TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 27 Juin 2025

Dossier N° RG 21/00661 – N° Portalis DB3D-W-B7F-I7M2

Minute n° : 2025/173

AFFAIRE :

S.C.I. 2I2S C/ [H] [D] [P]

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Janvier 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2025, prorogé à plusieurs reprises puis au 27 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Philippe CAMPOLO de la SELAS ATEOS

M^e Carine LEXTRAIT

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.I. 2I2S

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe CAMPOLO de la SELAS ATEOS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [W]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Carine LEXTRAIT, avocat au barreau de TOULON

D’AUTRE PART ;

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FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier en date du 14 janvier 2021, la SCI 2I2S faisait assigner M. [W] sur le fondement des articles 544, 678, 679 du Code civil.

Propriétaire d’un appartement en rez-de-chaussée et de la totalité du jardin côté nord-est du bâti d’une copropriété cadastrée D [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6] aux [Localité 7], la demanderesse exposait que M. [W], propriétaire de l’immeuble cadastré D [Cadastre 5], avait obtenu un permis de construire le 17 avril 2018 pour transformer un garage en logement, rehausser la toiture et construire une terrasse toiture. Avant l’obtention de l’autorisation d’urbanisme il avait procédé à l’ouverture de quatre fenêtres, deux à l’étage et deux au rez-de-chaussée, en façade sud-est de l’immeuble donnant directement sur le jardin intérieur de la SCI sans autorisation de celle-ci. C’était également sans son autorisation que les artisans avaient pénétré sur la propriété de la SCI pour réaliser les travaux.

Les vues contrevenaient aux dispositions des articles 678 et 679 du code civil. Un constat d’huissier en date du 21 mars 2019 établissait que ces vues donnaient directement sur la cour et la terrasse privative ainsi qu’à l’intérieur de l’appartement de la SCI. Contrairement à ce qui avait été déclaré au dossier de permis de construire, ces ouvertures n’existaient pas auparavant ainsi que le prouvaient les photographies prises par l’agence immobilière lors de l’acquisition de l’immeuble par la SCI.

Outre le fait que les vues étaient irrégulières, celles-ci occasionnaient un trouble anormal du voisinage à la demanderesse.

De surcroît le passage des artisans sur son fonds constituait une atteinte à la propriété de la SCI. Ceux-ci avaient laissé en place les étais et les échafaudages, qui s’avéraient dangereux.

Cette violation de propriété, pour laquelle la demanderesse sollicitait une indemnisation de 5000 €, avait eu pour effet de faire fuir les acheteurs potentiels de sorte que la demanderesse avait subi un préjudice économique qu’elle évaluait à 28 000 €.

Elle demandait donc la condamnation de Monsieur [W] à supprimer les vues irrégulières donnant sur sa propriété sous astreinte de 150 € par jour de retard dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

Outre les montants susvisés qu’elle réclamait au titre de la violation de domicile et du préjudice économique, elle demandait la condamnation du défendeur à lui verser la somme de 3500 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil. Elle réclamait l’exécution provisoire.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 5 mars 2024, la partie demanderesse rappelait qu’elle avait d’abord attrait le pétitionnaire du permis de construire, Monsieur [R], par assignation en date du 10 mai 2019, et c’était dans le cadre des mesures d’exécution de la décision en date du 4 décembre 2019 qui faisait droit à ses demandes, que la SCI s’était aperçue que le véritable propriétaire était Monsieur [W].

Par conclusions d’incident, celui-ci avait soulevé le défaut de droit d’agir de la SCI et demandé la communication sous astreinte de l’acte d’achat, de l’acte de vente, du compromis de vente, de l’état descriptif de division, du règlement de copropriété et du plan annexé ainsi que de l’autorisation d’urbanisme ayant permis l’ouverture de la porte face au fonds [W] en façade.

Par ordonnance d’incident en date du 27 novembre 2023 le juge de la mise en état avait rejeté les fins de non-recevoir soulevé par le défendeur et déclaré recevable les demandes formées par la SCI à l’encontre de celui-ci. Monsieur [W] avait été condamné à communiquer à la demanderesse la déclaration d’achèvement des travaux sous astreinte de 100 € par jour de retard.

À la date du 5 mars 2024 Monsieur [W] n’avait toujours pas produit la déclaration d’achèvement des travaux.

Concernant les ouvertures en rez-de-chaussée, la SCI maintenait que celles-ci n’existaient pas avant les travaux et qu’à l’étage avaient été pratiquées autrefois deux petites ouvertures, s’agissant d’une grange.

Quant à la porte dont Monsieur [W] contestait l’existence légale, elle apparaissait sur le plan annexé à l’acte de cession du 7 juillet 1995 tamponné par la commune le 19 juillet 1990. Elle existait donc depuis au moins 30 années.

Le défendeur ne justifiait pas des documents permettant de vérifier si les travaux étaient conformes au permis, en particulier du transfert du permis de Monsieur [R] à son profit, ni de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux.

