TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [K] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00160 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XCE

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 13 mai 2025

DEMANDERESSE

[Localité 5] HABITAT-OPH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [X]

domicilié : chez Feue Mme [J] [C], [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 mai 2025 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 13 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00160 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XCE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 octobre 1987 à effet du 15 octobre 1987, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Ville de [Localité 5], devenu établissement [Localité 5] HABITAT -OPH, a donné en location à Mme [C] [J] un appartement de type F3 sis [Adresse 2], moyennant un loyer initial de 6235,89 [Localité 4].

Mme [C] [J] est décédée le 5 octobre 2023.

Par courrier du 5 octobre 2023, Mme [N] [O], assistante de service social dans un Espace Parisien pour l’Insertion (EPI 11/12), a informé [Localité 5] HABITAT-OPH du décès de la locataire, et de la volonté de M. [K] [X], son fils, de voir transférer le bail à son profit.

Par courrier du 6 novembre 2023, [Localité 5] HABITAT-OPH a sollicité M. [K] [X] afin d’obtention des justificatifs au soutien de sa demande de transfert de bail.

Le 17 avril 2024, M. [K] [X] a complété le questionnaire pour l’examen du transfert de bail et remis différents justificatifs à [Localité 5] HABITAT-OPH.

Par courriel du 22 avril 2024, [Localité 5] HABITAT-OPH a sollicité auprès de M. [K] [X] la production de ses justificatifs de revenus mensuels, outre un cerfa complété attestant de sa demande de logement social.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024, [Localité 5] HABITAT-OPH a fait sommation à M. [K] [X] d’avoir à payer les indemnités d’occupation impayées, d’un montant en principal de 5289,74 euros à la date du 7 août 2024, et de restituer le logement sans délai.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 20 novembre 2024, l’établissement PARIS HABITAT- OPH a assigné M. [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins notamment de constat de la résiliation du contrat de bail de Mme [C] [J], d’expulsion sans délai de M. [K] [X], et de condamnation en paiement d’un arriéré d’indemnité d’occupation et d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux.

A l’audience du 4 mars 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, l’établissement [Localité 5] HABITAT- OPH, représenté par son conseil, sollicite :

la condamnation de M. [K] [X] au paiement de la somme de 8512,83 euros arrêtée à la date du 24 février 2025 (terme de février 2025 inclus), le constat de la résiliation de plein droit du bail qui liait l’établissement [Localité 5] HABITAT -OPH à Mme [C] [J] le 5 octobre 2023, du fait de son décès,l’autorisation de reprendre possession du logement faisant l’objet de ce bail ;qu’il soit dit que M. [K] [X] est occupant sans droit ni titre ;qu’il soit ordonné à M. [K] [X] de libérer les lieux après un état des lieux de sortie, et, à défaut de libération volontaire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef des lieux loués, avec, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,la suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;le rejet de la demande de transfert de bail formée par M. [K] [X] et de toutes ses autres demandes, fins et conclusions ;la condamnation de M. [K] [X] au paiement d’ une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 30%, plus charges, à compter du jugement à intervenir jusqu’à libération des lieux;la capitalisation des intérêts;la condamnation de M. [K] [X] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’établissement [Localité 5] HABITAT- OPH, soutient, au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et 544 et 1240 du code civil, que les critères légaux de transfert du bail ne sont pas satisfaits par le défendeur. Il souligne que M. [K] [X] ne lui a pas communiqué tous les éléments nécessaires à l’examen de sa demande de transfert, et que, même s’il parvenait à démontrer sa cohabitation avec la locataire en titre depuis au moins un an à la date du décès de cette dernière, le logement est en tout état de cause insuffisamment occupé, puisqu’il est seul à occuper ce logement.

M. [K] [X], comparant en personne, demande au juge des contentieux de la protection de lui permettre de rester dans le logement, ou, d’ordonner son relogement, par [Localité 5] HABITAT, dans un logement adapté à la taille de son foyer. Il sollicite en outre des délais de paiement de sa dette, expliquant avoir, en principe, droit à l’APL, mais ne pas avoir pu la percevoir, le contrat de bail n’étant pas à son nom.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 mai 2025.

MOTIFS

Sur le transfert du bail

Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, dans le cas des logements HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, le transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

Les conditions d’attribution des logements HLM sont prévues par les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l’habitation, en vertu desquels les logements des organismes d’habitation à loyer modéré sont attribués en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

La condition relative à l’adaptation du logement à la taille du ménage est prévue par l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation, modifié par la Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, applicable au jour du décès de la locataire en titre. En vertu de ce texte, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l’occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d’un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

Enfin, c’est à la personne qui se prétend bénéficiaire du transfert de bail de rapporter la preuve d’une occupation du logement litigieux, à titre de résidence principale, depuis au moins un an à la date du décès du locataire et de ce qu’il remplit bien les conditions de transfert, notamment celles prévues à l’article 40 précité. La preuve de la durée de cohabitation, simple fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

En l’espèce, il est établi que M. [K] [X] est le fils de la locataire en titre, et qu’il a résidé avec sa mère plus d’un an avant le décès de cette dernière. En effet, les pièces qu’il a transmis à [Localité 5] HABITAT-OPH , notamment ses avis d’imposition 2020 à 2022, ainsi que le diagnostic social et financier, permettre d’établir sa domiciliation et sa résidence effective à l’adresse du bail litigieux, durant plusieurs années à la date du décès de Mme [C] [J].

Les conditions posées à l’article 14 sont donc remplies.

S’agissant de la condition de ressources inférieures au plafond, il sera relevé que M. [K] [X] justifie d’un revenu fiscal de référence de 0 euro en 2020, 2021 et 2022, ainsi que percevoir le revenu de solidarité active, soit des ressources inférieures au plafond applicable selon arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif, modifié par arrêté du 27 décembre 2022.

S’agissant maintenant de la condition relative à la taille du logement, il sera constaté, à la lecture du contrat de bail, que ce dernier est un appartement composé de trois pièces principales.

M. [K] [X] a déclaré, dans le questionnaire complété le 17 avril 2024, être célibataire sans enfant.

Il y a dès lors lieu de constater que le logement, qui comporte deux pièces de plus que le nombre d’occupants au sens de l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation, était sous-occupé à la date du décès de Mme [C] [J].

Le bail s’est ainsi trouvé résilié à la date du décès de Mme [C] [J], soit le 5 octobre 2023.

M. [K] [X] en étant depuis cette date occupant sans droit ni titre, il y a lieu d’ordonner son expulsion, étant rappelé que les modalités de cette expulsion, notamment s’agissant du sort du mobilier garnissant le logement, sont prévues par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur les délais d’expulsion

Il résulte de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, auquel renvoie l’article L613-1 du Code de la construction et de l’habitation, que " si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. ".

Par ailleurs, selon l’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Ces délais peuvent être accordés même d’office, conformément à l’article R 412-3 du même code.

L’article L 412-4 du même code dispose en outre que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie la suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. M. [K] [X] n’est en effet pas entré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, et il n’est pas démontré qu’il soit de mauvaise foi.

Il apparaît en outre qu’il n’a du transfert est un descendant remplissant les conditions de resso pas été proposé à M. [K] [X], un relogement dans un appartement plus petit, et ce alors même que sa qualité de descendant et que la condition de cohabitation avec la locataire en titre et de ressources ne sont pas discutées et qu’en vertu de l’article 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 , l’organisme bailleur peut, dans cette hypothèse, proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Dans ces circonstances, il convient d’accorder à M. [K] [X], qui certes a cumulé un arriéré d’indemnités d’occupation important, mais dont il est également établi qu’il a rencontré d’importants problèmes de santé ayant conduit à la cessation de toute activité professionnelle et à la perception, pour seules ressources, du revenu de solidarité active, un délai supplémentaire de 5 mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupation des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Sur l’arriéré d’indemnités d’occupation

L’établissement [Localité 5] Habitat OPH verse aux débats un décompte dont il résulte qu’au 24 février 2025, la dette s’élevait à la somme de 8512,83 euros, et à la somme de 8315,22 euros au titre des seules charges et indemnités d’occupation impayés (après soustraction des 69,22 euros et 128,39 euros portés au débit du compte au titre des frais de recouvrement les 19 octobre 2024 et 27 novembre 2024).

M. [K] [X] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 8315,22 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêté au 24 février 2025 (février 2025 inclus).

Sur l’indemnité d’occupation due à compter du mois de mars 2025

Il est en l’espèce conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de dire qu’elle sera fixée à un montant égal au loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les taxes et provisions pour charges, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux.

Le bailleur sollicite la condamnation de M. [K] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer majoré de 30% et des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité, calculés tels que si le bail s’était poursuivi.

Il ne justifie toutefois pas de ce que son préjudice est supérieur au montant du loyer dont il se trouve privé, et au regard de la nature indemnitaire de l’indemnité d’occupation sollicitée, celle-ci sera limitée au montant du loyer augmenté des charges.

En conséquence, M. [K] [X] sera condamné à payer à l’établissement [Localité 5] HABITAT -OPH une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des taxes et charges, à compter du 1er mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de relogement

Si l’article 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire, il n’en fait pas une obligation.

En conséquence, le juge ne peut ordonner le relogement, et M. [K] [X] sera débouté de sa demande formée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du Code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

M. [K] [X], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant Mme [C] [J] à l’établissement [Localité 5] HABITAT -OPH relativement au logement sis [Adresse 2] à la date du décès du locataire soit au 5 octobre 2023 ;

CONSTATE que M. [K] [X] en est, depuis cette date, occupant sans droit ni titre ;

ORDONNE l’expulsion de M. [K] [X] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

REJETTE la demande de suppression des délais prévus à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ACCORDE à M. [K] [X] un délai de 6 mois pour quitter les lieux,

DIT qu’à défaut pour M. [K] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort des meubles restant dans les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivant du Code des Procédures d’exécution ;

CONDAMNE M. [K] [X] à payer à l’établissement [Localité 5] HABITAT- OPH la somme de 8315,22 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation et de charges arrêté au 24 février 2025 (février 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE M. [K] [X] à payer à l’établissement [Localité 5] HABITAT- OPH une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable augmenté des charges, à compter du 1 mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande de relogement formée par M. [K] [X];

CONDAMNE M. [K] [X] aux entiers dépens ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe à la date précitée.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection