Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

N° RG 25/00343 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I6WN

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Mme [Q] [T] [A]

JUGEMENT DU 24 Avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, Avocat au Barreau de DIJON substitué par M^e GESSAT, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en date du 24 Septembre 2025

DEFENDEUR :

Mme [Q] [T] [A], demeurant [Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT Vice Président au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 23 Février 2026

JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2026

Copies délivrées aux parties

Copie exécutoire délivrée à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [Q] [T] [A] concernant le paiement des loyers et charges pour un logement situé [Adresse 2], et appartenant aux consorts DELILLE-MATHEZ, représentés par SOLIHA AIS.

Le bail a été conclu à compter du 13 septembre 2024.

A la suite de divers incidents de paiement, les propriétaires, les consorts DELILLE-MATHEZ, ont fait jouer l’engagement de caution, si bien que leur ont été réglé le montant des sommes dues par [Q] [T] [A], soit :

— loyer et charges de septembre 2024: 430,97 €,

— loyer et charges de octobre 2024: 718,28 €;

— loyer et charges de décembre 2024: 25,27 €.

— loyer et charges de janvier 2025: 736,79 €;

— loyer et charges de mars 2025: 343,79 €.

TOTAL: 2.255,10 €.

L’article 8 du contrat de cautionnement VISALE, pris en application de l’article 7.1 de la convention État-UESL , stipule que :

« conformément à l’article 2306 du Code Civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées… Le Bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la Caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au Dispositif Visale » (article 8.1).

«Dès la déclaration de l’impayé de loyer, la Caution s’engage à … informer les Locataires des déclarations d’impayés de loyer, ainsi que des conséquences de cette déclaration et notamment de la possibilité pour le Locataire de proposer un plan de remboursement par le biais du site,…

S 'agissant des actions contentieuses engagées à l’encontre du Locataire par la Caution pour le recouvrement de sa dette, le Bailleur aura la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la Caution en cas d’assignation pour résiliation du bail » (article 8.2).

C’est dans ce contexte qu’un commandement de payer la somme de 1.585,85 €, déduction faite de remboursements intervenus à hauteur de 669,25 € visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail a été signifié le 05 juin 2025.

La dette n’a pas été résorbée dans le délai requis.

A la suite de nouveaux incidents de paiement, la propriétaire a de nouveau fait jouer l’engagement de caution, si bien que lui a été réglé complémentairement le montant des sommes dues par le locataire, soit:

— loyer et charges de avril 2025 : 49,21 €;

— loyer et charges de mai 2025: 736,79 € ;

— loyer et charges de Juillet 2025 : 343,79 €.

La caution a tenté de se rapprocher de la locataire pour mettre en place un échéancier de remboursement amiable, en vain.

C’est ainsi que par exploit d’huissier du 24 septembre 2025, remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [Q] [T] [A] devant le Tribunal Judiciaire de Dijon, aux fins de voir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— A titre principal, constater la résiliation du bail d’habitation par l’application de la clause résolutoire;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur;

— En tout état de cause, ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier;

— Condamner cette dernière à lui payer :

— la somme de 2.073,43 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, du 05 juin 2025, sur la somme de 1.585,85 €, et à compter de l’assignation pour le surplus;

— une indemnité d’occupation mensuelle, pour le logement couvrant le loyer et les charges dus jusqu’à la libération effective des lieux, et révisable selon les dispositions contractuelles;

— lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative;

— une somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront, notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire faisait l’objet d’un renvoi et était examinée à l’audience du 23 février 2026, les parties sont présentes ou représentées.

Le représentant de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dépose ses pièces, portant dette actualisée au 17 février 2026 à 2.758,12 € ;

Il précise que certains versements sont réalisés et s’en rapporte à une éventuelle demande de délais.

Enfin, il renvoie à son assignation pour le surplus.

[Q] [T] [A] reconnaît la dette et sollicite des délais pour s’en acquitter.

Elle propose de régler la somme de 50,00 € par mois en plus du loyer.

L’affaire était mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIFS

Le jugement sera qualifié de contradictoire en raison de la présence ou représentation des parties.

SUR LA RECEVABILITE

Attendu que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le 06 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ;

Que par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Côte d’Or par la voie électronique le 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ;

Qu’ainsi l’action sera donc déclarée recevable.

SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL ET D’INDEMNITES D’OCCUPATION:

Attendu qu’il résulte du dossier que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de [Q] [T] [A], concernant le paiement des loyers et charges d’un logement, situé [Adresse 2], et appartenant aux consorts DELILLE-MATHEZ;

Que le bail a été conclu à compter du 13 septembre 2024;

Attendu également que l’article 2306 du Code Civil dispose que « la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal, et qui sont inhérentes à la dette ;

Mais elle ne peut opposer les exceptions qui sont purement personnelles au débiteur »;

Que en l’espèce il n’est pas contesté que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé les loyers à la place du locataire et n’a pas été remboursée;

Par conséquent, elle est subrogée dans les droit du bailleur et en droit d’agir en acquisition de clause résolutoire et/ou résiliation du bail.

Attendu que le contrat de bail comporte une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet;

Que [Q] [T] [A] a cessé de payer régulièrement les loyers et les charges;

Qu’un commandement de payer les loyers et charges, rappelant cette clause résolutoire, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990 modifié lui a été signifié le 05 juin 2025, pour un montant en principal de 1.585,85 €, suivant décompte arrêté à mars 2025;

Que le défendeur n’établit pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois;

Que les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 06 août 2025;

Que dès lors, la demande tendant à voir constater la résiliation du bail du logement est fondée et l’expulsion doit être ordonnée;

Attendu que [Q] [T] [A] est donc occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, soit le 06 août 2025;

Qu’il convient, en conséquence de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle prévisionnelle au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 06 août 2025, et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés.

SUR LE MONTANT DE LA DETTE AU JOUR DE L’AUDIENCE

Qu’il ressort du dernier extrait de relevé de compte produit, du 17 février 2026, ainsi que de l’actualisation de la dette à l’audience par le demandeur, que la locataire restait devoir à cette date à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme globale de 2.758,12 € au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation;

Que le défendeur, reconnaît la dette;

Que [Q] [T] [A] sera donc condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme d’un montant de 2.758,12 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05 juin 2025 sur la somme de 1.585,85 €, et pour le surplus à compter de l’assignation;

SUR LA DEMANDE DE DELAIS

Attendu que l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet »;

Attendu que [Q] [T] [A] sollicite des délais afin de s’acquitter de la dette, et propose de verser 50,00 € par mois en plus du loyer afin d’apurer celle-ci;

Que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’en rapporte, expliquant qu’un plan d’apurement a déjà été proposé mais n’a pas été tenu;

Qu’il apparaît également une reprise du paiement de l’intégralité des loyers à compter de décembre 2025 ;

Que ainsi, [Q] [T] [A] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif;

Que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet;

Qu’il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation [Q] [T] [A] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Attendu que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a dû engager des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits et qu’il est équitable de condamner [Q] [T] [A] à lui verser la somme de 350,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Qu’en outre [Q] [T] [A] qui succombe sera condamnée, aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment, le coût du commandement de payer;

Aux termes de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 – art.3 « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement »;

Il sera fait rappel de ce dispositif ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevables les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à compter du 13 septembre 2024, concernant un logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 06 août 2025;

CONDAMNE, Madame [Q] [T] [A] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 2.758,12 € (DEUX MILLE SEPT CENT CINQUANTE HUIT EUROS ET DOUZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05 juin 2025 sur la somme de 1.585,85 € (MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT CINQ EUROS ET QUATRE VINGT CINQ CENTIMES), et à compter de l’assignation pour le surplus;

AUTORISE Madame [Q] [T] [A] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50,00 € (CINQUANTE EUROS) et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet;

* que le solde de la dette devient immédiatement exigible;

* qu’à défaut pour [Q] [T] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que Madame [Q] [T] [A] soit condamnée à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [Q] [T] [A] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 350,00 € (TROIS CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE, Madame [Q] [T] [A] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût de commandement de payer les loyers;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision;

DIT que la présente décision sera adressée à la CCAPEX;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 24 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice-président, et par Madame Martine LECOMTE, greffier.

Le greffier, Le vice-président,