COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [F] [J], [L] [B] c/ Société BS INVEST CÔTE D’AZUR, S.E.L.A.S. BOURCIER de CARBON de PREVINQUIERES et DEBUSIGNE

N° 25/

Du 27 Février 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/02229 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OIBH

Grosse délivrée à

M^e Kim CAMUS

expédition délivrée à

M^e Julien DUCLOUX

le 27 Février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de madame CONTRERES, faisant fonction de Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 3 Février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Février 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de madame KALO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Madame [F] [J]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Yassine MAHARSI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Kim CAMUS, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

Monsieur [L] [B]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Yassine MAHARSI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Kim CAMUS, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

DÉFENDERESSES:

Société BS INVEST CÔTE D’AZUR représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Julien DUCLOUX de l’A.A.R.P.I JEFFERSON, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

S.E.L.A.S. BOURCIER de CARBON de PREVINQUIERES et DEBUSIGNE prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 1]

défaillante

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 8 avril 2022, M. [L] [B] et Mme [F] [J] ont signé, par l’intermédiaire de la société [R] [W] & Laurent Romor, agent immobilier, une offre d’achat d’un bien immobilier appartenant à la société BS Invest Côte d’Azur, marchand de biens, consistant en une villa neuve d’environ 200 m² habitable sur un terrain d’environ 2.000 m² cadastré AK [Cadastre 5] à [Localité 7] au prix 3.150.000 euros.

Cette offre contenait une clause selon laquelle il était convenue qu’elle ne vaudra pas vente parfaite au sens de l’article 1583 du code civil et qu’en conséquence l’exécution forcée de la vente ne pourrait pas être poursuivie mais que le désistement de l’une ou l’autre des parties pourrait être sanctionné judiciairement par l’allocation de dommages-intérêts.

Un avant-contrat devait être établi entre les parties au plus tard le 6 mai 2022 pour préciser toutes les modalités et conditions de la vente auquel serait annexé le dossier de diagnostic technique et l’acte authentique devrait intervenir au plus tard le 6 juillet 2022.

La société BS Invest Côte d’Azur, vendeur a accepté l’offre d’achat des consorts [B] – [J] le 8 avril 2022 aux conditions suivantes :

— signature de la promesse au plus tard le 15 avril 2022,

— dépôt de garantie de 5 % chez le notaire le 15 avril 2022,

— obtention du crédit au plus tard le 15 mai 2022,

— signature de l’acte définitif au plus tard le 15 juin 2022.

Par courriel du 19 avril 2022, l’agent immobilier a indiqué aux acquéreurs et à leur notaire que le bornage et la division parcellaire de la villa, objet de la vente n’avait pas encore abouti, et qu’il lui avait été indiqué par la Selas Bourcier de Carbon de Previnquieres et Debusigne, notaire de la société BS Invest Côte d’Azur, qu’un plan de masse d’un géomètre expert serait suffisant pour signer la promesse de vente.

M. [L] [B] et Mme [F] [J] ont consigné 157.500 euros correspondant à 5 % du prix de vente chez leur notaire le 20 mai 2022 et ont obtenu un accord de principe de la BNP Paribas pour l’octroi d’un prêt de 2.900.000 euros à la SCP Caracomo le 17 mai 2022.

Par courriel du 22 mai 2022, l’agent immobilier leur a indiqué que le vendeur était revenu sur sa position et n’entendait plus signer la promesse unilatérale de vente dans les conditions de l’offre, demandant 200.000 euros supplémentaire pour poursuivre la vente.

Par lettre du 18 mai 2022, le conseil de M. [L] [B] et Mme [F] [J] a mis en demeure la société BS Invest Côte d’Azur de régulariser l’offre d’achat de biens immobiliers du 8 avril 2022.

Par actes du 25 mai 2022, M. [L] [B] et Mme [F] [J] ont fait assigner la société BS Invest Côte d’Azur et la Selas Bourcier de Carbon de Previnquieres et Debusigne devant le tribunal judiciaire de Nice pour obtenir principalement la condamnation sous astreinte du vendeur à régulariser une promesse synallagmatique de vente et subsidiairement l’indemnisation de leur préjudice.

Dans leurs dernières conclusions communiquées le 30 octobre 2024, M. [L] [B] et Mme [F] [J] sollicitent, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal :

qu’il soit jugé que la vente est parfaite par l’acceptation de l’offre d’achat du 8 avril 2022,

que le jugement à intervenir vaudra vente du bien immobilier, à savoir d’une villa neuve d’environ 200 m² habitable sur un terrain d’environ 2.000 m² (seconde villa dans le domaine dénommé [8]) livrée comme indiquée au permis de construire et édifiées sur une parcelle de terrain cadastrée : AK [Cadastre 5] -1.887 m², moyennant le paiement du prix de 3.150.000 eurosqu’à défaut, la société BS Invest soit condamnée à régulariser une promesse synallagmatique de vente conforme et ce, sous astreinte d’un montant de 1.000 euros par jour de retard,la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier et la désignation d’un notaire territorialement compétent pour effectuer les formalités nécessaire et recevoir l’entier paiement du prix,

à titre subsidiaire, la condamnation in solidum de la société BS Invest Côte d’Azur et de la Selas Bourcier de Carbon de Previnquieres et Debusigne à leur payer la somme de 315.000 euros de dommages et intérêts,

en tout état de cause, la condamnation in solidum de la société BS Invest Côte d’Azur et de la Selas Bourcier de Carbon de Previnquieres et Debusigne à leur verser la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils expliquent que le 14 avril 2022, le vendeur leur a proposé de signer une nouvelle offre d’achat avec de nouveaux délais que lui-même n’a jamais signée mais dont il a considéré qu’elle était effective puisque lui-même et son notaire ont poursuivi le processus de vente. Ils indiquent avoir rempli les conditions fixées lors de l’acceptation de leur offre mais que le vendeur a rencontré des difficultés en estimant que la chose vendue n’était pas « clairement définie » car il ne connaissait pas la surface exacte de la parcelle. Ils indiquent avoir accepté de décaler la signature de la promesse de vente, avoir versé l’intégralité du dépôt de garantie, obtenu l’accord de leur banque pour financer l’achat et avoir fait preuve de transparence et de loyauté. Ils précisent que le vendeur a décidé d’interrompre la vente en leur réclamant la somme supplémentaire de 200.000 euros, en violation de ses obligations professionnelles.

Ils rappellent que la bonne foi est un principe fondamental du droit des contrats formés par l’accord de volontés de deux ou plusieurs personnes tenues de respecter leurs engagements qu’elles ne peuvent révoquer unilatéralement conformément aux articles 1101, 1103, 1104 et 1193 du code civil. Ils précisent qu’en application des articles 1582, 1583 et 1589 du même code, la promesse de vente vaut vente dès lorsqu’il y a un consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.

Ils estiment que qu’il ressort de leur offre du 8 avril 2022 acceptée par le vendeur un accord des parties sur la chose et le prix, c’est-à-dire sur les éléments essentiels du contrat si bien que rien ne s’oppose à son exécution forcée. Ils font valoir que la vente est un contrat consensuel permettant à la seule rencontre des consentements de former le contrat, seul le transfert de propriété étant soumis à la réalisation des différentes conditions comprise dans l’acceptation de leur offre et qu’ils ont respectées. Ils soulignent que le courriel de l’agent immobilier confirme que c’est le vendeur qui est unilatéralement revenu sur sa position de manière déloyale et de mauvaise foi. Ils considèrent que l’offre n’est pas caduque, les délais ayant été respectés et même prorogés à la demande du vendeur. Ils ajoutent que le vendeur a, en réalité, tenté de leur imposer une augmentation du prix de 200.000 euros pour forcer leur consentement alors que l’offre fixant le prix avait force obligatoire. Ils indiquent que le vendeur ne peut se prévaloir d’une clause contraire à l’intention des parties et utilisée de mauvaise foi pour s’opposer au caractère parfait de la vente. Ils considèrent qu’ils sont donc fondés à réclamer l’exécution forcée de la vente par application des articles 1217 et 1221 du code civil, leur mise en demeure n’ayant pas été suivie d’effet.

Subsidiairement, ils soutiennent qu’ils ont subi un préjudice conséquent en raison de la mauvaise foi du vendeur à la réalisation duquel a concouru la Selas Bourcier de Carbon de Previnquieres et Debusigne dont ils évaluent la réparation à la somme de 300.000 euros.

En réplique à la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive, ils exposent avoir mis en œuvre de façon proportionnée et nécessaire les moyens procéduraux mis à leur disposition pour faire valoir leurs droits. Ils rappellent que la publication de leur assignation au service de la publicité foncière est obligatoire ou reste une faculté pour empêcher que la maison dont il réclame la vente soit cédée à un tiers. Ils considèrent qu’aucune preuve d’un abus de droit n’est rapportée.

Dans ses écritures en défense, la société BS Invest Côte d’Azur conclut au débouté et sollicite à titre reconventionnel la condamnation de M. [L] [B] et Mme [F] [J] à lui payer les sommes suivantes :

200.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,5.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que l’offre contient la clause selon laquelle elle ne vaudra pas vente parfaite au sens de l’article 1583 du code civil et que la vente forcée ne pourrait pas être poursuivie sur son fondement. Elle soutient que le défaut de caractère parfait est confirmé par la prévision qu’un avant-contrat devrait être établi entre les parties au plus tard avant le 6 mai 2022 pour préciser les modalités et conditions de la vente. Elle ajoute qu’il est constant qu’en présence d’une offre d’achat stipulant qu’en cas d’acceptation, un acte sous seing privé serait établi pour préciser toutes les modalités de la vente et l’ensemble des conditions suspensives particulières, cette acceptation imprécise ne constituait pas une vente parfaite mais relevait de pourparlers contractuels. Elle souligne qu’en l’espèce, l’offre contenait une clause par laquelle les parties ont convenu que l’offre acceptée ne vaudrait pas vente, ce dont elle déduit que l’échange des consentements a été reporté au jour de la régularisation d’un avant contrat et que l’offre était une invitation à entrer en négociation en application de l’article 1114 du code civil. Elle ajoute que l’offre prévoyait la signature d’un avant-contrat au plus tard le 6 mai 2022 à défaut de quoi elle serait considérée comme caduque. Elle observe qu’elle a accepté l’offre sous réserve du respect de délais plus courts qui n’ont pas été respectée si bien que l’offre est caduque. Elle souligne que le respect des délais était un élément essentiel de son consentement et que les demandeurs ont versé le dépôt de garantie et obtenu un accord de principe après l’expiration des délais. Elle relève qu’elle n’a jamais accepté de signer une nouvelle offre prorogeant les délais et qu’elle n’a pas commis de faute justifiant l’allocation de dommages-intérêts.

Elle considère que M. [L] [B] et Mme [F] [J] ont publié de manière abusive leur assignation au service de la publicité foncière alors qu’une telle publication n’était pas rendue obligatoire par la loi et l’empêche de vendre son bien immobilier. Elle ajoute qu’ils ont adressé des lettres à la Banque Populaire Méditerranée et à la FNAIM pour la dénigrer alors qu’elle n’a pas de lien avec ces tiers au litige et ce, dans l’unique but de lui nuire. Elle estime ces initiatives particulièrement déloyales et préjudiciables car elle a été contrainte de se justifier, ce qui lui a causé un préjudice dont elle évalue la réparation à la somme de 200.000 euros.

La Selas Bourcier de Carbon de Previnquieres et Debusigne n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 5 novembre 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 3 février 2025 prorogé au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’exécution forcée de la vente.

En vertu du premier alinéa de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement des deux parties sur la chose et le prix.

Ainsi, la vente est parfaite dès lors que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix, même si elles sont en désaccord sur d’autres éléments secondaires de la vente ou même s’il n’y a aucun accord sur ces derniers.

Toutefois, la vente se forme par l’acceptation d’une offre suffisamment précise et ferme de son auteur, c’est-à-dire manifestant la volonté de s’engager sans réserve de sorte qu’une offre assortie de réserves peut être requalifiée d’invitation à entrer en pourparlers, dépourvue de tout effet juridique.

Par ailleurs, l’article 1589 du code civil n’étant pas d’ordre public et étant supplétif de la volonté des parties, ces dernières, bien que d’accord sur la chose et le prix, peuvent retarder la formation de la vente à un accord sur des éléments secondaires.

Si leur accord contient une clause qui subordonne sa formation à la conclusion d’un avant-contrat ou à sa réitération par acte authentique, elles concluent une promesse qui ne vaut pas vente.

Il en est ainsi lorsque les parties subordonnent l’existence du contrat de vente à la signature préalable d’un avant-contrat pour en déterminer les modalités, formalité dont elles font une condition de leur engagement, ce dont il se déduit que la promesse de vente ne vaut pas vente parfaite au jour de sa signature (Com., 25 septembre 2012 et Cass. 3e civ., 11 mai 2023).

En l’espèce, le 8 avril 2022, M. [L] [B] et Mme [F] [J] ont signé, par l’intermédiaire de la société [R] [W] & Laurent Romor, une offre d’achat d’un bien immobilier appartenant à la société BS Invest Côte d’Azur consistant en une villa neuve d’environ 200 m² habitable sur un terrain d’environ 2.000 m² à [Localité 7] au prix 3.150.000 euros.

L’offre émise par M. [L] [B] et Mme [F] [J] contient les clauses suivantes :

« En cas d’acceptation de l’offre :

un avant-contrat devra être établi entre les parties au plus tard le 6 mai 2022 pour préciser toutes les modalités et conditions de la vente auquel sera annexé le dossier de diagnostic technique,l’acte authentique de vente devra intervenir au plus tard le 6 juillet 2022. »

« Il est ici convenu que l’offre acceptée ne vaudra pas vente parfaite au sens de l’article 1583 du code civil. En conséquence, l’exécution forcée de la vente ne pourra pas être poursuivie. Toutefois, le désistement de l’une ou l’autre des parties pourra être sanctionné judiciairement par des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. »

Si l’offre émise le 8 avril 2022, acceptée par le vendeur le même jour, contient la rencontre de volontés des parties sur la chose et le prix, elle prévoit expressément qu’elle ne vaut pas vente, laquelle serait subordonnée à la signature d’un avant contrat précisant toutes les modalités et conditions de cette vente.

Il ne s’agit donc pas d’une offre acceptée valant vente, les dispositions de l’article 1589 du code civil étant supplétives de la volonté des parties qui ont la faculté, nonobstant leur accord sur la chose et le prix, de la subordonner à la conclusion d’un avant-contrat ou à sa réitération par acte authentique.

Les clauses de l’offre acceptée selon lesquelles elle ne vaut pas vente ne peuvent dès lors pas être interprétées dans un sens qui leur est contraire pour fonder l’exécution forcée de la vente.

Par conséquent, M. [L] [B] et Mme [F] [J] seront déboutés de leur demande d’exécution forcée de l’offre acceptée de vente immobilière du 8 avril 2022.

Sur la demande de condamnation de la société BS Invest Côte d’Azur à régulariser une promesse synallagmatique de vente conforme à l’offre.

La société BS Invest Côte d’Azur, vendeur a accepté l’offre d’achat des consorts [B] – [J] le 8 avril 2022 sous réserve des conditions suivantes :

« – signature de la promesse au plus tard le 15 avril 2022,

— dépôt de garantie de 5 % chez le notaire le 15 avril 2022,

— obtention du crédit au plus tard le 15 mai 2022,

— signature de l’acte définitif au plus tard le 15 juin 2022.

Si l’une de ces conditions n’était pas respectée, chacune des parties reprendrait son entière liberté sans aucun recours contre le vendeur. »

Il sera observé que ces délais étaient très courts puisque l’offre acceptée le 8 avril 2022 devait donner lieu à la signature d’une promesse quelques jours plus tard, le 15 avril 2022.

La seconde offre émise par M. [L] [B] et Mme [F] [J] le 15 avril 2022 contenant des délais plus longs n’a pas été acceptée par la société BS Invest Côte d’Azur.

Le courriel de Mme [F] [J] du 15 avril 2022 fait état d’un délai de signature de l’avant contrat le 15 mai 2022 et il est indéniable que les pourparlers se sont poursuivis entre les parties au-delà de la date du 15 avril 2022 initialement fixée.

Toutefois, contrairement à ce qu’a indiqué l’agent immobilier dans son courriel du 22 mai 2022, en l’absence de modification par la société BS Invest Côte d’Azur des conditions de son acceptation de l’offre initiale le 8 avril 2022, il est établi que l’accord de principe d’un financement a été obtenu le 17 mai 2022 et que le dépôt de garantie de 5 % du prix a été versé en l’étude du notaire le 20 mai 2022.

Les conditions auxquelles le vendeur avait subordonné son consentement n’ont donc pas été remplies dans les délais fixés si bien que l’offre initiale est devenue caduque nonobstant les faits qui sont à l’origine de la rupture des négociations et du non-respect de l’offre acceptée du 8 avril 2022.

Par voie de conséquence, M. [L] [B] et Mme [F] [J] seront déboutés de leur demande de condamnation sous astreinte de la société BS Invest Côte d’Azur à signer la promesse synallagmatique de vente prévue par l’offre du 8 avril 2022 assimilable à une invitation à entrer en négociation.

Sur la demande subsidiaire de dommages-intérêts.

1. Sur la faute de la société BS Invest Côte d’Azur.

Au terme de l’article 1114 du code civil, l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

En vertu de l’article 1112 du même code, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

Cette exigence de bonne foi est rappelée par l’article 1104 du code civil, d’ordre public, selon lequel les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Le contrat par lequel les parties s’obligent à engager ou à poursuivre la négociation sur les conditions ou les modalités du contrat futur créé à leur charge une obligation contractuelle de négocier de bonne foi même s’il ne les oblige pas à aboutir à la conclusion du contrat définitif.

La rupture des négociations peut être abusive si elle procède d’un manque de loyauté ou est réalisée unilatéralement sans aucun motif légitime.

En l’espèce, le vendeur a fixé comme condition à son acceptation de l’offre, la signature d’une promesse synallagmatique de vente le 15 avril 2022 au plus tard.

Il ressort d’un message de l’agent immobilier daté du 27 avril 2022 que le notaire de la société BS Invest côte d’Azur n’a pas pu établir son projet de promesse dans ce délai en raison d’une méconnaissance par le vendeur de la surface exacte du terrain vendu, un géomètre-expert ayant été saisi pour réaliser un bornage contradictoire.

Dans un courriel précédent daté du 19 avril 2022, ce même agent immobilier indiquait que le bornage et la division parcellaire de la villa, objet de la vente, n’avaient pas encore aboutis et que d’après le notaire du vendeur, un projet de plan de masse du géomètre suffisait pour signer la promesse de vente.

Ces éléments factuels non contestés démontrent que, manifestement, l’avant-contrat ne pouvait pas être signé le 15 avril 2022 du fait même du vendeur en raison d’une indétermination de la contenance exacte de la parcelle vendue pour laquelle un géomètre-expert avait été mandaté aux fins de réaliser un bornage.

Les échanges se sont indéniablement poursuivis entre les notaires des parties, nonobstant le dépassement du délai, puisque les candidats à l’acquisition ont consigné la somme de 157.500 euros auprès de leur notaire correspondant à 5 % du prix le 20 mai 2022.

C’est dans ces conditions que l’agent immobilier a informé Mme [F] [J] que, malgré l’accord du propriétaire du 8/04/2022 matérialisé par une offre contresignée, ce dernier était revenu sur sa position, et demandait la somme supplémentaire de 200.000 euros supplémentaire pour poursuivre cette vente.

Ce fait n’est absolument pas contesté ou démenti par la société BS Invest Côte d’Azur dont il sera souligné qu’elle avait imposé un délai de formalisation d’une promesse synallagmatique déraisonnable, sept jours après l’acceptation de l’offre, qu’elle n’a pas elle-même été en mesure de respecter au motif qu’elle ne connaissait pas la contenance exacte de la parcelle cédée.

Elle a malgré tout poursuivi les négociations durant quelques jours, conduisant les consorts [J] – [B] à consigner la somme de 157.500 euros chez le notaire en leur laissant penser que la vente allait être conclue, avant d’exiger une augmentation du prix de 200.000 euros pour poursuivre la vente.

Ces éléments caractérisent une rupture abusive de ses engagements par la société BS Invest Côte d’Azur qui a soumis la poursuite de la vente à une augmentation du prix de vente qu’elle avait préalablement accepté.

Cette rupture déloyale des négociations dont la poursuite a été subordonnée par la société BS Invest Côte d’Azur à une augmentation de prix de 200.000 euros, alors qu’elle était elle-même à l’origine de l’absence de conclusion de la promesse dans le délai requis par l’offre acceptée, témoigne d’une mauvaise foi fautive.

2. Sur la faute de l’office notarial Bourcier de Carbon de Previnquieres et Debusigne.

En l’espèce, les consorts [J] – [B] n’invoquent aucune faute précise qui aurait été commise par le notaire choisi par la société BS Invest Côte d’Azur dont il n’est pas établi qu’il serait à l’origine du défaut de conclusion d’une promesse synallagmatique de vente.

Aucune des pièces versées aux débats n’émane de cet office notarial et les éléments produits révèlent au contraire que la décision de ne pas poursuivre la vente a été prise par la société BS Invest Côte d’Azur pour des motifs étrangers à l’intervention de son notaire.

A défaut de toute faute démontrée à l’origine de l’échec de la vente, la responsabilité de la Selas Bourcier de Carbon de Previnquieres et Debusigne ne peut pas être engagée de sorte que les demandes dirigées seront rejetées.

3. Sur le préjudice.

L’article 1112 du code civil rappelle, dans son dernier alinéa, qu’en cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

La faute commise dans les négociations emporte l’obligation de réparer le préjudice qui en découle.

En l’espèce, Mme [F] [J] produit un certificat médical faisant état de la nécessité d’une prise en charge d’un état anxieux aigu lié à la rupture de la vente du bien immobilier et des incertitudes pesant sur son avenir.

Il ressort également des pièces produites que les consorts [J] – [B] ont fait toute diligence dans des délais très courts, en s’enquérant de la manière dont ils devaient procéder pour régler 5 % du prix de la villa auprès de leur notaire qui a été payé après le déblocage d’une assurance-vie par la mère de Mme [F] [J] à hauteur de 157.500 euros.

Si l’accord de principe de la banque pour le financement du prix de vente a été obtenu le 17 mai 2022 pour la somme de 2.900.000 euros, il ne peut qu’être constaté que la société BS Invest Côte d’Azur était responsable du défaut de conclusion de l’avant contrat à la date fixée par elle.

Elle a donc mis un terme au projet d’acquisition des consorts [J] – [B], alors que les négociations étaient bien avancées et qu’elle avait assuré à l’agent immobilier que la vente allait se poursuivre, à moins que les candidats à l’acquisition acceptent une augmentation de prix de 200.000 euros.

Cette faute de la société BS Invest Côte d’Azur a ainsi causé un préjudice moral aux consorts [J] – [B], contraints dans ces conditions de renoncer à leur projet, dont il convient d’évaluer la réparation à la somme de 100.000 euros au regard de l’état avancée des négociations, de la somme versée et des circonstances particulièrement déloyales ayant entouré leur rupture.

Par conséquent, la société BS Invest Côte d’Azur sera condamnée à verser à M. [L] [B] et Mme [F] [J] la somme de 100.000 euros de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, la société BS Invest Côte d’Azur estime que la publication de l’assignation au service de la publicité foncière, l’envoi de lettre par le conseil des demandeurs à la Banque Populaire Méditerranée et à la FNAIM ainsi que le dépôt d’une plainte pénale pour extorsion caractérisent un abus de droit.

Outre que la société BS Invest Côte d’Azur a rompu les négociations de manière abusive en exigeant une augmentation du prix contraire à ses engagements rendant l’action de M. [L] [B] et Mme [F] [J] à son encontre partiellement fondée, la publication de l’assignation au service de la publicité foncière ayant pour but d’empêcher la vente du bien immobilier à un tiers au cas où il serait fait droit à leur demande d’exécution forcée ne permet pas de caractériser un abus de droit.

Les lettres adressées par leur conseil à divers organismes dont la Banque Populaire Méditerranée qui, selon le site internet de la société BS Invest est un établissement bancaire qui soutient son activité, pour lui demander d’intervenir pour débloquer la situation n’engagent pas la responsabilité de M. [L] [B] et Mme [F] [J] dans le cadre de la présente instance.

A défaut de rapporter la preuve d’un abus de leur droit d’agir en justice de M. [L] [B] et Mme [F] [J], dont l’action se révèle partiellement fondée, la société BS Invest Côte d’Azur sera déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Partie perdante au procès, la société BS Invest Côte d’Azur sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser à M. [L] [B] et Mme [F] [J] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE M. [L] [B] et Mme [F] [J] de toutes leurs demandes tendant à obtenir l’exécution forcée de la vente contenue dans l’offre acceptée par la société BS Invest Côte d’Azur du 8 avril 2022 ;

CONSTATE que la société BS Invest Côte d’Azur a commis une faute en rompant de mauvaise foi les négociations préalables à la vente, en refusant de conclure la promesse synallagmatique à laquelle la vente était subordonnée contenant l’accord des parties sur la chose et le prix ;

CONDAMNE la société BS Invest Côte d’Azur à verser à M. [L] [B] et Mme [F] [J] la somme de 100.000 euros en réparation du préjudice causé par cette vente ;

CONDAMNE la société BS Invest à payer à M. [L] [B] et Mme [F] [J] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [L] [B] et Mme [F] [J] de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre de la Selas Bourcier de Carbon de Previnquieres et Debusigne ;

DEBOUTE la société BS Invest de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la société BS Invest aux dépens.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT