TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de DIJON

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Février 2025

AFFAIRE N° RG 20/01704 – N° Portalis DBXJ-W-B7E-HA2N

Jugement Rendu le 11 FEVRIER 2025

AFFAIRE :

[O] [E]

C/

Syndicat des copropriétaires de la copropriété “le Château d'[Localité 4]”

S.A. MMA IARD

ENTRE :

Madame [O] [E]

née le 29 Avril 1975 à [Localité 6]

de nationalité Française

Gérante, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Carine COUILLEROT de la SELARL CARRE JURIS AVOCATS, avocats au barreau de CHALON-SUR-SAONE plaidant

DEMANDERESSE

ET :

1°) Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété “le Château d'[Localité 4]”, pris en la personne de son syndic bénévole en exercice : M. [P] [G]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric TELENGA de la SELARL BJT, avocats au barreau de DIJON plaidant

2°) La SA MMA IARD, immatriculée au RCS du MANS sous le numéro 440 048 882, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Hugues CHAUMARD de la SCP CHAUMARD TOURAILLE, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDERESSES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Laetitia TOSELLI,, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile, en présence de Monsieur David PINCZON, Juriste assistant

GREFFIER : Madame Catherine MORIN, en présence de Madame [R] [H], Greffier stagiaire

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 03 juillet 2024 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 10 Septembre 2024 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 09 juillet 2024 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 17 décembre 2024 puis prorogé au 11 Février 2025.

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Laetitia TOSELLI

— signé par Laetitia TOSELLI, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

Maître Frédéric TELENGA de la SELARL BJT

Maître Carine COUILLEROT de la SELARL CARRE JURIS AVOCATS

Maître Jean-hugues CHAUMARD de la SCP CHAUMARD TOURAILLE

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Mlle [O] [E] a acquis de la SARLU COFEMA et de l’EURL La Chouette de [Localité 5], dans un ensemble immobilier dénommé Le Château d'[Localité 4], soumis au régime de la coprorpiété, sur le territoire de la commune d'[Localité 4], au [Adresse 3], un appartement à aménager situé au rez-de-jardin ainsi que deux emplacements de stationnement extérieur.

Mlle [O] [E] a déploré des infiltrations d’eau provenant du conduit de cheminée. Elle a réalisé avec le syndic une déclaration de sinistre le 22 mars 2009.

En raison d’un désaccord avec le syndic de l’immeuble sur l’origine de ce désordre, Mlle [E] a obtenu, par ordonnance de référé du 22 novembre 2011, l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. [T] [C], remplacé par M. [V] [B] selon ordonnance du 27 février 2012.

Par ordonnance de référé du 15 septembre 2015 prononcée à la demande du syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée Le Château d'[Localité 4], l’expertise a été déclarée opposable à la compagnie d’assurance MMA IARD, assureur du syndicat des copropriétaires.

M. [V] [B] a établi un pré-rapport d’expertise le 23 avril 2015. Il a ensuite été pourvu à son remplacement par ordonnance du 27 janvier 2016, désignant Mme [F] [W]. Puis, par ordonnance de référé du 6 septembre 2016, les opérations d’expertise ont été déclarées opposables à la société SARI 21 et à Mme [A] [S], à la demande de la SA MMA IARD.

Mme [F] [W] a été déchargée de sa mission par ordonnance de changement d’expert du 29 mars 2019, désignant en remplacement Mme [D] [U], laquelle a déposé son rapport d’expertise le 19 mars 2020.

Par actes d’huissier de justice des 7 et 10 août 2020, Mlle [O] [E] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Dijon le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée Le Château d'[Localité 4] et la SA MMA IARD.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 9 juillet 2024. L’affaire a été fixée à l’audience publique du 10 septembre 2024 puis mise en délibéré au 17 décembre 2024. Le délibéré a été prorogé au 11 février 2025 pour contrainte de service.

°°°°°

Dans ses dernières écritures notifiées électroniquement le 2 août 2022, Mlle [O] [E] demande au tribunal au visa de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :

— constater que les désordres qu’elle dénonce trouvent leur siège au sein de la conduite de cheminée desservant son appartement, partie commune de l’immeuble,

— constater que les désordres ont pour origine un mauvais entretien et un vice de construction de la conduite de cheminée,

en conséquence,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Château d'[Localité 4] à réaliser les travaux de dévoiement du conduit de cheminée en façade, tels que décrits dans le rapport d’expertise, dans le délai d’un mois à compter du jour où le jugement à intervenir deviendra définitif, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Château d'[Localité 4] et l’assurance MMA IARD, prise en sa qualité d’assureur dudit syndicat des copropriétaires, à lui verser :

— la somme de 1 347 euros HT, soit 1 481,70 euros TTC, au titre des travaux de réhausse du linteau dans son appartement,

— la somme de 2 737 euros HT, soit 3 010,70 euros TTC, au titre de la rénovation des enduits et pierres dans son appartement,

— la somme de 2 405 euros HT, soit 2 645,50 euros TTC, au titre de la remise en état du sol du salon de son appartement,

— la somme de 81 250 euros au titre de son trouble de jouissance,

— la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— entendre dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— entendre condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Château d'[Localité 4] et l’assurance MMA IARD, prise en sa qualité d’assureur dudit syndicat des copropriétaires, aux entiers dépens, lesquels comprendront tous les frais d’expertises, dont distraction au profit de la SELARL Carre Juris Avocats, société d’avocats au Barreau de Chalon-sur-Saône, laquelle pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mlle [O] [E] soutient que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Château d'[Localité 4] se trouve engagée puisque les désordres affectant son appartement proviennent d’une partie commune de l’immeuble, à savoir un conduit de cheminée traversant l’immeuble en son entier jusqu’à la toiture, souffrant de défauts d’entretien. Elle ajoute que ces infiltrations préexistaient à l’acquisition par elle de son bien immobilier et étaient connues de la copropriété qui n’a pris aucune mesure pour y remédier. Elle conteste avoir supprimé un foyer sur lequel débouchait le conduit de cheminée. Elle conteste également que les infiltrations soient liées à l’obturation du conduit de la cheminée. Elle rappelle ainsi avoir débuté les travaux d’aménagement de son appartement au mois de septembre 2008, de sorte que si le bouchage du conduit de cheminée avait été réalisé à cette date, la condensation, observée par les différents experts comme l’une des causes des infiltrations, n’aurait pu expliquer l’apparition de dégradations si importantes en quelques semaines dans tout l’immeuble. Elle fait remarquer n’être intervenue sur le conduit de cheminée qu’en raison de l’inertie du syndicat des copropriétaires, en 2009, bien après les premières infiltrations, et précise avoir débouché le conduit en mai 2010, ce qui n’a pas empêché la persistance des désordres et démontre alors que le bouchage n’en était pas la cause. Elle se prévaut également des conclusions expertales de M. [B] et de Mme [U], qui ne retiennent pas ce fait comme étant la cause exclusive des infiltrations.

Mlle [O] [E] déduit que l’entretien et la réparation du conduit de cheminée, partie commune, sont à la charge des copropriétaires puisque c’est le défaut d’entretien de ce conduit, et ses vices de construction pour être composé de différents matériaux sur une grande hauteur, qui sont à l’origine des désordres et entraînent la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires. Elle sollicite donc le payement de divers travaux, ainsi que l’indemnisation de son préjudice de jouissance, considérant que son logement était inlouable, et qu’il ne peut lui être reproché de n’avoir pas effectué de travaux de réfection dans l’attente de la réalisation des mesures d’expertise dont la dernière réunion s’est tenue en mai 2019.

Enfin, elle se prévaut du droit d’action directe du tiers lésé à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, responsable, pour soutenir sa demande de condamnation in solidum de ce dernier et de son assureur à l’indemniser de ses préjudices.

°°°°°

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 en matière de copropriété, de :

A titre principal :

— constater que les travaux décrits dans le cadre du rapport d’expertise de Mme [U] sont des travaux d’aménagement intérieur qui doivent être réalisés à l’intérieur d’une partie privative même s’ils supposent une emprise sur une partie commune,

— constater en conséquence que la réalisation de ces travaux incombe à Mme [E] et en aucun cas au syndicat des copropriétaires,

— rejeter en conséquence la demande de Mme [E] visant à le voir condamner sous astreinte à réaliser les travaux décrits dans le rapport d’expertise,

— constater que Mme [E] a nécessairement une part de responsabilité dans la survenance des désordres ayant affecté son appartement,

— constater en conséquence que Mme [E] doit nécessairement prendre en charge une partie du coût des travaux de remise en état des pierres et de l’enduit des murs du salon, évalué à la somme de 2 737 euros HT,

— réduire en conséquence la demande de Mme [E] concernant le coût des travaux de remise en état des pierres et de l’enduit des murs du salon à la somme de 1 368,50 euros, cette somme correspondant à la prise en charge de la moitié du coût de ces travaux de réfection,

— rejeter la demande de Mme [E] visant à réclamer désormais sans aucune justification la somme de 2 906 euros HT pour les travaux de remise en état des pierres et de l’enduit des murs du salon, en lieu et place de la somme de 2 737 euros HT sollicitée précédemment,

— rejeter la demande totalement injustifiée de Mme [E] visant à le voir condamner à lui verser la somme de 1 347 euros HT au titre de travaux de réhausse du linteau,

— constater que les désordres affectant le plancher du salon de l’appartement de Mme [E] n’ont aucun lien de causalité avec la présence d’infiltration au droit du conduit de cheminée,

— rejeter en conséquence la demande de Mme [E] visant à le voir condamner à lui verser la somme de 2 405 euros HT au titre de la remise en état du sol du salon,

— constater que Mme [E] n’apporte aucun élément permettant d’établir la réalité et surtout le quantum du prétendu préjudice de jouissance qu’elle allègue,

— rejeter en conséquence la demande de Mme [E] visant à le voir condamner à lui verser la somme 81 250 euros au titre d’un prétendu trouble de jouissance,

A titre subsidiaire :

