TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/10396

N° Portalis 352J-W-B7G-CXMCI

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

26 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 10 Février 2026

DEMANDERESSE

Société Civile Immobilière CGOP

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Nadine RAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0412

DÉFENDEUR

Maître [Y] [F]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Garry ARNETON de la SELEURL GARRY ARNETON ANTILLES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0824

Décision du 10 Février 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 22/10396 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXMCI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés,

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 06 Octobre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026.

Puis, le délibéré a été prorogé au 10 février 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 29 novembre 2019, la société civile immobilière CGOP (désignée ci-après la société CGOP), a donné à bail à usage professionnel à M. [Y] [F] des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] pour une durée de six ans à compter du 1er décembre 2019, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 36 000 euros hors taxes et hors charges indexé annuellement en fonction de la variation de l’indice des loyers des activités tertiaires publié par l’INSEE, payable mensuellement au plus tard le 3 de chaque mois, outre une provision sur charges mensuelle de 600 euros.

Les lieux sont destinés à l’exercice de la profession d’avocat à l’exclusion de “toute autre utilisation”.

Par courrier recommandé du 19 janvier 2021 avec avis de réception du 20 janvier 2021, la société CGOP a mis en demeure M. [Y] [F] de lui payer la somme de 16 800 euros au titre des loyers et charges impayés des mois d’avril, mai et décembre 2020 et janvier 2021, sous huit jours.

Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2021, la société CGOP et M. [Y] [F] ont conclu un protocole transactionnel aux termes duquel :

— au 30 juin 2021, M. [Y] [F] s’est reconnu débiteur de la somme de 20 344,77 euros ;

— la société CGOP a consenti à M. [Y] [F] une remise de loyers et de charges de trois mois et demi correspondant aux mois d’avril 2020, mai 2020, décembre 2020 et la moitié du mois d’avril 2021, soit un montant total de 14 707,20 euros ;

— M. [Y] [F] s’est engagé à lui régler la somme de 5637,57 euros d’ici fin septembre 2021 ; et la société CGOP s’est engagée en contrepartie du bon règlement de la somme précitée à ne pas poursuivre la résiliation du bail sur la base du commandement visant la clause résolutoire qui avait été délivré précédemment, le du 21 mai 2021.

Par deux actes de commissaire de justice signifiés les 25 mars et 29 mars 2022, la société CGOP a fait délivrer à la M. [Y] [F] un commandement de payer la somme en principale de 21033,89 euros au titre d’arriérés de loyers, et de charges arrêtés à mars 2022 inclus, visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 7 juin 2022, la société CGOP a mis en demeure M. [Y] [F] de lui payer la somme de 20 989,26 euros au titre de l’arriéré locatif échu au mois de mai 2022 inclus, sous huit jours.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice signifié le 26 juillet 2022, la société CGOP a fait assigner M. [Y] [F] devant le tribunal judiciaire de Paris pour voir notamment à titre principal condamner M. [Y] [F] à lui verser la somme de 15 270,86 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 juillet 2022, constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail professionnel, et en tout état de cause d’ordonner l’expulsion, faute de départ volontaire, de M. [Y] [F] des locaux, et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des locaux.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 mars 2024, la société CGOP demande au tribunal de :

— débouter M. [Y] [F] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. [Y] [F] à lui payer la somme de 7 522,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 mars 2024 ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail professionnel ;

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail professionnel en date du 29 novembre 2019 ;

En tout état de cause,

— ordonner, faute de départ volontaire, l’expulsion immédiate et sans délai de M. [Y] [F] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique ;

— condamner M. [Y] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner M. [Y] [F] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner M. [Y] [F] aux dépens, qui comprendront le coût des deux commandements de payer, dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître Rault, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Au visa des articles 57-A de la loi n086-1290 du 23 décembre 1986, 1103 et 1224 et suivants du code civil, la SCI CGOP soutient essentiellement que M. [Y] [F] a manqué de façon grave et répétée à son obligation de paiement des loyers et des charges au terme contractuellement fixé et n’a pas déféré au commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 mars 2022 ni à la mise en demeure l’ayant succédé en date du 2 juin 2022. Elle indique que le défendeur est toujours redevable d’un arriéré locatif et que la clause résolutoire est acquise compte tenu du caractère infructueux du commandement précité.

A titre subsidiaire, la bailleresse expose que si la situation locative s’est améliorée depuis l’introduction de la présente procédure, M. [Y] [F] a manqué gravement et de façon répétée à ses obligations contractuelles de paiement à bonnes dates, qu’il ne justifie nullement de ses difficultés financières durant la crise sanitaire et qu’il n’a pas respecté le protocole transactionnel conclu le 5 juillet 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2023, M. [Y] [F] demande au tribunal de :

— débouter la société CGOP de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société CGOP aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [F] expose essentiellement être de bonne foi et avoir tout mis en œuvre pour apurer sa dette locative et se conformer à ses obligations contractuelles, de sorte qu’il n’est plus redevable d’aucune somme à l’égard de la société CGOP et que la demande de cette dernière est devenue sans objet. Il indique que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas demeuré infructueux compte tenu d’une tentative de résolution amiable du litige en cours entre les parties, de sa parfaite bonne foi et du règlement total de sa dette locative, et qu’en conséquence, la clause résolutoire ne peut être acquise pas plus que la résiliation judiciaire ne peut être prononcée.

Par ordonnance du 14 octobre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire.

Aux termes de conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 15 septembre 2025 postérieurement à l’ordonnance de clôture, la société CGOP a maintenu l’ensemble de ses demandes sauf à actualiser sa demande formé au titre de l’arriéré locatif à hauteur de la somme de 24 141,68 euros selon décompte arrêté au 15 septembre.

Pour un exposé plus exhaustif des prétentions et des moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des articles 1103 et 1224 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. La résolution des conventions résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1304 du même code, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la révocation de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé.

En l’espèce, le contrat de bail stipule à sa clause 25 qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursements de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire ou d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du bail, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire resté infructueux.

Aucune contestation, sauf à dire qu’il a réglé la dette locative, n’est opposée par M. [Y] [F] à l’encontre de la validité du commandement délivré le 29 mars 2022, qui rappelle la clause résolutoire et comporte un décompte de nature à permettre au locataire d’en critiquer les termes.

Il résulte du décompte locatif que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le délai imparti, ce que M. [Y] [F] ne conteste pas dès lors qu’il se prévaut de règlements de sa dette locative en 2023, soit bien postérieurs au commandement de payer et au délai imparti.

Le contrat de bail s’est donc trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire le 29 avril 2022.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 29 avril 2022.

L’expulsion de M. [Y] [F] et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification du jugement, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

L’article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est constant que celui qui se maintient sans droit ni titre dans les locaux après la résiliation judiciaire du bail commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le bailleur au paiement d’une indemnité d’occupation compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le bailleur de son maintien dans les lieux.

Dès lors, M. [Y] [F] sera condamné à payer à la société CGOP une indemnité d’occupation égale au montant du dernier contractuel en vigueur, charges et accessoires en sus, à compter du 30 avril 2022 et jusqu’à la libération des locaux caractérisée par la remise de clefs ou l’expulsion.

Sur la demande de condamnation au paiement d’un arriéré locatif

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, aux termes de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté à septembre 2025 inclus, que M. [Y] [F] est redevable de la somme de 24 141,68 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 29 avril 2022, date d’acquisition de la clause résolutoire, du solde du protocole transactionnel conclu le 5 juillet 2021, ainsi que des indemnités d’occupation échues postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

Toutefois, contrairement à ce qu’affirme M. [Y] [F], il n’est nullement établi qu’il a réglé l’intégralité de sa dette locative. En effet, s’il ressort de ses extraits de compte bancaire versés aux débats ainsi que du décompte locatif, qu’il a fait procéder à différents règlements de sa dette lesquels sont pris en compte dans le décompte produit par le bailleur et sont imputés sur les dettes les plus anciennes en l’absence d’indication de la dette acquittée, ils n’ont pas été suffisants pour l’apurer dans son intégralité.

Par conséquent, M. [Y] [F] sera condamné à payer à la société CGOP la somme de 24141,68 euros au titre des loyers, charges, accessoires, et indemnités d’occupation arrêtés selon décompte en septembre 2025, inclus.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile, M. [Y] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de Maître Nadine Rault.

Il sera également condamné à payer à la société CGOP une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme globale de 2 000 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre la S.C.I. Société civile immobilière CGOP et M. [Y] [F] pour les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6], au 29 avril 2022 à vingt-quatre heures ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de M. [Y] [F], et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles trouvés dans les locaux sera régi, en cas d’expulsion, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe l’indemnité d’occupation due par M. [Y] [F] à la S.C.I. Société civile immobilière CGOP au montant du loyer, majoré des charges et taxes, auquel la S.C.I. Société civile immobilière CGOP aurait pu prétendre si le bail s’était poursuivi, et ce à compter du 30 avril 2022 et jusqu’à la libération effective des locaux caractérisée par la remise des clefs ou l’expulsion ;

Condamne M. [Y] [F] à payer à la S.C.I. Société civile immobilière CGOP la somme de 24 141,68 euros (vingt-quatre mille cent quarante et un euros et soixante-huit centimes) au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et accessoires selon décompte arrêté au mois de septembre 2025 inclus, outre les indemnités d’occupation postérieures ;

Condamne M. [Y] [R] aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Nadine Rault conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Y] [R] à verser à la S.C.I. Société civile immobilière CGOP la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 5] le 10 Février 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME