MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00175 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VVLL

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. BENABOU 2 C/ S.A.S.U. DB CONSEIL, [H] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. BENABOU 2

Immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 841 171 374

dont le siège social est sis 16, Rue du D^r Decorse – 94410 SAINT MAURICE

représentée par Maître Pascale CAMPANA, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant,vestiaire : PC 72

DEFENDEURS

S.A.S.U. DB CONSEIL

Immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 949 676 753

dont le siège social est sis 41, Rue rue du 11 novembre 1918 – 94700 MAISONS ALFORT

Non représentée

Monsieur [H] [V]

Né le 21 Décembre 2003 à EVRY COURCOURONNES

demeurant 4, Allée Louis Jouvet – 94340 JOINVILLE LE PONT

Non représenté

*******

Débats tenus à l’audience du : 01 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 22 Mai 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1 septembre 2023, la S.C.I. BENABOU 2 a donné à bail commercial à la S.A.S.U. DB CONSEIL des locaux situés 39/41 rue du 1 l novembre 1918 à MAISONS ALFORT (94046), moyennant un loyer annuel de 24 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par acte du 1 septembre 2023, Monsieur [H] [V] s’est porté caution solidaire de la S.A.S.U. DB CONSEIL.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, la S.C.I. BENABOU 2 a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la S.A.S.U. DB CONSEIL pour une somme de 5 588,28 € au titre de l’arriéré locatif au 14 octobre 2024.

Ce commandement a été dénoncé le 21 octobre 2024 à Monsieur [H] [V].

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice des 7 et 9 janvier 2025, la S.C.I. BENABOU 2 a fait assigner la S.A.S.U. DB CONSEIL et Monsieur [H] [V] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– condamner solidairement la S.A.S.U. DB CONSEIL et Monsieur [H] [V] à payer à la S.C.I. BENABOU 2 la somme provisionnelle de 9 265,80 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, et à compter de l’assignation pour le surplus,

– ordonner la capitalisation des intérêts ;

– ordonner l’expulsion de la S.A.S.U. DB CONSEIL et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

– condamner la S.A.S.U. DB CONSEIL et Monsieur [H] [V] en sa qualité de caution solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale, calculées sur la base du dernier loyer annuel majoré de 100 % charges et taxes en sus, soit la somme en principal de 4000 euros et ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

– condamner in solidum la S.A.S.U. DB CONSEIL et Monsieur [H] [V] au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 1 avril 2025, la S.C.I. BENABOU 2, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignés par actes remis à étude, la S.A.S.U. DB CONSEIL et Monsieur [H] [V] n’ont pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. BENABOU 2 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 5 588,28 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 17 novembre 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S.U. DB CONSEIL et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S.U. DB CONSEIL depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, il n’y a pas lieu de majorer l’indemnité d’occupation et le taux d’intérêts tel que sollicité par le bailleur, car cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. BENABOU 2, l’obligation de la S.A.S.U. DB CONSEIL au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 19 décembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 8 529,97 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S.U. DB CONSEIL, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 5 588,28 € et à compter du 9 janvier 2025 pour le solde.

En effet les sommes demandées au titre des mises en demeure et du commandement de payer sont comprises dans les dépens.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 9 janvier 2025, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Sur le cautionnement

L’article 2288 du Code civil dispose que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

De plus un certain formalise doit être respecté. Selon l’article 2297 du Code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

En outre, l’article 2303 du Code civil dispose que le créancier professionnel est tenu d’informer toute caution personne physique de la défaillance du débiteur principal dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois de l’exigibilité de ce paiement, à peine de déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus entre la date de cet incident et celle à laquelle elle en a été informée.

En l’espèce, la S.C.I. BENABOU 2 se prévaut d’un acte de cautionnement aux termes duquel Monsieur [H] [V] se porte caution solidaire de la S.A.S.U. DB CONSEIL avec plafond de 37 728,00 euros, concernant le paiement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives et tous dommages, intérêts et indemnités de quelque nature que ce soit dû par la S.A.S.U. DB CONSEIL, en vertu du bail.

Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024, la S.C.I. BENABOU 2 a fait dénoncer le commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [H] [V].

Dès lors, aucune contestation sérieuse ne pèse sur ce cautionnement. Monsieur [H] [V] doit donc être solidairement condamné en paiement des sommes dues par la débitrice principale.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance au sens du texte susvisé, la S.A.S.U. DB CONSEIL en supportera les dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S.U. DB CONSEIL ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. BENABOU 2 formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 17 novembre 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S.U. DB CONSEIL et de tout occupant de son chef des lieux situés 39/41 rue du 1 l novembre 1918 à MAISONS ALFORT (94046) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S.U. DB CONSEIL, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS solidairement la S.A.S.U. DB CONSEIL et Monsieur [H] [V] à la payer,

CONDAMNONS solidairement par provision la S.A.S.U. DB CONSEIL et Monsieur [H] [V] à payer à la S.C.I. BENABOU 2 la somme de 8 529,97 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 19 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 sur 5 588,28 € euros et à compter du 9 janvier 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 9 janvier 2025, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNONS in solidum la S.A.S.U. DB CONSEIL et Monsieur [H] [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS in solidum la S.A.S.U. DB CONSEIL et Monsieur [H] [V] à payer à la S.C.I. BENABOU 2 la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 22 mai 2025.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS