TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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Chambre 1

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DU 28 Novembre 2024

Dossier N° RG 23/03033 – N° Portalis DB3D-W-B7H-JZ6C

Minute n° : 2024/ 543

AFFAIRE :

S.C.I. [Adresse 7] C/ S.A.R.L. CASA LOC

JUGEMENT DU 28 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Virginie GARCIA, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Nasima BOUKROUH,

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Septembre 2024

mis en délibéré au 28 Novembre 2024

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à

la SELAS AVOCATS ANTOMARCHI & ASSOCIES

M^e Patricia CHEVAL

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 7],

dont le siège social est sis [Adresse 10]

[Localité 3]

représentée par M^e Patricia CHEVAL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

D’UNE PART ;

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. CASA LOC,

dont le siège social est sis [Adresse 12]

[Localité 1]

représentée par Maître Sébastien ANTOMARCHI de la SELAS AVOCATS ANTOMARCHI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE,

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2021, la SCI [Adresse 7] a donné à bail commercial à la SARL CASA LOCA les biens et droits immobiliers ainsi désignés :

« Sur la commune de [Localité 11], lieu dit [Adresse 9], RN7 Pour exploitation d’un Établissement secondaire

Un terrain en zone agricole d’une surface d’environ 4 500 m? env. cadastré section AH N° [Cadastre 2], dont plan ci-joint annéxé, équipé d’un Bungalow d’une superficie de 30m2 env. à usage de Bureaux avec électricité, ligne téléphonique et eau, un portail d’accès à 2 ventaux. Le PRENEUR déclarant bien connaître pour l’avoir vu et visité dès avant et en vue du bail à intervenir, reconnaît et accepte de réaliser sur le site à sa charge des travaux de mise en conformité, électricité, fosse septique, station de lavage, remplacement du bardage ([8] Vent) sans contribution du Bailleur, etc. »

Il est précisé : « Le PRENEUR devra utiliser le terrain, objet des présentes dans le cadre de son activité pour l’implantation d’une agence de LOCATION DE CAMIONS, VENTE DE MATÉRIEL ET LOCATION DE TRAVAUX PUBLICS ET DE BÂTIMENT VENTE DE PIÈCES DÉTACHÉES EXPLOITATION D’UN ATELIER [5] DE CARROSSERIE, LOCATION AVEC OU SANS CHAUFFEUR, VENTE DE MATÉRIEL DE TRAVAUX PUBLICS, VENTE ET LOCATION DE VÉHICULES PARTICULIERS OU UTILITAIRES, et ce, paisiblement et conformément aux Articles 1728 et 1729 du Code civil. »

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2021 et jusqu’au 31 août 2030, moyennant un loyer annuel de 28.800 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement à hauteur de 2.400 euros.

La société preneuse a cessé de régler les loyers à compter du mois de novembre 2021, faisant valoir qu’elle n’avait pas obtenu les autorisations administratives lui permettant d’exercer son activité.

Le 27 mai 2022, le bailleur a fait délivrer à la SARL CASA LOCA un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Suivant acte du 14 avril 2023, la SCI [Adresse 7] a fait assigner la SARL CASA LOCA devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en résolution du bail et condamnation du locataire au paiement des loyers et charges.

Dans ses conclusions du 4 avril 2024, elle demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1217 et 1227 du code civil, de :

— PRONONCER la résolution du contrat de bail commercial souscrit entre la SCI [Adresse 7] et la SARL CASA LOC en date du 28 juillet 2021 et à effet au 1° septembre 2021, à compter du jugement à intervenir, aux torts exclusifs du preneur.

— CONDAMNER la SARL CASA LOC à restituer à la SCI [Adresse 7] les clés du bien, objet du bail commercial, au besoin, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir.

— CONDAMNER la SARL CASA LOC à payer à la SCI [Adresse 7] une somme de 86.140,33 € majorée de 10%, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 février 2024, somme portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mai 2022 sur la somme de 23466,86 €, et à compter de l’assignation, pour le reliquat.

— CONDAMNER la SARL CASA LOC à payer à la SCI [Adresse 7] une somme mensuelle de 2.400 € HT soit 2880 € TTC jusqu’au prononcé de la résolution du contrat de bail commercial.

— CONDAMNER la SARL CASA LOC à payer à la SCI [Adresse 7] une indemnité d’occupation mensuelle de 2880 € TTC outre les charges, à compter du prononcé de la résolution du contrat et jusqu’à la restitution des lieux constatée par commissaire de justice.

— DEBOUTER la SARL CASA LOC de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

— RAPPELER que le jugement à intervenir est, de droit, revêtu de l’exécution provisoire.

— CONDAMNER la SARL CASA LOC à payer à la SCI [Adresse 7] une somme de 3.000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la SARL CASA LOC aux entiers dépens.

En réplique, dans ses conclusions du 24 mars 2024, la SARL CASA LOCA demande au tribunal de :

Vu les textes et la jurisprudence précités

Vu les pièces versées au débat

— REJETER toutes les demandes, fins et conclusions de la société [Adresse 7].

— RECEVOIR l’intégralité des moyens, fins et conclusions de la défenderesse et à titre reconventionnel :

À titre principal

— PRONONCER la nullité du bail commercial du 28 juillet 2021 pour dol.

Et par voie de conséquence,

— CONDAMNER la société ESPACE 83 au paiement de la somme de 10.800 €.

À titre subsidiaire,

— PRONONCER la nullité du bail commercial du 28 juillet 2021 pour absence d’informations déterminantes.

Et par voie de conséquence,

— CONDAMNER la société [Adresse 7] au paiement de la somme de 10.800 €.

À titre très subsidiaire,

— PRONONCER la résolution judiciaire du bail commercial du 28 juillet 2021 aux torts exclusifs de la SCI ESPACE 83 pour défaut de délivrance de la chose.

Et par voie de conséquence,

— CONDAMNER la société [Adresse 7] au paiement de la somme de 10.800 € à titre de dommages et intérêts.

À titre infiniment subsidiaire,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 28 juillet 2021 à la date du 27 juin 2022.

En tout état de cause,

➢ CONDAMNER la société ESPACE 83 au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 13 juin 2024.

MOTIFS

Sur la nullité du bail

La SARL CASA LOCA, faisant valoir qu’elle n’a pas obtenu les autorisations administratives lui permettant d’exercer l’activité qu’elle escomptait exercer, invoque la nullité du bail, à titre principal pour dol, et à titre subsidiaire pour manquement au devoir d’information.

Sur la nullité pour dol

La SARL CASA LOCA fait valoir que les manœuvres dolosives de la SCI [Adresse 7] qui lui a affirmé que la mairie ne s’opposerait pas à l’exploitation de son activité commerciale, alors même que le terrain faisait l’objet d’une enquête publique depuis 2017 et que la zone agricole était déjà renseignée le 5 novembre 2020, avant la signature du bail, ont été déterminantes de son consentement.

En réplique, le bailleur souligne que la SARL CASA LOCA était autorisée à exercer son activité, et que seuls les nouveaux aménagements envisagés ne pouvaient pas être réalisés, du fait classement de la parcelle en zone agricole le 6 octobre 2021, soit postérieurement à la signature du bail. Il ajoute que celui-ci mentionne que l’intégralité de la parcelle est classée en aléa rouge du PPRI.

Selon l’article 1137 du code civil, « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

En l’espèce, si une enquête publique était en cours, et que le PADD débattu le 5 novembre 2020 renseignait déjà la présence de milieux agricoles dans cet espace, il n’en demeure pas moins que le classement de la parcelle en zone agricole au projet de PLU a été arrêté le 6 octobre 2021, soit postérieurement à la signature du bail le 28 juillet 2021.

Au demeurant, le bail mentionne expressément que le terrain est classé en zone agricole, et dans un article 2 relatif à l’état des risques naturels et technologiques que la zone est classée rouge du PPRI. Il en résulte que le preneur était informé de cette difficulté, étant souligné que le classement en zone rouge interdit nombre de constructions.

Dès lors, il en résulte que les manœuvres dolosives ne sont pas démontrées.

Sur la nullité pour manquement au devoir d’information

La SARL CASA LOCA, fait valoir que le bailleur ne pouvait ignorer les enquêtes et discussions en cours dans la commune du fait de l’enquête publique et aurait dû informer le preneur des changements potentiels.

En réplique, la SCI [Adresse 7] soutient qu’elle ne pouvait anticiper l’adoption du projet de PLU le 6 octobre 2021, soit deux mois après la signature du bail, limitant les autorisations pour les constructions et installations à celles exclusivement nécessaires à une activité agricole.

En vertu de l’article 1112-1 du code civil, « [Localité 4] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

Le bail mentionne expressément les travaux qu’entend effectuer le preneur pour l’exercice de son activité. Or, la chronologie des faits permet d’établir que dès le 5 novembre 2020, le PADD renseignait la présence de milieux agricoles dans cet espace. Dès 2017, une enquête publique était en cours.

Dès lors, si la date de mise en œuvre de ces restrictions supplémentaires et d’adoption du nouveau PLU ne pouvaient être connus du bailleur, il n’en demeure pas moins qu’il aurait dû informer le preneur de ce risque, notamment au regard des travaux qu’il envisageait d’effectuer tels que mentionnés au bail.

Il en résulte que le bailleur a manqué à son obligation d’information, et que la nullité du bail doit être prononcée pour ce motif.

Par conséquent, la SCI ESPACE 83 sera condamnée à payer à la SARL CASA LOCA la somme de 10.800 euros réglée au titre du bail.

Sur les demandes de la SCI [Adresse 7]

Du fait de la nullité du bail, les demandes de la SCI ESPACE 83 sont sans objet, et elle en sera déboutée.

Sur les mesures de fin de jugement

La SCI [Adresse 7] qui succombe sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à la SCI ESPACE 83 la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité du bail commercial du 28 juillet 2021 liant la SCI [Adresse 7] et la SARL CASA LOCA pour manquement du bailleur à l’obligation d’information.

CONDAMNE la SCI [Adresse 7] à payer à la SARL CASA LOCA la somme de 10.800 euros.

DEBOUTE la SCI [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNE la SCI ESPACE 83 à payer à la SARL CASA LOCA la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI [Adresse 7] aux dépens.

La greffière La juge