TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Copies CC

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/01311

N° Portalis 352J-W-B7H-CY26U

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

25 Janvier 2023

Expertise :

M. [G] [I]

[Adresse 5] [Localité 8]

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. CHEZ NOUS

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e David RAMIREZ MONCADA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0989

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. IMMINVEST

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Maud EGLOFF-CAHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1757

Décision du 13 Novembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 23/01311 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY26U

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 24 Juin 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2013, la SCI LA DAUPHINE a donné à bail commercial à la SAS CHEZ NOUS, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4] dans le [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter du 30 décembre 2013 avec échéance au 29 décembre 2022.

La destination est la suivante : café, bar, traiteur, cave à vin, restauration, vente à emporter.

Les locaux sont composés comme suit :

— un local commercial/boutique numéro 1 d’une surface de 46,42 m² situé en rez-de-chaussée à droite de la porte d’entrée de l’immeuble ;

— une cave numéro 9, à usage d’entrepôt et/ou commercial, située sous le local commercial/boutique d’une surface de 51,87 m².

Ils correspondent aux lots de copropriété tels que désignés dans le règlement de copropriété, à savoir les lots n°1 et 34.

Par acte authentique du 23 juin 2021, la SCI LA DAUPHINE a cédé la propriété des lots dont dépendent les locaux à la SARL IMMINVEST.

Le 29 avril 2021, la SARL IMMINVEST a fait l’acquisition du lot n°35 situé dans l’immeuble dont dépendent les locaux, à savoir une cave mitoyenne du lot n° 34, auprès de Monsieur [P] [H].

Par acte extrajudiciaire du 27 septembre 2022, la SAS CHEZ NOUS a fait signifier à la SARL IMMINVEST, une demande de renouvellement du bail venant à expiration le 29 décembre 2022 pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 30 décembre 2022.

Par acte extrajudiciaire du 28 novembre 2022, la SARL IMMINVEST a fait signifier à la SAS CHEZ NOUS un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction aux motifs d’une « violation grave du bail commercial par la destruction de la cloison séparative entre les lots n°34 et 35 sans autorisation du bailleur ».

Par acte extrajudiciaire du 28 novembre 2022, la SARL IMMINVEST a fait signifier à la SAS CHEZ NOUS un commandement visant la clause résolutoire pour violation des obligations locatives comportant dénégation du statut des baux commerciaux lui enjoignant de : « remettre en état la cloison séparative entre les lots n°34 et 35 et d’évacuer le lot 35 de votre personne et de tous biens ».

Par acte extrajudiciaire du 15 décembre 2022 la SAS CHEZ NOUS a fait signifier à la SARL IMMINVEST une opposition à commandement visant la clause résolutoire pour violation des obligations locatives comportant dénégation du statut des baux commerciaux et sommation d’accepter le renouvellement du bail à compter du 30 décembre 2022.

Par exploit de commissaire de justice du 25 janvier 2023, la SAS CHEZ NOUS a fait assigner la SARL IMMINVEST devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d’opposition à commandement de payer, de faire constater son droit à indemnité d’éviction et de désignation d’un expert judiciaire pour la faire estimer.

Par conclusions notifiées le 6 mars 2024 la SAS CHEZ NOUS demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— la juger recevable et bien-fondée dans ses moyens, demandes et prétentions formées à l’encontre de la SARL IMMINVEST ;

Y faisant droit,

— juger nul et de nul effets le commandement de faire visant la clause résolutoire qui lui a été signifié par la SARL IMMINVEST le 28 novembre 2022 ;

— constater que la SARL IMMINVEST n’apporte pas la preuve qu’elle a réalisé des travaux irréguliers dans les locaux loués tels que décrits dans le commandement visant la clause résolutoire et le refus de renouvellement avec refus d’indemnité d’éviction, tous deux actes signifiés le 28 novembre 2022 ;

— juger que la SARL IMMINVEST en sa qualité de bailleur ne pouvait pas lui donner congé sans lui offrir le paiement d’une une indemnité d’éviction ;

— déclarer inopposable à son égard le refus de renouvellement du bail commercial du 30 décembre 2023, avec refus d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime, signifié par la SARL IMMINVEST le 28 novembre 2022 et ce en raison de l’absence de mise en demeure préalable ;

— juger qu’elle peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction en raison du refus de renouvellement opposé par la SARL IMMINVEST le 28 novembre 2022 ;

Avant dire droit sur l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation,

— voir designer tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de : se rendre sur les lieux, les parties et leurs conseils dûment convoqués ; décrire les locaux ; entendre les parties ; se faire communiquer tous documents contractuels et autres qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ; entendre tous sachants ; rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer :

— le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est due, selon les critères retenus à l’article L.145-14 du code de commerce dans le cas :

a) d’une perte du fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial;

b) de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert comprenant acquisition d’un titre locatif avec les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial;

— le montant de l’indemnité d’occupation statutaire dont elle est redevable à l’égard de la SARL IMMINVEST pour l’occupation des lieux, objets du bail, depuis le 1er janvier 2023 jusqu’à leur libération effective ; sur les bases utilisées en matière de fixation de loyers de renouvellement, abattement de précarité en sus ;

— dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en double exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Paris, service du contrôle des expertises, dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

— dire que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

— fixer à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SARL IMMINVEST entre les mains de la régie du tribunal judiciaire de Paris, dans le délai de six semaines à compter du présent jugement, sans autre avis ; dire que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

— fixer, dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, l’indemnité d’occupation provisionnelle due par le preneur au montant du dernier loyer contractuel ;

— renvoyer l’affaire à la mise en état, sur première demande des parties après dépôt du rapport par l’expert, sauf radiation;

— sursoir à statuer sur l’ensemble des demandes des parties ;

En tout état de cause,

— condamner la SARL IMMINVEST au paiement de la somme de 16.372,20 euros TTC, celle-ci correspondant aux frais de conseil que la société CHEZ NOUS a été contrainte d’engager pour préserver ses droits ;

Dans le cas où le tribunal rejetterait la demande ci-dessus, condamner la SARL IMMINVEST au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL IMMINVEST aux entiers dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, la SAS CHEZ NOUS énonce:

— qu’en l’absence de mise en demeure régulière, le bailleur perd la faculté de se prévaloir du motif grave et légitime à l’encontre du preneur et doit lui régler une indemnité d’éviction du fait du non-renouvellement de son bail ; qu’en l’espèce, le bailleur a fait signifier au preneur une décision de refus de renouveler le bail avec dénégation du paiement d’une indemnité d’éviction sans délivrer au préalable de mise en demeure conforme aux stipulations de l’article L.145-17 I 1° du code de commerce ; que ne saurait valoir mise en demeure préalable, un commandement visant la clause résolutoire délivré le même jour que le congé de refus de renouvellement ; qu’en outre, ledit commandement ne se réfère pas expressément à l’article L.145-17 I 1° du code de commerce ;

— qu’en outre, le commandement encourt la nullité en ce qu’il est insuffisamment clair et précis, faute d’une part, de mentionner les clauses auxquelles elle aurait soi-disant porté atteinte par les travaux qu’on lui impute, et faute d’autre part, d’indication technique lui permettant de connaître la consistance du mur, sa qualification juridique de partie privative ou commune (requérant l’autorisation du syndicat des copropriétaires), ou sa localisation ;

— que la consistance des lieux est identique à celle dont elle a disposé lors de son entrée en jouissance ; que le bailleur n’apporte pas la preuve qu’elle est à l’origine des travaux qu’on lui impute ; qu’il n’apporte pas la preuve de l’état et la configuration des locaux loués à la date de prise d’effet du bail ; que le rapport du géomètre-expert dont le bailleur se prévaut est établi sur la base d’un plan de copropriété sans référence de date fourni par le bailleur ; que de ce fait, tant le commandement visant la clause résolutoire que le congé avec refus de renouvellement sont nuls et de nul effet ;

— que la nullité du commandement est également encourue pour atteinte à l’obligation de bonne foi dans sa délivrance, tant par le fait que ce qui est reproché est mensonger, que par le fait que pris par surprise, elle ne disposerait pas du temps nécessaire pour régulariser la situation dans le délai d’un mois ;

— que l’atteinte à la bonne foi justifie aussi le droit à des dommages-intérêts correspondant au remboursement de l’ensemble des frais, dont il est justifié sur factures, qui ont été contraints pour préserver ses droits, à savoir la somme de 16 372,20 euros TTC ;

— qu’elle a droit à l’indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux; qu’un expert doit être commis avec une consignation à la charge du bailleur, eu égard à son défaut de bonne foi.

Par conclusions notifiées le 25 avril 2024, la SARL IMMINVEST demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— la déclarer recevable et bien fondée ;

— débouter la SAS CHEZ NOUS de l’intégralité de ses demandes,

A titre principal,

— prononcer la résiliation du bail commercial avec effet au 28 décembre 2022 par acquisition de la clause résolutoire ;

— constater que la SAS CHEZ NOUS est occupante sans droit ni titre des locaux exploités au [Adresse 4] [Localité 7] depuis le 28 décembre 2022, subsidiairement le 30 décembre 2022 ;

— prononcer l’expulsion de la SAS CHEZ NOUS des locaux exploités au [Adresse 4] [Localité 7] avec au besoin l’assistance de la force publique;

— condamner la SAS CHEZ NOUS à lui payer, à compter du 28 décembre 2022 une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel majoré de 50%, augmenté des charges dues;

— dire que le dépôt de garantie lui restera acquis ;

A titre subsidiaire,

— juger que le refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction du 28 novembre 2022 est fondé sur un motif grave et légitime ;

— débouter la SAS CHEZ NOUS de l’intégralité de ses demandes ;

— constater que la SAS CHEZ NOUS est occupante sans droit ni titre des locaux exploités au [Adresse 4] [Localité 7] depuis le 30 décembre 2022 ;

— prononcer l’expulsion de la SAS CHEZ NOUS des locaux exploités au [Adresse 4] [Localité 7] avec au besoin l’assistance de la force publique;

— condamner la SAS CHEZ NOUS à lui payer, à compter du 30 décembre 2022, une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel majoré de 50%, augmenté des charges dues;

— dire que le dépôt de garantie lui restera acquis ;

A titre infiniment subsidiaire,

— voir designer tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de : se rendre sur les lieux, les parties et leurs conseils dûment convoqués ; décrire les locaux ; entendre les parties ; se faire communiquer tous documents contractuels et autres qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ; entendre tous sachants ; rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer :

— le montant de l’indemnité d’éviction qu’elle doit, selon les critères retenus à l’article L.145-14 du code de commerce dans le cas :

a) d’une perte du fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial;

b) de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert comprenant acquisition d’un titre locatif avec les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial;

— le montant de l’indemnité d’occupation statutaire qui est due par la SAS CHEZ NOUS pour l’occupation des lieux, objets du bail, depuis le 31 décembre 2022 jusqu’à leur libération effective?; sur les bases utilisées en matière de fixation de loyers de renouvellement, abattement de précarité en sus.

— dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en double exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Paris, service du contrôle des expertises, dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

— dire que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

— fixer la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SAS CHEZ NOUS entre les mains de la régie du tribunal judiciaire de Paris, dans le délai de six semaines à compter du présent jugement, sans autre avis ; dire que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

— fixer, dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, l’indemnité d’occupation provisionnelle due par le preneur au montant du dernier loyer contractuel ;

— renvoyer l’affaire à la mise en état, sur première demande des parties après dépôt du rapport par l’expert, sauf radiation ;

— sursoir à statuer sur l’ensemble des demandes des parties ;

En tout état de cause,

— condamner la SAS CHEZ NOUS à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût du commandement de faire et du refus de renouvellement du bail commercial, notifiés le 28 novembre 2022 pour 983,22 euros.

Au soutien de ses prétentions, la SARL IMMINVEST énonce :

— qu’il est admis que le refus de renouvellement et la mise en demeure peuvent être délivrés concomitamment; qu’ainsi, le commandement délivré concomitamment doit être analysé comme une mise en demeure préalable ;

— qu’au regard des éléments dont le preneur dispose (plan annexé au règlement de copropriété lors de la conclusion du bail), celui-ci était en parfaite mesure de comprendre le commandement de faire visant la clause résolutoire qui est suffisamment clair et précis ;

— que le preneur a effectué dans les lieux pris à bail la démolition, sans autorisation expresse, écrite et préalable du mur séparatif, par ailleurs partie commune des lots n° 34 et 35 ; que le preneur en a troublé la tranquillité et est à l’origine d’un trouble de jouissance incontestable à son détriment puisqu’elle s’en trouve privée ; que la clause résolutoire est activable pour tout manquement "?de l’un quelconque de ses engagements" ;

— que le lot n°35 n’appartenait pas au bailleur précédent aux droits duquel elle est venue, de sorte qu’il ne pouvait être inclus dans l’assiette du bail ; qu’il ressort du rapport effectué par le géomètre expert, en présence du preneur, que le lot n°35 est actuellement occupé par celui-ci ;

— que le lot n°35 a été réuni au lot n°34 et a fait l’objet d’un cloisonnement modifié au regard du cloisonnement figurant sur les plans initiaux annexés au règlement de copropriété, lui-même

annexé au bail commercial ;

— que malgré mise en demeure, aucun travaux n’a été diligenté par le preneur pour faire cesser le manquement, ce qui permet le constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

— que subsidiairement, l’occupation irrégulière et durable de caves non comprises dans le bail est un motif suffisamment grave et légitime justifiant un congé sans offre de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction ; que l’exécution de travaux non autorisés constitue également un tel motif.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 20 juin 2024.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 24 juin 2025.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est constant que doit être privé d’effet le commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, est équivoque en ce qu’il ne renseigne pas suffisamment par lui-même son destinataire.

En outre, ce commandement visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1134 devenu 1104 du code civil.

La clause résolutoire insérée dans le bail est d’interprétation stricte.

Le bail comprend à son article XI une clause résolutoire formulée comme suit : " Il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements […], le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure infructueuse, délivré par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ".

Par acte extrajudiciaire du 28 novembre 2022, la SARL IMMINVEST a fait signifier à la SAS CHEZ NOUS un commandement visant la clause résolutoire pour violation des obligations locatives comportant dénégation du statut des baux commerciaux lui enjoignant de : « remettre en état la cloison séparative entre les lots n°34 et 35 et d’évacuer le lot 35 de votre personne et de tous biens ».

Il est relevé que le bailleur n’a annexé au commandement de faire les travaux requis ni document susceptible d’éclairer le destinataire sur le bien-fondé de son injonction, ni document susceptible de l’éclairer sur la nature des travaux à mener pour s’y conformer (notamment, éléments de diagnostic de l’existant, indication du traçage de la limite séparative, préconisations sur la nature des matériaux, préconisations sur les traitements requis contre l’humidité le cas échéant s’agissant d’une cave, coordonnées de l’architecte du bailleur et du syndic), ni même un rappel à l’article 4 du bail qui stipule que même en cas d’autorisation, les travaux de construction doivent être exécutés sous la surveillance de l’architecte du bailleur, et le projet doit être communiqué au syndic de l’immeuble afin de recueillir son avis, voire l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires selon leur nature.

Dans ces conditions, la formule laconique figurant au commandement de faire sans autre élément d’éclairage ne saurait être analysée comme suffisamment claire et précise, de sorte que le commandement de faire signifié le 28 novembre 2022 doit être déclaré nul et de nul effet, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens au soutien de cette demande de nullité.

Sur le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du code de commerce, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L. 145-17, I, 1° du même code précise que le bailleur peut néanmoins refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du premier alinéa de l’article L. 145-17.

Il est constant qu’en l’absence de vérification de l’existence d’une mise en demeure délivrée à la société locataire dans des conditions conformes aux prescriptions légales, le juge ne peut nullement valider le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime notifié sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-17, I, 1°, du code de commerce, dès lors que l’on se trouve en présence d’infractions réversibles.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 28 novembre 2022, la SARL IMMINVEST a fait signifier à la SAS CHEZ NOUS un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction aux motifs d’une « violation grave du bail commercial par la destruction de la cloison séparative entre les lots n°34 et 35 sans autorisation du bailleur ».

Il est relevé que le refus n’est précédé d’aucune mise en demeure préalable, étant précisé que la SARL IMMINVEST ne saurait se prévaloir à ce titre du commandement de faire signifié le même jour jugé nul et de nul effet et qui au demeurant ne respecte pas le formalisme requis par la loi, faute de reproduire les termes du premier alinéa de l’article L. 145-17 susmentionné.

En conséquence, sont inopérants les motifs invoqués par le bailleur aux termes de son refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction.

Il en résulte que le locataire évincé doit bénéficier d’une indemnité d’éviction, appréciée en application des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, et emportant droit de maintien dans les lieux, à compter de l’expiration du bail le 29 septembre 2022 à minuit, jusqu’à son paiement. Le locataire évincé sera également redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2022.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1147 ancien du code civil, applicable au bail litigieux, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il résulte de l’article 1134 ancien du code civil, applicable au bail litigieux, que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

La bonne foi est toujours présumée.

En l’espèce, la SAS CHEZ NOUS ne justifie pas d’une atteinte à la bonne foi en se bornant à alléguer, sans l’établir, la présupposée connaissance du bailleur avant même qu’il n’acquière les lots 1, 34 et 35 – que « ce dernier lot était occupé par le Preneur, à la suite des travaux irréguliers réalisés par le précédent locataire ».

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts au titre de l’atteinte à l’obligation de bonne foi sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

Les parties s’entendent sur la nécessité de désigner un expert judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due au bailleur, et l’indemnité d’occupation dont est redevable le preneur à l’égard du bailleur.

En conséquence, le tribunal fera droit à la demande d’expertise judiciaire des parties selon les modalités déterminées au dispositif.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de réserver les dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, il y a lieu de réserver les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

Déclare nul et de nul effet le commandement de faire signifié le 28 novembre 2022 par la SARL IMMINVEST à la SAS CHEZ NOUS ;

Déclare inopérants les motifs invoqués par la SARL IMMINVEST aux termes de son refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction signifié le 28 novembre 2022 à la SAS CHEZ NOUS ;

Constate à la date du 29 septembre 2022 à minuit l’expiration du bail qui lie la SARL IMMINVEST à la SAS CHEZ NOUS portant sur les locaux sis [Adresse 4] dans le [Localité 7];

Dit que la SAS CHEZ NOUS a le droit à une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité,

Dit que la SAS CHEZ NOUS est redevable à l’égard de la SARL IMMINVEST au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera due à compter du 30 septembre 2022 ;

Avant dire droit sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation,

commet :

M. [G] [I]

[Adresse 5] – [Localité 8]

[Courriel 15]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

en qualité d’expert avec mission :

— de se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

— de visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire,

— de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant

a – de l’indemnité d’éviction dans le cas :

—  1°) d’ une perte du fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial ;

2°) de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert comprenant acquisition d’un titre locatif avec les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial ;

B – de l’indemnité d’occupation statutaire due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail, depuis le 30 septembre 2022 jusqu’à leur libération effective; sur les bases utilisées en matière de fixation de loyers de renouvellement, abattement de précarité en sus;

A titre de renseignement, préciser si à son avis le loyer aurait été ou non déplafonné en cas de renouvellement de bail ;

Dit que l’expert commis procédera à sa mission les parties dûment convoquées ; qu’ il les entendra contradictoirement en leurs dires et explications, y répondra et procédera à la vérification des faits par elles avancés; qu’il dressera de ses opérations dans son rapport ;

Fixe à la somme de 4.500 euros montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, que la SARL IMMINVEST ou, à défaut, la partie la plus diligente sera tenue de consigner à la Régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 13] [Localité 11]) avant le 10 janvier 2026 faute de quoi la désignation de l’expert deviendra caduque et privée de tout effet ;

Fixe l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du dernier loyer en cours ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [F] [M]

[Adresse 12] – [Localité 10]

[XXXXXXXX02] – [XXXXXXXX03]

[Courriel 14]

avec pour mission de :

Informer les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation ; recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros;

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation;

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit que le rendez-vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’expert,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, le médiateur devra en aviser immédiatement l’expert et les opérations d’expertise reprendront ;

Dit que l’expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

Fixe au 30 septembre 2026 la date maximale du dépôt du rapport d’expertise judiciaire auprès du greffe de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

Désigne le juge de la mise en état en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l’expert judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit ;

Dit qu’en cas de refus de sa mission, d’empêchement ou de retard injustifié de l’expert judiciaire, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état éléctronique du jeudi 12 mars 2026 pour vérification du dépôt de la consignation ;

Réserve les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 13 Novembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME