TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 24/50901 – N° Portalis 352J-W-B7I-C356I

N° :

Assignation du :

29 Janvier 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 mars 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société PHENIXYA, société par actions simplifiée

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Laurent COTRET de la SCP AUGUST & DEBOUZY et associés, avocats au barreau de PARIS – #P0438

DEFENDERESSE

La société [Localité 6] PRIME OFFICE 1 S.A.S.U.

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par l’AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES agissant par le ministère de Maître Christophe DENIZOT, avocats au barreau de PARIS – #B0119

DÉBATS

A l’audience du 17 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 17 mai 2022, la société [Localité 6] Prime Office 1 a donné à bail commercial à la société Phenixya des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7].

Le 29 décembre 2023, [Localité 6] Prime Office 1 a fait délivrer par voie de signification à la société Phenixya un commandement de payer la somme totale de 67.762,94 euros.

Par ordonnance rendue le 4 juillet 2024, le président du tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de conciliation et a désigné la SELARL Ajassocies, prise en la personne de Maître [K] [G], en qualité de conciliateur.

La conciliation a été ouverte pour une durée de quatre mois.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 29 janvier 2024, la société Phenixya a assigné la société [Localité 6] Prime Office 1, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

« Vu l’article 145-41 du code de commerce,

Vu les articles 1343-5 et 2224 du code civil,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées,

In limine titis :

A titre principal

— Ordonner la mise en œuvre d’un processus de médiation entre Phenixya et [Localité 6] Prime Office 1,

— Désigner tel médiateur qui lui plaira.

A titre subsidiaire

— Constater que le commandement de payer ne respecte pas les exigences imposées à peine de nullité par l’article L. 145-41 du code de commerce ;

— Constater que [Localité 6] Prime Office 1 ne justifie d’aucun décompte précis et détaillé de la créance qu’elle détiendrait à l’encontre de Phenixya;

— Déclarer le commandement de payer visant la clause résolutoire nul.

En conséquence :

— Juger nul et dépourvu d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire.

A titre principal :

— Octroyer à Phenixya un délai de deux ans pour régler les sommes sollicitées par [Localité 6] Prime Office 1, courant à compter de la signification du jugement ;

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai de paiement octroyé.

En tout état de cause :

— Condamner [Localité 6] Prime Office 1 au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner [Localité 6] Prime Office 1 au paiement des entiers dépens»

Par exploit de commissaire de justice du 15 novembre 2024 soit postérieurement à l’assignation, la société Phenixya a signifié à la société [Localité 6] Prime Office 1 son congé afin de mettre un terme au bail pour le 16 mai 2025.

Aux termes de ses conclusions régularisées et soutenues à l’audience du 17 février 2025, la société Phenixya demande au juge des référés :

« Vu l’article 145-41 du code de commerce,

Vu les articles 1343-5 et 2224 du code civil,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées,

In limine litis :

A titre principal

— Ordonner la mise en œuvre d’un processus de médiation entre Phenixya et [Localité 6] Prime Office 1

À titre subsidiaire,

— Constater que le commandement de payer ne respecte pas les exigences imposées à peine de nullité par l’article L. 145-41 du Code de commerce ;

— Constater que [Localité 6] Prime Office 1 ne justifie d’aucun décompte précis et détaillé de la créance qu’elle détiendrait à l’encontre de Phenixya ;

— Déclarer le commandement de payer visant la clause résolutoire nul.

En conséquence :

— Juger nul et dépourvu d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire.

A titre principal

— Débouter [Localité 6] Prime Office 1 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En conséquence :

— Dire n’y avoir lieu à référé ;

À titre subsidiaire :

— Octroyer à Phenixya un délai de deux ans pour régler les sommes sollicitées par [Localité 6] Prime Office 1 courant à compter de la signification du jugement,

En conséquence :

— Ordonner la suspension, pendant toute la durée de l’échéancier accordé, de toute procédure d’exécution de la part de [Localité 6] Prime Office 1 à l’encontre de Phenixya, ainsi que, le cas échéant, les effets de la clause résolutoire pendant le délai de paiement octroyé.

En tout état de cause :

— Condamner [Localité 6] Prime Office 1 au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner [Localité 6] Prime Office 1 au paiement des entiers dépens. »

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2025, régularisées et soutenues à l’audience du 17 février 2025, la société [Localité 6] Prime Office 1 demande au juge des référés :

« Vu les articles 834, 835 du code de procédure civile ;

Vu l’article 1728 du code civil ;

Vu l’article 1343-5 du code civil ;

Vu l’article 1355 du code civil

Vu la jurisprudence ;

Vu le bail commercial.

— CONDAMNER la société Phenixya à régler à la société [Localité 6] Prime Office 1, à titre de provision, outre l’intérêt de retard contractuel (intérêt légal majoré de 4 points) et la capitalisation des intérêts, la somme de 234.384,24 € au titre de l’arriéré locatif, 1 er trimestre 2025 inclus, sauf à parfaire.

— CONDAMNER la société Phenixya à régler à la société [Localité 6] Prime Office 1, à titre de provision, la pénalité contractuelle de 23.438,42 €.

— Dans l’hypothèse où le preneur formerait une demande de délais de paiement concernant son arriéré locatif, qui serait accueillie,

JUGER en toute hypothèse que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues à l’ordonnance à intervenir, ainsi que des loyers, charges et accessoires courants à leur échéance contractuelle, la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible.

— CONDAMNER la société Phenixya au paiement d’une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

— REJETER toutes les demandes de la société Phenixya, et notamment les demandes de délais.

— ORDONNER que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute. »

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions des parties et aux notes d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de médiation

La société Phenixya sollicite que soit ordonnée une mesure de médiation afin d’aider les parties à parvenir à une solution négociée. Aux termes de l’article 131-1 du code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation.

Le médiateur désigné par le juge a pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

La médiation peut également être ordonnée en cours d’instance par le juge des référés .

En l’espèce, compte tenu des explications des parties, des éléments versés aux débats et du fait que la demanderesse s’est déjà vue octroyer des délais de paiement, il n’y a pas lieu d’ordonner une mesure de médiation visant à trouver une solution amiable.

Cette demande sera rejetée.

Sur la demande de nullité du commandement de payer

Au soutien de sa demande de nullité du commandement, la société Phenixya fait valoir que :

— le commandement de payer doit être déclaré nul au motif qu’il ne mentionne pas précisément le détail de la créance dont la société [Localité 6] Prime Office 1 se prétend titulaire à son encontre,

— seuls sont produits dans le commandement de payer un relevé de compte locataires dont le solde arrêté au 20/12/2023 est de 61.366,76 euros et deux avis d’échéance du 1er octobre 2023 dont un daté du 16/08/2023 d’un montant de 109.513,85 euros et l’autre du 13/10/2023 d’un montant de 72.391,41 euros,

— elle n’est pas en mesure de comprendre la nature de la créance entre le solde énoncé dans l’acte du 20/12/2023et le solde mentionné dans l’avis d’échéance daté du 30/10/2023,

— la part de ce qui relève d’une part du loyer et d’autre part des charges n’est pas distingué,

— le mode de calcul du montant de la clause pénale, notamment si la pénalité a été appliquée à la somme globale ou sur chaque échéance pris individuellement.

La société [Localité 6] Prime Office 1 s’y oppose en faisant valoir que :

— les avis d’échéance du loyer portant sur le 3 ème trimestre 2023 ainsi que l’avis d’échéance de la taxe foncière 2023 sont annexés au commandement,

— la pénalité de 10% est prévue au sein de l’article 23.3 du bail commercial et est entièrement reproduite au sein du commandement de payer du 29 décembre 2023,

— la société Phenixya a reçu un commandement de payer le 29 décembre 2023 auquel sont annexés les avis d’échéances du [Immatriculation 3] et la taxe foncière 2023.

— la clause résolutoire du bail du 17 mai 2022 a été visée et entièrement reproduite dans le commandement ; les avis d’échéances impayés étaient détaillés et joints à l’acte.

***

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le commandement doit permettre au preneur de connaître précisément la nature et le montant des sommes réclamées pour lui donner la possibilité d’en vérifier la régularité et la conformité, afin d’être en mesure de les régulariser s’il estime les sommes exigées incontestables ou, le cas échéant, de formuler des contestations.

Toutefois, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la nullité du commandement de payer, son pouvoir se limitant à constater l’existence des contestations sérieuses dans l’hypothèse où la question de la nullité du commandement serait un argument suffisamment sérieux pour s’opposer à ses effets.

L’article 1353 du code civil rappelle que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il ressort de l’article CG 23.1 du contrat de bail du 7 juin 2022 qu’ « à défaut de paiement, par le preneur, d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou indemnité d’occupation et/ou accessoires à leur échéance ou à défaut d’exécution d’une seul des conditions et obligations du bail ou d’une décision de justice exécutoire condamnant le preneur, et un mois après un commandement de payer ou une simple sommation d’exécuter visant la présente clause, ledit bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même en cas de paiement ou d’exécution postéreieure à l’expiration du délai ci-dessus. »

En l’espèce, le commandement de payer en date du 29 décembre 2023 d’un montant de 67.762,94 euros porte sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 20/12/2023 et comporte les avis d’échéances du [Immatriculation 3] et de la taxe foncière 2023.

La société [Localité 6] Prime Office 1 ne sollicite pas l’acquisition de la clause résolutoire aux termes du présent contentieux en référé. Or, le pouvoir du juge des référés se limite à constater l’existence des contestations sérieuses dans l’hypothèse où la question de la nullité du commandement serait un argument suffisamment sérieux pour s’opposer à ses effets.

Dans ces conditions, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la nullité du commandement de payer.

Au surplus, le commandement de payer apparait donc suffisamment détaillé et les contestations du preneur n’apparaissent pas sérieuse.

Il sera au surplus relevé que le preneur n’a procédé à aucun règlement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer selon le décompte du 29 janvier 2024.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de la société Phenixya en nullité du commandement de payer du 29 décembre 2023.

Sur la demande de paiement provisionnel de l’arriéré locatif

La société [Localité 6] Prime Office 1 demande le paiement provisionnel de la somme de 286.680,13 € TTC au titre de l’arriéré locatif.

A ce titre, elle verse aux débats un décompte locatif arrêté à la date du 13 décembre 2024 qui fait état d’un solde débiteur de 286.680,13 euros, terme du premier trimestre 2025 inclus.

Aux termesd e l’article CG11.1 « le loyer est payable d’avance par trimestre ».

Le décompte fait état des règlements opérés par le preneur de :

20.000 euros le 01/08/2024

20.000 euros le 23/09/2024

7.705 euros le 07/10/2024

20.000 euros le 29/11/2024

La société Phenixya fait valoir que son aquiescement à saisie conservaotire n’a pas été pris en compte.

Le juge des référés rappelle que la notion d’acquiescement est sans application à la saisie conservatoire qui n’est ni une demande en justice, ni un jugement (Avis de la Cour de cassation du 24 mai 1996, 09-60.003, Publié au bulletin.

Toutefois, compte tenu à la fois du fait que la société [Localité 6] Prime Office 1 soutient à l’audience que sa créance se serait plus que de 234.000 euros environ, et que la société Phenixya soutient que son aquiescement n’a pas été pris en compte s’agissant de la saisie conservatoire pour un montant de 12.295 euros, il convient de retenir que la société Phenixya apparait avoir donné son accord pour que le tiers saisi paie le créancier saisissant moyennant la mainlevée de la saisie.

Il sera toutefois pris en compte les deux virements effectués les 28 janvier 2025 pour un montant de 20.000 euros chacun qui ne sont pas pris en compte dans le décompte arrêté au 13 décembre 2024. Il sera également déduit les frais de commandement de payer à hauteur de 367,31 euros en date du 28/03/2024 qui ne constituent pas des loyers ou charges.

286.680,13 euros – 20.000 euros – 20.000 euros – 12.295 euros – 367,31 euros = 234.017,82 euros.

Par conséquent, la société Phenixya sera condamnée à payer à la société [Localité 6] Prime Office 1 la somme provisionnnelle de 234.017,82 euros, terme du premier trimestre 2025 inclus et règlements du 28/01/2025 de 20.000 euros chacun et règlement de 12.295 euros inclus, arrêtée au jour de l’audience soit le 17 février 2025.

Sur la demande de délais

La société Phenixya sollicite des délais de paiement sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle fait valoir que sa trésorerie a été affaiblie par des circonstances impérévues, crise sanitaire, crise géopolitique.

La société [Localité 6] Prime Office 1 s’oppose à l’octroi de délais de paiement en faisant valoir que :

— la société Phenixya n’a pas obtenu de délais de paiement devant le tribunal de commerce, et en conséquence, sa nouvelle demande de délais se heurte à l’autorité de la chose jugée de l’article 1355 du code civil,

— il ressort du rapport du cabinet Mazars, que la société Phenixya, filiale de trois sociétés (Phenixya Holdings France SAS 50%, Groupe Sipromad SA 49,5%, Redland 0,5%) a décidé d’acquérir la société Gatesair pour laquelle elle ne disposait pas de financement,

— la société Phenixya ne connait pas de réelles difficultés financières s’opposant au paiement de sa dette locative,

— la société Phenixya apparait ne pas avoir d’actif disponible face à son passif exigible, raison pour laquelle elle ne verse pas au débat de pièce portant sur sa trésorerie,

— en état de cessation de paiement, elle ne peut prétendre à un délai de paiement.

A titre liminaire, il sera observé que la société [Localité 6] Prime Office 1 ne sollicite pas l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de suspension d’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Au cas particulier, la société Phenixya verse aux débats une attestation de son expert-comptable en date du 30 juin 2024 à laquelle est annexée une situation des dettes fiscales et sociales de la société (pièce n°16 de la demanderesse).

Il ressort de ce document que la dette que la société Phenixya souhaite présenter à la commission départementale des chefs des services financiers pour obtenir des délais de paiement s’élève pour ce qui concerne uniquement ses dettes fiscales et sociales à 2.360.138,64 euros.

Au regard des pièces versées aux débats, en particulier de cette attestation, du rapport de Mazars, et de l’opposition du bailleur, la société Phenixya n’établit pas qu’elle serait en mesure de s’acquitter de sa dette locative sur 24 mois, tout en assurant le paiement du loyer courant.

Dans ces conditions, sa demande de délais de paiement soit être rejetée.

Sur les demandes au titre de la clause pénale et de l’intérêt légal majoré

La société [Localité 6] Prime Office 1 sollicite la condamnation provisionnelle de la société Phenixya à lui payer la somme de 28.668,01 € au titre de la clause pénale de 10 % ainsi que l’application de l’intérêt contractuel correspondant à l’intérêt légal majoré de 4 points.

Toutefois, s’agissant d’une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire, cette demande relève de l’appréciation de ce juge.

Il en va de même pour l’intérêt contractuel.

Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de la société Phenixya qui sera déboutée de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la société Phenixya à verser à la société [Localité 6] Prime Office 1 la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rien ne justifie d’ordonner l’exécution sur minute de la présente décision.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

REJETONS la demande de médiation ;

REJETONS la demande de la société Phenixya en nullité du commandement de payer du 29 décembre 2023.

CONDAMNONS la société Phenixya à payer à la société [Localité 6] Prime Office 1 la somme provisionnnelle de 234.017,82 euros, terme du premier trimestre 2025 inclus et règlements du 28/01/2025 de 20.000 euros chacun et règlement de 12.295 euros inclus, arrêtée au jour de l’audience soit le 17 février 2025,

REJETONS la demande de délais de paiement de la société Phenixya ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale et sur la demande au titre de l’intérêt contractuel ;

DEBOUTONS la société Phenixya de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

LAISSONS les dépens à la charge de la société Phenixya ;

CONDAMNONS la société Phenixya à payer à la société [Localité 6] Prime Office 1 la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande d’exécution sur minute de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 6] le 17 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON