TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 22]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/12656 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6COA

N° MINUTE : 2

Assignation du :

26 Septembre 2019

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 30 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PINOT GRIGIO

[Adresse 10]

[Localité 13]

représentée par M^e Cécile CLAUDEPIERRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1980

DEFENDERESSE

S.A. RIVP

[Adresse 1]

[Localité 14]

représentée par M^e Jean-michel TROUVIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0354

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 20 Février 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 12 décembre 2008, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 22] (ci-après désignée la « S.A RIVP ») a donné à bail commercial à la S.A.R.L CRUS aux droits de laquelle vient la S.A.R.L PINOT GRIGIO des locaux situés [Adresse 11] et [Adresse 5], à [Localité 23], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2008, moyennant le paiement d’un loyer annuel initial en principal de 43.000 euros.

La destination est la suivante : « petite restauration de type sélectif c’est-à-dire par exemple café haut de gamme voire bar à vins de même gamme (de type Nicolas), mais ne nécessitant pas d’installations spécifiques (pas d’extracteurs en toiture ou de conduit de ventilation-extraction en façade). Est exclue tout type d’activité de restauration susceptible de provoquer des nuisances ou de faible notoriété ou bas de gamme, telle restauration rapide bas de gamme de type Mac Do, quick, pomme de pains, sandwicherie, pizzeria, couscous, merguez, restaurant chinois… Est exclue la restauration traditionnelle ».

Par acte extrajudiciaire du 3 avril 2017, la S.A.R.L PINOT GRIGIO a sollicité le renouvellement du bail commercial à compter du 1er octobre 2017.

Par mémoire préalable notifié le 22 mars 2019, la S.A.R.L PINOT GRIGIO a sollicité la fixation du loyer annuel au montant de 29.900 euros en principal.

Par exploit d’huissier du 26 septembre 2019, la S.A.R.L PINOT GRIGIO a fait assigner la S.A RIVP devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de solliciter la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 29.900 euros par an en principal.

Par jugement du 20 janvier 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail commercial à effet du 1er octobre 2017 ;

— ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2017 et désigné M. [K] [D] pour y procéder.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 10 mars 2022.

Par jugement contradictoire du 17 octobre 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une médiation judiciaire entre les parties et a désigné Mme [U] [L] pour y procéder. Sa mission a pris fin le 8 mai 2023, les parties ayant décidé de poursuivre une médiation conventionnelle, laquelle est à son terme demeurée infructueuse.

Par jugement du 2 octobre 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a ordonné la radiation de l’instance inscrite au rôle général du greffe sous le n°RG 19/12892, pour défaut de diligence des parties.

L’affaire a été réinscrite au rôle sous le n°RG 24/12656.

Dans son dernier mémoire notifié le 4 octobre 2024, la S.A.R.L PINOT GRIGIO demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— ordonner une contre-expertise et désigner expert avec mission d’usage ;

A titre subsidiaire,

— fixer à compter du 1er octobre 2017 le montant du loyer en renouvellement à la somme de 22.169 euros par an hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel du 18 juin 2014 ;

— dire que les restitutions des loyers trop-perçus porteront intérêts au taux légal à compter de la date du 1er octobre 2017, date du renouvellement du bail ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner la S.A RIVP au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans son dernier mémoire notifié le 5 septembre 2024, la S.A RIVP demande au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la S.A.R.L PINOT GRIGIO de l’ensemble de ses demandes ;

— fixer le loyer annuel hors taxes et hors charges à la somme de 44.000 euros hors charges et hors taxes par an en principal à compter du 1er octobre 2017 ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner la « société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS » [sic] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Pierre-Emmanuel TROUVIN, avocat au Barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 20 février 2025.

La décision a été mise en délibéré au 30 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de contre-expertise

En application des articles 144 et suivants du code de procédure civile, lorsqu’une mesure d’expertise a déjà été mise en œuvre et que l’expert a déposé son rapport, une nouvelle mesure d’expertise ne peut être ordonnée que pour autant que les constatations et conclusions du premier rapport sont insuffisantes au regard de la mission qui lui a été confiée pour permettre au tribunal ensuite saisi au fond de statuer.

Il est constant qu’une nouvelle mesure ne peut pas être ordonnée si l’expert a répondu à ses différents chefs de mission au seul motif qu’une partie est en désaccord avec ses constatations ou conclusions.

En l’espèce, la S.A.R.L PINOT GRIGIO demande une contre-expertise aux motifs que le rapport d’expertise par M. [K] [D] contiendrait des erreurs manifestes, en ce qu’il n’a pas tenu compte de plusieurs éléments notamment :

— de la baisse du nombre de commerces au sein du Village [Localité 34] par l’effet des travaux entrepris à compter de 2016 par la S.A RIVP ;

— de la baisse de la commercialité dans le Bas-Marais ;

— de la configuration « atypique » des locaux telle qu’elle ressort d’un constat d’huissier daté du 21 septembre 2018, de la non-conformité des locaux à la réglementation sur l’accessibilité des ERP et à la réglementation du travail rendant inexploitable le sous-sol, non-conformité découverte en 2024 .

Elle ajoute que l’expert désigné n’a pas tiré les conséquences de la destination restreinte autorisée dans le bail, de l’impossibilité d’installer une extraction et qu’il a tenu compte d’une terrasse éphémère qui n’existait plus à la date du renouvellement.

La S.A RIVP conteste l’appréciation faite par l’expert judiciaire de la valeur locative sans pour autant remettre en cause ledit rapport et s’oppose à une contre-expertise, estimant que la terrasse étendue prise en compte par l’expert correspond à la terrasse exploitée par la S.A.R.L PINOT GRIGIO et n’est pas la même que la terrasse éphémère mentionnée par celle-ci qui ne justifie pas par ailleurs des autorisations nécessaires à cette terrasse par la Ville de [Localité 22].

Il résulte du rapport établi par l’expert désigné que celui-ci a répondu aux termes fixés dans sa mission à savoir, en substance, donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement, en tenant compte notamment de l’environnement des locaux, de leurs caractéristiques, de leur destination, des obligations respectives des parties et des données de comparaison.

Il ressort de l’examen des omissions alléguées de l’expertise que la S.A.R.L PINOT GRIGIO ne manifeste qu’un désaccord avec les constatations ou conclusions de l’expert sans démontrer en quoi celles-ci caractériseraient des insuffisances dans l’expertise à même d’empêcher le juge des loyers de statuer, en l’état du rapport.

Par conséquence, la S.A.R.L PINOT GRIGIO sera déboutée de sa demande de contre-expertise judiciaire.

Sur le loyer plafond

L’article L.145-34 du code de commerce dispose en substance que : A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Il est constant que le bail renouvelé étant un nouveau bail, la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative, lorsque celle-ci est inférieure au loyer en cours, n’est pas subordonnée, à la différence de la fixation du loyer révisé, à la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

En l’espèce, l’expert a déterminé que le loyer plafonné se calculait à partir des variations de l’I.L.C en fonction du dernier indice paru à la date d’effet du renouvellement le 1er octobre 2017, soit celui du 2ème trimestre 2017 (110) et du dernier indice paru 9 ans auparavant (correspondant à la durée du bail), soit celui du 2ème trimestre 2008 (101,20) soit : 43 000 * (110 (ILC 2ème trimestre 2017)/ 101,20 (ILC 2ème trimestre 2008) = 46.739,13 euros annuel hors taxes et hors charges.

Les parties ne contestent pas le loyer plafonné retenu par l’expertise. Toutefois, les parties s’accordent sur le fait que le loyer plafond est supérieur à la valeur locative, dès lors il n’y a pas lieu de retenir le principe du plafonnement, ni d’examiner l’évolution des facteurs locaux de commercialité au soutien d’un déplafonnement.

Sur la valeur locative

En application des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire non contesté par les parties sur ce point que les locaux donnés à bail se trouvent au cœur du Marais historique dans le [Localité 8] entre la [Adresse 32] (au nord, reliant la [Adresse 25] à la [Adresse 29]) et la Seine (au sud), au sein du Village [Localité 36] (micro-quartier occupant un îlot d’environ 1 hectare compris entre les [Adresse 33], [Adresse 37], de [Adresse 19] et des Jardins-[Localité 36]), à l’angle des [Adresse 33] et des Jardins-[Localité 36].

L’emplacement est bien desservi par les transports en commun, avec :

— Métro : aux stations "[Localité 36]«   »[Localité 38]«  et »[Localité 27]«  à moins de 400 m, outre »[Adresse 17]" à environ 600 m ;

— Autobus : avec plusieurs lignes à proximité.

L’expert estime que le stationnement est extrêmement difficile dans ce quartier ; les parkings publics les plus proches – "[Localité 35]" ([Adresse 3]) et "[Adresse 26]" ([Adresse 7]) – sont situés à env. 450 m.

