Tribunal Judiciaire de Dijon, 1re chambre, 11 juillet 2025, n° 22/02260

TJ Dijon 11 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Caractère indu du paiement des factures d'électricité
La cour a estimé que le bailleur n'a pas prouvé que le preneur devait ces frais, et a condamné le bailleur à rembourser une partie des frais d'électricité.
Accepté
Responsabilité du bailleur pour les travaux de mise en conformité
La cour a jugé que l'installation du sous-compteur ne pouvait être mise à la charge du preneur, car elle n'était pas prévue dans le contrat de bail.
Accepté
Absence de justification des montants des taxes foncières
La cour a constaté que le bailleur n'a pas distingué les montants dus au prorata de la surface occupée par le preneur, et a ordonné le remboursement des sommes indûment perçues.
Accepté
Succombance des défendeurs
La cour a condamné les défendeurs aux dépens en raison de leur succombance dans l'instance.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par la SARL CG Square
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 en raison de la succombance des défendeurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dijon, 1re ch., 11 juil. 2025, n° 22/02260
Numéro(s) :	22/02260
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie BELLEVILLECédric MENDEL
Cabinet(s) :	SCP MENDEL - VOGUE ET ASSOCIES
Parties :	S.C.I. PIERRE III, S.A.R.L. CG SQUARE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de DIJON

1ère Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Juillet 2025

AFFAIRE N° RG 22/02260 – N° Portalis DBXJ-W-B7G-HV3X

Jugement Rendu le 11 JUILLET 2025

AFFAIRE :

S.A.R.L. CG SQUARE

S.C.I. PIERRE III

[J] [Y]

ENTRE :

S.A.R.L. CG SQUARE, immatriculée au RCS de Dijon sous le n° 841 634 124, prise en la personne de son gérant en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sophie BELLEVILLE, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE

ET :

S.C.I. PIERRE III, immatriculée au RCS de Dijon sous le n° 449 067 933, prise en la personne de ses représentants légaux

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Cédric MENDEL de la SCP MENDEL – VOGUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON plaidant

Monsieur [J] [Y]

né le 23 Juin 1954 à [Localité 7], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Cédric MENDEL de la SCP MENDEL – VOGUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Chloé GARNIER, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Marine BERNARD,

Les avocats des parties en leurs plaidoiries ;

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 09 janvier 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience de plaidoiries au 01 Juillet 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée en audience publique. Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 11 juillet 2025

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Réputé contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Madame Chloé GARNIER

— signé par Madame Chloé GARNIER, Présidente et Madame Marine BERNARD, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

M^e Sophie BELLEVILLE

M^e Cédric MENDEL de la SCP MENDEL – VOGUE ET ASSOCIES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 juin 2016, la SCI Pierre III (usufruitier) et M. [J] [Y] (nu-propriétaire) ont donné à bail à M. [N] et à la société en cours de constitution La Pêcherie, un local commercial situé au [Adresse 9] à [Localité 6] moyennant un loyer annuel de 24.000 euros HT et un droit d’entrée de 40.000 euros HT. La destination du bail était la vente de produits alimentaires.

Suivant acte notarié du 16 octobre 2018, la SAS Pêcherie de l’Olivier a cédé son droit au bail à la SARL CG Square. Un avenant au bail a été régularisé pour notamment modifier la destination du bail et permettre la vente de vêtements et d’accessoires de mode moyennant le versement par le nouveau preneur d’une somme de 23.500 euros HT.

Selon acte notarié du 22 avril 2022, la SARL CG Square a cédé son droit au bail à la SARL La Lune Décoration au prix de 80.000 euros, avec entrée en jouissance au 15 avril 2022.

A cette occasion, un décompte des sommes dues a été établi entre le preneur et le bailleur.

Par courrier du 10 juin 2022 (mention par erreur de 2021), le conseil de la CG Square a sollicité le remboursement de factures d’électricité, de frais d’installation d’un sous-compteur électrique et des taxes foncières de 2019 à 2021.

Par acte du 29 septembre 2022, la SARL CG Square a fait assigner la SCI Pierre III et M. [J] [Y] aux fins de les voir condamner à lui régler les frais d’électricité, les frais d’installation d’un sous-compteur et les taxes foncières soit la somme totale de 18.869,99 euros, payés lors de la cession du fonds de commerce, ainsi qu’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 31 mai 2023, la SARL CG Square a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Par conclusions notifiées le 17 mars 2023, la SCI Pierre III et M. [Y] souhaitent voir débouter la SARL CG Square de ses demandes et la voir condamner à leur régler une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la juridiction se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

La clôture de la procédure est intervenue le 9 janvier 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 1er juillet 2025 et mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de remboursement des factures

Conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil, en vigueur au moment de la régularisation du contrat, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutées de bonne foi.

L’article 1302 du code civil rappelle que tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

C’est au demandeur en restitution des sommes qu’il prétend avoir indûment payées qu’il incombe de prouver le caractère indu du paiement.

La société CG Square sollicite le remboursement de la somme de 2.407,48 euros correspondant à la consommation d’électricité de novembre 2018 à août 2020, affirmant qu’à l’occasion de la crise sanitaire, le bailleur aurait accepté de prendre en charge ces frais à titre de geste commercial.

Concernant l’installation d’un sous-compteur, la société CG Square rappelle qu’il a été installé dans les parties communes après la cession du fonds de commerce, alors que deux locaux commerciaux étaient exploités, de sorte que la facture n’est pas due.

Concernant les taxes foncières qu’elle a réglées, elle constate qu’aucun document justificatif ne lui a été adressé d’autant qu’elle n’occupait qu’une partie des locaux correspondant au lot 487 exploité par deux preneurs.

Les bailleurs rétorquent qu’ils n’ont jamais entendu renoncer à solliciter le remboursement des factures d’électricité qu’ils ont avancées pour le compte de leur preneur.

Concernant le sous-compteur, ils estiment qu’il s’agit de travaux de mise en conformité des locaux qui ne relèvent pas des grosses réparations et qui doivent être mis à la charge du locataire.

Les taxes foncières relèvent des sommes à rembourser au bailleur aux termes du contrat de bail, tout comme les frais de rôle attachés à l’immeuble, ce que le locataire devait donc bien régler, conformément aux avis communiqués, étant rappelé que les bailleurs ne sont propriétaires que du local donné à bail à la SARL CG Square.

Sur ce, concernant les factures d’électricité, il n’est pas démontré que le courrier électronique rédigé par [J] [Y] le 17 novembre 2020 par lequel il indique : "Vous m’avez demandé d’annuler un loyer pour l’époque du premier confinement. Je vous avais répondu en son temps, mais vous l’avez probablement oublié, que j’avais réglé pour vous, la totalité de vos factures d’électricité pour un montant total de 2.407,48 € (d’octobre 2018 à août 2020). Je n’entends pas payer au-delà, compte tenu de mes propres échéances en tous genres qui grèvent ma trésorerie." vaudrait renonciation au paiement des factures. En réponse, M. [R] a sollicité un avoir de 2.804,12 € TTC pour annuler le loyer et l’établissement d’une facture de 2.087,52 € TTC pour l’électricité, rappelant qu’il n’a pas payé le loyer de novembre 2020 suite aux instructions gouvernementales. Aucune suite ne semble avoir été donnée à la demande d’avoir.

Aucun autre élément n’est transmis pour permettre de savoir si les défendeurs ont renoncé au paiement des factures d’électricité mais le récapitulatif de charges locatives dressé par la SCI Pierre III le 30 décembre 2020 ne fait nullement mention des dites factures (il parle du relevé d’eau de 2018 et 2020 et de la taxe foncière de 2018 à 2020) et il en de même au titre du courrier du 10 novembre 2021. Aucune mise en demeure n’a été présentée par le bailleur au locataire concernant les factures d’électricité d’août 2018 à août 2020.

Les factures EDF transmises permettent d’estimer à 1.132,89 euros les frais d’électricité entre décembre 2018 et août 2019 correspondant au lieu de consommation situé [Adresse 5] à [Localité 6].

En conséquence, et faute pour le bailleur de démontrer que le preneur lui devait au titre des factures d’électricité la somme de 2.407,48 euros, la SCI Pierre III et M. [Y] doivent être condamnés à restituer une somme de 1.274,59 euros ( = 2.407,48 – 1.132,89) à la SARL CG Square.

Concernant les frais d’installation d’un sous-compteur électrique au [Adresse 4], la SCI Pierre III s’est contentée d’émettre elle-même une facture au nom de CG Square le 15 avril 2022 pour un montant de 1.800 euros.

Il ne peut être considéré que l’installation d’un sous-compteur constitue une réparation nécessaire ou des travaux de mise en conformité à la charge du preneur, dès lors que le bailleur n’a estimé utile de le prévoir qu’en 2022 malgré un bail initialement conclu en 2016.

Il n’est pas transmis d’autre facture d’installation par un tiers du dit compteur permettant de vérifier sa date de mise en place. De fait, la SARL CG Square a cédé son droit au bail le 22 avril 2022 à effet au 15 avril 2022. En conséquence, il ne pouvait être mis à la charge du preneur qui avait quitté les lieux au 15 avril 2022 la dite facture.

La société CG Square est donc bien fondée à en demander le remboursement à hauteur de 1.800 euros.

Concernant les taxes foncières, la société CG Square ne conteste pas en être redevable mais elle affirme qu’aucun justificatif ne lui a été communiqué et invoque le fait qu’elle a été contrainte de régler une taxe foncière qui correspondrait à l’ensemble du lot 487 qui est pourtant scindé en deux commerces.

Le bailleur rappelle les termes du contrat de bail qui précise qu’outre la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est due ainsi que les frais de rôle présents ou futurs attachés à l’immeuble.

Ainsi, et au terme du récapitulatif de décembre 2020, ces frais se sont élevés à 4.321,20 euros en 2019, 4.413,60 euros en 2020, et au terme du courrier du 10 novembre 2021 à la somme de 4.515,21 euros en 2021.

Il indique communiquer son relevé de propriétés pour démontrer qu’il n’est propriétaire que d’un seul local situé [Adresse 4], qui correspond à celui donné en location à la société CG Square.

Sur ce, il ressort du contrat de bail du 24 juin 2016 que le local donné à bail correspondait à un local commercial donnant sur la [Adresse 8] (et non sur la [Adresse 10]) et délimité en jaune sur un plan annexé. En page 5 du contrat de bail, il est aussi mentionné que le bailleur s’oblige à réaliser une cloison séparative entre les deux lots du rez-de-chaussée et à démolir les cloisons et les cadres de panneaux publicitaires tels que respectivement délimités en rouge et en vert sur le plan en annexe (qui n’est pas joint au bail). Il est donc incontestable que le lot 487 est bien occupé par deux locataires différents, quoique en disent les bailleurs, ce qui peut être aisément constaté sur le site Google Street View puisque deux commerces différents apparaissent d’un côté sur la [Adresse 8] et de l’autre sur la [Adresse 10], étant précisé que le lot n°487 est traversant sur les deux rues.

Les avis de taxes foncières transmis par les bailleurs concernant le local existant situé [Adresse 4] mentionnent au titre de la taxe foncière et des ordures ménagères les sommes de 3.476 euros en 2019, 3.549 euros en 2020, 3.632 euros en 2021 et 3.783 euros en 2022 (hors frais de rôle correspondant aux frais de gestion). Il existe une taxe foncière mentionnée pour le [Adresse 1] mais non pour le numéro 9, le propriétaire n’ayant probablement pas signalé la séparation du lot à la commune.

En conséquence, il doit être constaté que le bailleur n’a pas distingué au prorata de la surface occupée entre ses deux preneurs, le montant de la taxe foncière appliquée à l’ensemble du lot 487. Le bail ne précise toutefois pas la surface donnée en location à la société CG Square et la contenance des surfaces dont les bailleurs sont propriétaires n’est pas indiquée sur le relevé de propriété.

En mesurant toutefois les dimensions du lot 487 présenté en pièce n°7 du demandeur, il peut être estimé que le local exploité par CG Square était de 75 m² sur une surface totale de 110 m² (22 x 5 m) à supposer que sur le plan 1 cm = 1 m.

Après recalcul des taxes foncières incluant les frais de rôle (recalculés au protata par rapport à l’ensemble des immeubles appartenant aux bailleurs) pour le lot 487, on aboutit aux sommes suivantes :

3.601,00 euros en 2019 (somme mentionnée en pièce 6 du demandeur, l’avis d’impôt produit ne comprenant pas la dernière page avec les frais de gestion),

+ 3.677,07 euros en 2020

+ 3.762,68 euros en 2021

+ 1.127,30 euros en 2022 correspondant au prorata de 105 jours d’occupation pour une taxe de 3.918,73 euros pour l’année entière.

Total = 12.168,05 euros

Dès lors que la surface occupée par CG Square correspondait à 68,18 % de la surface totale du lot 487, les sommes dues par l’ancien preneur au titre de la taxe foncière, des ordures ménagères et des frais de rôle s’élevaient à la somme totale de 12.168,05 x 68,18 % = 8.296,18 euros entre 2019 et 2022.

La société CG Square ayant réglé la somme totale de 14.662,51 euros aux bailleurs au titre des taxes foncières, ces derniers doivent lui restituer la somme de 6.366,33 euros.

En conséquence, la société Pierre III et M. [Y] doivent être solidairement condamnés à restituer à la SARL CG Square la somme totale de 9.440,92 euros.

Sur les frais du procès

Les bailleurs qui succombent doivent être tenus aux dépens et aux frais irrépétibles engagés par la SARL CG Square, qu’il convient de fixer à 2.000 euros.

L’article 514 du code de procédure civile (en vigeur depuis le 1er janvier 2020) dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code rappelle que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Les bailleurs souhaitent voir écarter l’exécution provisoire.

Compte tenu de l’ancienneté de la procédure et des sommes relatives en jeu, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne solidairement la SCI Pierre III et M. [J] [Y] à verser à la SARL CG Square la somme de 9.440,92 euros (neuf mille quatre cent quarante euros et quatre-vingt douze centimes), outre intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024 ;

Condamne solidairement la SCI Pierre III et M. [J] [Y] aux dépens de la procédure qui pourront être recouvrés directement par M^e Belleville qui l’a demandé et qui en aura fait l’avance sans recevoir provision, car pouvant y prétendre conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement la SCI Pierre III et M. [J] [Y] à verser à la SARL CG Square la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE