TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “‘[Adresse 1] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA ALSACE FRANCHE COMTE BOURGOGNE

c/

[B] [A]

[A]

N° RG 26/00072 – N° Portalis DBXJ-W-B7K-JCWW

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées à :

la SCP MAUSSION – 80

JUGEMENT DU : 22 AVRIL 2026

JUGEMENT

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “‘[Adresse 1] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA ALSACE FRANCHE COMTE BOURGOGNE

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de DIJON, avocats plaidant

DEFENDEURS :

M. [B] [A]

né le 02 Août 1978 à [Localité 4] (MAROC)

[Adresse 5]

[Localité 5]

non représenté

Mme [A]

[Adresse 5]

[Localité 5]

non représentée

A rendu le jugement suivant :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 mars 2026 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

M. et Mme [B] [A] sont propriétaires d’un appartement, d’une cave et d’un parking, respectivement les lots 28, 62 et 100, dans la copropriété [Adresse 6] située [Adresse 7] à [Localité 2].

Par actes de commissaire de justice en date du 3 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à Longvic, représentée par son syndic en exercice, la SAS Foncia Alsace Franche-Comté Bourgogne, a assigné M. et Mme [A] devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir, au visa des articles 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 839 et 481-1 du code de procédure civile ainsi que L.213-2 du code de l’organisation judiciaire :

— déclarer recevable et bien fondée sa demande ;

par voie de conséquence,

— condamner solidairement M. [S] [A] et Mme [A], son épouse, à lui verser les sommes suivantes :

• 10 215,05 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêtée au 26 janvier 2026 ;

• 4 97,31 € au titre de l’appel provisionnel du 1er avril 2026 (2ème trimestre exercice 2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 24,23 €, sauf à parfaire ;

• 497,31 € au titre de l’appel provisionnel du 1er juillet 2026 (3ème trimestre exercice 2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 24,23 €, sauf à parfaire ;

• 497,31 € au titre de l’appel provisionnel du 1er octobre 2026 (4ème trimestre exercice 2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 24,23 €, sauf à parfaire ;

• 1 021,50 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice financier causé par les absences de paiement des charges et appels provisionnels au syndicat des copropriétaires ;

• 980 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût de la sommation de payer (article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution) ;

— juger que les condamnations prononcées à hauteur de 9 292,51 € porteront intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2025 et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus ;

— rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit.

Le syndicat des copropriétaires expose que nonobstant rappel, mise en demeure par lettre recommandée et sommation de payer les charges de copropriété du 10 décembre 2025, M. et Mme [A] ne règlent plus depuis septembre 2025 leurs charges de copropriété, ni même leurs appels de provision sur charges pour l’année en cours et leurs appels de fonds travaux.

Ainsi, M. et Mme [A] restent débiteurs solidaires de la somme de 10 215,50 €, selon décompte arrêté au 26 janvier 2026.

Le syndicat des copropriétaires rappelle notamment :

qu’aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot ;

que l’article 19-2 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ;

qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée et notamment les frais de mise en demeure, relances, prise d’hypothèque.

Il soutient que l’absence de règlement des appels provisionnels et des charges définitives crée pour la collectivité des copropriétaires obligés de faire l’avance des fonds un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires précise que les comptes définitifs pour l’exercice 2024 et les budgets prévisionnels pour les exercices de 2025 et 2026 ont respectivement été approuvés par les Assemblées Générales des 14 mai 2024 et 17 juin 2025, auxquelles M. et Mme [A] ont été régulièrement convoqués et dont ils se sont vu notifier les procès-verbaux.

Bien que régulièrement assignés, M. et Mme [A] n’ont pas comparu à l’audience ; il convient ainsi de statuer par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) Sur les charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 19-2 de cette loi dispose : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire, statuant en la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] verse notamment aux débats :

— la mise en demeure du 4 novembre 2025 ;

— la sommation de payer du 10 décembre 2025 ;

— le décompte actualisé des charges dues au 26 janvier 2026 ;

— les convocations aux Assemblées Générales des 14 mai 2024 et 17 juin 2025 ;

— les procès-verbaux des Assemblées Générales des 14 mai 2024 et 17 juin 2025 ;

— le dernier compte individuel de charges.

Au vu de ces éléments et par application des textes précités, il convient de faire droit à la demande en paiement de l’arriéré de 10 215,05 € arrêté au 26 janvier 2026, ainsi qu’à la somme de 1 564,62 € correspondant aux provisions sur charges et aux cotisations fonds travaux de l’exercice 2026 (2ème, 3ème et 4ème trimestres) et de condamner solidairement les défendeurs au paiement de ces sommes.

Ces montants porteront intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2025 sur la somme de 9 294,51 € et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus.

2) Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La récurrence du défaut de paiement de M. et Mme [A] en l’absence de toute difficulté financière invoquée, caractérise leur mauvaise foi. Celle-ci a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires demandeur, distinct de celui résultant du simple retard, la situation d’impayé pesant sur la trésorerie de la collectivité des copropriétaires.

Il sera dès lors alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1 021,50 € à titre de dommages et intérêts.

3) Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. et Mme [A] qui succombent en supporteront donc solidairement la charge, qui comprendra le coût de la sommation de payer du 10 décembre 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. et Mme [A] qui succombent seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 800 € sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, suivant la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort :

Condamne solidairement M. [S] [A] et Mme [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 7] à [Localité 2] :

• 10 215,05 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 26 janvier 2026 ;

• 497,31 € au titre de l’appel provisionnel du 1er avril 2026 (2ème trimestre exercice 2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 24,23 € ;

• 497,31 € au titre de l’appel provisionnel du 1er juillet 2026 (3ème trimestre exercice 2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 24,23 € ;

• 497,31 € au titre de l’appel provisionnel du 1er octobre 2026 (4ème trimestre exercice 2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 24,23 € ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2025 sur la somme de 9 294,51 € et à compter de la date de signification de l’assignation pour le surplus ;

Condamne solidairement M. [S] [A] et Mme [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] située [Adresse 7] à [Localité 2] la somme de 1 021,50 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne solidairement M. [S] [A] et Mme [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6], située [Adresse 7] à [Localité 2] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [S] [A] et Mme [A] aux dépens, incluant le coût de la sommation de payer du 10 décembre 2025 ;

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président