TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Affaire : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE “LE VOLTAIRE”, représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET EVEN DU FOU

c/

[O] [N]

[I] [W] [N]

N° RG 25/00132 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IWBT

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SCP MAUSSION – 80

JUGEMENT DU : 14 MAI 2025

JUGEMENT

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE “LE VOLTAIRE”, représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET EVEN DU FOU

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEURS :

Mme [O] [N]

née le 06 Octobre 1971 à [Localité 10]

[Adresse 13]

[Adresse 12]

[Localité 2]

M. [I] [W] [N]

né le 07 Juin 1978 à [Localité 10] (COTE D’OR)

[Adresse 5]

[Localité 4]

non représentés

A rendu le jugement suivant :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 2 avril 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [P] [N], décédé le 6 septembre 2019 et Mme [B] [T] épouse [N], décédée le 4 mai 2022, étaient propriétaires de biens et droits immobiliers (respectivement les lots n°7 et 103) dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé [Adresse 11], situé [Adresse 1] à [Localité 8] (21).

Selon les actes de notoriétés des 14 février et 23 juin 2022, M. et Mme [N] ont laissé pour héritiers : Mme [O] [N] et M. [C] [N].

Par actes de commissaire de justice en date des 26 février et 5 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], représenté par le cabinet Even Du Fou, son syndic, a assigné M. [C] [N] et Mme [O] [N] devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile et de l’article L.213-2 du code de l’organisation judiciaire :

— déclarer recevable et bien fondée sa demande ;

par voie de conséquence,

— condamner solidairement M. [C] [N] et Mme [O] [N] à lui verser les sommes suivantes :

• 42 515,46 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 19/02/2025 ;

• 282,39 € au titre de l’appel provisionnel du 01/04/2025 (2ème trimestre exercice 2025), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 18 €, sauf à parfaire ;

• 282,39 € au titre de l’appel provisionnel du 01/07/2025 (3ème trimestre exercice 2025), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 18 €, sauf à parfaire ;

• 282,39 € au titre de l’appel provisionnel du 01/10/2025 (4ème trimestre exercice 2025), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 18 €, sauf à parfaire ;

• 4 211,95 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier causé par les absences de paiement des charges et appels provisionnels ;

• 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût de la sommation de payer ;

— juger que les condamnations prononcées à hauteur de 36 367,51 € porteront intérêts au taux légal à compter du 17/05/2023 et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus ;

— rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit.

Le syndicat des copropriétaires expose que nonobstant sommations de payer les charges de copropriété des 20 décembre 2024 et 9 janvier 2025, M. [C] [N] et Mme [O] [N] n’ont pas réglé les charges de copropriété, ni même les appels de provision sur charges pour l’année en cours, ni même les appels de fonds travaux.

M. [C] [N] et Mme [O] [N] restent ainsi débiteurs de la somme principale de 42 515, 46 € selon décompte arrêté au 19/02/2025.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée et notamment les frais de mise en demeure, relances, prise d’hypothèque ;

l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’une rémunération spécifique peut être perçue à l’occasion de prestations particulières définies par décret et que le contrat de syndic reprend intégralement le contrat type de ce décret concernant les frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire débiteur ;

les comptes définitifs pour les exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et les budgets prévisionnels pour les exercices 2024 et 2025 ont été approuvés par les Assemblées Générales des 14/12/2020, 25/10/2021, 30/06/2022, 24/05/2023 et 06/05/2024, à laquelle les débiteurs ont été régulièrement convoqués via le notaire en charge de la succession et dont ils se sont vu notifier les procès-verbaux ;

l’absence de règlement des appels et charges définitives crée pour la collectivité des copropriétaires un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Bien que régulièrement assigné, M. [C] [N] et Mme [O] [N] n’ont pas comparu à l’audience ; il convient ainsi de statuer par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) Sur les charges

L’ article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 19-2 de cette loi dispose : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire, statuant en la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Au vu de ces éléments versés aux débats par le syndicat des copropriétaires et par application des textes précités, il convient de faire droit à la demande en paiement de l’arriéré de 42 515,46 € € arrêté au 19/02/2025 ainsi qu’aux sommes sollicitées au titre des appels provisionnels et des cotisations fonds travaux des trimestres 2, 3 et 4 de l’exercice 2025 devenues immédiatement exigibles.

Ces montants porteront intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025 sur la somme de 36 367,51 € et à compter de la date de signification de l’assignation , soit le 5 mars 2025 pour le surplus.

2) Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La récurrence fautive du défaut de paiement de M. [C] [N] et Mme [O] [N] en l’absence de toute difficulté financière invoquée cause nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires, distinct de celui résultant du simple retard, la situation d’impayé pesant sur la trésorerie de la collectivité des copropriétaires.

Il sera dès lors alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts.

3) Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [N] et Mme [O] [N] qui succombent en supporteront donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [C] [N] et Mme [O] [N] qui succombent, seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 € sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, suivant la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire premier ressort :

Condamne solidairement M. [C] [N] et Mme [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] sis [Adresse 1] à [Localité 9] :

— la somme de 42 515, 46 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 19/02/2025 ;

— la somme de 282, 39 € au titre de l’appel provisionnel du 01/04/2025 de l’exercice 2025, outre la cotisation fonds travaux loi Alur de 18 € ;

— la somme de 282, 39 € au titre de l’appel provisionnel du 01/07/2025 de l’exercice 2025, outre la cotisation fonds travaux loi Alur de 18 € ;

— la somme de 282, 39 € au titre de l’appel provisionnel du 01/10/2025 de l’exercice 2025, outre la cotisation fonds travaux loi Alur de 18 € ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025 sur la somme de 36 367, 41 €, et à compter de la date de signification de l’assignation soit le 5 mars 2025 pour le surplus ;

Condamne solidairement M. [C] [N] et Mme [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] :

— la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [C] [N] et Mme [O] [N] aux dépens, incluant le coût des sommations de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président