N° RG : N° RG 23/03729 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XWNK

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

50C

N° RG : N° RG 23/03729 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XWNK

AFFAIRE :

[S] [X]

C/

S.N.C. GREEN VALLEY

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

M^e Muriel MERCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 FEVRIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Président,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Cadre Greffier, lors des débats et du délibéré

Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Décembre 2025,

conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [X]

né le 26 Décembre 1966 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Muriel MERCY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.N.C. GREEN VALLEY, société en nom collectif au capital de 1.525Euros, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 837 489 152, prise en la personne de son gérant, la société PROMOTION [L], SAS au capital social de 6.000.000Euros immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 415 235 514, représentée par Monsieur [I] [L], son président,

[Adresse 2]

[Localité 4]

N° RG : N° RG 23/03729 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XWNK

représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

FAITS ET PROCEDURE

Le 20 avril 2018, Monsieur [S] [X] a signé un contrat de réservation auprès de la SNC Green Valley pour un appartement, au prix de 350.600 €, situé dans un ensemble immobilier à construire sur un terrain sis [Adresse 3] à [Localité 1]. La date prévisionnelle d’achèvement de la résidence [Adresse 4] était fixée, sauf cas légitimes ou cas de force majeure, au 2ème trimestre 2020.

Par courrier en date du 11 décembre 2018, la SNC Green Valley a fait part à Monsieur [S] [X] du décalage de la livraison au 4ème trimestre 2020, “le parti pris architectural” nécessitant “la réalisation d’études techniques complémentaires”.

Par acte authentique en date du 15 mars 2019, la SNC Green Valley a ainsi vendu à Monsieur [S] [X], dans le cadre d’une VEFA, un appartement dans ledit ensemble immobilier au prix de 350.600 €. Il était stipulé que le vendeur s’obligeait à achever l’immeuble et à livrer les locaux au plus tard à la fin du 4ème trimestre 2020. Une clause spécifique était toutefois également stipulée s’agissant du délai d’exécution des travaux, aux termes de laquelle le délai d’achèvement des travaux et de livraison des locaux pouvait être différé en cas de force majeure ou d’une autre cause légitime.

La date de livraison du bien immobilier a été repoussée à plusieurs reprises.

Par courrier en date du 22 novembre 2019, la SNC Green Valley a en effet précisé à Monsieur [X] que la livraison du logement était finalement prévue au 4ème trimestre 2021, des études d’enveloppe et de structures ayant dû être poursuivies jusqu’à l’automne 2019, nécessaires pour “s’assurer d’une parfaite compatibilité” du “projet avec le projet de la [Adresse 5], et s’agissant notamment d’ajuster les niveaux de raccordement aux voies publiques et aux paramètres de transparence à l’eau”.

Le Groupe [L] a par la suite fait état, par courrier du 29 mai 2020, du report de la planification au 2ème trimestre 2022, au motif que la réalisation des travaux avait été impacté par la situation sanitaire liée au Covid 19.

Par lettre recommandée en date du 10 juillet 2020, Monsieur [X], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la SNC Green Valley de lui verser la somme de 35.000 € en réparation du préjudice que lui a causé le retard fautif dans la livraison du bien.

Par courrier en date du 15 mars 2022, la SNC Green Valley a indiqué reporter la date prévisionnelle de livraison du logement au cours du 1er trimestre 2023. Elle a fait état : de nouvelles contraintes pour l’entreprise Pyrénées Charpente, titulaire du lot charpente, mises en exergue par la fin du gros oeuvre ; du ralentissement de la réactivité des fournisseurs et de leurs délais d’approvisionnement induits par la crise sanitaire ; des intempéries ; ainsi que de la défaillance de l’entreprise titulaire du marché des panneaux photovoltaïques, le marché ayant été réattribué à une autre entreprise en août 2021, ce qui a retardé les études d’exécution de la toiture.

Enfin, par courrier en date du 29 décembre 2022, la SNC Green Valley a indiqué à Monsieur [S] [X] un nouveau report de la date prévisionnelle de livraison du logement, au cours du 2ème trimestre 2023, en raison de la défaillance de la société de couverture SARL Solution Max Home (SMH). Il était précisé que cette dernière avait dénoncé début septembre 2022 son contrat de sous traitance auprès de l’entreprise Pyrénées Charpente, et que l’appel d’offre avait permis d’agréer une nouvelle entreprise sous traitante au mois d’octobre 2022, permettant au chantier de démarrer avec un retard de deux mois.

La livraison du bien est finalement intervenue le 23 juin 2023.

Aucun accord n’est intervenu entre les parties.

Par acte en date du 04 avril 2023, Monsieur [S] [X] a assigné la SNC Green Valley devant le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par ordonnance en date du 19 novembre 2025, la clôture des débats a été ordonnée, et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 04 décembre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières écritures notifiées par RPVA la 19 novembre 2024, Monsieur [S] [X] demande au tribunal de :

— prononcer la nullité de la clause de l’acte de vente du 11 mars 2019 prévoyant que pour apprécier les causes légitimes de suspension du délai de livraison du bien, les parties déclarent s’en rapporter à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux sous sa propre responsabilité,

— juger que la SNC Green Valley a commis une faute contractuelle en ne respectant pas le délai de livraison de l’appartement contractuellement prévu,

— en conséquence, condamner la SNC Green Valley à lui payer la somme de 56.423,11 euros au titre de son préjudice matériel (arrêté à juin 2023), et la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral,

— rappeler en tant que de besoin que la décision à intervenir est assortie de l’exécution provisoire,

— débouter la SNC Green Valley de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SNC Green Valley au paiement d’une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner la SNC Green Valley aux entiers dépens de l’instance.

Au visa de l’article 1231-1 du code civil, Monsieur [X] soutient que la SNC Green Valley a manqué à ses obligations contractuelles tenant à la date de livraison du bien, engageant sa responsabilité pour le préjudice qui en résulte.

Tout d’abord, au soutien de sa demande tendant au prononcé de la nullité de la clause prévoyant l’existence de causes légitimes de suspension de délai de livraison, Monsieur [X] se prévaut des dispositions de l’article 1304-2 du code civil, prohibant les obligations contractées sous condition potestative.

Monsieur [X] soutient que la clause de l’acte de vente prévoyant les causes légitimes de suspension du délai de livraison du bien conditionne l’obligation tenant au respect de la date de livraison à une condition potestative, de sorte qu’elle doit être annulée. Il précise en effet qu’il est stipulé que pour apprécier les causes légitimes de suspension du délai de livraison, lesquelles ne sont pas limitativement énumérées, ainsi que leur durée, les parties s’en remettent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux. Or, le maître d’oeuvre est la société Ecotech Ingenierie, laquelle a les mêmes dirigeants et bénéficiaires que la SNC Green Valley, de sorte que les deux sociétés ayant par suite des intérêts communs. Monsieur [X] en déduit que cette clause, qui fait ainsi dépendre l’exécution de la convention des seuls choix opérés par la société Ecotech ingenierie, est de nature à exonérer de toute responsabilité la SNC Green Valley. Monsieur [X] souligne qu’ainsi, la SNC Green Valley a conservé la maîtrise des motifs de retard et des causes d’exonération de sa responsabilité. Monsieur [X] précise qu’il ne pouvait connaître l’existence de cette condition potestative lors de la conclusion du contrat, le choix de la société Ecotech Inginierie n’étant pas précisé dans l’acte.

Dès lors, Monsieur [X] soutient que compte tenu de la nullité de cette clause, le non respect du délai de livraison n’est pas justifié, engageant la respondabilité contractuelle de la SNC Green Valley.

Subsidiairement, au visa de l’article 1231-1 du code civil, Monsieur [X] soutient qu’il doit être retenu qu’il n’existait pas de cause légitime permettant le report de la livraison du bien immobilier par la SNC Green Valley.

Monsieur [X] fait tout d’abord valoir s’être engagé selon les termes du contrat de réservation, lequel prévoyait une date de livraison au deuxième trimestre 2020. Il fait valoir que cette date a fait l’objet d’une première modification, l’acte de vente stipulant une date de livraison au quatrième trimestre 2020. De manière générale, s’agissant de l’appréciation de l’existence de causes légitimes permettant le report de la date de livraison, il soutient que les attestations de la société Ecotech.Ingénierie ne peuvent être considérées comme probantes en elles mêmes compte tenu des liens l’unissant à la SNC Green Valley.

Plus spécifiquement, Monsieur [X] conteste la légitimité du report de 6 mois invoqué par la SNC Green Valley, résultant d’études complémentaires devant être réalisées et de la nécessité de procéder à une reprise des fondations liées à des problématiques techniques tenant à la transparence hydraulique imposée par la zone d’aménagement concertée au sein de laquelle se situe la résidence, et du report de 2 mois invoqué tenant à la nécessité de réaliser des études complémentaires et de nouveaux calculs de descente de charge pour dimensionner les fondations profondes causées par la modification hydraulique du programme. Il soutient en effet que le projet architectural était connu d’emblée, lors des études de sol préalables, le bâtiment étant d’ailleurs déjà raccordé au réseau souterrain d’eau chaude. Il souligne que, même si le bâtiment était situé en zone inondable, il appartenait à la SNC Green Valley d’anticiper les contraintes en résultant, puisqu’il lui appartenait de se mettre en conformité avec la loi et par suite avec le PLU. Il soutient que la nécessité de réaliser des travaux complémentaires, pour la transparence hydraulique, est liée à la situation du projet en zone inondable et non pas à une anomalie du sous sol non connue lors de l’attribution du permis de construire ; il précise ainsi que la non conformité aux règles de transparence constatée par la société Ramery chargée des fondations résulte d’un manque d’anticipation ou d’une insuffisance de la société Ecotech.Ingénierie, dont la SNC Green Valley ne peut par suite se prévaloir pour échapper à ses obligations. Il fait enfin valoir qu’il n’est justifié d’aucune demande d’études complémentaires imposées par la ZAC, encore moins de leurs dates.

Monsieur [X] conteste également la légitimité du report de 60 jours invoqué par la SNC Green Valley au titre de la situation sanitaire liée au Covid 19, faisant valoir que la SNC ne verse aux débats aucun justificatif, autre que l’attestation de la société Ecotech.ingenierie, de nature à justifier de l’interruption des travaux ou de difficultés d’approvisionnement. Il souligne par ailleurs que la construction avait déjà accumulé un retard considérable, de 18 mois, avant même le 16 mars 2020.

Monsieur [X] conteste par ailleurs la légitimité du report de 58 jours invoqué par la SNC Green Valley au titre des intempéries. Il souligne que la SNC Green Valley ne justifie pas de l’impact des intempéries sur les travaux, alors qu’aux termes du contrat de vente, seules les intempéries gênant les travaux ou l’exécution du corps d’état considéré, et dûment justifiées, constituent un motif légitime de suspension du délai. Il fait également valoir que la SNC Green Valley n’a pas produit les relevés météorologiques alors que la clause contractuelle le lui imposait.

Monsieur [X] conteste enfin la légitimité du report de la livraison invoqué par la SNC Green Valley au titre de défaillances des entreprises. Il souligne que les contraintes pour la société Pyrénées Charpente, au regard desquelles elle aurait dû modifier la charpente de l’ouvrage réalisé par l’entreprise, ne sont pas établies, et ne font en tout état de cause pas partie des causes légitimes de suspension des délais. Il souligne par ailleurs que la renonciation de la société SERE titulaire du lot panneaux photovoltaïques au marché impliquant son remplacement, engendrant un retard d’exécution de 12 mois, n’est pas dûment justifié, en l’absence de production de la lettre recommandée adressée par le maître d’oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant tel que prévu au contrat pour en justifier. Monsieur [X] précise que la SNC Green Valley ne produit par ailleurs aucune pièce pour justifier de cette défaillance, qui n’avait au demeurant aucun impact sur les délais de livraison, la nouvelle société ayant été missionnée près de deux ans avant la livraison et le lot photovoltaïque étant non essentiel pour la livraison des appartements.

Monsieur [X] fait enfin valoir qu’il n’y a pas lieu à ajouter pour chaque cause de retard les délais impliqués, alors même qu’il est établi que le chantier avait accusé un retard important d’emblée, lequel était en réalité lié aux difficultés de commercialisation du bien, la société ayant attendu de vendre suffisamment de lots avant d’entamer les travaux.

Monsieur [X] sollicite ainsi l’indemnisation de son entier préjudice causé par le retard de livraison du bien. Il fait état d’une somme de 45.547,80 € au titre des loyers exposés entre la date initialement prévue de livraison du bien en juin 2020 et sa livraison en juin 2023, d’une somme de 500 € au titre des frais de déménagement exposés en raison du souhait du propriétaire du bien initialement loué d’en reprendre possession, de la somme de 3.026,85 € au titre des frais de meublement du logement objet du nouveau bail, et de la somme de 7.848,46 € exposée au titre des frais d’assurance du prêt réglés avant même la livraison du bien. Outre ce préjudice matériel d’un montant total de 56.423,11 €, Monsieur [X] se prévaut d’un préjudice moral, qu’il évalue à hauteur de 10.000 €.

Par dernières écritures notifiées par RPVA la 14 février 2025, la SNC Green Valley demande au tribunal de :

* à titre principal :

— débouter Monsieur [X] de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait que le retard de livraison est indemnisable en tout ou partie, débouter Monsieur [X] de sa demande d’indemnisation formée à hauteur de 45.547,80 € formée à son encontre au titre des loyers versés durant le retard de livraison,

— à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où le retard serait indemnisable en totalité, fixer le montant de cette indemnisation à la somme maximale de 37.208 €,

— débouter Monsieur [X] du surplus de ses demandes indemnitaires,

— condamner en tout état de cause Monsieur [X] à verser la somme de 3.000 € à la SNC Green Valley sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer aux demandes de Monsieur [X], la SNC Green Valley se prévaut de la force obligatoire des contrats prévue à l’article 1103 du code civil.

La SNC Green Valley fait valoir que l’acte authentique de vente stipule que le délai de livraison peut être différé en cas de force majeure ou d’une autre clause légitime, clause aux termes de laquelle sont précisées des causes légitimes de suspension du délai de livraison, de manière non limitative, étant précisé qu’il appartient au maître d’oeuvre d’établir un certificat pour justifier de ces causes légitimes de suspension du délai. La SNC Green Valley souligne également qu’en application de cette clause, la durée de l’événement justifiant l’application d’une cause légitime de suspension du délai de livraison doit être doublée pour déterminer la nouvelle date de livraison. Elle soutient que cette clause est valable, n’ayant pas été rédigée de manière à favoriser le maître d’ouvrage dans la justification d’un éventuel retard. Elle souligne que les sociétés Green Valley et Ecotech.Ingenierie sont indépendantes, et constituent des personnes morales distinctes. Elle précise que le fait que ces sociétés ont le même gérant ne démontre nullement une quelconque connivence entre elles aux fins de justifier d’un retard de livraison, étant rappelé que les certificats établis par le maître d’oeuvre permettent de justifier d’événements extérieurs, vérifiables au regard des documents complémentaires produits. Dès lors, la réalisation de la condition ne dépendant pas de la seule volonté du débiteur, elle soutient que cette clause n’est pas potestative et ne peut en conséquence pas être annulée à ce titre.

La SNC Green Valley, sur le fondement des règles relatives à l’engagement de la responsabilité contractuelle, soutient qu’aucun retard fautif dans le respect du délai de livraison n’est établi, des causes légitimes ayant entraîné la suspension de ce délai, couvrant intégralement le retard dans l’exécution de cette obligation. Elle soutient par suite qu’aucune indemnisation ne peut être accordée à Monsieur [X] à ce titre.

La SNC Green Valley soutient tout d’abord que les intempéries figurent expressément au titre des causes légitimes de suspension du délai de livraison aux termes de l’acte de vente, étant précisé que c’est le maître d’oeuvre qui apprécie si les conditions météorologiques impactent ou non l’avancement des travaux. Elle fait valoir que le maître d’oeuvre a ainsi défini à ce titre des critères tenant à la température, à la vitesse du vent et aux précipitations. Elle rappelle qu’aux termes de l’article 10.3.1.1.2 de la norme applicable aux marchés de travaux, lequel renvoie pour partie à l’article L5424-8 du code du travail, doivent être prises en considération les journées d’intempéries pour lesquelles une impossibilité technique découlant desdites intempéries a été constatée par le maître d’oeuvre mais également les conditions atmosphériques et inondations lorsqu’elles rendent dangereux ou impossible l’accomplissement du travail par référence à la sécurité ou santé des salariés ou la nature du travail à accomplir. Elle précise que sont produites plusieurs attestations du maître d’oeuvre accompagnées des relevés météorologiques justifiant un retard à hauteur, après doublement des délais tel que contractuellement prévu, de 116 jours. Elle rappelle que l’acte de vente n’impose pas la production des relevés météorologiques en cours de chantier, mais seulement leur communication sur demande des acquéreurs. Dès lors, la SNC Green Valley souligne qu’il est justifié de cette cause de suspension du délai de livraison, sans qu’il ne soit nécessaire de produire les comptes rendus de chantier pour justifier de l’impact des intempéries.

La SNC Green Valley, rappelant que les causes légitimes de suspension visées par l’acte de VEFA ne sont pas exhaustives, fait également état d’un retard de 60 jours, soit une suspension de 120 jours compte tenu du doublement du délai à retenir, en raison de la crise liée au Covid 19 et des perturbations du chantier générées par les mesures de confinements, les mesures de distanciation physiques et les difficultés d’approvisionnement en découlant ; elle précise qu’une attestation a été établie par le maître d’oeuvre en ce sens.

La SNC Green Valley se prévaut également de suspensions du délai en lien avec des problématiques techniques liées à la transparence hydraulique imposée par la Zone d’Aménagement Concertée au sein de laquelle se situe l’édification de la résidence, faisant état de deux attestations rédigées par le maître d’oeuvre en ce sens. Elle se prévaut d’un retard de 6 mois, générant par suite une suspension de 12 mois du délai, résultant de la nécessité de faire réaliser des études supplémentaires, lesquelles ont engendré la reprise des fondations, en dépit de la pré-étude réalisée par la société Ecotech ingienerie au 18 avril 2018 ; elle précise en effet qu’une non conformité aux règles de transparence à l’eau a été révélée par la société Ramery en charge du gros oeuvre au titre d’une étude lancée le 24 juin 2019, des études complémentaires ayant en conséquence dues être commandées le 23 juillet 2019. La SNC Green Valley fait également état d’un retard de 2 mois, soit une suspension du délai à hauteur de 4 mois, la “modification de la transparence hydraulique du programme ayant généré des études complémentaires et des nouveaux calculs de descente de charge afin de dimensionner les fondations profondes”.

Enfin, la SNC Green Valley se prévaut d’un retard d’un an, soit d’une suspension du délai de livraison de deux ans, en raison de la défaillance de la société SERE, titulaire du lot panneaux photovoltaïques, intervenue en août 2020, impliquant de procéder à son remplacement ; elle souligne qu’un certificat a été rédigé en ce sens par le maître d’oeuvre. Elle précise que la production du double de la lettre recommandée adressée par le maître d’oeuvre à l’entrepreneur défaillant n’est pas obligatoire aux termes de l’acte de vente, ce alors qu’elle justifie pleinement de la défaillance de la société SERE par les éléments versés aux débats. Elle précise que cette défaillance a eu un impact considérable sur le déroulement du chantier, rappelant que la société en charge de ce lot devait réaliser le calepinage des panneaux photovoltaîques en accord avec la charpente et la couverture des bâtiments et des contraintes architecturales inhérentes à ce type de construction.

Enfin, s’agissant des préjudices allégués, la SNC Green Valley se prévaut des règles de preuve.

Elle soutient que l’effectivité du versement des loyers n’est pas établie par Monsieur [X], pas plus que n’est démontrée la réalité de révisions à la hausse du montant des loyers sur la période concernée. Elle indique qu’il en va ainsi également des frais d’assurance du prêt, dont le règlement sur la période concernée n’est pas établi. Elle souligne en outre que la réalité de frais de déménagement exposés n’est pas établie, étant précisé au surplus que ce déménagement est intervenu en cours d’année 2020 alors que la livraison du bien était fixée au plus tard au 31 décembre 2020. Elle souligne par ailleurs que la nécessité de l’achat de meuble et équipements d’ameublement n’est pas établie, et que ces achats ne présentent aucun lien de causalité avec le report de la date de livraison. Elle précise enfin que la demande formée par Monsieur [X] au titre d’un préjudice moral doit être rejetée, ce préjudice allégué n’étant pas établi. Elle en déduit que l’intégralité des demandes indemnitaires formées doit être rejetée ou réduite.

MOTIFS

Sur la demande tendant au prononcé de la nullité de la clause figurant à l’acte authentique de mars 2019 prévoyant l’existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison

Suivant les dispositions de l’article 1304-2 du code civil, est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause.

Cet article prohibe les conditions potestatives stipulées, lesquelles doivent être déclarées nulles.

En l’espèce, aux termes de l’acte authentique de vente en date du 15 mars 2019 liant Monsieur [X], acheteur, et la SNC Green Valley, vendeur, cette dernière s’obligeait à achever l’immeuble et à livrer les locaux au plus tard à la fin du 4ème trimestre 2020.

Aux termes de ce même acte, une clause intitulée “Délai d’exécution des travaux” a été stipulée, comme suit :

“LE VENDEUR s’oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés et les locaux objet des présentes livrés dans les délais ci-dessus visés en première partie du présent acte.

Ce délai serait différé en cas de force majeure ou d’une autre cause légitime.

Pour l’application de cette disposition pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai :

— les intempéries retenues par le maître d’œuvre, gênant les travaux ou l’exécution du corps d’état considéré, et dûment justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche de l’immeuble,

— les grèves (qu’elles soient générales, particulières au bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises ou ses sous-traitants travaillant sur le chantier),

— la cessation de paiement, la procédure de sauvegarde, le redressement ou la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux (même postérieure à la fin des travaux dans la mesure où les événements ayant conduit à la mise en œuvre de ces procédures auront provoqué la cessation ou l’interruption du marché de travaux par cette ou ces entreprises,

— les jours de retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l’ACQUEREUR, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’Entrepreneur défaillant,

— les jours de retard entraînés par la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci,

— les difficultés d’approvisionnement,

— la résiliation d’un marché de travaux due à la faute de l’entreprise, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux (à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au Maître d’ouvrage),

— les jours de retard consécutifs à l’intervention de la Direction des Monuments Historiques ou autres administrations en cas de découvertes de vestiges archéologiques dans le terrain,

— les troubles résultant d’hostilités, révolutions, cataclysmes naturels, les accidents de chantier, inondations, incendies,

— les retards dans la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides,

— les retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, découverte de site archéologique, de poche d’eau, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou particulières, découverte d’une pollution du sous-sol) et plus généralement tous les éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation,

— injonctions administratives ou judiciaires à suspendre les travaux,

— retards imputables aux compagnies cessionnaires,

— retards de paiement de l’acquéreur en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser. Ce cas sera justifié par le seul constat du non-paiement d’une fraction exigible du prix à l’échéance,

— l’incident des éventuels travaux complémentaires ou modificatifs demandés par l’ACQUEREUR et acceptés par le VENDEUR.

S’il survenait en cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui du double pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l’acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité.”

Il résulte de cette clause contractuelle que le délai de livraison devant être respecté par la SNC Green Valley pouvait être reporté, et que l’appréciation des causes légitimes permettant un tel report dépend de certificats établis par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux, tant concernant ses causes, lesquelles ne sont pas limitativement énumérées, que s’agissant de sa durée.

En l’espèce, le maître d’oeuvre est la société Ecotech Ingénierie, laquelle a pour gérant Monsieur [I] [L], et pour associé unique la SAS Promotion [L]. Il sera relevé que la SAS Promotion [L] est titulaire de 99% des parts de la SNC Green Valley et en est également gérant. Par ailleurs, si la SNC Green Valley a pour associé à hauteur de 1% la société Promobat, cette société a pour gérant Monsieur [I] [L] et pour associé unique la société Promotion [L].

Toutefois, si les liens capitalistiques entre la société Green Valley, débitrice de l’obligation de livraison du bien, et la société Ecotech Ingénierie, maître d’oeuvre, ainsi que leur appartenance à un même groupe, ne peuvent être contestés, il sera rappelé que ces deux sociétés constituent des entités juridiques distinctes. Par ailleurs, les données résultant des attestations établies par le maître d’oeuvre, qui est le mieux placé pour évaluer les causes de suspension légitimes mentionnées dans la clause contractuelle, sont par nature objectives et vérifiables par des éléments extérieurs.

Il en résulte que la clause litigieuse ne stipule pas une condition potestative.

Dès lors, Monsieur [X] sera débouté de sa demande tendant au prononcé de la nullité de la clause de l’acte de vente du 15 mars 2019 prévoyant que pour apprécier les causes légitimes de suspension du délai de livraison du bien, les parties déclarent s’en rapporter à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux sous sa propre responsabilité.

Sur les demandes indemnitaires formées à l’encontre de la SNC Green Valley

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1601-1 alinéa 1 du code civil dispose que la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Suivant les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Plus spécifiquement, s’agissant de la vente d’immeuble à construire, selon l’article 1611 du code civil, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu.

Il sera rappelé que la charge de la preuve de l’existence d’un manquement contractuel incombe au demandeur.

En l’espèce, il faut constater que l’acte authentique de vente en date du 15 mars 2019 stipule que le vendeur s’obligeait à achever l’immeuble et à livrer les locaux au plus tard à la fin du 4ème trimestre 2020.

Par suite, et nonobstant le fait que le contrat de réservation mentionnait un délai au deuxième trimestre 2020, il faut constater que, suivant cet acte authentique librement signés par les parties, la SNC Green Valley avait l’obligation de livrer l’appartement à Monsieur [X] avant le 31 décembre 2020.

Or, il faut constater que la livraison du bien n’est finalement intervenue que le 23 juin 2023, soit environ 30 mois après la date initalement prévue.

Pour justifier et s’exonérer de ce retard, la SNC Green Valley invoque l’existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Il faut rappeler qu’aux termes de l’acte authentique de vente en date du 15 mars 2019, une clause intitulée “Délai d’exécution des travaux” a été stipulée, comme suit :

“LE VENDEUR s’oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés et les locaux objet des présentes livrés dans les délais ci-dessus visés en première partie du présent acte.

Ce délai serait différé en cas de force majeure ou d’une autre cause légitime.

Pour l’application de cette disposition pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai :

— les intempéries retenues par le maître d’œuvre, gênant les travaux ou l’exécution du corps d’état considéré, et dûment justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche de l’immeuble,

— les grèves (qu’elles soient générales, particulières au bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises ou ses sous-traitants travaillant sur le chantier),

— la cessation de paiement, la procédure de sauvegarde, le redressement ou la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux (même postérieure à la fin des travaux dans la mesure où les événements ayant conduit à la mise en œuvre de ces procédures auront provoqué la cessation ou l’interruption du marché de travaux par cette ou ces entreprises,

— les jours de retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l’ACQUEREUR, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’Entrepreneur défaillant,

— les jours de retard entraînés par la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci,

— les difficultés d’approvisionnement,

— la résiliation d’un marché de travaux due à la faute de l’entreprise, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux (à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au Maître d’ouvrage),

— les jours de retard consécutifs à l’intervention de la Direction des Monuments Historiques ou autres administrations en cas de découvertes de vestiges archéologiques dans le terrain,

— les troubles résultant d’hostilités, révolutions, cataclysmes naturels, les accidents de chantier, inondations, incendies,

— les retards dans la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides,

— les retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, découverte de site archéologique, de poche d’eau, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou particulières, découverte d’une pollution du sous-sol) et plus généralement tous les éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation,

— injonctions administratives ou judiciaires à suspendre les travaux,

— retards imputables aux compagnies cessionnaires,

— retards de paiement de l’acquéreur en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser. Ce cas sera justifié par le seul constat du non-paiement d’une fraction exigible du prix à l’échéance,

— l’incident des éventuels travaux complémentaires ou modificatifs demandés par l’ACQUEREUR et acceptés par le VENDEUR.

S’il survenait en cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui du double pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l’acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité.”

Les causes légitimes de suspension du délai de livraison ne sont pas limitativement énuméré, de sorte que le délai pouvait être suspendu pour toute autre cause légitime.

Il échet en l’espèce d’examiner les différentes causes de suspension invoquées afin de déterminer si un manquement du vendeur à son obligation tenant au délai de livraison est établie.

Sur le motif tenant à l’existence de problématiques techniques liées à la transparence hydraulique imposée par la Zone d’Aménagement Concertée au sein de laquelle se situe l’édification de la résidence

Il faut rappeler qu’aux termes du contrat, peuvent être considérés comme motifs légitimes de suspension du délai de livraison les retards provenant d’anomalies du sous-sol et plus généralement de tout élément dans le sous-sol susceptible de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation.

Il faut constater que deux attestations du maître d’oeuvre relevant de ce motif sont versées aux débats.

La première, en date du 10 octobre 2019, fait état d’un retard de 6 mois sur le planning d’exécution, compte tenu de la nécessité de faire réaliser des études supplémentaires, outre la reprise des fondations, pour que le projet ne modifie pas la capacité d’écoulement des eaux. Il est précisé que la transparence hydraulique a définitivement été validée le 1er octobre 2019 par Artelia, OPC ZAC [Adresse 6].

La deuxième, en date du 04 mars 2020, fait état d’un retard de 2 mois, une modification de la transparence hydraulique du programme ayant généré des études complémentaires et des nouveaux calculs de descente de charges, afin de dimensionner les fondations profondes.

Dans la mesure où il résulte des stipulations contractuelles que les parties s’en rapportent, s’agissant des motifs légitimes de report du délai de livraison, aux certificats établis par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, la légitimité du retard pris pour les causes invoquées dans ces attestations doit être retenue, à défaut de preuve contraire.

Or, Monsieur [X], auquel la charge de la preuve incombe, ne démontre pas que la SNC Green Valley aurait dû faire réaliser les travaux/études en amont, ou que les études complémentaires n’auraient pas été nécessaires ou n’auraient pas dû impacter la réalisation des travaux.

Dès lors, les motifs de suspension susvisés, à hauteur de 8 mois au total, doivent être retenus. Compte tenu de la clause de doublement du délai, la légitimité d’un décalage du délai de livraison initialement prévu, à hauteur de 16 mois, doit être retenue.

Sur le motif tenant aux intempéries

Aux termes de l’acte de vente, pouvaient être considérées comme motif légitime de suspension du délai de livraison les intempéries retenues par le maître d’œuvre, gênant les travaux ou l’exécution du corps d’état considéré, et dûment justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche de l’immeuble.

Sur ce point, trois attestations du maître d’oeuvre sont versées aux débats, accompagnées de relevés météorologiques, faisant état de journées de suspension des travaux en raison des intempéries : la première en date du 1er mars 2021 faisant état de 27 journées du 28 février 2020 au 28 février 2021 ; la deuxième en date du 9 novembre 2021 faisant état de 14 journées du 1er mars au 31 octobre 2021 ; la troisième en date du 24 février 2022 faisant état de 17 journées entre le 1er novembre 2021 au 31 janvier 2022.

Il sera relevé, au regard des termes de l’acte de vente, qu’il n’est pas exigé que le maître d’oeuvre justifie de la suspension du délai de livraison pour cause d’intempérie en produisant l’état de l’avancée des travaux. En effet, la compatibilité des conditions météorologiques à la réalisation des travaux relève de la seule appréciation du maître d’oeuvre, qui doit prendre en compte non seulement la nature des travaux mais également la nécessité de préserver la santé et la sécurité des salariés. Par ailleurs, il n’est pas non plus exigé que le maître d’oeuvre ou le vendeur produisent spontanément les relevés météorologiques, étant précisé qu’il n’est pas établi que Monsieur [X] aurait formé par le passé une demande en ce sens, à laquelle il n’aurait pas été répondu.

Toutefois, les relevés météorologiques devaient a minima être versés aux débats, au soutien des attestations du maître d’oeuvre. Or, si de tels relevés sont produits, force est de constater que les journées concernées par la suspension des travaux ne sont pas identifiables.

Dès lors, le motif invoqué au soutien du report du délai de livraison tenant à l’existence d’intempéries n’est pas justifié. Aucun report du délai de livraison à ce titre ne sera retenu.

Sur le motif tenant aux perturbations du chantier et au retard d’approvisionnement générés par la crise lié au Covid 19

Il faut rappeler que la clause du contrat prévoyant la possibilité de suspendre le délai de livraison pour motif légitime ne prévoit pas les causes de suspension de manière limitative.

En l’espèce, est versée aux débats une attestation du maître d’oeuvre en date du 11 mai 2020 faisant état d’un retard de 60 jours, depuis la deuxième quinzaine de mars 2020, en raison de la crise liée au Covid 19, plus précisément en raison des mesures de confinement et de distanciation physique ayant entravé le chantier et des difficultés d’approvisionnement.

Il est incontestable que la crise sanitaire liée au covid 19 et les mesures qui en ont découlées constituent un motif de suspension des travaux devant être considéré comme légitime.

Au regard de l’attestation produite, et compte tenu de la clause de doublement du délai, il faut constater qu’une suspension du délai de livraison de 120 jours (soit 4 mois) supplémentaires est justifiée.

Sur le motif tenant à la défaillance de la société SERE, titulaire du lot panneaux photovoltaïques

Il faut rappeler qu’aux termes du contrat, peuvent être considérés comme motifs légitimes de suspension du délai de livraison les retards provenant de la défaillance d’une entreprise “(la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à lacquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’Entrepreneur défaillant)”.

Il faut constater que la précision tenant à la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant doit être interprétée comme relevant du moyen de preuve de la réalité du motif invoqué. Dès lors, tout autre moyen de preuve, dès lors qu’il est suffisamment probant, peut également être retenu pour donner force au motif invoqué au sein de l’attestation produite, ainsi qu’au report en résultant.

Il faut constater qu’une attestation du maître d’oeuvre en date du 31 août 2021 est versée aux débats, faisant état d’un retard de douze mois, en raison de la défaillance de la société SERE en charge du lot panneaux photovoltaïques le 07 août 2020. Il est précisé que cette défaillance a conduit à la nécessité de procéder au remplacement de la société, de par la relance d’une consultation des entreprises susceptibles de répondre au cahier des charges, la signature de l’ordre de service auprès de la société Solstyce le 06 août 2021, un travail de calepinage des panneaux photovoltaïques pour intégration avec les contraintes des fenêtres de toit et des loggias et une intervention du BET Thermique sur la partie technique pour vérification et validation des puissances énergétiques

Si la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’œuvre du chantier à la société SERE n’est pas produite, le courrier de l’entreprise SERE en date du 07 août 2020 justifie de sa dénonciation du contrat s’agissant du lot photovoltaïque. Il ressort également de l’ordre de service que sa mission portait non seulement sur la pose des modules photovoltaïques, mais également sur la pose, entre autres, du système d’intégration. Par suite, sa défaillance a entrainé des conséquences importantes sur l’avancement du chantier, étant précisé qu’il est justifié d’un nouvel ordre de service pour ce lot, au bénéfice de la société Solstyce,en date du 06 août 2021.

Dès lors, le motif de suspension tenant à la défaillance de l’entreprise Sere, à hauteur de 12 mois au total, doit être retenu. Compte tenu de la clause de doublement du délai, la légitimité d’un décalage du délai de livraison initialement prévu, à hauteur de 24 mois, est établie.

***

Dès lors, compte tenu de la suspension du délai de livraison de 44 mois dument justifié au regard des stipulations contractuelles, le délai de livraison initialement fixé à la fin du quatrième trimestre 2020, soit au 31 décembre 2020, a été reporté au 31 août 2024. La livraison du bien immobilier étant intervenue le 23 juin 2023, aucun manquement du vendeur à son obligationn de délivrance au terme convenu n’est établi.

Par suite, en l’absence de démonstration d’une faute de la SNC Green Valley à ses obligations contractuelles, Monsieur [S] [X], auquel la charge de la preuve incombait, sera débouté de ses demandes de dommages et intérêts formées au titre d’un préjudice matériel et d’un préjudice moral.

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…].

Compte tenu de la solution apportée au litige, Monsieur [S] [X], perdant principalement la présente instance, sera condamné au paiement des dépens.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

L’équité commande de débouter l’ensemble des parties des demandes qu’elles forment au visa des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

DEBOUTE Monsieur [S] [X] de sa demande tendant au prononcé de la nullité de la clause de l’acte de vente du 15 mars 2019 prévoyant que pour apprécier les causes légitimes de suspension du délai de livraison du bien, les parties déclarent s’en rapporter à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux sous sa propre responsabilité,

DEBOUTE Monsieur [S] [X] de ses demandes de dommages et intérêts formées au titre d’un préjudice matériel et d’un préjudice moral formées à l’encontre de la SNC Green Valley,

CONDAMNE Monsieur [S] [X] aux entiers dépens de l’instance,

DEBOUTE la SNC Green Valley et Monsieur [S] [X] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT