TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute : 802

Références : R.G N° N° RG 24/01909 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QMRV

JUGEMENT

DU : 16 Mai 2025

S.A. IMMOBILIERE 3 F

C/

M. [X] [U]

Mme [T] [U]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Mai 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. IMMOBILIERE 3 F

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Judith CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [X] [U]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [T] [Z] épouse [U]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Avril 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e CHAPULUT

+ 1CCC aux défendeurs

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 30 décembre 2015, la société IMMOBILIERE 3F a donné en location à Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel actualisé de 485,49 €, outre provisions sur charges de 204,41 €.

Un emplacement de stationnement n° 1253P-0288 a également été donné à bail selon avenant du 10 août 2023.

Le 24 mai 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 052,41 € selon décompte arrêté au 17 mai 2024.

La société IMMOBILIERE 3F a, par courriel reçu le 17 mai 2024, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La société IMMOBILIERE 3F a attrait, par assignations délivrées le 19 septembre 2024 à domicile, Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société IMMOBILIERE 3F sollicite de voir :

à titre principal, constater que la clause résolutoire insérée à l’engagement de location est acquise, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges ;en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] et de tous occupants de leur chef des lieux concernés, au besoin avec l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier ;dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 à R. 433-7, R. 441-1, R. 442-1 et R. 451-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] à lui payer la somme de 2 639,87 €, due au titre de l’arriéré locatif (échéance de juillet 2024 incluse) avec intérêts de droit à compter de la date du commandement ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation ;fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] à due concurrence ;condamner solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] à lui payer la somme de 800,00 € au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] en tous les dépens qui comprendront le cout du commandement de payer ;rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Le 20 septembre 2024, la société IMMOBILIERE 3F a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 3 avril 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 2 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1 345,63 €. Elle précise que le paiement du loyer courant est repris et qu’elle est d’accord avec la demande reconventionnelle en délais de paiement et en suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U], comparants en personne, ne contestent ni le principe ni le montant de la dette locative et demandent au tribunal de leur accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant. Ils sollicitent également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire afin de pouvoir rester dans le logement.

Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] soutiennent notamment :

n’avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ;

avoir eu des difficultés de paiement du loyer en raison d’une baisse des revenus de Monsieur ;

que Madame travaille en qualité d’agent de nettoyage pour un salaire de 1 500 € par mois dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée ;

que Monsieur travaille en qualité de chauffeur VTC pour un salaire de 1 500 € par mois ;

avoir trois enfants à charge ;

ne pas avoir d’autres dettes.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (13), les locataires sont également tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte arrêté au 2 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 345,63 €, hors dépens.

En outre, en application des dispositions de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, la pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

Toutefois, le demandeur ne justifie pas avoir demandé à Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] de lui communiquer l’ensemble des renseignements et pièces visés à l’article R 442-13 du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, il n’est pas établi que la partie défenderesse n’a pas répondu à l’enquête statistique dans le délai d’un mois. Il n’est donc pas justifié que les pénalités d’enquête sociale soient dues et il convient de déduire la somme de 38,10 €.

Enfin, des sommes sont également facturées sous l’intitulé « Divers Multiservices » (100,77 €) dont il n’est pas justifié et qui seront également retranchées.

Sous ces réserves, au vu des justificatifs fournis, la créance de la société IMMOBILIERE 3F est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des sommes précitées d’un montant total de 138,87 € € au 2 avril 2025.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 1 206,76 € actualisée au 2 avril 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] demandent ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] sont en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

En outre, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de leur engagement et de l’accord de la société IMMOBILIERE 3F, il convient par conséquent d’accorder à Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 9) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] le 24 mai 2024, pour un montant principal de 2 052,41 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 juillet 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au regard de leur souhait de pouvoir rester dans le logement et de l’accord du bailleur, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef. En cas de maintien dans les lieux, la société IMMOBILIERE 3F sera en droit d’exiger de Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

En application de la clause de solidarité stipulée au bail (article 13), la condamnation aux indemnités d’occupation sera solidaire.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas d’expulsion le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U], qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 mai 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la société IMMOBILIERE 3F sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société IMMOBILIERE 3F ;

CONSTATE que le contrat à effet du 30 décembre 2015 entre la société IMMOBILIERE 3F et Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] concernant les locaux et un emplacement de stationnement n° 1253P-0288 selon avenant du 10 août 2023 situés [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 25 juillet 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 1 206,76 € (mille deux cent six euros et soixante-seize centimes) actualisée au 2 avril 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] à s’acquitter de cette somme en 13 mensualités, les 12 premières d’un montant de 100,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :

Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société IMMOBILIERE 3F, la résiliation du bail étant acquise à la date du 25 juillet 2024;

Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

faute pour Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

en cas de maintien dans les lieux, la société IMMOBILIERE 3F sera en droit d’exiger de Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ; au besoin CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] à payer à la société IMMOBILIERE 3F ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [U] et Madame [T] [Z], épouse [U] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 mai 2024 ;

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présence décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE LA JUGE