Le service de l’urbanisme de la commune avait précisé que le permis de Monsieur [R] n’avait fait l’objet d’aucune ouverture de chantier ni de déclaration d’achèvement des travaux. Le service avait constaté que les prescriptions notamment architecturales définies par l’arrêté de permis de construire n’avaient pas été respectées. Il avait été demandé à Monsieur [R] de se rapprocher du service pour procéder aux régularisations.

Le permis n’avait jamais été transféré à Monsieur [W]. Par conséquent l’autorisation d’urbanisme était caduque.

La SCI était donc fondée à demander la réparation de ces préjudices sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

La SCI avait été contrainte de brader son bien à la somme de 62 000 € au lieu des 96 000 € prévus. Elle demandait donc le coût de la moins-value soit 28 000 €.

Considérant que Monsieur [W] ne pouvait exciper d’une servitude de tour d’échelle, ni du fait que le jardin privatif de la SCI n’aurait été qu’un passage, elle persistait dans sa demande de dommages-intérêts de 5000 € au titre de la violation de domicile outre les frais irrépétibles et de condamnation du défendeur aux dépens. Elle maintenait sa demande de suppression des vues irrégulières sous astreinte de 150 € par jour de retard dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2024, Monsieur [W] demandait le rejet de l’intégralité des demandes de la SCI 2I2S et sa condamnation à lui verser la somme de 4000 € de frais irrépétibles et à régler les dépens.

Il exposait avoir acquis par acte notarié du 13 juin 2018 dans l’immeuble cadastré D [Cadastre 5] un appartement au rez-de-chaussée, un permis de construire avec changement et rénovation d’une grange en habitation ayant été déposé par Monsieur [R] et autorisé le 17 avril 2018.

Le plan joint au dossier de permis établissait que la façade arrière du bâtiment donnant sur la parcelle de la SCI possédait déjà quatre fenêtres. Le permis de construire avait été affiché sur le terrain et aucun voisin n’avait exercé de recours.

Le bien étant inoccupé depuis de longues années Monsieur [W] n’avait pu prendre l’attache du propriétaire. En l’absence de réponse à ses courriers laissés sous la porte, il avait commencé les travaux en mars 2019, soit 10 mois après l’acquisition du bien.

Le concluant observait que toutes les ouvertures et fenêtres de l’immeuble de la SCI donnaient côté rue et côté jardin et aucune sur le fond du concluant. Celui-ci soutenait que la prétendue cour n’était qu’un lieu de passage pour permettre l’accès à l’immeuble cadastré D [Cadastre 6] devenu un seul et même immeuble donnant sur la [Adresse 9] avec les immeubles cadastrés D [Cadastre 4] et D [Cadastre 3].

Le permis de construire était annexé à l’acte notarié du concluant et l’existence de quatre fenêtres en façade donnant sur le fond de la SCI n’avait jamais été contestée. Ces quatre ouvertures existaient déjà en haut et en bas ainsi qu’en attestait un agent immobilier.

Le concluant produisait la déclaration d’ouverture de chantier et la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. Il était donc bien en possession d’une autorisation d’urbanisme régulière.

Il contestait tout trouble anormal de voisinage. Quant à la violation de propriété, personne n’habitant le fonds de la SCI, aucun trouble n’avait été causé du fait des travaux qui avaient duré 10 jours. Le chantier avait été nettoyé et les étais retirés.

Le bien avait été acheté en 2002 par la SCI pour le montant de 35 063 € et revendu 62 000 € à un marchand de biens qui avait fait réaliser de nombreux travaux à l’intérieur. La SCI avait précédemment assigné Monsieur [R] pour lui réclamer 18 000 €. Le concluant ne s’expliquait pas que le préjudice réclamé s’élève actuellement à 28 000 €.

Il observait que la demande de suppression des vues irrégulières était irrecevable dès lors que la SCI avait déjà vendu son bien immobilier à la société d'[K] à la date de l’assignation.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture différée au 20 décembre 2024 était rendue le 17 juin 2024. L’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité et l’intérêt à agir de la SCI 2I2S en suppression de vues

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui y ont un intérêt légitime, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’ agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il est en outre constant que l’existence du droit d’agir en justice s’apprécie à la date de la demande introductive d’instance et ne peut être remise en cause par l’effet de circonstances postérieures.

Les actions fondées sur les articles 544, et 545 du code civil (actions en suppression d’un empiètement) et celles fondées sur l’article 675 dudit code (actions en suppression de vue) appartiennent exclusivement au propriétaire du fonds concerné.

Par conséquent, la SCI 2I2S qui établit par la production des actes notariés sa qualité de propriétaire du bien cadastré D [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6] aux Arcs du jour de l’acquisition, soit le 11 décembre 2002, au jour de la vente, soit le 30 décembre 2021, et donc à la date de la saisine du tribunal judiciaire de Draguignan, soit le 14 janvier 2021, justifie de la qualité et de l’intérêt pour agir en suppression de vues sur son bien.

Au surplus l’acte notarié du 30 décembre 2021 se réfère à la procédure en cours : le vendeur s’obligeait à poursuivre la procédure jusqu’à l’obtention de jugement condamnant Monsieur [W] à supprimer les ouvertures à ses frais exclusifs. À défaut de jugement de condamnation, l’acquéreur en ferait son affaire personnelle. Celui-ci déclarait être informé et vouloir acquérir le bien en l’état.

La fin de non-recevoir sera écartée.

Sur l’action en suppression de vue

Les clichés annexés au procès-verbal de constat en date du 21 mars 2019, pris par l’agence immobilière mandatée par la SCI avant la commercialisation du bien, montrent une façade en pierre très ancienne comportant en hauteur une ouverture dépourvue de fenêtre et de volets. Cette apparence correspond à la nature du bien acquis par le défendeur.

Le titre de Monsieur [W] décrit ainsi le bien :

– une remise située sur le rez-de-chaussée (lot n°3)

– une remise au rez-de-chaussée (lot n°6)

– un grenier au-dessus des remises du rez-de-chaussée (lot n°7)

– une cave au sous-sol (lot n°2).

Il s’agit d’un bien situé dans le village utilisé à l’époque pour entreposer de l’outillage, des charrettes et des récoltes. La destination du bien n’était pas compatible avec la présence d’ouvertures importantes en rez-de-chaussée ou à l’étage. L’ouverture en hauteur n’était destinée qu’à l’aération.

Monsieur [W] ne produit aucune pièce de nature à établir que les ouvertures qu’il a pratiquées existaient depuis plus de 30 ans.

Ainsi que l’a rappelé le jugement du TGI de [Localité 8] en date du 4 décembre 2019, aux termes des articles 678 et 679 Code civil, les vues droites ou les fenêtres d’aspect, les balcons ou saillies sur l’héritage clos ou non clos du voisin à moins de 19 dm de distance sont prohibées, ainsi que les vues par côté ou obliques à moins de 60 cm.

Le jugement constatait que les ouvertures pratiquées par Monsieur [R] créaient une vue directe sur la cour intérieure de la SCI ainsi que sur l’appartement situé face à la façade ouest de la parcelle [Cadastre 5].

La configuration des lieux n’ayant pas été modifiée, il y a lieu de condamner le défendeur à supprimer ces quatre ouvertures dans le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision. Au terme de ce délai s’appliquera une astreinte de 150 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois, à l’issue de laquelle cette astreinte provisoire pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être prononcée.

Sur la violation de domicile

Les travaux ont été réalisés sans solliciter l’autorisation de la SCI de passer sur son fonds. Les clichés produits aux débats montrent l’encombrement des lieux. Ces faits s’analysent plus exactement comme une atteinte à la propriété de la SCI. Monsieur [W] ne peut exciper de sa bonne foi en soutenant qu’il ignorait l’identité des propriétaires, alors que le cadastre est public, ou d’une servitude de tour d’échelle, alors que celle-ci ne résulte d’aucun titre ni convention.

Les dommages et intérêts dus au titre de l’atteinte au droit de propriété de la SCI seront appréciés, à la somme de 1000 euros.

Sur le préjudice économique

Ainsi que l’a relevé le jugement du TGI de Draguignan en date du 4 décembre 2019, la présence des ouvertures a fait perdre à la SCI une chance de vendre le bien au prix souhaité de 96 000 euros (90 000 euros à l’époque).

La SCI 2I2S ne produit pas d’évaluation du bien par un expert immobilier, mais une estimation de la moins value causée par les vues, par une agence immobilière, qui la chiffre à 18 000 euros.

Le bien est constitué par un appartement au rez-de-chaussée de quatre pièces dont le séjour, la cuisine et une chambre ouvrant sur le « jardin » d’une superficie de 68 m2. Il a été vendu 62 000 euros, soit environ les deux tiers du prix escompté.

La perte de chance de vendre au prix souhaité sera appréciée à la somme de 10 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit. Il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce.

Sur les dépens

Monsieur [W], partie perdante, est condamné aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Monsieur [W] sera condamné à payer à la SCI 2I2S la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Ecarte la fin de non-recevoir tiré du défaut de qualité pour agir de la SCI 2I2S,

Condamne Monsieur [H] [W] à supprimer les vues irrégulières sur la propriété de la SCI 2I2S dans le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement,

Dit qu’au terme de ce délai s’appliquera une astreinte de 150 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois, à l’issue de laquelle cette astreinte provisoire pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être prononcée,

Condamne Monsieur [H] [W] à verser la SCI 2I2S la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour la violation de son droit de propriété,

Condamne Monsieur [H] [W] à verser la SCI 2I2S la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de vendre le bien au prix souhaité,

Condamne Monsieur [H] [W] aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de la SELAS LLC et associés,

Condamne Monsieur [H] [W] à verser à la SCI 2I2S la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles,

Dit qu’à défaut de règlement spontané par Monsieur [H] [W] des condamnations prononcées à son encontre, l’exécution forcée devrait être réalisée par le ministère d’huissier de justice et que le débiteur devrait donc supporter en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile le montant des sommes retenues par huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 numéro 96/1080 (tarif des huissiers),

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier, Le Président,