TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de DIJON

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 17 Décembre 2024

AFFAIRE N° RG 20/00800 – N° Portalis DBXJ-W-B7E-G57T

Jugement Rendu le 17 DECEMBRE 2024

AFFAIRE :

[J] [F] [T]

[V] [F] [T]

C/

[Y] [R]

[M] [R]

ENTRE :

1°) Madame [J] [F] [T]

née le 14 Novembre 1980 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alexandre CIAUDO de l’AARPI THEMIS, avocat au barreau de DIJON plaidant

2°) Monsieur [V] [F] [T]

né le 04 Janvier 1977 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Alexandre CIAUDO de l’AARPI THEMIS, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEMANDEURS

ET :

1°) Madame [Y] [R]

née le 07 Février 1951 à [Localité 6]

Enseignante, demeurant [Adresse 7] (ITALIE)

représentée par M^e Jean-Philippe SCHMITT, avocat au barreau de DIJON plaidant

2°) Madame [M] [R]

née le 05 Juillet 1952 à [Localité 6]

de nationalité Française

Assistante de direction, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-Philippe SCHMITT, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEFENDERESSES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

En application des dispositions des articles 805 et suivants du Code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique collégiale du 23 janvier 2024 devant Madame Sabrina DERAIN, Juge, qui a fait son rapport et rendu compte des plaidoiries pendant le délibéré, le Tribunal étant alors composé de :

Présidente : Madame Odile LEGRAND, Première Vice-Présidente

Assesseurs : Madame Aude RICHARD, Vice-Présidente

Madame Sabrina DERAIN, Juge

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DELIBERE :

— au 23 avril 2024 et successivement prorogé jusqu’au 17 Décembre 2024 ;

— Mêmes magistrats

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Odile LEGRAND

— signé par Odile LEGRAND, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

M^e Alexandre CIAUDO

M^e Jean-philippe SCHMITT

* * *

Exposé du litige :

M. et Mme [F] ont souhaité acquérir un bien immobilier sur [Localité 5] et ont fait plusieurs propositions d’achat, via l’office notarial Alhéritière-Chatelot-Le Goff, d’une maison sise [Adresse 3] appartenant à Mmes [R] qui sont soeurs.

Au sein de l’étude notariale, Mmes [R] étaient représentées par Me [O] et les époux [F] par un notaire d’une autre étude, Me [A].

Après différents échanges, par courriel du 21 octobre 2019, Me [O] a indiqué à Me [A] que Mmes [R] n’acceptaient pas les dernières conditions des époux [F].

Par un courriel postérieur du même jour, Me [A] a indiqué à Me [O] que ses clients acceptaient les demandes de ses clientes.

Mes [O] et [A] sont parallèlement convenus d’une date de signature de la promesse de vente soit le 23 octobre 2019 à 18h00, le projet étant adressé la veille à l’ensemble des parties.

Le 23 octobre, Me [O] a informé Me [A] par courriel que sa cliente ne pourrait pas se rendre au rendez-vous du même jour, souhaitant l’ « annuler » car elle tenait « à être présente pour la signature. »

L’étude Alhéritière-Chatelot-Le Goff n’a pas répondu aux multiples relances de M. [F].

Les époux [F] ont saisi le médiateur du notariat qui leur a fait savoir le 11 décembre 2019 que le refus de la venderesse de régulariser la promesse de vente serait inhérent aux conditions imposées par les acheteurs de sorte que le lien de confiance aurait été rompu et que le bien aurait été retiré de la vente.

Leur réclamation, qui ne relevait donc pas de la compétence du médiateur, a été classée.

Le 23 décembre 2019, les époux [F] ont alors adressé à Mmes [R] par l’intermédiaire de leur conseil une mise en demeure de signer un acte authentique chez le notaire, laquelle est restée vaine.

Par actes des 1er et 16 avril 2020, Mme [H] et M. [V] [F] [T] ont alors fait assigner Mmes [Y] et [M] [R] devant le tribunal judiciaire de Dijon, deuxième chambre civile, afin de voir, sur le fondement des articles 113, 1113, 1583 et suivants du code civil :

— à titre principal, dire que l’accord de volonté concernant la vente du bien sis [Adresse 3] à [Localité 5] (21) cadastré section HI n° [Cadastre 2] au prix de 349 400 euros sous condition suspensive d’obtention d’un prêt outre les conditions suspensives habituelles entre Mmes [R] et les époux [F] est intervenu ;

— condamner Mmes [R] sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir à régulariser la promesse de vente aux conditions précitées ;

— à titre subsidiaire, dire que Mmes [R] ont abusivement rompu les pourparlers concernant la vente du terrain précité avec eux ;

— les condamner à leur verser 50 000 euros en réparation de leur préjudice ;

— en tout état de cause, ordonner l’exécution provisoire ;

— les condamner solidairement à leur verser 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e Ciaudo.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 novembre 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de leurs moyens, les époux [F] ont confirmé leurs demandes sur les mêmes fondements, sauf à ajouter le débouté de Mmes [R] de l’ensemble des demandes formulées contre eux.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mai 2022 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de leurs moyens, Mmes [R] demandent au tribunal de :

— débouter les époux [F] de l’ensemble de leurs demandes ;

— les condamner solidairement à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

— les condamner solidairement à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire ;

— les condamner solidairement aux dépens de l’instance.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 12 décembre 2023.

L’affaire a été fixée à l’audience du 23 janvier 2024 pour être mise en délibéré au 23 avril 2024 successivement prorogée jusqu’au 17 décembre 2024 pour cause de surcharge de travail du magistrat.

Motifs :

Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 1583 du code civil, [la vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de plein droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Aux termes de l’article 1112 du même code, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

Il est par ailleurs constant que si les parties ont soumis la rencontre de leur volonté respective de vendre et d’acquérir le bien à la conclusion d’un avant-contrat et qu’elles en sont restées au stade des pourparlers, alors la vente n’est pas parfaite.

Les époux [F] considèrent que l’accord sur la chose, le prix et les modalités de vente est intervenu par l’échange de mèls des notaires le 21 octobre 2019 et que Mmes [R] étaient tenues de régulariser une promesse de vente.

Mais il résulte des échanges par courriels entre notaires (notamment ceux du 16 octobre 2019) et entre Mmes [R] et leur notaire que non seulement les parties avaient prévu de formaliser un éventuel accord par la signature d’un acte authentique en l’étude de Me [O], mais encore que les pourparlers (portant sur plusieurs ajouts et modifications de clauses à la demande des acheteurs : modalités de financement de l’achat, prise en compte d’un litige de voisinage, remboursement de taxe foncière, faculté de substitution, modalité de levée d’option de la promesse…) ont duré jusqu’à la communication du projet d’acte, et même au-delà puisque Mmes [R] ne l’ont pas validé en l’état d’observations le jour-même de sa transmission 22 octobre (pièce 7), puis le 28

octobre 2019 (pièce 8), et enfin le 4 novembre 2019 (pièce 9) où elles écrivent être dans l’incapacité de s’engager avec cet acquéreur.

Il faut en déduire qu’en l’espèce seule la conclusion d’un avant-contrat aurait rendu la vente parfaite et qu’à défaut les parties en sont restées au stade des pourparlers.

M. et Mme [F] seront donc déboutés de leur demande principale de régularisation de promesse de vente sous astreinte.

Sur la demande subsidiaire :

Les demandeurs font valoir que la rupture des négociations est intervenue après des pourparlers longs, complexes, avancés ayant occasionné des frais pour établir un projet, et nécessité de nombreuses démarches auprès de différents intervenants (notaire, architecte, courtier…), tout en générant un indéniable préjudice moral.

Mais il résulte de ce qui précède que la rupture dénoncée est intervenue pour un motif légitime soit le désaccord final des venderesses sur les différentes clauses prévues au projet d’acte notarié à la demande des acquéreurs, étant observé que les premiers contacts portaient principalement sur le prix offert pour l’achat, et que les échanges plus précis avec les notaires fin septembre 2019 ont abouti à une proposition de date de signature moins d’un mois après, de sorte que les pourparlers n’étaient ni longs ni complexes et que leur rupture n’est pas fautive.

Les époux [F] seront donc déboutés de leur demande subsidiaire de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers.

Au surplus, si les demandeurs invoquent des frais occasionnés par leurs démarches auprès des intervenants usuels en cas de projet d’acquisition immobilière, de tels frais sont généralement facturés lors de la finalisation des prestations et donc de l’achat, et ils ne justifient pas les avoir exposés prématurément en l’espèce.

Quant au préjudice moral évoqué, il ressort de l’extrait Kbis produit par les défenderesses que M. [F] est déclaré comme président d’une société de « gestion de fonds » détenant des participations dans au moins une autre société de sorte qu’il apparaît à tout le moins familier des investissements immobiliers et qu’il ne démontre pas que l’avortement du projet litigieux était de nature à lui causer un préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle :

Les défenderesses indiquent que les démarches « excessives et déroutantes » des époux [F] comprenant l’introduction de la présente instance ont paralysé leur projet de vente, occasionnant un préjudice économique d’autant plus important que la maison, inhabitée, est régulièrement visitée et dégradée (dépôt de plainte à l’appui).

Mais il est constant en application de l’article 1241 du code civil que le seul fait d’exercer une action en justice qui constitue en principe un droit ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol, lesquels ne sont pas invoqués en l’espèce.

Mmes [R] seront donc déboutées de leur demande de dommages et intérêts.

Par ces motifs

Le tribunal,

Rejette toutes les demandes de Mme [H] et M. [V] [F] [T] ;

Rejette la demande reconventionnelle de Mmes [Y] et [M] [R] ;

Condamne solidairement Mme [H] et M. [V] [F] [T] à verser à Mmes [Y] et [M] [R] la somme de 2 000 euros (deux mille) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Constate que les demandes relatives à l’exécution provisoire sont sans objet ;

Condamne solidairement Mme [H] et M. [V] [F] [T] aux dépens, avec autorisation pour M^e Ciaudo de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans recevoir provision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente