TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [I]

Affaire : S.C.I. [I]

c/

S.E.L.A.R.L. 4 R SOLUTIONS

[X] [D]

S.A.R.L. SW

N° RG 25/00218 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IYUG

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE – 31la SCP MANIERE – PAGET – CHAMPENOIS – 74

ORDONNANCE DU : 08 DECEMBRE 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de [I], assistée lors des débats de Caroline BREDA, greffier et lors du prononcé de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. [I]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-Eudes CORDELIER de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de dijon, postulant, M^e Jean IGLESIS, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de Toulouse, plaidant

DEFENDEURS :

S.E.L.A.R.L. 4 R SOLUTIONS, prise en la personne de Me [P] en sa qualité de mandataire judiciaire de M. [J] [D]

[Adresse 4]

[Localité 2]

M. [X] [D]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentés par M^e Maxime PAGET de la SCP MANIERE – PAGET – CHAMPENOIS, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de [I]

PARTIE INTERVENANTE :

S.A.R.L. SW

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par M^e Maxime PAGET de la SCP MANIERE – PAGET – CHAMPENOIS, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de [I]

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 octobre 2025 et mise en délibéré au 3 décembre 2025, puis prorogé au 8 décembre 2025 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Le 2 décembre 1996, la SCI [I] a donné à bail commercial à la société Timegui un terrain nu situé au sein d’un ensemble immobilier à Dijon, terrain cadastré section BI n° [Cadastre 1] lieudit [Adresse 8].

La société Del Pizzavenir est venue aux droits de la société Timegui, puis le 25 avril 2013, M. [J] [D] a acquis le fonds de commerce de la société Del Pizzavenir comprenant le droit au bail.

M. [J] [D], suite à des loyers non payés en dépit d’un commandement de payer, a fait l’objet d’une procédure en référé ayant abouti à une ordonnance du juge des référés du 4 septembre 2024 constatant la résiliation du bail et ordonnant son expulsion.

Toutefois, M. [J] [D] avait entre temps fait l’objet d’un jugement du tribunal de commerce d’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée le 25 juin 2024, la SELARL 4R Solutions étant désignée par le tribunal de commerce comme liquidateur judiciaire.

La SCI [I] apprenait que les lieux loués étaient désormais exploités par M. [X] [D].

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, la SCI [I] a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé la SELARL 4R Solutions et M. [X] [D] au visa de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— juger que M. [X] [D] est occupant, sans droit ni titre, des lieux loués précédemment par la SCI [I] à M. [J] [D], qui a fait l’objet d’une mesure de liquidation judiciaire ;

— juger qu’à ce jour, le mandataire judiciaire de M. [J] [D] n’a réglé ni loyer, ni indemnité d’occupation ;

— condamner la société 4R Solutions, prise en la personne de Me [P] au paiement des loyers échus depuis le 1er juillet 2024, soit la somme de 9 754,40 €, par provision ;

— prononcer l’expulsion de M. [X] [D] et tous occupants de son chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner M. [X] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1 218,80 €, à dater du 1er février 2025 ;

— condamner M. [X] [D] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.

Le 27 mars 2025, la SARL SW signifiait à la SCI Dijon la cession du fonds de commerce en date du 2 janvier 2025 par M. [J] [D] représenté par la SELARL 4R Solutions à la SARL SW, dont M. [X] [D] est le gérant, cession comprenant le droit au bail.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, la SCI [I] a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé la SARL SW au visa de l’article 835 du code de procédure civile aux fins de voir :

— juger que la société SW et M. [X] [D] sont occupants, sans droit ni titre, des lieux loués précédemment par la SCI Dijon à M. [J] [D] ;

— juger qu’ à ce jour, le mandataire judiciaire de M. [J] [D] n’a réglé ni loyer, ni indemnité d’ occupation ;

— condamner la société 4R Solutions, prise en la personne de Me [P] au paiement des loyers échus depuis le 1er juillet 2024, soit la somme de 9 754,40 €, par provision ;

— ordonner l’expulsion de la société SW et M. [X] [D] ainsi que de tous occupants de leur chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

— constater que la cession effectuée par la société 4R Solutions es qualité de mandataire judiciaire de M. [J] [D] est inopposable à la SCI Dijon ;

— condamner la société SW et M. [X] [D] in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation de 1 218,80 €, à dater du 1er février 2025 ;

— condamner in solidum M. [X] [D] et la société SW au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.

Les deux instances ont été jointes.

Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 30 septembre 2025 maintenues à l’audience et auxquelles il convient de se reporter en application de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet des moyens et prétentions, la SCI Dijon a maintenu ses demandes.

Dans leurs écritures récapitulatives déposées le 22 octobre 2025 à l’audience et auxquelles il convient de se reporter en application de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet des moyens et prétentions, la SELARL 4R Solutions, M. [X] [D] et la SARL SW ont demandé au juge des référés de :

— juger irrecevable et mal fondée la SCI [I] dans toutes ses demandes ;

en conséquence :

— la débouter de toutes ses demandes dirigées contre la SELARL 4R Solutions, M. [X] [D] et la SARL SW ;

— condamner la SCI [I] à payer à M. [X] [D] et la SARL SW une indemnité de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’irrecevabilité des demandes à l’encontre de M. [X] [D]

Il résulte des écritures des parties et des pièces versées aux débats et notamment de l’acte de cession du fonds de commerce que c’est la société SW dont le gérant est M. [X] [D] qui occupe les lieux ; il convient donc de déclarer irrecevables les demandes formées à l’encontre de M. [X] [D].

Sur la demande principale

La SCI [I] sollicite au visa de l’article 835 du code de procédure civile qu’il soit constaté que la cession du fonds de commerce de M. [J] [D], représenté par la SARL 4R Solution signifiée à la SCI [I] le 27 mars 2025 est inopposable à la SCI Dijon, qu’il soit jugé que la société SW est occupante sans droit ni titre des lieux loués précédemment par la SCI Dijon à M. [J] [D], et que soit ordonnée l’expulsion de la société SW et de tous occupants de son chef.

En application de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’illicéité du fait ou de l’action critiquée peut résulter de la méconnaissance d’une disposition légale ou réglementaire, d’une décision de justice antérieure,d’une convention, du règlement intérieur d’une entreprise, ou même, quel que soit le fonds du droit en cause, du procédé auquel une partie a eu recours pour régler le différend et obtenir, par violence ou voie de fait, le bénéfice de ce droit.

En revanche, une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble ou sur son caractère manifestement illicite doit empêcher le juge des référés de prononcer la mesure sollicitée.

Le visa de l’article 835 du code de procédure civile implique dès lors la démonstration de l’existence d’un trouble manifestement illicite, même si la demanderesse n’en fait pas état dans ses écritures, s’agissant en l’espèce de l’occupation sans droit ni titre des lieux loués.

Il convient de constater que par un acte de cession de fonds de commerce en date du 2 janvier 2025 entre M. [J] [D] intervenant en la personne du liquidateur judiciaire suite au jugement du 25 juin 2024 prononçant la liquidation judiciaire de M. [J] [D], et la SARL SW, la SARL SW a acquis le fonds de commerce comprenant le droit au bail du terrain appartenant à la SCI Dijon.

Il est soutenu par la SCI Dijon que cet acte de cession ne lui est pas opposable dès lors que cette cession n’a pas respecté les stipulations du contrat de bail qui prévoit que cette cession doit intervenir par acte authentique auquel le bailleur est appelé.

La SARL SW fait valoir une contestation quant à l’application du contrat signé le 2 décembre 1996 et en conséquence quant à l’application de la clause en question ; elle fait valoir également qu’en toute hypothèse si ce bail trouve application, il prévoit que la cession du droit au bail ne peut avoir lieu sans le consentement express et écrit du bailleur, sauf toutefois dans le cas de cession du bail à son successeur dans son commerce ou son entreprise.

Il convient de rappeler qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de se prononcer sur l’interprétation des conventions liant les parties, s’agissant du contrat de bail et pas davantage sur l’opposabilité à la SCI Dijon de l’acte de cession passé entre le mandataire judiciaire de M. [J] [D] et la SARL SW ; il sera observé à ce titre que la jurisprudence versée aux débats concerne des décisions rendues par le juge du fond et non par le juge des référés.

Il ne résulte dès lors pas des éléments versés aux débats que l’occupation des lieux par la SARL SW qui justifie à tout le moins être la cessionnaire d’un fonds de commerce comportant le droit au bail sur le terrain dont s’agit, constituerait de toute évidence un trouble manifestement illicite.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande aux fins de juger que la société SW est occupante sans droit ni titre des lieux loués précédemment par la SCI Dijon à M. [J] [D], de constater que la cession du fonds de commerce de M. [J] [D], représenté par la SARL 4R Solution signifiée à la SCI [I] le 27 mars 2025 est inopposable à la SCI Dijon et d’ordonner l’expulsion de la société SW et de tous occupants de son chef.

Sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation

Dès que le juge des référés ne fait pas droit à la demande principale aux fins d’expulsion, il y a lieu de débouter la SCI Dijon de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation, étant rappelé que le juge des référés ne peut au demeurant condamner qu’à une somme provisionnelle à ce titre .

La SCI [I] est dès lors déboutée de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision

La SCI Dijon sollicite la condamnation à titre de provision de la SELARL 4R Solutions en sa qualité de mandataire judiciaire de M. [J] [D] à la somme de 9 754,40 € à titre de provision à valoir sur les loyers échus au 1er juillet 2024 .

Il résulte des écritures de la SCI Dijon que cette somme correspond en réalité aux loyers échus entre le 1er juillet 2024 et le 1er février 2025, soit après le jugement du tribunal de commerce.

Il est constant que par jugement du 26 juin 2024, le tribunal de commerce de [I] a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée au profit de M. [J] [D].

Il en résulte que les loyers commerciaux visés par la demande de provision sont des créances de loyers commerciaux postérieures à l’ouverture de la procédure collective.

En cas de liquidation judiciaire, l’article L. 641-13 du code de commerce prévoit le paiement des créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou qui prononce la liquidation dans trois hypothèses :

— si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé par le tribunal ;

— si elles sont nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours décidée par le liquidateur ;

— ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique.

Il convient de constater que lorsque le juge des référés a par une ordonnance du 4 septembre 2024, constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail et ordonné l’expulsion, et condamné M. [J] [D] à des provisions, l’ouverture de la procédure collective était donc déjà intervenue, sans que le juge des référés n’en soit avisé.

Il convient enfin de constater que pour permettre une cession du fonds de commerce, le liquidateur judiciaire a choisi de ne pas mettre fin au bail commercial, alors qu’il résulte du jugement du tribunal de commerce que le commerce n’était plus exploité par M. [J] [D].

Il convient en conséquence en l’absence de contestation sérieuse sur le principe et le montant de la créance de faire droit à la demande de condamnation au paiement de la somme de 9 754,40 € à titre de provision à valoir sur les loyers échus entre le 1er juillet 2024 et le 1er février 2025, somme dont il a été demandé le règlement au mandataire judiciaire par lettre recommandée avec AR le 20 février 2025 par la SCI [I].

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens sont mis à la charge de la SELARL 4R Solutions en sa qualité de liquidateur judiciaire de M. [J] [D].

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile eu égard à la procédure de liquidation judiciaire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Déclarons irrecevables les demandes dirigées à l’encontre de M. [X] [D] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes aux fins de juger que la société SW est occupante sans droit ni titre des lieux loués précédemment par la SCI Dijon à M. [J] [D], de constater que la cession du fonds de commerce de M. [J] [D] , représenté par la SARL 4R Solution signifiée à la SCI [I] le 27 mars 2025 est inopposable à la SCI Dijon et d’ordonner l’expulsion de la société SW et de tous occupants de son chef ;

Déboutons en conséquence la SCI Dijon de ces demandes et de sa demande d’indemnité d’occupation ;

Condamnons la SELARL 4R Solutions prise en la personne de Me [P], en sa qualité de liquidateur judiciaire de M. [J] [D] et sur l’actif de la liquidation, à payer à la SCI Dijon la somme de 9 754, 40 € à titre de provision à valoir sur les loyers échus entre le 1er juillet 2024 et le 1er février 2025 ;

Déboutons les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SELARL 4R Solutions prise en la personne de Me [P] , en sa qualité de liquidateur judiciaire de M. [J] [D] et sur l’actif de la liquidation, aux dépens de l’instance.

Le Greffier Le Président