TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : [G] [S]

c/

[H] [X]

N° RG 25/00339 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I2YO

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SCP JANIER & SPINA – 131

la SCP LDH AVOCATS – 16-1

ORDONNANCE DU : 21 JANVIER 2026

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée lors des débats de Françoise GOUX, greffier et lors du prononcé de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

Mme [G] [S]

née le 10 Septembre 1953 à [Localité 1] (COTE D’OR)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Arthur SPINA de la SCP JANIER & SPINA, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDERESSE :

Mme [H] [X]

née le 26 Septembre 1958 à [Localité 3] (PORTUGAL)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Loïc DUCHANOY de la SCP LDH AVOCATS, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 novembre 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, Mme [G] [S] a assigné Mme [H] [X] en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa des articles 835-2 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce :

— constater que Mme [X] n’a pas déféré aux commandements qui lui ont été signifiés le 6 mars 2025 ;

— constater en conséquence la résiliation acquise au 6 avril 2025 de plein droit du contrat de location ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [X] des lieux loués, tant de sa personne que de ses biens ou de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sous astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai de huitaine à compter de la signification de l’ordonnance ;

— condamner Mme [X] à payer à Mme [S] les sommes en souffrance, soit la somme de 3 731,62 €, somme arrêtée au 6 mars 2025 ;

— condamner par provision Mme [X] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges dus, et ce, à compter du 6 avril 2025 (date d’acquisition des clauses résolutoires) jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner Mme [X] à payer à Mme [S] la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [X] aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et soutenues à l’audience du 26 novembre 2025, Mme [G] [S] maintient ses demandes initiales, et les complète avec les demandes suivantes :

— déclarer Mme [S] parfaitement recevable et bien fondée en son action ;

— débouter Mme [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Mme [S] expose que :

elle est devenue propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1] (21) suite à la succession de M. [T] [S] ;

un bail commercial avait été initialement conclu le 1er juillet 1993 entre la société Etablissements [T] [S] et M. [P] [R] pour une durée de neuf années, soit jusqu’au 30 juin 2002 ;

toutefois, M. [P] [R] a, sans qu’aucun écrit ne le formalise, cédé son droit au bail à Mme [X] en 2001, laquelle occupe les lieux depuis cette date ;

Mme [X] est toutefois défaillante dans le paiement des loyers et des charges, les arriérés s’élevant à la somme de 3 731,62 € au 6 mars 2025 ;

Mme [S] a alors, suivant acte du 6 mars 2025, délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ;

le même jour, elle a également délivré un commandement aux fins de résiliation de bail pour défaut d’assurance, Mme [X] n’ayant pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance couvrant les risques locatifs ;

en réponse aux conclusions de Mme [X], Mme [S] fait valoir qu’elle justifie pleinement de son intérêt et de sa qualité à agir. Elle produit un procès-verbal de constat établi le 9 avril 2025 qui atteste de cette qualité de propriétaire. En outre, Mme [X] reconnait elle-même l’existence d’une relation locative en ce qu’elle ne conteste aucunement la qualité de bailleresse de Mme [S] ;

concernant l’existence et la validité du bail commercial, elle affirme que, en application de l’article L.145-16 du code de commerce, Mme [X] est devenue titulaire de l’ensemble des droits et obligations découlant du bail lors de la cession du droit au bail par M. [R] en 2001 ;

s’agissant du paiement du loyer du mois de mars le 26 mars 2025, soit postérieurement à la signification du commandement de payer le 6 mars 2025, elle avance que le paiement après commandement ne fait pas obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire, d’autant plus que les autres postes demeurent impayés ;

concernant les demandes reconventionnelles de Mme [X], Mme [S] fait valoir qu’il n’est aucunement justifié du prétendu trop-perçu de 158,98 € ;

aussi, sur la prétendue insalubrité des lieux, Mme [S] relève que Mme [X] n’a jamais formulé la moindre réclamation sur l’état des lieux depuis 24 ans ; d’autant plus que les photographies versées aux débats ne démontrent pas un état d’insalubrité mais simplement des locaux anciens, en état d’usage normal eu égard à leur ancienneté.

En conséquence, Mme [S] estime être bien fondée à solliciter la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de Mme [X].

Aux termes de ses dernières écritures soutenues à l’audience du 26 novembre 2025, Mme [H] [X] demande au juge des référés de :

— juger Mme [S] irrecevable en son action à défaut de justifier de son intérêt et de sa qualité à agir ;

à titre subsidiaire,

— juger Mme [S] mal fondée en son action ;

— la débouter de l’intégralité de ses demandes dirigées contre Mme [X] ;

en tout état de cause,

— dire et juger Mme [X] recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles ;

— condamner Mme [S] à rembourser à Mme [X] la somme de 158,98 € indument payée entre les mains du commissaire de justice mandaté par Mme [S] ;

— condamner Mme [S] à payer à Mme [X] 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’insalubrité des locaux loués ;

— condamner Mme [S] à payer à Mme [X] une indemnité de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner enfin Mme [S] aux entiers dépens de procédure.

Mme [X] fait valoir que :

à titre principal,

si Mme [S] se prétend propriétaire du bien immobilier occupé par Mme [X], elle ne justifie toutefois aucunement de sa propriété de sorte qu’elle ne démontre pas avoir intérêt et qualité à agir ;

à titre subsidiaire,

elle a réglé la somme due au titre du loyer du mois de mars 2025 par chèque, lequel a été encaissé le 26 mars 2025 ;

concernant le règlement des charges sollicité par Mme [S], elle justifie régler les factures qui lui sont présentées ;

après avoir reçu le commandement de payer, elle a remis, en date des 28 mars et 3 avril 2025, deux chèques de 162,50 € au commissaire de justice ;

s’agissant de la taxe foncière, aucun contrat de bail ne fait peser cette charge sur Mme [X] ;

enfin, elle justifie de son attestation d’assurance ;

à titre reconventionnel,

elle sollicite le remboursement de la somme de 158,98 € correspondant à un trop payé au titre des charges qui lui ont été réclamées ;

s’agissant de la somme demandée au titre des dommages et intérêts, elle avance que le propriétaire n’a jamais réalisé de travaux au sein du local commercial depuis qu’elle est locataire et que celui-ci est extrêmement vétuste et humide ;

il serait enfin inéquitable de la laisser supporter seule l’intégralité des frais irrépétibles dont elle a eu la charge pour se défendre.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’irrecevabilité de Mme [S] en ses demandes

Constitue par application de l’article 122 du code de procédure civile une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond , pour défaut de droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix ou la chose jugée. .

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que Mme [S] a introduit cette instance en qualité de propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1]. Or, et comme le relève la défenderesse, la demanderesse ne justifie aucunement de sa propriété, notamment en fournissant des justificatifs relatifs à la succession par laquelle elle est devenue propriétaire du bien. Aussi, le procès-verbal de constat réalisé par un commissaire de justice qu’elle produit aux débats et au sein duquel il est simplement rapporté qu’elle a exposé être propriétaire du bien ne peut, à lui seul, attester de manière certaine de sa propriété. De la même manière, la propriété de Mme [S] ne peut être irréfragablement déduite de la simple existence d’une relation locative entre cette dernière et Mme [X], étant précisé qu’il résulte du contrat de sous-location des locaux comerciaux du 1er juillet 2013 que le propriétaire était alors l’indivision successorale de M. [T] [S] composé de Mme [O] [S] et de M. [Y] [S] tandis que le locataire consentant une sous-location était la SA [T] [S] représentée par M. [Y] [S].

Ainsi, puisque Mme [S] ne justifie pas qu’elle est bien propriétaire du local commercial occupé par Mme [X], elle ne démontre pas avoir qualité à agir.

Par conséquent, l’action de Mme [S] ne peut qu’être déclarée irrecevable.

Sur les demandes reconventionnelles

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Mme [X] sollicite la condamnation de Mme [S] à lui rembourser la somme de 158,98 € indûment payée entre les mains du commissaire de justice mandaté par Mme [S] et à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en raison de la vétusté du local commercial qu’elle loue.

Il convient de rappeler que le juge des référés a le pouvoir de prononcer des condamnations, seulement à titre de provision, ce qui n’est pas nullement demandé en l’espèce; au demeurant, dès lors que Mme [X] fait valoir que Mme [S] ne justifie pas de sa qualité de propriétaire, elle ne saurait faire des demandes à son encontre en sa qualité de propriétaire.

Mme [X] est ainsi déboutée de ses demandes reconventionnelles .

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [G] [S] qui succombe en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu les articles 122 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Déclarons irrecevables les demandes de Mme [G] [S] ;

Déboutons Mme [H] [X] de ses demandes reconventionnelles ;

Disons n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [G] [S] aux entiers dépens.

Le Greffier Le Président