TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Juin 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Avril 2024

GROSSE :

Le 21 juin 2024

à M^e Alain DE ANGELIS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 juin 2024

à Mme [X] [B]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01293 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4TZR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT

domiciliée en son agence du Sud-Est [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [P] [G] [B]

née le 22 Juin 1993 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 31 juillet 2020, la société anonyme (SA) d’économie mixte, Caisse des dépôts et consignation (CDC) Habitat, agence d'[Localité 4], a donné à bail à Madame [X] [B] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3] dans le [Localité 6], pour un loyer de 468,24 euros et une provision sur charges de 85,48 euros.

Selon acte sous seing privé du 31 juillet 2020, la SA CDC Habitat a donné à bail à Madame [X] [B] un local de stationnement sis à la même adresse, n° C218 pour un loyer de 100 euros et une provision sur charges de 4,84 euros.

Le 24 août 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC Habitat a fait signifier à Madame [X] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2023, la SA CDC Habitat, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Madame [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de provision selon décompte arrêté au 14 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail,

— expulsion,

— condamnation de Madame [X] [B] par provision au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu augmenté des charges (indexation annuelle incluse) à compter du prononcé de l’expulsion et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamnation de Madame [X] [B] au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Un diagnostic social et financier a été établi le 20 janvier 2024, avec une carence de la locataire.

Une ordonnance de caducité a été rendue le 29 février 2024, avec un relevé de caducité intervenu le même jour.

A l’audience du 11 avril 2024, la SA CDC Habitat, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance à la somme de 3.680,87 euros.

Comparant en personne, Madame [X] [I], ayant pour nom d’usage [B] a sollicité des délais de paiement en dix-huit versements de 200 euros avec suspension des effets de la clause résolutoire afin de pouvoir se maintenir dans les lieux.

La vérification de sa carte d’identité indique qu’elle se nomme [I], avec le nom d’usage [B].

La SA CDC Habitat a donné son accord pour l’octroi d’un délai de paiement de dix-huit mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 20 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 décembre 2023, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 29 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC Habitat justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 18 août 2023 soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 22 décembre 2023.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 31 juillet 2020 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 août 2023, pour la somme en principal de 1.383,15 euros et visant un délai de régularisation de la dette de deux mois.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 octobre 2023, cette résiliation s’application au local de stationnement accessoires de l’habitation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [X] [I], ayant pour nom d’usage [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Pour la somme au principal, Madame [X] [I], ayant pour nom d’usage [B] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [X] [I], ayant pour nom d’usage [B] reste devoir la somme de 3.512,49 euros, après déduction des frais (147,03 + 168,38) à la date du 10 avril 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Madame [X] [I], ayant pour nom d’usage [B] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3.512,49 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 10 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2023, date de l’assignation, sur la somme de 2.000 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [X] [I], ayant pour nom d’usage [B] justifie de la reprise du versement partiel du loyer courant. Elle propose de régler sa dette en dix-huit versements. Elle produit une promesse d’embauche de nature à lui permettre de stabiliser sa situation financière.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [X] [I], ayant pour nom d’usage [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [X] [I], ayant pour nom d’usage [B], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 592,50 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, conformément aux stipulations de l’engagement de caution,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [I], ayant pour nom d’usage [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [X] [I], ayant pour nom d’usage [B] sera en outre condamnée à payer à la SA CDC Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 juillet 2020 entre la SA CDC Habitat d’une part, et Madame [X] [I], ayant pour nom d’usage [B] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 3] dans le douzième [Localité 5] sont réunies à la date du 25 octobre 2023, cette résiliation s’appliquant au local de stationnement n° C218 sis à la même adresse ;

CONDAMNE Madame [X] [I], ayant pour nom d’usage [B] à verser à la SA CDC Habitat, à titre provisionnel, la somme de trois mille cinq cent douze euros et quarante-neuf centimes (3.512,49 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 10 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2023 sur la somme de 2.000 euros et de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [X] [I], ayant pour nom d’usage [B] à s’acquitter de la dette par 17 acomptes successifs et mensuels de deux cents euros (200 euros) et une 18ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [X] [I], ayant pour nom d’usage [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [X] [I], ayant pour nom d’usage [B] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit cinq cent quatre-vingt-douze euros et cinquante centimes (592,50 euros) à ce jour, conformément aux stipulations de l’engagement de caution ;

CONDAMNE Madame [X] [I], ayant pour nom d’usage [B] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [X] [I], ayant pour nom d’usage [B] à payer à la SA CDC Habitat la somme de trois cents euros (300 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente