoignable, que l’appartement paraît inoccupé, et que son organisme de tutelle refuse d’intervenir, de sorte que le syndicat des copropriétaires est fondé en application des dispositions des articles 145 et 835 du code de procédure civile, à solliciter en référé, avant tout procès, l’autorisation de pénétrer dans l’appartement, afin de procéder à toute investigation permettant de déterminer l’existence et l’origine de fuite d’eau, et de toutes mesures de réparation nécessaires,

— il existe une très forte probabilité que l’origine de la fuite se trouve dans l’appartement de Monsieur [O], comme peut l’attester l’entreprise de plomberie venue sur site à de nombreuses reprises ; que l’intégralité des lots privatifs a pu être visitée par le plombier, à l’exception de l’appartement de Monsieur [O] ; que la mise en place d’une vanne d’arrêt de l’alimentation générale du lot numéroté 30 a provoqué la cessation de la fuite, ce qui démontre avec acuité le lien de causalité entre l’origine de la fuite et le désordre ; que si la coupure de la vanne d’arrêt général de l’appartement a généré un remède immédiat à la situation, il ne s’agit pas d’une solution viable pour la copropriété qui se doit d’investiguer et de réparer durablement la fuite ; que cela ne peut être considéré comme une solution définitive pour le lot privatif qui n’est plus alimenté en eau,

— il y a urgence à autoriser l’accès au logement litigieux afin de prévenir la persistance d’un dommage imminent sur l’intégrité du bâti et l’aggravation d’un nouveau préjudice financier, déjà conséquent ; qu’il importe désormais de faire cesser une situation préjudiciable aux intérêts collectifs de la copropriété, causée par la seule inertie des personnes concernées.

Dans ses conclusions responsives déposées en vue de l’audience du 05 août 2025, Monsieur [J] [O] représenté par l’UDAF des Landes et par son conseil, a demandé à la juridiction, au visa des articles 415, 459 et 459-2 du code de procédure civile, de:

— déclarer irrecevable la demande du [Adresse 11] prise en la personne de son syndic, la société LAMY, à l’égard de Monsieur [O],

— débouter le [Adresse 11] prise en la personne de son syndic, la société LAMY, de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le même syndicat à verser une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Il explique que :

Sur la recevabilité de l’action :

— le majeur sous tutelle a droit au respect de sa vie privée, droit fondamental garanti par la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen, de sorte que l’accès à son logement est subordonné à son accord ; qu’il s’agit d’une décision personnelle de nature extra-patrimoniale qui ne peut être prise par le tuteur seul en lieu et place de son protégé ; que l’UDAF des Landes n’a aucun moyen de contraindre Monsieur [O] à laisser pénétrer un tiers dans son logement,

— dans la mesure où l’assignation a été délivrée uniquement à l’UDAF des Landes en qualité de tuteur de Monsieur [O], ce dernier n’a pas été assigné personnellement, de sorte que la demande du Syndicat des copropriétaires est irrecevable,

Sur le bien-fondé de l’action :

— il n’existe pas de compteur individuel au sein de la copropriété, de sorte que la surconsommation d’eau ne saurait être imputée à Monsieur [O],

— Monsieur [O] n’a jamais subi le moindre dégât des eaux, et a toujours été alimenté en eau, malgré l’installation d’une vanne d’arrêt sur son lot,

— Monsieur [W] gérant de l’entreprise ADB mandatée pour la recherche de fuite, ne précise pas les méthodes employées pour détecter la fuite, et ne rapporte pas la preuve du résultat de ses investigations ; qu’il ressort des déclarations de Monsieur [W] qu’il a stoppé instantanément la fuite d’eau le 06 août 2024 sans avoir à pénétrer dans le logement de Monsieur [O],

— le Syndicat des copropriétaires ne produit aucune facture postérieure à la facture litigieuse et que le problème quel qu’en soit l’origine, est manifestement réglé, de sorte que la demande est sans objet,

— il ressort des éléments du dossier qu’il n’existe aucun dommage imminent ou trouble manifestement illicite, de sorte que les conditions d’intervention du juge des référés ne sont pas réunies.

La décision a été mise en délibéré au 06 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 415 du code civil, les personnes majeures reçoivent la protection de leur personne et de leurs biens que leur état ou leur situation rend nécessaire selon les modalités prévues au présent titre. Cette protection est instaurée et assurée dans le respect des libertés individuelles, des droits fondamentaux et de la dignité de la personne. Elle a pour finalité l’intérêt de la personne protégée. Elle favorise, dans la mesure du possible, l’autonomie de celle-ci. Elle est un devoir des familles et de la collectivité publique.

Selon l’article 459 du code civil, hors les cas prévus à l’article 458, la personne protégée prend seule les décisions relatives à sa personne dans la mesure où son état le permet (…).

Il ressort des différentes assignations délivrées les 24 avril et 17 juillet 2025 par le [Adresse 11] que contrairement à ce qu’indique Monsieur [J] [O], l’assignation n’a pas été délivrée uniquement à l’UDAF des Landes, en sa qualité de tuteur de Monsieur [J] [O] selon jugement en date du 08 novembre 2024 du juge des tutelles de Dax, mais également à Monsieur [O] lui même ; qu’en tout état de cause, l’assignation pour être régulière, devait également être délivrée à l’UDAF en sa qualité de tuteur de Monsieur [O].

Dans ces conditions, l’action du [Adresse 10] [Adresse 5] sera déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de l’action

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Selon l’article 1°,”usage des parties privatives” du chapitre I “usage de l’immeuble” de la troisième partie du règlement de copropriété en date du 21 février 1979 relative aux “droits et obligations des copropriétaires”, en matière de réparations et d’accès des ouvriers :

“ les propriétaires devront souffrir, sans indemnité, l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes, et si besoin, livrer passage aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces réparations, et cela notamment pour les diverses canalisations et conduit commun pouvant traverser les locaux de chaque copropriétaire.”(…)

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et en particulier du courriel du 27 juin 2024, par lequel le service client du service public de l’eau du [Localité 6] a alerté le syndic de la copropriété d’une consommation anormale d’eau lors de la relève du 03 juin 2024 et de la facture associée correspondante, en date du 30 juin 2024, d’un montant de 12.065,09€, qu’il existe après comparaison avec les relevés de consommation habituels, une possible fuite affectant les parties communes de la copropriété ; que selon les premières investigations et diagnostics réalisés par la société A.D.B, l’anomalie de consommation relevée par la régie des eaux serait confirmée et importante et que le lot n°30 appartenant à Monsieur [J] [O] pourrait être en lien avec l’origine de cette fuite.

Au vu de cette surconsommation d’eau au sein de la résidence, de la solution provisoire effectuée par la société A.D.B (pose d’une vanne d’arrêt sur l’alimentation générale du lot n°30) et des conséquences que cela peut occasionner aussi bien pour le [Adresse 10] [Adresse 5], que pour Monsieur [O] dont le logement ne serait plus alimenté en eaux, le Syndicat des copropriétaires dispose d’un motif légitime à effectuer une recherche des causes de cette surconsommation afin d’effectuer un diagnostic précis et d’effectuer les travaux nécessaires pour y remédier, et notamment en pénétrant dans l’appartement de Monsieur [J] [O] copropriétaire.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence du Palais aux fins de se voir autoriser à pénétrer dans le logement de Monsieur [O], dans les conditions définies au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [J] [O] représenté par l’UDAF des Landes en qualité de tuteur, qui succombe, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laure VUITTON, juge des référés du tribunal judiciaire de Dax, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la décision, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action du [Adresse 11] recevable,

AUTORISONS le Syndicat des copropriétaires de la résidence du Palais, représenté par son syndic en exercice, à pénétrer dans l’appartement n°30 de ladite résidence sise [Adresse 1] à DAX (40100), accompagné d’une entreprise de son choix et, si besoin est, avec le concours d’un serrurier, afin de procéder à toute investigation permettant de déterminer l’existence et l’origine de fuite d’eau, et de toutes mesures de réparation nécessaires,

DISONS que cette autorisation sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour pendant deux mois, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Monsieur [J] [O] représenté par l’UDAF des Landes en qualité de tuteur à payer au [Adresse 11] représenté par son syndic, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le CONDAMNONS aux dépens.

La présente ordonnance a été signée le 06 janvier 2026 par Laure VUITTON, présidente, juge des référés, et par Cristine MARTINS, greffière, et portée à la connaissance des parties par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE