TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 27 Juin 2025

Dossier N° RG 20/06606 – N° Portalis DB3D-W-B7E-I4AK

Minute n° : 2025/172

AFFAIRE :

S.C.I. [Localité 5] C/ [Y] [Z], [C] [B] épouse [Z]

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Janvier 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2025 prorogé à plusieurs reprises, puis au 27 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Philippe BARTHELEMY de la SCP BARTHELEMY-DESANGES

Maître Jérôme BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Philippe BARTHELEMY de la SCP BARTHELEMY-DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [Z]

Madame [C] [B] épouse [Z]

demeurants [Adresse 4]

représentés par Maître Jérôme BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier en date du 20 octobre 2020, la SCI [Localité 5] faisait assigner les époux [Z] sur le fondement des articles 1240, 1241, 1242 du Code civil.

La SCI exposait que MM. [D] et [B] avaient acquis un terrain cadastré AV [Cadastre 1] à [Localité 5] et l’avaient divisé en deux parcelles cadastrées AV [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

La SCI [Localité 5] appartenant à MM. [D] et [B] avait acquis la parcelle [Cadastre 2], les époux [Z] la parcelle [Cadastre 3].

La SCI [Localité 5] obtenait en référé la désignation d’un expert pour constater la réalité des désordres affectant le mur qu’elle avait édifié, et que les époux [Z] avaient surélevé sans autorisation.

M. [X], expert, avait déposé son rapport le 21 juillet 2018.

La SCI avait été déboutée en référé de ses demandes tendant à la désignation d’un géomètre-expert et à la réduction de moitié de la hauteur du mur. Elle avait été condamnée à mettre en place un butonnage du mur au Nord-Ouest.

La SCI avait fait exécuter les travaux prescrits.

Par arrêt en date du 10 septembre 2020, la Cour d’appel confirmait la décision du juge des référés en tant qu’elle prescrivait le butonnage et déboutait les époux [Z] de leur demande de reconstruction du mur.

Elle faisait droit à la demande de désignation d’un géomètre-expert dont la mission était notamment de dresser un plan faisant apparaître chaque construction incluant le mur séparatif et le local technique de la piscine édifié sur le fonds [Z], de mesurer les variations altimétriques, et de rechercher les non-conformités aux autorisations d’urbanisme.

M. [A], expert, déposait son rapport le 30 juin 2021.

Ses constatations confirmaient celles de la SCI : les époux [Z] avaient empiété sur le fond de la SCI et implanté le local technique en infraction au PLU. Ils avaient exhaussé le terrain naturel d’environ 2 m de manière non conforme au permis de construire, de telle sorte que le mur de clôture construit par la SCI, qui n’avait pas vocation à soutenir une telle pression, était insuffisant et avait dû être surélevé.

La SCI sollicitait la condamnation des défendeurs à démolir le mur existant sous astreinte, à lui verser la somme de 90 000 € au titre de la réfection, la somme de 50 000 € à titre de dommages-intérêts, la somme de 360 000 € au titre de la perte locative et 10 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2021, la SCI [Localité 5] maintenait l’intégralité de ses demandes.

Elle relevait que Monsieur [A] s’était référé aux plans du permis de construire et ainsi qu’à ceux établis par Monsieur [V] géomètre expert : ceux-ci avaient fixé les limites entre les deux propriétés et avaient permis la division parcellaire des fonds respectifs.

Les implantations planimétriques et altimétriques des constructions des époux [Z] n’étaient pas conformes au permis de construire. Le fond de la piscine était posé sur le terrain naturel alors que sur la coupe du permis de construire il était à 1,50 m en dessous. La position de l’ouvrage était différente de celle prévue sur le plan et non conforme au PLU et aux normes de construction dans un terrain en devers. Le plancher du salon était à 0,80 m au-dessus du terrain naturel originel.

La SCI demandait en outre :

— la démolition du plancher du salon

— la démolition de la piscine

— la reconstitution du terrain naturel au-dessus et derrière le mur de clôture reconstruit par la SCI selon les cotes altimétriques retenues par l’expert

— la reconstitution du local piscine en train de s’écrouler sous astreinte de 1000 € à compter du jour du jugement.

La SCI maintenait ses demandes de 90 000 € au titre du coût de la reconstruction du mur, de 50 000 € au titre des dommages-intérêts pour le préjudice causé par le remblaiement, de 360 000 € correspondant à sept ans et demi de perte locative à la suite de l’interruption des travaux, et subsidiairement 240 000 € correspondant au montant retenu par l’expert.

Elle demandait la condamnation des époux [Z] à leur verser la somme de 30 000 € en application de l’article 700 du CPC, rappelant que la procédure avait débuté en 2014, et sollicitait l’exécution provisoire.

Dans le dernier état de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, les époux [Z] concluaient au rejet des demandes supplémentaires en démolition déclarées irrecevables par la cour d’appel, ainsi qu’au rejet des demandes indemnitaires en l’absence de démonstration d’une faute de leur part. Sur le fondement des articles 1240 et suivants et 544 du Code civil ils demandaient la condamnation de la SCI à reconstruire le mur à l’identique et sur sa seule propriété sans empiètement, au versement d’une indemnité de 50 000 € de dommages et intérêts, outre 5000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et au règlement des dépens incluant les frais d’expertise. Ils demandaient que l’exécution provisoire soit écartée.

Les époux [Z] précisaient que Madame [Z] était la sœur de Monsieur [B]. La construction de la villa des concluants était terminée lorsque la SCI avait confié la construction de sa propre villa à Monsieur [H].

Pour aplanir son terrain situé en contrebas, la SCI avait réalisé un important décaissement rendant nécessaire un mur de soutènement. La SCI s’était plainte de nombreux désordres constructifs et en particulier de la déstabilisation du mur de soutènement. Elle avait obtenu la désignation de Monsieur [X] en qualité d’expert au contradictoire des concluants ainsi que de l’entreprise [H] et de son assureur.

Les concluants observaient que la SCI ne donnait aucune indication sur l’issue de la procédure engagée sur le fondement de la responsabilité des constructeurs à l’encontre de l’entreprise [H] et de son assureur.

Monsieur [X] avait constaté que le mur n’avait pas été construit selon les règles de l’art et ne pouvait s’opposer aux poussées des terres. Il devait être démoli et remplacé. Cet ouvrage avait été commandé et payé pour le seul compte de la SCI et non pour le compte des concluants.

Le rapport d’expertise de Monsieur [A] confirmait que le mur n’avait été réalisé que pour les besoins de la SCI. Celle-ci pour les besoins de ces constructions avait voulu créer une plate-forme alors que le terrain était en pente. Elle avait fait réaliser un important décaissement créant un talus de près de 2 m au nord de sa propriété et en aval de la parcelle [Z]. À l’occasion de la procédure engagée contre le constructeur, la SCI de [Localité 5] avait réclamé le coût de la démolition et de la reconstruction du mur soit 57 900 € TTC. Elle ne pouvait tout à la fois réclamer ce montant au constructeur et à son assureur, et aux concluants. La SCI avait été indemnisée pour la reconstruction les travaux lui incombaient. Les ouvrages réalisés par les concluants n’avaient aucune incidence sur les désordres affectant le mur. En revanche ceux-ci avaient mis en péril le local technique et les canalisations du fonds [Z].

La SCI [Localité 5] ne justifiait d’aucune faute des époux [Z] qui serait à l’origine d’un préjudice. La SCI prétendait subir une perte locative alors que l’ouvrage était occupé par le gérant et que les travaux étaient toujours en cours.

Les concluants observaient que l’effondrement du mur avait entraîné depuis plusieurs mois la perte d’usage d’une partie de leur propriété. L’expert [X] avait demandé le décaissement d’une partie des terres. Son rapport établissait que les malfaçons ne concernaient pas que le mur.

Les époux [Z] sollicitaient, outre les montants susvisés, la reconstruction du mur à l’identique selon la hauteur constatée par Monsieur [X] et sa réimplantation sur le fond de la SCI aux seuls frais de celle-ci.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture différée au 20 décembre 2024 était rendue le 17 juin 2024. L’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rapport d’expertise de M. [X] déposé le 21 juillet 2018

L’expert rappelait que la SCI [Localité 5] avait convoqué Monsieur [H] à la réception des travaux qu’elle lui avait confiés le 9 septembre 2014. En l’absence de Monsieur [H], la réception avait été prononcée avec réserves selon procès-verbal de constat en date du 26 septembre 2014.

Postérieurement à la réception d’autres désordres étaient apparus affectant en particulier le mur de soutènement édifié en limite de la propriété des époux [Z]. Ce mur avait selon la SCI été surélevé à la demande de ceux-ci. La gravité des désordres affectant le mur avait conduit la SCI à prendre des mesures conservatoires de soutien. La SCI avait sollicité une expertise judiciaire. Il avait été fait droit à la demande par ordonnance en date du 11 mars 2015, au contradictoire de l’entrepreneur, de son assureur la SA Swiss Life et des époux [Z].

Les opérations d’expertise avaient permis d’établir que l’objet des travaux de la SCI était la construction d’une villa traditionnelle, le montant des travaux de gros œuvre de finition s’élevant à 35 880 €, matériaux non compris.

Selon les factures de l’entreprise, celle-ci avait réalisé en plus divers ouvrages. De la facture en date du 18 mai 2014 il ressortait que Monsieur [H] avait réalisé le mur en limite de la propriété [Z].

De la facture en date du 1er juin 2014 il ressortait que celui-ci avait réalisé plusieurs ouvrages intérieurs, ainsi que des murs de clôture incluant des fondations pour une surface de 35 m².

Monsieur [H] était titulaire d’un contrat d’assurance de responsabilité décennale auprès de la compagnie Swiss Life pour la période contractuelle des travaux.

Les réunions d’expertise se tenaient le 18 septembre 2015, le 11 juillet 2016, le 20 janvier 2017, le 16 avril 2018 en présence de l’ensemble des parties.

Les désordres affectant le mur de soutènement amont au nord-ouest avaient été constatés le 17 novembre 2014.

Dès la première réunion d’expertise il apparaissait que :

— le mur de soutènement amont au nord-ouest présentait une partie inférieure d’une hauteur de 2,10 m, une arase intermédiaire et une partie supérieure d’un mètre 05 outre une arase supérieure : il présentait un devers significatif vers la propriété de la SCI. La fracturation de témoins lors de la deuxième expertise le 11 juillet 2016 établissait l’aggravation des désordres. Le 20 janvier 2017 l’expert constatait que des étaiements avaient été mis en place. Les terres avaient été décaissées au droit de la face visible du mur sur la propriété des époux [Z] sur une hauteur approximative d’un bloc d’aggloméré pour une largeur d’une soixantaine de centimètres. Au droit de l’extrémité ouest du mur la fissure verticale s’était aggravée.

— le mur de soutènement amont au nord présentait dans sa partie sud-ouest des fissures très marquées depuis le sommet du mur jusqu’à l’arase intermédiaire, à proximité immédiate une fissure en escalier était très marquée, en partie médiane des barbacanes obturées, la partie supérieure visible du mur depuis la propriété des époux [Z] présentait un ventre significatif sur la majorité de sa longueur un devers de 35 à 53 cm par rapport à la partie supérieure du mur.

Selon le sapiteur, un mur d’une hauteur de 2 m devait présenter une section nette de béton armé de 20 cm à sa base, et un mur de hauteur de 3 m devait présenter une section nette de béton armé de 30 cm à sa base. L’expert constatait que la section résistante du béton du mur de soutènement amont au nord-ouest était de 15 cm, non-conforme aux normes techniques en vigueur.

Par ailleurs l’ancrage des armatures en acier dans le système de fondations était insuffisant, la position médiane des armatures rendait les liaisons inefficaces, et le mur construit en bloc d’aggloméré de ciment à bancher ne pouvait s’opposer aux pressions des terres venant en poussée sur sa face nord-ouest côté propriété d [Z].

Le bureau d’études Structure Sud, sapiteur, avait établi que dans sa configuration initiale le mur d’une hauteur moyenne de 2,10 m et d’une arase de 0,08 m la valeur du moment de renversement du mur équivalait à 513 daNm, alors que dans sa hauteur actuelle de 3,27 m, le moment de renversement s’établissait à 818, 70 daNm. Le moment de renversement était augmenté de 59,60 % du fait du rehaussement du mur.

Les terres de remblaiement côté [Z] montaient à environ 20% de la surhausse.

L’expert concluait que les ouvrages existants devaient être démolis et remplacés.

Comme d’autres ouvrages, le mur de soutènement amont au nord-ouest souffrait d’erreurs de conception, d’exécution et du non-respect des règles de l’art.

Monsieur [H] relatait que les époux [Z] étaient présents lors de la demande de la SCI de [Localité 5] de rehausser le mur et ils étaient tous les deux d’accord, car le mur était jugé trop bas. M. [B] avait demandé la surélévation à M. [H].

Les travaux nécessaires concernant le mur de soutènement amont s’élevaient à 49 550 € hors-taxes outre le coût de la mission de maîtrise d’œuvre évaluée à 10 % du coût hors-taxes.

Ils comprenaient :

— une étude géotechnique de conception et d’exécution

— une mission de bureau d’études structure de conception et d’exécution

— les mesures conservatoires du local de la piscine de la propriété [Z] et de ses réseaux

— le terrassement en masse par passe

— la démolition et reconstruction par passe à l’appui de la proposition du bureau d’études Structure Sud

— la réalisation d’un système de drainage en pied de la face enterrée sur la propriété [Z]

— le remblaiement

— le nettoyage et le repli.

Il était nécessaire de vidanger la piscine des époux [Z] et de mettre en œuvre les mesures conservatoires y afférant.

L’évaluation du préjudice de jouissance de la SCI était de 2500 € par mois de valeur locative moyenne sur une durée de 44 mois soit 110 000 €. Monsieur [H] observait par courriel en date du 5 juillet 2018 que la villa était habitée.

En réponse à un dire du conseil de la SCI de [Localité 5] en date du 26 novembre 2015, Monsieur [X] avait précisé qu’il résultait de l’avis technique du bureau Structure Sud que :

— la démolition de la relance du mur de soutènement sans butonnage préalable entraînerait probablement la ruine du mur en raison des vibrations outre un danger pour les intervenants

— le décaissement complet des terres situées en amont du mur à l’absence de butonnage déclencherait la ruine du mur

— il était impératif d’étudier la stabilité de la piscine sise sur la propriété [Z]

— le butonnage devait être réalisé sans délai par une entreprise spécialisée

— le décaissement sur la propriété [Z] d’un mètre devait respecter une pente de talus de 1 pour 1 au minimum

— un périmètre de sécurité en amont et en aval du mur devait être maintenu.

Sur le rapport d’expertise de Monsieur [A] déposé le 30 juin 2021

Monsieur [A] rappelait que l’expertise avait été ordonnée par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 10 septembre 2020.

Deux accedits avaient eu lieu sur place le 8 février 2021 et le 30 avril 2021 en présence des parties.

Monsieur [A] constatait que la hauteur de l’ancien mur en limite avec le fond [Z] avait été réduite d’un mètre environ, soit cinq rangées de parpaings, et que le local technique de la piscine des époux [Z] prenait appui sur le mur litigieux. Les photographies montraient que le local technique jouxtait le mur soutenant le pilier du portail de la SCI de [Localité 5].

Monsieur [A] observait que les plans du terrain annexés au dossier du permis de construire de la SCI de [Localité 5] avaient été établis par Monsieur [V] géomètre expert et qu’ils étaient opposables aux deux parties puisqu’ils avaient permis la division parcellaire de leurs fonds respectifs.

Il résultait des plans de Monsieur [V] que sur la coupe AA du permis déposé par les époux [Z] l’arase de la piscine était au niveau du terrain naturel, le fond étant à 1,50 m environ en dessous du terrain naturel déclaré. Le plancher du salon était au niveau du terrain naturel déclaré. Le local piscine n’apparaissait pas.

Sur les plans du permis de construire de la SCI de [Localité 5] délivré le 10 décembre 2013 le niveau du garage se situait à l’altitude 38,80 conformément à l’état des lieux actuels.

En revanche sur le plan du permis de construire PC MI5, le plat du terrain était prévu à 1,50 m environ de la façade du garage. Le terrain naturel en pente lui succédait jusqu’à la limite du fond [Z]. L’expert constatait sur les lieux que le plat se poursuivait jusqu’à la limite du fond [Z], ce qui impliquait un décaissement. Sur place il était constaté que cette zone était en attente de remblaiement partiel.

Concernant la limite de propriété, le mur litigieux était implanté dans le fond de la SCI de [Localité 5] sauf au droit du local technique de la piscine des époux [Z]. Ce local technique était entièrement implanté sur le fond [Z]. Il était solidaire du mur litigieux.

La SCI de [Localité 5] avait procédé à un décaissement du terrain naturel originel, et les époux [Z] avaient exhaussé le terrain naturel originel.

L’implantation planimétrique et altimétrique de la villa de la SCI était conforme au permis de construire, hormis l’aplanissement par décaissement du terrain naturel autour du garage jusqu’à la limite avec le fond [Z].

Les implantations planimétriques et altimétriques des constructions [Z] n’étaient pas conformes au permis de construire en ce que le fond de la piscine était posé sur le terrain naturel originel au lieu de se situer à 1,50 m en dessous de celui-ci. Le plancher du salon n’était pas au niveau du terrain naturel déclaré, mais à 0,80 m au-dessus du terrain naturel originel. La position de la piscine était différente par rapport à l’implantation sur le plan de masse. Sur les plans du permis de construire à l’emplacement actuel du local de la piscine il était prévu la mise en place d’une pompe de relevage des eaux usées et des eaux vannes, type d’équipement non soumis aux règles de prospect, à la différence d’une annexe comme le local piscine.

L’irrespect du permis de construire avait eu pour conséquence de faire un exhaussement des terres.

Sur les constats des 23 juillet et 13 août 2021 et l’accedit technique de l’assureur des époux [Z] en date du 26 octobre 2021

Deux constats par huissier avaient été réalisés à la demande des époux [Z] durant l’été 2021 pendant les travaux réalisés par la SCI de [Localité 5]. Des fissures étaient constatées sur la terrasse et la plage de la piscine qui selon les époux [Z] n’était pas présente avant le démarrage des travaux.

Concernant la partie du mur de soutènement qui fermait le côté sud-est du local technique et qui avait été démoli, Monsieur [Z] indiquait que selon le géomètre expert cette partie du mur était implantée sur son fonds et non sur celui de la SCI.

L’huissier constatait qu’un nouveau mur était en train d’être édifié, parallèle au mur initial.

Les époux [Z] avaient saisi leur assureur d’une demande de protection juridique en date du 10 avril 2018. L’accedit réalisé sur place le 20 octobre 2021 par le cabinet Eurexo, non contradictoire, avait permis de constater une perte d’eau au niveau du bassin de la piscine [Z] liée à une fuite de la pompe du système de filtration et à la présence de fissures au niveau du skimmer du bassin. La fissuration de la pompe pouvait être reliée aux travaux de démolition du mur voisin mais pouvait aussi être causé par l’usure. Les fissurations du skimmer étaient selon le cabinet Eurexo la conséquence d’une contrainte sur la canalisation du système de filtration qui pouvait s’expliquer par le décaissement des terres et la démolition du mur voisin.

La partie supérieure du mur formant la paroi sud du local technique avait été démolie en 2018, et la partie inférieure en juillet 2021, mettant à nu une partie des canalisations du système de filtration de la piscine cheminant entre le local et le bassin de piscine en retrait de 2 m environ du mur de soutènement.

Selon le cabinet Eurexo le local piscine devait être déplacé car il était situé dans une zone dangereuse.

Sur les responsabilités

Les travaux de surélévation du mur ont été commandés par la SCI avec l’accord des époux [Z], ainsi qu’il résulte du rapport de M. [X]. Monsieur [H] avait en effet relaté lors des opérations d’expertise que les époux [Z] étaient présents lors de la demande de la SCI de [Localité 5] de rehausser le mur et qu’ils étaient tous les deux d’accord.

Les investigations diligentées par Monsieur [A] ont permis d’établir que la SCI de [Localité 5] a aplani le terrain entre son garage et le mur séparatif, au lieu de laisser une partie du terrain en pente naturelle. Les époux [Z] avaient quant à eux exhaussé leur propre terrain, ce qui résultait des constatations de Monsieur [A] relatives à l’altimétrie de leurs ouvrages, piscine et salon.

La SCI de [Localité 5] n’est pas responsable des travaux des époux [Z] non conformes à leur autorisation d’urbanisme : implantation de la piscine, création du local technique n’apparaissant pas sur les plans du permis de construire, altimétrie du fond de la piscine et du plancher du salon.

En revanche la SCI de [Localité 5] n’établit pas que ces ouvrages soient par eux-mêmes de nature à lui causer un préjudice. Elle évoque au seul dispositif de ses conclusions une servitude de vue du fait de l’implantation de la piscine à 1,50 m au-dessus de la hauteur mentionnée au permis de construire, mais cette affirmation n’apparaît pas dans la discussion. Elle n’apporte aucun élément de nature à démontrer que la vue sur son fonds serait prohibée par les dispositions du Code civil. Au demeurant la vue depuis le mur querellé porte sur le garage de la SCI. Des végétaux ont été plantés sur le fonds [Z] autour de la piscine.

Les opérations d’expertise diligentées par Monsieur [X] ont permis d’établir que les époux [Z] n’ont jamais eu la qualité de maîtres d’ouvrage du mur séparatif, implanté sur le fond de la SCI de [Localité 5]. La SCI de [Localité 5] a seule fait le choix de l’entreprise, des matériaux et du prix du marché.

Si le mur a été rehaussé avec l’accord des époux [Z], ceux-ci n’ont ni choisi l’entreprise, ni décidé du mode constructif. Contrairement à ce que soutient la SCI, la surélévation du mur n’est pas seule à l’origine des désordres, même si elle est un facteur largement aggravant. En effet Monsieur [X] et le sapiteur ont établi que le rapport entre la hauteur et l’épaisseur du mur d’origine, ainsi que le ferraillage, n’étaient pas conforme aux règles de l’art.

Il appartient à la SCI d’agir à l’encontre du constructeur sur le fondement de ses responsabilités spécifiques, encore que la Cour d’appel ait fait droit en référé au moyen de la compagnie Swiss Life tiré de l’exclusion de garantie de la construction des murs de soutènement.

La décision d’aplanir le terrain de la SCI jusqu’au mur séparatif n’incombe qu’à la demanderesse. C’est le décaissement du terrain de la demanderesse qui a rendu nécessaire la réalisation d’un véritable mur de soutènement.

L’utilisation de remblais pour rehausser le sol naturel du fonds [Z], la création d’un local technique faisant corps avec le mur de soutènement en infraction au permis de construire, l’altimétrie de la piscine et du plancher du salon non conformes à celui-ci, sont de la responsabilité exclusive des époux [Z], avec toutes leurs conséquences notamment la fragilisation de leurs ouvrages du fait de la démolition du mur litigieux.

Sur les demandes de démolition du plancher du salon, de la piscine, et d’arasement du talus du fonds [Z] sous astreinte

Les pièces communiquées par les parties à M. [X] ont permis d’établir que les désordres affectant le mur de soutènement amont au nord-ouest ont été constatés le 17 novembre 2014.

Ainsi que l’a relevé la Cour d’appel par arrêt du 15 février 2024 sur appel des époux [Z] à l’encontre de l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 22 mai 2023, les époux [Z] ont produit la facture de la société qui avait installé leur piscine ainsi que la facture de mise en service, démontrant que la piscine était achevée en juin 2014. Ils avaient versé aux débats plusieurs pièces démontrant qu’ils étaient entrés dans les lieux le 28 juin 2014 et que par conséquent leur villa était achevée à cette date.

La SCI de [Localité 5] n’a pu ignorer l’entrée dans les lieux des époux [Z]. Les circonstances dans lesquelles le terrain de la SCI de [Localité 5] a été décaissé et utilisé pour exhausser le terrain des époux [Z] étaient connues des deux parties.

Aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Par conséquent les demandes de démolition formulées pour la première fois par la SCI de [Localité 5] par conclusions du 12 novembre 2021, plus de cinq ans après l’achèvement des travaux et l’entrée dans les lieux des défendeurs, sont prescrites.

Il sera donc fait droit à la fin de non-recevoir opposée par les époux [Z] à ces demandes.

Sur la demande de condamnation des époux [Z] au titre des travaux réparatoires

La demande de condamnation des époux [Z] à payer la somme de 90 000 € en réfection totale des murs et de leur reconstruction, ne peut qu’être rejetée, les défendeurs n’ayant participé en aucune manière à la construction du mur, implanté sur le fond de la SCI, et n’étant en rien responsables des vices de conception, d’exécution, et de l’irrespect des règles de l’art affectant le mur initial comme sa surélévation.

La SCI sera donc déboutée de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts de 50 000 €

La SCI de [Localité 5] réclame cette somme « au titre des dommages-intérêts en particulier en fonction du remblaiement qu’ils ont effectué ».

Ainsi que l’ont établi les opérations d’expertise, les époux [Z] ont rehaussé leurs ouvrages, au vu et au su de la demanderesse. Les défendeurs reconnaissent qu’ils ont remblayé les terres le long du mur pour combler le talus. Monsieur [A] a constaté que l’altimétrie de leurs ouvrages n’avait pas été respectée.

Il est certain que la poussée des terres du fonds [Z] sur le mur a contribué à le fragiliser : du fait de la surhausse dont le mur avait été couronné sur toute sa longueur et de la présence de terres de remblaiement sur la face côté propriété [Z], sur 20 % environ de la surhausse, la valeur du moment de renversement de la totalité du mur avait été aggravée de 59,60 %, selon le sapiteur de M. [X].

Cette demande s’analyse en réalité comme une demande de partage de responsabilité des désordres constructifs affectant le mur. Or ceux-ci incombent exclusivement à la maîtresse d’ouvrage, la SCI de [Localité 5].

L’irrespect de l’autorisation d’urbanisme ne permet pas de caractériser une faute des défendeurs de nature à engager leur responsabilité extracontractuelle, d’autant que la SCI elle-même n’a pas respecté les prescriptions du permis de construire en ce qu’elle a éliminé la pente naturelle du terrain entre son garage et le fond [Z].

Dans ces conditions la demande ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice locatif

La SCI de [Localité 5] n’établit aucune faute des époux [Z] qui serait à l’origine d’un préjudice de jouissance.

Au surplus elle n’apporte aucun élément de nature à prouver que son bien ait été destiné à la location, ni qu’il soit resté inhabité depuis la constatation des désordres.

La demande ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de reconstruction du mur à l’identique et de dommages et intérêts des époux [Z]

Les époux [Z] exposent qu’ils subissent un important préjudice du fait de la démolition du mur qui a mis en péril leurs propres ouvrages et notamment les dégradations et fissurations de la terrasse de la piscine, des canalisations, et du local technique, selon les constats d’huissier les 23 juillet et 13 août 2021et le rapport d’expertise diligentée par la protection juridique du 20 octobre 2021.

La sécurité des deux fonds commande que le mur soutenant les terres soit réalisé dans les règles de l’art et soit apte à sa destination. La responsabilité en incombe à la propriétaire du mur, la SCI de [Localité 5], dont les travaux de décaissement ont rendu nécessaire l’édification d’un véritable mur de soutènement.

Les époux [Z] sollicitent que le mur soit reconstruit à la hauteur incluant la surélévation. Toutefois, ceux-ci ne peuvent se prévaloir de leurs propres infractions aux règles d’urbanisme : irrespect de l’altimétrie et de la planimétrie du plancher de leur salon, du fond de leur piscine, construction non autorisée du local piscine, pour réclamer un ouvrage de protection de leurs constructions illicites.

Par conséquent les époux [Z] ne sont pas fondés à se plaindre des désordres apparus lorsque la SCI de [Localité 5] a entrepris les travaux de démolition et de reconstruction du mur conformément aux préconisations du rapport de Monsieur [X], ni à exiger de la SCI qu’elle assume le surcoût lié à la consolidation de leurs propres ouvrages, indûment exhaussés et implantés.

Par conséquent il ne peut être fait droit à la demande de reconstruction à l’identique, ni à la demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Compte tenu des circonstances de l’espèce le tribunal fait masse des dépens incluant les frais des expertises diligentées par Monsieur [X] et par Monsieur [A], et condamne chacune des parties à en payer la moitié.

Sur les frais irrépétibles

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de prodédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit. Il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate la prescription de l’action en démolition du plancher du salon et de la piscine et en arasement du terrain de Monsieur [Y] [Z] et de Madame [C] [Z] née [B],

Déboute la SCI de [Localité 5] de ses demandes de condamnation aux titres de la réfection et de la reconstruction des murs, du préjudice causé par le remblaiement, et du préjudice locatif,

Déboute Monsieur [Y] [Z] et Madame [C] [Z] née [B] de leur demande de reconstruction du mur à la hauteur initiale du mur surélevé,

Déboute Monsieur [Y] [Z] et Madame [C] [Z] née [B] de leur demande de dommages-intérêts,

Condamne la SCI de [Localité 5] d’une part et Monsieur [Y] [Z] et Madame [C] [Z] née [B] d’autre part, à régler la moitié des dépens de l’instance, incluant les frais des expertises diligentées par Monsieur [X], et par Monsieur [A],

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier, Le Président,