— réduire à de plus juste proportion la demande formulée par Mme [E] concernant le versement d’une somme de 81 250 euros au titre d’un prétendu préjudice de jouissance,

En tout état de cause :

— condamner la société MMA IARD, en sa qualité d’assureur responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

— condamner tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires conclut à titre principal au rejet des demandes de Mlle [E], considérant que les infiltrations sont imputables à cette dernière. Il estime ainsi qu’elle a procédé en violation de l’article 4 du règlement de copropriété à la réalisation de travaux sur une partie commune sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, à savoir le bouchage du conduit de cheminée entre mars/avril et mai 2010, et que ces travaux sont à l’origine des désordres dont elle se plaint. Il réplique avoir été très diligent pour tenter de déterminer l’origine des fuites et y remédier, ce qu’il estime avoir été totalement fait en novembre 2009. Il ajoute que le bouchage

du conduit est la seule cause de la persistance du phénomène de condensation à compter du mois de novembre 2009. Il en déduit qu’elle a une part prépondérante de responsabilité dans la survenance des désordres dont elle demande réparation.

Il conteste le caractère réparatoire des travaux préconisés par Mme [U] s’agissant du dévoiement du conduit dans l’appartement de la demanderesse, dès lors qu’il n’y a plus de traces d’humidité depuis plus de 6 ans dans le conduit de ventilation et que le conduit de cheminée possède déjà, depuis l’origine, une ventilation basse débouchant dans l’appartement de Mlle [E]. Le syndicat des copropriétaires considère que si cette dernière souhaite entreprendre ces travaux, elle devra solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour les réaliser, puisqu’ils prolongeraient le conduit de cheminée existant vers l’extérieur et impliquerait un percement de la façade, ainsi que l’autorisation de l’architecte des bâtiments de France, le bâtiment étant en secteur sauvegardé. Il ajoute qu’il ne lui appartient pas de prendre en charge des travaux de dévoiement d’un conduit de cheminée à l’intérieur d’une partie privative, le coût en incombant uniquement à Mlle [E].

Le syndicat des copropriétaires conteste toute imputabilité de la dégradation du parquet au sinistre à l’origine des demandes, rappelant qu’elle résulte d’un dégât des eaux survenu à cause de la mauvaise évacuation des eaux usées. Il fait valoir que les travaux de remise en état des murs attenants au conduit de cheminée doivent être supportés partiellement par la requérante. Il estime que la demande au titre des travaux de réhausse du linteau n’est pas justifiée. Enfin, il s’oppose à l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, soulignant que le départ des locataires a pu être causé par la volonté de Mlle [E] d’emménager dans les lieux, qui témoigne du fait que le logement était habitable, et qu’elle n’a pas manifesté sa volonté de remettre en location le bien après son départ. Il en déduit qu’elle est seule responsable de son préjudice de jouissance. Subsidiairement, il en demande le cantonnement entre juillet 2011 et février 2014, à hauteur d’une somme inférieure au loyer total puisque les travaux infiltrations étaient limités à un endroit précis de l’appartement.

En cas de condamnation, le syndicat des copropriétaires sollicite la garantie de la société MMA IARD au titre d’une part de la garantie responsabilité civile immeuble, qui doit jouer que le dommage causé par l’eau résulte ou non d’un accident, et d’autre part de la garantie dégât des eaux. Il explique que la copropriété n’avait pas connaissance de l’origine du sinistre avant la souscription du contrat, dans la mesure où les écoulements dans le conduit de cheminée, qui se déversaient parfois dans la cave, n’avaient jamais fait l’objet du moindre signalement par les propriétaires de ce lot privatif avant le signalement de Mlle [E] en 2009. Il considère que l’assureur cherche à vider de sa substance les garanties pourtant expressément prévues dans le contrat d’assurance.

°°°°°

Dans ses dernières écritures notifiées électroniquement le 19 décembre 2022, la SA MMA IARD conclut au débouté de l’ensemble des demandes formulées par Mlle [E] et le syndicat des copropriétaires à son encontre et sollicite reconventionnellement la condamnation de Mlle [E] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.

La SA MMA IARD soutient que tant Mlle [E] que le syndicat des copropriétaires ne fondent pas leurs réclamations.

Elle relève que Mlle [E] a déclaré son sinistre auprès de son assureur en 2009 en invoquant un dégât des eaux, alors que cette dernière garantie n’a pas vocation à être mobilisée puisqu’elle exclut la cause du sinistre objet du litige, à savoir les dommages dus à l’humidité et à la condensation. Elle ajoute que la garantie responsabilité civile n’est pas non plus mobilisable puisque les causes du sinistre se heurtent au principe même de l’assurance, fondée sur la notion d’aléa, alors que l’événement à l’origine du sinistre était connu de l’assuré avant la souscription du contrat, préexistait à cette souscription, et que les désordres proviennent d’une infiltration lente ne résultant pas d’un événement accidentel. Elle estime donc ne pas devoir garantir un événement connu, aggravé par le demandeur et non traité par la copropriété qui a failli dans l’entretien de ses parties communes.

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MOTIFS :

1/ Sur les désordres et la responsabilité :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit, en dehors de toute faute.

M. [B], premier expert judiciaire désigné, indique dans son pré-rapport d’expertise du 23 avril 2015 que les fortes présences d’eau constatées dans le logement de Mlle [E] en juin 2012, qui ne sont plus constatées en février 2014, ont deux causes possibles :

— une infiltration d’eau de pluie par la souche de la cheminée avant reprise des étanchéités en partie supérieure par la copropriété,

— un phénomène de condensation possible dû aux écarts de température entre la partie chaude du conduit et la partie froide provoquant un point de rosée sur les parois internes du conduit de cheminée et le ruissellement jusqu’au logement de Mlle [E].

Cependant, M. [B] en est resté à un pré-rapport et n’a pas déposé de rapport définitif.

Mme [U], expert judiciaire ayant rendu un rapport définitif, n’a pas constaté d’humidité active sur le conduit de cheminée au cours de la première réunion d’expertise, le 23 mai 2019, mais elle a constaté “les dégâts en lien avec des infiltrations anciennes dans l’appartement de Mme [E] ainsi que l’amas de bistre au sol du logement” (page 10).

Elle a confirmé ce constat lors de la deuxième réunion d’expertise, le 14 octobre 2019.

Mme [U] décrit les désordres anciens comme portant “sur des traces d’infiltrations le long des murs enduits et sur la voûte en pierre au droit du conduit dans le logement de Mme [E]”. Elle ajoute que “ces dégradations proviennent d’infiltrations d’eau à l’intérieur du conduit qui n’ont plus d’activité” lors des opérations d’expertise. Elle précise que “la cause et l’origine de ces anciennes infiltrations est à rechercher du côté d’un défaut d’étanchéité de la souche de la cheminée maçonnée avant qu’elle soit protégée par un feutre bitumineux, d’un écoulement d’eau à l’intérieur des conduits en

fonte avant qu’ils soient équipés de chapeaux, d’une condensation due aux écarts de température, provoquant un point de rosée et la migration d’humidité dans les logements et de l’absence d’échange d’air dans le conduit sur une période d’environ un an due à l’obstruction de la partie basse du conduit”.

Il existe donc selon l’expert quatre causes des désordres :

— le défaut d’étanchéité de la souche de la cheminée maçonnée,

— l’écoulement d’eau à l’intérieur des conduits en fonte,

— une condensation due aux écarts de température,

— et, sur une période d’environ un an, l’absence d’échange d’air dans le conduit en raison de l’obstruction de sa partie basse.

L’expert relève que les infiltrations d’eau et la condensation sont anciennes et que, tant que le local était resté à destination de cave, les désordres qui résultaient des infiltrations n’étaient pas dommageables car ils s’écoulaient sur un sol en terre battue et s’infiltraient.

Dès lors, il doit être considéré que l’existence d’un dommage est contemporaine de la transformation des lieux par Mme [E] suite à son acquisition : la cave est devenue un appartement à aménager. Mme [U] relève ainsi qu’ “à partir du moment où Mme [E], avec l’accord de la copropriété suivant son acte de vente, transforme la cave en logement, les écoulements qui se poursuivent constituent un important trouble et le rendent impropre à sa destination”.

Le syndicat des copropriétaires reconnaît les infiltrations d’eau et ne conteste pas le caractère de partie commune des conduits.

Ces infiltrations sont dues à un défaut d’entretien de l’étanchéité de la souche de la cheminée maçonnée, qui a dû être reprise, et au vice de construction des conduits de cheminée qui permettent l’entrée de l’eau et la condensation, aggravée pendant un an par l’obstruction du conduit.

En conséquence, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires au titre de ces infiltrations se trouve engagée. Il sera donc condamné à l’indemnisation des préjudices subis par Mlle [E].

2/ Sur le partage de responsabilité :

Le syndicat des copropriétaires invoque la faute de Mlle [E] qui, sans autorisation de la copropriété, a bouché pendant environ quatorze mois la partie basse du conduit de cheminée.

Il est vrai que l’expert retient ce bouchage comme un élément en faveur des infiltrations : “la cause et l’origine des infiltrations est à rechercher du côté” notamment “d’une absence d’échange d’air due à une obstruction du conduit empêchant l’assèchement des parois”, mais davantage encore comme une cause d’aggravation de celles-ci : “l’obstruction (…) ne peut à elle seule expliquer la quantité d’humidité au regard de l’importance des désordres, notamment dans le logement de Mme [S]” (page 12). “La condamnation du conduit par Mme [E], sur une durée d’environ un an, ne peut à elle seule expliquer les dégradations qui ont pour origine le défaut d’étanchéité de la souche avant qu’elle soit protégée d’un feutre bitumineux, l’écoulement d’eau de pluie à l’intérieur des conduits avant qu’ils soient équipés de chapeaux, la condensation due aux écarts de température dont la persistance a pu être aggravée par l’absence d’échange d’air sur une période d’un an, empêchant l’assèchement des parois” (page 19). “L’expert confirme que l’obturation du conduit pendant environ un an n’est pas à l’origine des infiltrations qui étaient, semble-t-il, présentes avant les travaux de Mme [E] et qui proviennent de défaut d’étanchéité de couverture, de la souche et des conduits”

(page 20). “L’expert confirme que les désordres ont pour origine des infiltrations par la partie haute du conduit et que sans prise d’air frais en partie basse, un nouveau phénomène de condensation est à craindre” (page 23).

Elle a donc une part de responsabilité dans le désordre, non dans son apparition mais dans sa persistance, en empêchant l’assèchement des parois, qui devra être évaluée, compte-tenu de sa modestie, à 10 % de celui-là. Cela aura une incidence sur l’indemnisation, puisque la demande d’indemnisation doit être limitée par la part de responsabilité de la partie en demande. Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne supportera que 90 % du montant des condamnations qui seront prononcées à son encontre au titre de l’indemnisation de Mlle [E], celle-ci devant conserver 10 % du montant de cette indemnisation à sa charge.

3/ Sur l’action directe et la garantie de l’assureur :

Aux termes de l’article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Mlle [E] a donc agi directement à l’encontre de la SA MMA IARD, qui ne conteste pas être l’assureur de la copropriété mais conteste cependant garantir le syndicat des copropriétaires au titre de ce sinistre.

Le syndicat des copropriétaires sollicite quant à lui, à titre subsidiaire, la garantie de son assureur.

Il est établi que le contrat d’assurance a été signé le 30 mai 2006 avec la société Azur Assurances, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SA MMA IARD. Les garanties « responsabilité civile immeuble » et « dégâts des eaux » ont été souscrites à compter du 30 mai 2006 à 0 heure.

La garantie « dégâts des eaux » ne peut trouver à s’appliquer en l’absence d’accident, lui-même étant défini comme « tout événement soudain, imprévu et extérieur à la victime ou à la chose endommagée, constituant la cause de dommages corporels ou matériels ».

Il résulte de la garantie F « responsabilité civile », au point 63 1) “RC immeuble” b – en page 18 des conditions générales produites aux débats, que se trouvent garantis “les dommages matériels et immatériels causés par l’eau, résultant ou non d’un accident”.

Il n’est pas contestable que les infiltrations qui ont été constatées ne résultent pas d’un accident mais qu’elles aient constitué des dommages causés par l’eau.

S’il incombe à l’assuré qui réclame la garantie de prouver que ses conditions sont réunies (cf Civile 1ère, 29 octobre 2002, n° 99-10.650), il appartient à l’assureur, qui s’oppose au règlement du sinistre en vertu d’une exclusion, de prouver que celle-ci peut trouver à s’appliquer au cas d’espèce (cf Civile 1ère, 15 octobre 1980, n° 79-17.075). Pourront être déclarées invalides, pour violation des règles des articles L. 113-1 et L. 112-4 du code des assurances, les clauses qui peuvent être qualifiées de clauses d’exclusion : ce qui est retranché de la garantie qui était, a priori, offerte, doit l’être de manière formelle et limitée (article L. 113-1 du code des assurances), qui plus est en caractères très apparents (article L. 112-4 du même code).

La clause d’un contrat d’ assurance qui prévoit que n’entre ni dans l’objet ni dans la nature du contrat l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré et connu de lui, qui prive cet assuré du bénéfice de la garantie en considération

de circonstances particulières de réalisation du risque, constitue une clause d’exclusion de garantie (cf Civile 2ème, 14 octobre 2021, pourvoi n° 20-14.094, publié).

Ainsi, une clause d’exclusion de garantie ne peut être formelle et limitée dès lors qu’elle doit être interprétée (cf Civile 1ère, 22 mai 2001, n° 98-10.849 et Civile 2ème, 26 nov. 2020, n° 19-16.435). La clause doit ainsi être claire et précise, ne pas nécessiter d’interprétation et ne pas vider la garantie de sa substance.

Puisque le syndicat des copropriétaires soutient que cette clause vide de substance les garanties prévues expressément dans le contrat d’assurance, il y a lieu de contrôler si cette clause se trouve effectivement formelle et limitée.

En réalité, il n’y a pas une, mais deux clauses d’exclusion de garantie en cause, qui sont les suivantes, en point 64, page 20 des conditions générales :

— “les dommages provenant d’un défaut permanent et volontaire d’entretien et d’un manque intentionnel de réparations indispensables à la sécurité” : cette clause est formelle et limitée.

— “les dommages qui résultent du mauvais état, de l’insuffisance ou de l’entretien défectueux des installations, dès lors que ce mauvais état ou cet entretien défectueux était connu ou ne pouvait être ignoré par l’assuré avant la réalisation des dommages” : cette clause est également formelle et limitée.

Elles sont ainsi valables, l’assureur peut s’en prévaloir, et il y a lieu d’examiner si elles peuvent être appliquées en l’espèce.

La SA MMA IARD n’établit pas que le syndicat des copropriétaires, son assuré, avait connaissance d’un défaut d’entretien, d’un mauvais état ou d’un manque d’entretien du bien immobilier en lien avec les causes du désordre, avant l’apparition de celui-ci.

En effet, l’expert judiciaire n’évoque pas un défaut d’entretien ou un manque de réparation ou un mauvais état, une insuffisance ou un entretien défectueux :

— des conduits : ils n’avaient simplement pas de chapeaux,

— des conduits : ils ont présenté une condensation due aux écarts de température.

Il s’agit dans les deux cas d’un vice de construction et non d’un défaut d’entretien ou d’un mauvais état.

Mme [U] retient que la souche de la cheminée maçonnée a présenté un défaut d’étanchéité, ce qui constitue un mauvais état ou un manque d’entretien de la souche de la cheminée maçonnée dont l’étanchéité s’est montrée défaillante, mais sans que l’assureur ne prouve que le syndicat des copropriétaires en avait eu connaissance avant le sinistre.

A titre surabondant, il sera ajouté que si le syndicat des copropriétaires a pu avoir connaissance d’infliltrations avant 2009, date de la première réclamation de Mlle [E], il n’y avait pas de caractère dommageable à ces écoulements avant l’acquisition de Mlle [E], donc pas de déclaration de sinistre, si bien qu’aucune investigation quant à leurs origine et cause n’a été nécessaire et n’a permis d’avoir connaissance d’une éventuelle défaillance d’une partie commune précise de l’immeuble.

Plus précisément, s’agissant de la première clause, d’une part, il n’est pas justifié d’un défaut “volontaire” d’entretien qui pourrait être lié à la connaissance du caractère dommageable des infiltrations. Au contraire, le syndicat des copropriétaires a remédié aux deux premières causes des infiltrations par des travaux dès 2009 et 2010, qui se sont montrés satisfactoires : pose d’un feutre bitumineux et équipement de chapeaux au-dessus des conduits en fonte. D’autre part, il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires un défaut “permanent” d’entretien, puisqu’il a dû attendre

d’avoir connaissance de la cause des désordres pour pouvoir y remédier, soit nécessairement postérieurement à 2009, ni encore un manque “intentionnel de réparations indispensables à la sécurité”, les réparations n’ayant également pu être mises en œuvre qu’après 2009, donc après la signature du contrat d’assurance, et n’ayant aucun lien avec la “sécurité”.

S’agissant de la deuxième clause d’exclusion de garantie, là encore, l’assureur n’établit pas la connaissance, par l’assuré, “du mauvais état, de l’insuffisance ou de l’entretien défectueux des installations” avant la réalisation des dommages, étant rappelé que l’état du bien n’est, là encore, pas en cause (à l’exception de l’étanchéité qui était toutefois inconnue) car le tuyau de cheminée n’est pas en mauvais état.

Il en résulte que les deux clauses d’exclusion de garantie ne peuvent trouver à s’appliquer en l’espèce.

Dès lors, l’action directe de Mlle [E] à l’encontre de l’assureur du syndicat des copropriétaires est fondée.

La SA MMA IARD, assureur responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, qui doit sa garantie à son assuré en application du contrat d’assurance souscrit par le syndic, est donc tenue, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, à l’indemnisation des préjudices subis par Mlle [E].

4/ Sur l’indemnisation :

L’expert judiciaire estime que “la solution réparatrice passe par le dévoiement du conduit dans l’appartement de Mme [E] afin qu’il conserve une ventilation basse et une ventilation haute permettant l’assèchement des parois dans les périodes propices à la condensation”. Elle ajoute qu’ “en complément, l’installation d’une aspiration mécanique à la sortie du conduit en façade peut être envisagée pour améliorer la prise d’air”. Elle estime les travaux à 5 600 euros HT, et ne s’oppose pas à la prise en compte du coût de la réhausse du linteau en bois pour permettre le passage du caisson de ventilation, ainsi que la rénovation des enduits et des pierres, soit une somme totale de 6 990 euros HT.

L’expert retient que “les désordres se manifestent par la détérioration des enduits et des voûtes en pierre au droit du conduit dans l’appartement de Mme [E]” (page 25) mais elle prend finalement également en compte le remplacement du parquet pour 2 405 euros HT.

a/ Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à l’exécution des travaux de dévoiement du conduit de cheminée en façade sous astreinte :

Quand bien même les infiltrations ne sont plus actives à ce jour, dès lors qu’il n’a pas encore été remédié à l’une des causes des infiltrations, à savoir le phénomène de condensation dû aux écarts de température entre la partie chaude du conduit et la partie froide pouvant intervenir, provoquant alors un point de rosée et des infiltrations dans les logements, phénomène auquel Mlle [E] est étrangère, et que cette obligation incombe au syndicat des copropriétaires dont la responsabilité de plein droit est engagée, il y a lieu de le condamner à exécuter les travaux préconisés par Mme [U], à savoir :

— débouchage complet des deux conduits dans le logement de Mlle [E],

— création d’un caisson étanche au départ de la ventilation,

— création d’un conduit isolé en Sofite suspendu au plafond au départ de la sortie de cheminée vers la façade,

— habillage du conduit en plaques de plâtre,

— percement pour sortie du conduit dans la façade,

— grille de protection avec prise d’air dans la façade,

— installation d’une aspiration mécanique.

Ces travaux devront être réalisés dans le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, pendant une durée de quatre mois.

b/ Sur la demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de son assureur au paiement de la somme de 1 347 euros HT soit 1 481,70 euros TTC au titre des travaux de réhausse du linteau :

Même s’il doit être observé que cette demande en paiement est en réalité relative à la réalisation des travaux auxquels le syndicat des copropriétaires vient d’être condamné, puisqu’elle fait partie de la solution réparatoire, et que la traiter sous forme d’un paiement pourra peut-être constituer un obstacle à la réalisation effective de la réhausse du linteau qui devrait intervenir pendant la réalisation des travaux, réhausse qui n’est pas prévue dans les travaux demandés au syndicat des copropriétaires par Mlle [E], le principe de réparation intégrale du préjudice commande cependant d’y faire droit.

La SA MMA IARD, assureur responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, est tenue, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, à l’indemnisation du préjudice subi par Mlle [E].

Il convient donc de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, et son assureur, la SA MMA IARD, à verser la somme de 1 480,70 euros TTC à Mlle [E].

Comme ce poste d’indemnisation concerne la solution réparatoire des désordres, réparation à laquelle le syndicat des copropriétaires est tenu de plein droit, aucune part de responsabilité de Mlle [E] ne peut lui être imputée dessus.

c/ Sur la demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de son assureur au paiement de la somme de 2 737 euros HT soit 3 010,70 euros TTC au titre des travaux de rénovation des enduits et des pierres :

Il n’est pas contesté que la réfection des enduits et des pierres résulte du dommage dont le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit. Cette somme est évaluée dans le devis de la SARL Brito à 2 737 euros HT soit 3 010,70 euros TTC.

La SA MMA IARD, assureur responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, est tenue, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, à l’indemnisation du préjudice subi par Mlle [E].

Cette demande constitue une demande d’indemnisation et non une solution réparatoire, si bien l’indemnisation doit tenir compte de la part de responsabilité de la requérante. En conséquence, le syndicat des copropriétaires et son assureur seront condamnés in solidum au paiement de 90 % de cette somme, soit une condamnation in solidum au paiement de la somme de 2 709,63 euros TTC.

d/ Sur la demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de son assureur au paiement de la somme de 2 405 euros HT soit 2 645,50 euros TTC au titre de la remise en état du sol du salon de l’appartement :

Dans sa déclaration de sinistre, Mlle [E] avait déclaré des désordres aux revêtements (sols, murs, plafonds) et son courrier du 17 juin 2009 au syndic fait état de désordres au parquet de la salle. Par ailleurs, le rapport de recherche d’infiltrations du SARI daté du 30 septembre 2009 retient un taux d’humidité très au-dessus de la normale au sol du salon, très antérieurement au problème de remontées d’eau dans le salon en septembre 2011.

Ce dommage est donc en lien de causalité avec les infiltrations. L’expert a chiffré la somme de 2 405 euros HT le coût des reprises du sol, soit 2 645,50 euros TTC.

La SA MMA IARD, assureur responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, est tenue, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, à l’indemnisation du préjudice subi par Mlle [E].

Cette demande constitue une demande d’indemnisation et non une solution réparatoire, si bien que l’indemnisation doit tenir compte de la part de responsabilité de la requérante. En conséquence, le syndicat des copropriétaires et son assureur seront condamnés in solidum au paiement de 90 % de cette somme, soit une condamnation in solidum au paiement de la somme de 2 380,95 euros TTC.

e/ Sur la demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de son assureur au paiement de la somme de 81 250 euros :

Si Mlle [E] conclut à l’existence d’un préjudice de jouissance qu’elle nomme mal, en visant en réalité un préjudice économique consistant dans la non perception des loyers, le syndicat des copropriétaires estime qu’il ne s’agit que d’une perte de chance de louer son bien, qu’elle ne peut pour autant invoquer dès lors qu’elle n’a effectué aucune démarche pour le louer.

L’expert judiciaire retient que l’humidité n’est plus active dans le logement depuis le mois de février 2014 (page 19). Ce constat avait précédemment été fait par M. [B], dans son pré-rapport du 23 avril 2015. Cependant, il ne peut être contesté que la durée très longue pour aboutir à une expertise judiciaire complète a constitué un obstacle dans la réfection du logement, jusqu’à la dernière réunion d’expertise judiciaire, tout en précisant que Mlle [E] n’a jamais sollicité d’un expert l’autorisation de faire procéder à des travaux de reprise.

Mme [U] a estimé que “les écoulements en provenance du conduit constituent un trouble important rendant le logement impropre à sa destination” (page 12), quand bien même les infiltrations ne touchaient pas l’intégralité du logement.

Il est établi par la copie du contrat de bail en date du 27 juin 2009 que Mlle [E] a loué son logement pour un loyer de 650 euros par mois, outre 100 euros de provision sur charges. Elle sollicite alors l’indemnisation de son préjudice de jouissance entre le mois de novembre 2009 et le mois de mai 2019, soit 125 loyers à 650 euros.

Pour autant, Mlle [E] a occupé les lieux pendant 18 mois après le départ de ses locataires en novembre 2009, donc jusqu’en avril 2011. La perte de loyer ne peut débuter qu’en mai 2011 puisqu’avant, en logeant dans son appartement, elle économisait le coût d’un loyer. Il y a lieu de retenir la perte de loyer jusqu’à la fin du mois d’avril 2015, date à laquelle elle a eu connaissance de ce qu’il n’y avait plus d’infiltration par la réception du pré-rapport de M. [B], et à partir de laquelle elle aurait pu solliciter de l’expert d’être autorisée à effectuer des travaux de reprise. Elle a donc effectivement subi une perte de loyer en lien direct avec les infiltrations de mai 2011 à fin avril 2015, soit pendant quatre années, ce qui représente :

650 euros x 12 mois x 4 ans = 31 200 euros.

La SA MMA IARD, assureur responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, est tenue, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, à l’indemnisation du préjudice subi par Mlle [E].

Cette demande constitue une demande d’indemnisation, si bien que l’indemnisation doit tenir compte de la part de responsabilité de la requérante. En conséquence, le syndicat des copropriétaires et son assureur seront condamnés in solidum au paiement de 90 % de cette somme, soit une condamnation in solidum au paiement de la somme de 28 080 euros.

5/ Sur l’action en garantie :

Le syndicat des copropriétaires sollicite la garantie de son assureur. Cette dernière étant acquise, la SA MMA IARD sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations pécuniaires mises à sa charge, les dommages garantis étant matériels et immatériels.

6/ Sur les demandes accessoires :

Le syndicat des copropriétaires et son assureur, qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux entiers dépens comprenant notamment le coût des expertises judiciaires.

L’équité commande en outre de condamner in solidum les défendeurs à verser à Mlle [E] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes des défendeurs, qui succombent, à l’indemnisation de leurs frais irrépétibles seront rejetées.

Aux termes de l’article 10-1 alinéas 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, “le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

Ainsi, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mlle [E] sera dispensée de droit de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Aucun motif ne commande d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, laquelle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— DIT que Mlle [O] [E] exerce valablement son action directe à l’encontre de la SA MMA IARD, ès qualités d’assureur du syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée Le Château d'[Localité 4] ;

— DIT que la SA MMA IARD doit sa garantie à son assuré, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée Le Château d'[Localité 4] ;

En conséquence,

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée Le Château d'[Localité 4] à exécuter les travaux préconisés par Mme [U] dans le rapport d’expertise, au bénéfice de Mlle [O] [E], à savoir :

— “débouchage complet des deux conduits dans le logement de Mlle [E],

— création d’un caisson étanche au départ de la ventilation,

— création d’un conduit isolé en Sofite suspendu au plafond au départ de la sortie de cheminée vers la façade,

— habillage du conduit en plaques de plâtre,

— percement pour sortie du conduit dans la façade,

— grille de protection avec prise d’air dans la façade,

— installation d’une aspiration mécanique”,

dans le délai de 6 mois (six mois) à compter de la signification de la présente décision, et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard, pendant une durée de 4 mois (quatre mois) ;

— CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée Le Château d'[Localité 4] et son assureur, la SA MMA IARD, à verser à Mlle [O] [E] la somme de 1 481,70 euros TTC (mille quatre cent quatre-vingt-un euros et soixante-dix centimes) au titre des travaux de réhausse du linteau :

— CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée Le Château d'[Localité 4] et son assureur, la SA MMA IARD, à verser à Mlle [O] [E] la somme de 2 709,63 euros TTC (deux mille sept cent neuf euros et soixante-trois centimes) au titre des travaux de rénovation des enduits et des pierres ;

— CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée Le Château d'[Localité 4] et son assureur, la SA MMA IARD, à verser à Mlle [O] [E] la somme de 2 380,95 euros TTC (deux mille trois cent quatre-vingts euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre de la remise en état du sol de l’appartement ;

— CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée Le Château d'[Localité 4] et son assureur, la SA MMA IARD, à verser à Mlle [O] [E] la somme de 28 080 euros (vingt huit mille quatre-vingts euros) au titre de l’indemnisation des pertes de loyer ;

— CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée Le Château d'[Localité 4] et son assureur, la SA MMA IARD, aux entiers dépens comprenant notamment le coût des expertises judiciaires ;

— CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée Le Château d'[Localité 4] et son assureur, la SA MMA IARD, à verser à Mlle [O] [E] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELLE qu’en application de l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965, Mlle [O] [E] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— REJETTE les demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile présentées par le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée Le Château d'[Localité 4] et son assureur, la SA MMA IARD ;

— CONDAMNE la SA MMA IARD à garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée Le Château d'[Localité 4], de l’ensemble des condamnations pécuniaires mises à sa charge ;

— DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente