TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01512 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QLZ2

JUGEMENT

DU : 28 Novembre 2025

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Mme [S] [L]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28 Novembre 2025.

DEMANDERESSE:

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [S] [L]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 25 septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e LEMONNIER

+ 1CCC à la Défenderesse

Exposé du litige :

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 4/08/2023, Mme [S] [L] est locataire d’un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8], et appartenant à Mme [O] et M. [F].

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution au profit de Mme [S] [L] dans le cadre du dispositif VISALE d’Action Logement pour le paiement des loyers et charges dus par le locataire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a été amenée à régler au bailleur les sommes impayées par Mme [S] [L], au titre des loyers et charges de septembre à novembre 2023 pour un montant de 2.272,67 euros.

Par acte du 4/12/2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.200,67 euros.

Par acte du 12/09/2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [S] [L] devant le juge des contentieux de la protection d’ [Localité 7] et demande :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail,

— son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

— sa condamnation à payer la somme de 5.752,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4/12/2023 sur la somme de 2.200,67 euros,

— la fixation de l’indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et la condamnation solidaire des locataires à payer lesdites indemnités dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre, et justifiées par quittance subrogative,

— sa condamnation à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,

— rappeler que l’exécution provisoire n’a pas lieu d’être écartée.

A l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, expose qu’en vertu de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016, elle est substituée de plein droit, avec transfert des biens, droits et obligations incluant les actions judiciaires en cours, aux organismes collecteurs de la participation des employeurs à l’effort de construction, dont les associations ASTRIA et SOLENDI.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 655,84 euros, au titre des loyers échus à la date du 10/07/2025, terme de mars 2024 inclus.

Citée par acte délivré à étude, Mme [S] [L] indique qu’elle perçoit le RSA à hauteur de 810 euros. Elle demande à bénéficier de délais de paiement sur 12 mois.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La locataire indique avoir été destinataire d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement total de la dette déclarée par la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne en date du 27/02/2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 28/11/2025, date indiquée à l’issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu qu’il convient de relever à titre liminaire que le contrat de cautionnement VISALE conclu entre l’association ASTRIA, à laquelle est substituée la société ACTION LOGEMENT SERVICES, précise que “sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées”.

Qu’il prévoit également que cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution.

Attendu qu’il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 29/09/2025, que le locataire a repris le paiement du loyer depuis au mois 3 mois au jour de l’audience ; que les dispositions de l’article 24 V et suivants et en particulier l’article 24 VIII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ont vocation à s’appliquer au cas présent ;

Attendu que l’article 24 VIII dispose que :

“Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”;

Sur la demande en paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 1249 et suivants du code civil, devenus les articles 1346 et suivants du même code, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale ; que le recours subrogatoire de la caution est prévu par l’article 2306 du code civil ; qu’en application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé a son recours personnel contre le débiteur principal ;

Attendu que la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail et la contrat de cautionnement VISALE, la quittance subrogative du 16/11/2023 et celle du 17/03/2025, et le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Qu’il résulte de ces pièces qu’au titre de la garantie souscrite, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indemnisé le bailleur en lui versant une somme totale de 655,84 euros correspondant aux loyers et charges impayés précités, après effacement partielle de la dette ;

Qu’il convient en conséquence de condamner Mme [S] [L] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 655,84 euros en remboursement des loyers et charges impayés, arrêtée au 10/07/2025, terme de mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4/12/2023 sur la somme de 2.200,67 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

Sur les délais de paiement

Attendu qu’il convient, en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5, d’autoriser les locataires à se libérer de leur dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 54 euros, dans les conditions prévues au dispositif ;

Qu’à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer courant, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée aux locataires demeurée infructueuse pendant 10 jours ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 16/09/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 25/09/2025 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, la caution subrogée dans les droits du bailleur ayant saisi la CCAPEX par courrier du 6/12/2023, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, disposition favorable au locataire ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 4/12/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 4/02/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Que toutefois, en application de l’article 24 VIII, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le délai de deux ans à compter de la décision d’effacement de la dette du 27/02/2025, soit jusqu’au 27/02/2027, ce sous réserve du paiement du loyer courant et des charges ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Que la locataire sera dans ce cas condamnée à payer à la société Action Logement Services cette indemnité d’occupation dans la limite des sommes que la caution aura elle-même réglées au bailleur à ce titre, et justifiées par une quittance subrogative ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion des locataires en cas de non respect de l’échéancier d’apurement de la dette ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Attendu que Mme [S] [L] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Le juge,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [S] [L] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 655,84 euros en remboursement des loyers et charges impayés, arrêtée au 10/07/2025, terme de mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4/12/2023 sur la somme de 2.200,67 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

Autorise Mme [S] [L] à apurer la dette locative précédemment fixée en 12 mensualités de 54 euros chacune, suivant la signification de la présente décision, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Suspend les effets de la clause résolutoire en application des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 jusqu’au 27/02/2027 ;

Dit qu’en cas de paiement du loyer courant et des charges jusqu’au 27/02/2027, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

A défaut de paiement du loyer courant et des charges :

Constate la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé de loyer et charges ;

Ordonne l’expulsion de Mme [S] [L], faute pour elle d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer courant majoré des charges et taxes applicables qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et condamne Mme [S] [L] à payer à société ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité d’occupation dans la limite des sommes qu’elle aura elle-même réglées à ce titre au bailleur et justifiées par une quittance subrogative ;

En tout état de cause:

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [S] [L] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.

Le greffier,Le président,