Il s’agit d’un quartier central et animé de la capitale, principalement résidentiel (très prisé et à pouvoir d’achat élevé), mais surtout très touristique (ZTI "[Localité 20]"), bénéficiant d’une très bonne animation commerciale – avec notamment la [Adresse 29] (véritable « centre commercial mass-market à ciel ouvert » drainant une clientèle nombreuse et variée) et les artères « tendance » du Marais (comme les rues [Adresse 39], des Archives ou des [Localité 18] Bourgeois) – et d’une importante chalandise piétonne (notamment le dimanche).

La commercialité et la chalandise des tronçons des [Adresse 33] et des Jardins-[Localité 36] dont dépendent les lieux loués est assurée par la quarantaine de boutiques du Village [Localité 36] – avec une majorité d’antiquaires, designers et galeristes, outre des cafés-restaurants, ainsi qu’une épicerie, un caviste, une librairie ou encore le Musée de la [21] ; ce secteur, qui correspond au Bas-Marais (au sud de la [Adresse 31]), est un peu moins fréquenté que le Haut-Marais (très prisé pour ses nombreux musées et commerces – ratio élevé d’enseignes nationales) et bénéficie d’une commercialité davantage orientée vers l’art, les antiquités, le design, la décoration et la restauration que l’équipement de la personne.

La S.A RIVP adhère à l’appréciation expertale sur ce point.

La S.A.R.L PINOT GRIGIO conteste cette appréciation, en estimant que l’expert n’a pas pris en compte les spécificités du Bas-Marais. Selon elle, le Bas-Marais a vu sa commercialité diminuée à raison des problèmes de circulation, et est peu dynamique. Elle ajoute que le Village [Localité 36] dans lequel se trouve les locaux loués fait face à une désertion des commerces, à raison notamment des nombreux travaux engagés par la S.A RIVP.

Toutefois, la S.A.R.L PINOT GRIGIO ne justifie nullement de ses allégations, alors qu’il ressort de l’expertise que les difficultés de stationnement ont bien été prises en compte par l’expert qui estime cependant que les lieux sont animés, au regard de leur centralité, de leur bonne desserte par les transports, et de leur caractère à la fois résidentiel et touristique (ZTI). Les photographies de travaux manuellement datées sont insuffisantes à apporter la preuve contraire, pas plus que le constat d’huissier datant de 2018 qui décrit sommairement les locaux. Le constat de commissaire de justice qui fait état de certains commerces fermés a été établi en dehors de la période du bail expiré.

Il convient dès lors de retenir l’appréciation expertale sur ce point.

Les locaux loués dépendent d’un immeuble ancien de facture classique avec façade en maçonnerie sous enduit peint, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, de trois étages droits et d’un étage en combles avec fenêtres, avec ravalement en état d’usage et gros œuvre en bon état apparent.

Les locaux se situent au rez-de-chaussée et au premier sous-sol de l’immeuble, les niveaux étant reliés par un escalier intérieur tournant.

Au rez-de-chaussée se trouvent:

— un niveau traversant configuré en U de hauteur variable avec deux salles de restaurant reliées par une zone intermédiaire aménagé en office.

Au sous-sol composé de plusieurs voûtains de caves en pierre apparente, se trouvent :

— une salle de restaurant et des sanitaires accessibles à la clientèle ;

— divers locaux annexes constitués d’une cuisine, d’une chambre froide, d’une réserve et d’un débarras.

Il est souligné par l’expert que les locaux disposent d’une très bonne visibilité grâce à d’importants linéaires de façade de près de 20 m avec une devanture prise dans le bâti comprenant des vitrines sur la [Adresse 28] et un accès avec simple porte vitrée, et plusieurs baies vitrées sur la [Adresse 30]. L’expert mentionne également un linéaire de façade de 5m sur une cour nommée « cour rose » donnant sur le Village [Localité 36] avec un accès par simple porte vitrée et une large baie vitrée, ainsi qu’un deuxième accès par porte vitrée depuis le porche reliant la cour à la [Adresse 28].

Les locaux sont décrits par l’expert comme assez fonctionnels malgré une exploitation sur deux niveaux, bien aménagés et équipés pour l’activité considérée, le tout en bon état d’entretien.

Sur la « cour rose » se trouve, selon l’expert, une vaste terrasse ouverte dépassant la limite de six places assises imposée par le contrat de bail.

La S.A.R.L PINOT GRIGIO conteste l’appréciation de la consistance des locaux faite par l’expert aux motifs que la configuration des lieux est atypique et ne lui permet pas d’exercer de façon adaptée son activité de restauration, la cuisine se trouvant notamment au sous-sol et sans système d’extraction. Elle ajoute que les locaux au sous-sol ne sont pas accessibles aux usagers à mobilité réduite, conformément à la réglementation en vigueur et ne sont pas conformes à la réglementation du droit de travail édictant les dégagements minimaux, de sorte qu’ils ne sont pas accessibles à son personnel, ni à la clientèle et que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance à cet égard.

La S.A RIVP ne conteste pas l’appréciation de la consistance des locaux faite par l’expert.

Si la présence des cuisines en sous-sol accessibles par un escalier intérieur tournant constitue effectivement un élément entrant dans les caractéristiques des locaux dont il doit être tenu compte dans l’appréciation de la valeur locative, tel n’est pas le cas de l’absence d’un système d’extraction en ce que le bail n’autorise pas la S.A.R.L GRIGIO à exercer une activité de restauration nécessitant un tel système. Cette restriction d’activité peut néanmoins être prise en compte dans les correctifs.

En outre, la S.A.R.L PINOT GRIGIO ne démontre pas qu’elle est dans l’impossibilité d’exploiter le sous-sol, alors qu’il ressort des photographies du rapport d’expertise, la présence de tables et de chaises, de sanitaires, d’une cuisine aménagée, le tout dans un bon état d’entretien, ainsi que du packaging de denrées alimentaires et de boissons (packs d’eau) indiquant la réalité d’une exploitation actuelle. Au demeurant, il n’entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux d’apprécier le manquement invoqué par la locataire à l’obligation de délivrance des locaux de la S.A RIVP.

S’agissant de la surface des locaux, l’expert a retenu une surface totale brute de 146,90 m² des locaux, en se fondant sur le relevé de surfaces figurant sur les plans établis le 26 juillet 2018 par le Cabinet FOREST & ASSOCIES, Géomètres-Experts.

Après application des coefficients de pondérations, l’expert judiciaire a estimé la surface totale pondérée des locaux comme suit :

RDC :

— salles de restaurant : 59,80 m2 * 1 = 59,80 ;

— office intermédiaire : 14,80 m2 * 0,9 = 13,32 ;

R-1 :

— salle de restaurant : 39,10 m2 * 0,35 = 13,69 ;

— sanitaires de la clientèle : 4,50 m2 * 0,30 = 1,35 ;

Locaux annexes reliés : 28,70 m2 * 0,25 = 7,18

Soit en arrondi, une surface pondérée de : 95,3 m²B.

La S.A.R.L PINOT GRIGIO conteste la surface pondérée retenue par l’expert et considère que cette surface doit être estimée à 69,75 m²B arrondie à 69m2B, compte tenu des caractéristiques et affectations commerciales des locaux, et notamment du caractère inexploitable du sous-sol.

Le bailleur conteste la pondération du preneur et adhère à l’appréciation de l’expert.

Il ressort des précédents développements que la S.A.R.L PINOT GRIGIO n’a pas rapporté la preuve que le sous-sol des locaux était en tout ou partie inexploitable, de sorte qu’il doit être pris en compte dans le calcul de la surface pondérée. En retenant un coefficient situé dans la tranche intermédiaire des surfaces de vente situées dans un sous-sol relié, l’expert a fait une juste appréciation de la pondération de la salle de restauration et des sanitaires de la clientèle du sous-sol, compte tenu de leurs caractéristiques (capacité d’accueil, bon état d’entretien du sol, des murs et des voûtes). S’agissant de la cuisine et de la chambre froide en bon état et fonctionnelles, elles constituent une annexe reliée déterminantes dans l’exercice de l’activité qui justifie le coefficient de 0,25 retenue par l’expert.

En conséquence, il sera retenu une surface pondérée totale de 95,33 m2B pour les locaux considérés.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

D’après l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expert a retenu 11 références, constituées de 2 nouvelles locations au prix du marché, de 3 renouvellements amiables et de 6 fixations judiciaires.

En termes de fixations judiciaires : des prix oscillant entre 700 euros par m² pour un commerce de café-restaurant et vente à emporter situé [Adresse 9] le bail a été renouvelé en octobre 2015 et 1.200 euros par m² pour un salon de coiffure situé [Adresse 12] et [Adresse 6]) dont le bail a été renouvelé en juillet 2013.

En termes de renouvellements amiables : des prix oscillant entre 484 euros par m² pour un institut de beauté et coiffure situé [Adresse 4], dont le bail a été renouvelé en avril 2013, et 625 euros par m² pour un restaurant situé [Adresse 15] dont le bail a été renouvelé en juillet 2013.

En termes de locations nouvelles : des prix oscillant entre 970 euros par m² pour un commerce de décoration, meubles situé [Adresse 16], dont le bail a été renouvelé en juillet 2018 (date fixée à titre indicatif par l’expert), et 1.011 euros par m² pour un café-Restaurant situé [Adresse 2] dont le bail a été renouvelé en juillet 2014.

Au terme de son analyse, l’expert évalue la valeur locative unitaire selon deux hypothèses :

— à 380 euros/m2 B si l’on tient compte de la destination et de la terrasse autorisées par le bail ;

— à 450 euros/ m2 B si l’activité et la terrasse effectivement exploitées par la locataire sont prises en compte.

La S.A.R.L PINOT GRIGIO estime la valeur unitaire locative à 350 euros/m2 B, en s’appuyant sur des références tirées du rapport amiable établi par Madame [V].

La S.A RIVP l’estime à 450 euros/m2 B en indiquant qu’il y a lieu de tenir compte de l’activité réellement exercée par le preneur, et en estimant que l’expert tire insuffisamment compte de ses références et des éléments favorables pointés dans son analyse.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, notamment de la destination, de l’emplacement dans un quartier animé central, résidentiel et touristique et des caractéristiques des locaux (linéaire de façade, bonne visibilité) et des références précitées, le prix unitaire de 450 euros/m²B proposé par l’expert judiciaire sera retenu, aucun élément versé aux débats ou figurant dans le rapport d’expertise judiciaire ne justifiant de retenir le prix unitaire de 380 euros/m²B sollicité par le preneur.

La valeur locative à la date du 1er octobre 2017 avant abattement s’établit donc à la somme en principale de 42.885 euros (450 euros/m²B x 95,3 m²B = 42.885).

Sur les correctifs

Au titre de la destination

Aux termes du premier alinéa de l’article R.145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

Il est constant que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

En l’espèce, l’expert relève que si la destination contractuelle des locaux est relativement restrictive, le locataire exerce effectivement une activité de restauration et d’œnothèque beaucoup plus large que la destination initiale.

La S.A RIVP fait valoir que la modification de la destination des lieux sans son autorisation par la locataire doit être prise en compte.

Il doit être relevé que la destination contractuelle des locaux est particulièrement restrictive en ce qu’elle limite l’activité exploitable par la S.A.R.L PINOT GRIGIO à un seul type de restauration sans cuisson et sans système d’extraction, l’impossibilité en outre pour la locataire d’exercer une « restauration rapide bas de gamme de type Mac Do, quick, pomme de pains, sandwicherie, pizzeria, couscous, merguez, restaurant chinois », ainsi que « la restauration traditionnelle ». La tolérance du bailleur importe peu à cet égard, dès lors que le preneur s’expose à un risque juridique en ne se bornant pas à la destination contractuelle. Cette destination particulièrement restrictive justifie donc d’appliquer un abattement sur la valeur locative à hauteur de 2 %.

Au titre de l’impôt foncier

Il est constant que le redevable fiscal de la taxe foncière se trouve être le bailleur. Par suite, l’impôt foncier contractuellement mis à la charge du preneur constitue une charge exorbitante de droit commun qui justifie une diminution de la valeur locative.

En l’espèce, la clause « Contributions et charges » du bail transfert à la preneuse l’impôt foncier, ce qui caractérise en application de ce qui précède une charge exorbitante.

Il convient donc d’appliquer un abattement de 1,5 % à cet égard.

Au titre des travaux de mise aux normes

Il est constant que les travaux prescrits par l’autorité administrative incombent en principe au bailleur en application de l’article 1719 du code civil, au titre de son obligation d’entretien de la chose louée.

En l’espèce, le bail commercial stipule dans sa clause « Etat des lieux et travaux à la charge du preneur » que « tous travaux rendus nécessaires par la loi, les règlements, ou l’administration, en vue de l’utilisation des locaux loués dans le respect des normes en vigueur relatives notamment à l’hygiène, la sécurité des personnes, la prévention des risques de panique en cas d’incendie, au bruit, aux vibrations et à toutes nuisances en général, seront exclusivement supportés par le locataire et ce, de convention expresse entre les parties ».

La clause susvisée est bien une clause exorbitante puisqu’elle transfert à la preneuse des charges qui relèvent en principe des obligations contractuelles du bailleur, et ce, sans contrepartie.

Il convient donc d’appliquer un abattement de 1,5 % à ce titre, l’expert ayant retenu qu’il y avait un modeste budget annuel à ce titre.

Le preneur ne justifie pas du surplus de minoration qu’il sollicite. Il y a donc lieu de retenir une minoration totale de 5 %.

Au titre du droit de terrasse

L’expert relève que le contrat de bail autorise un droit de terrasse dans la limite de 6 places sur 7 mètres de long et 1 mètre de large à la S.A.R.L PINOT GRIGIO. Toutefois, il relève que la terrasse effectivement exploitée par cette dernière est plus grande que celle autorisée par le bail. Les photographies de ladite terrasse faites par l’expert font apparaître près de 16 places assises.

Il propose d’appliquer en conséquence une majoration de 2 % si seule la terrasse autorisée par le bail est prise en compte, et une majoration de 5 % s’il est pris en compte la terrasse effectivement exploitée par la locataire.

La S.A.R.L PINOT GRIGIO soutient que seule la majoration de 2 % pour la terrasse autorisée par le bail doit être retenue aux motifs que la terrasse figurant dans le rapport d’expertise a été installée postérieurement à la date de renouvellement, et qu’il s’agit d’une terrasse éphémère autorisée exceptionnellement par la ville de [Localité 22].

La S.A RIVP expose qu’il convient de tenir compte de la terrasse effectivement exploitée par le preneur, dépassant ce qui est autorisé par le bail. Compte tenu du nombre de places assises et du net avantage compétitif résultant de l’exploitation de cette terrasse par le preneur, elle soutient qu’il convient d’appliquer une majoration de 10 % de la valeur locative.

L’exploitation d’une terrasse par la S.A.R.L PINOT GRIGIO constitue un net avantage compétitif pour le commerce considéré, lui permettant d’augmenter le nombre de couverts, son niveau de visibilité et de diversifier l’expérience client. Si la S.A.R.L PINOT GRIGIO justifie d’une demande d’installation ou d’extension de terrasse temporaire en juin 2020, cette demande est postérieure à la visite de l’expert qui a constaté la présence d’une terrasse de plus forte capacité que celle prévue par le bail dès mai 2020, la S.A.R.L PINOT GRIGIO échoue donc à rapporter la preuve que cette terrasse aurait été installée en dehors de la période du bail expiré, et ce d’autant plus que le constat qui date de l’année 2018 fait déjà apparaître une terrasse de plus forte capacité que celle prévue au bail.

L’exploitation de cette terrasse ne saurait donc être ignorée au titre des correctifs, il y a lieu de retenir la majoration de 5 % estimée par l’expert, le bailleur ne justifiant pas de sa demande de majoration de 10 % à ce titre.

En conséquence de l’ensemble des correctifs, la majoration retenue et le total des minorations retenues se neutralisent. La valeur locative à la date du 1er octobre 2017 après abattement s’établit donc à la somme en principale de 42.885 euros (450 euros/m²B x 95,3 m²B = 42.885).

Sur le trop-perçu de loyers

En application des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En application des dispositions susvisées, outre de l’article 1231-7 du code civil, les intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû.

Il est constant que la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation.

En l’espèce, il est relevé que le preneur a payé, depuis le 1er octobre 2017 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer d’un montant supérieur au loyer du bail renouvelé.

La restitution du trop-perçu de loyers devra donc être assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2019, date de l’assignation introductive de la présente instance pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de partager les dépens, y compris les frais d’expertise qui a été ordonnée dans l’intérêt des deux parties, par moitié entre les parties.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

Fixe à la somme annuelle de 42.885 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2017 entre la S.A.R.L PINOT GRIGIO et la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 22] portant sur les locaux situés [Adresse 11] et [Adresse 5], à [Localité 24] ;

Dit que le trop-perçu de loyers dû par la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 22] est assorti des intérêts au taux légal courant sur le différentiel entre le loyer acquitté et le loyer dû, ce à compter du 26 septembre 2019 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement ;

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent des intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2019 ;

Condamne la S.A.R.L PINOT GRIGIO et la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 22] à prendre en charge, chacune pour moitié, les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire;

Rejette les demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 22] le 30 Mai 2025

La Greffière Le Président

M. PLURIEL J-C. DUTON