Tribunal Judiciaire de Dijon, Ppp jcp, 22 septembre 2025, n° 25/00104

TJ Dijon 22 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire a réglé l'intégralité de sa dette avant l'audience, rendant la demande de résiliation du bail sans objet.
Rejeté
Application de la clause résolutoire
La cour a jugé que la clause résolutoire n'a pas joué puisque le locataire a réglé sa dette avant l'audience, rendant la demande d'expulsion sans fondement.
Rejeté
Indemnité pour occupation après résiliation
La cour a estimé que la demande d'indemnité d'occupation est sans objet, car la résiliation du bail n'est pas effective.
Accepté
Frais de procédure
La cour a accordé une somme au bailleur pour couvrir ses frais de procédure, considérant l'équité de la situation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dijon, ppp jcp, 22 sept. 2025, n° 25/00104
Numéro(s) :	25/00104
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Véronique GUILLEMETLoïc DUCHANOY

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 3]

[Localité 5]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00104 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IWMX

Mme [M] [F]

M. [V] [U]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 22 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Mme [M] [F], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Loïc DUCHANOY, avocat au barreau de DIJON substitué par M^e Gaëlle MASSENOT, avocat au barreau de DIJON

assignation en référé du 12 février 2025

DEFENDEUR :

M. [V] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Véronique GUILLEMET, avocat au barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Stéphane LARCAT

GREFFIER : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS:

Audience publique du : 25 Juillet 2025

DECISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement le 22 septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 26 janvier 2019 consenti par Madame [M] [F], Monsieur [V] [U] a pris en location un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Par acte d’huissier en date du 12 février 2025, Madame [M] [F] a fait assigner en référé Monsieur [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [U] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le locataire à lui payer à titre provisionnel :

* la somme de 3050€ à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 31 janvier 2025,

* une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 610 €,

— condamner Monsieur [V] [U] au paiement de la somme de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 25 juillet 2025, le demandeur indique que la dette a été apurée avant l’audience. Il maintient l’ensemble de ses demandes hormis celle au titre de l’arriéré locatif.

En défense, Monsieur [V] [U] représenté par son conseil, indique bénéficier d’une mesure de protection des majeurs, instaurée après la délivrance de l’assignation. Ses indemnités de licenciement lui ont permis de solder ses dettes, y compris de loyer. Il paye depuis régulièrement son loyer courant, de sorte qu’il sollicite la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement rétroactifs.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 12 février 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception signé le 14 février 2025.

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX, en date du 27 novembre 2024, est versé aux débats et informe de la réception du signalement d’impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur le fond

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet et un mois après un commandement d’avoir à justifier de l’assurance locative.

Monsieur [V] [U] a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dès le mois de septembre 2024.

Un commandement de payer les loyers et charges, rappelant la clause résolutoire, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990 modifié lui a été signifié le 26 novembre 2024 pour un montant total de 1830 € représentant les loyers, les charges et les frais dus à cette date.

Le défendeur ne justifie pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois, de sorte que les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 27 janvier 2025.

Dès lors, la demande tendant à voir constater la résiliation du bail est fondée.

Il ressort cependant des débats que le défendeur a réglé à Madame [M] [F] l’intégralité de la dette locative en cours de procédure le 29 avril 2025 et qu’il s’acquitte depuis régulièrement du paiement de son loyer courant.

Il est constant que le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande tendant à l’octroi de délais de paiement, et ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de loi n°462 du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail ; que l’on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande en résiliation du bailleur à seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat de bail.

Par conséquent, il appartient au Tribunal de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant l’audience.

Madame [M] [F] sera ainsi déboutée de ses demande d’expulsion et d’indemnités d’occupation.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [V] [U] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, les coûts de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 600€ sera allouée de ce chef à Madame [M] [F]. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Force est de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

DECLARONS la demande de Madame [M] [F] recevable ;

CONSTATONS que l’intégralité de la dette d’impayés de loyers et de charges a été réglée par Monsieur [V] [U] le 29 avril 2025 ;

CONSTATONS que Madame [M] [F] se désiste de sa demande en paiement des loyers et charges ;

DISONS qu’en conséquence la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par Madame [M] [F] depuis le 27 janvier 2025 est réputée n’avoir jamais joué ;

DEBOUTONS Madame [M] [F] de ses demandes d’expulsion et de sa demande annexe en indemnités d’occupation ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [U] à payer à Madame [M] [F] la somme de 600€ sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [U] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 26 novembre 2024 ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 22 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice président chargé des contentieux de la protection, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,