T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/00026 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KPJV

MINUTE n° : 2025/ 404

DATE : 16 Juillet 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’AURELIEN pris en la personne de son syndic en exercice, la société CAPITAL IMMOBILIER,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSES

SA AXA FRANCE, ès-qualités d’assureur décennal de la SA HEXAOM et d’assureur constructeur non réalisateur (CNR) de la SARL LES JARDINS D’AURELIEN,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sébastien GUENOT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A. HEXAOM (anciennement dénommée MAISONS FRANCE CONFORT )

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Cyril DE CAZALET, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. AD VITAME,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Non comparante

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 28 Mai 2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 02 Juillet 2025 et prorogée au 16 Juillet 2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Cyril DE CAZALET

M^e Jean philippe FOURMEAUX

M^e Sébastien GUENOT

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Cyril DE CAZALET

M^e Jean philippe FOURMEAUX

M^e Sébastien GUENOT

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SARL LES JARDINS D’AURELIEN, agissant en qualité de maître d’ouvrage, a réalisé la construction de 15 maisons individuelles à usage d’habitation et d’une piscine dans le cadre du programme « [Adresse 7] » à [Localité 9], [Adresse 8] sur les parcelles cadastrées section BO numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 5].

Après réception des ouvrages entre le 18 décembre 2014 et le 4 mai 2017, et livraison des maisons individuelles courant 2015, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’AURELIEN pris en la personne de son syndic en exercice, la société CAPITAL IMMOBILIER ainsi créé s’est cependant opposé à la livraison des parties communes car les copropriétaires se sont plaints notamment de fuites répétées d’eau du réseau à l’entrée de la résidence, d’autres travaux et reprises restant par ailleurs à réaliser.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 mai 2022, la SARL LES JARDINS D’AURELIEN a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de prendre livraison des parties communes à la date du 7 juin 2022.

Le 7 juin 2022, la SARL LES JARDINS D’AURELIEN a fait dresser par huissier de justice un procès-verbal non contradictoire de livraison des parties communes.

Exposant la persistance de désordres, malfaçons et non-conformités et par acte de commissaire de justice du 10 mai 2023, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’AURELIEN, représenté par son syndic en exercice la SARL CAPITAL IMMOBILIER, a fait assigner la SARL LES JARDINS D’AURELIEN devant le juge des référés du présent tribunal afin de voir désigner un expert notamment chargé d’examiner les désordres.

Par ordonnance rendue le 2 août 2023 (RG 23/03567, minute 2023/254), le juge des référés a fait droit à la demande et désigné Monsieur [Z] [U] en qualité d’expert.

Par exploits des 10, 11 décembre 2024 et 6 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’AURELIEN pris en la personne de son syndic en exercice, la société CAPITAL IMMOBILIER, a fait assigner devant la présente juridiction la SA HEXAOM, exerçant à l’enseigne HEXAOM MAISONS FRANCE CONFORT, présentée comme l’entreprise générale des travaux de construction, son assureur la SA AXA FRANCE, également citée en qualité d’assureur de la SARL LES JARDINS D’AURELIEN, ainsi que la SARL AD VITAME, présentée comme architecte de l’opération, aux fins principales de leur déclarer communes et opposables les opérations d’expertise ordonnées le 2 août 2023 et, suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, reprenant ses précédentes écritures et soutenues à l’audience du 28 mai 2025, sollicite, au visa des articles 145 du code de procédure civile, 1792 et suivants, subsidiairement 1231-1 du code civil, de :

DECLARER les opérations d’expertise confiées à Monsieur [Z] [U], par ordonnance de référé prononcée le 2 août 2023, communes et opposables à la société HEXAOM, anciennement dénommée MAISONS FRANCE CONFORT, de la société AD VITAME, ainsi que la compagnie d’assurance AXA FRANCE, prise en sa qualité d’assureur des sociétés HEXAOM et LES JARDINS D’AURELIEN ;

DEBOUTER la société HEXAOM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société HEXAOM à lui communiquer les pièces suivantes :

— marché de travaux concernant le lot VRD,

— marché de travaux des lots gros-œuvre,

— marché de travaux du lot piscine,

— marché de travaux des aménagements extérieurs,

— et plus généralement, tous marchés relatifs à la réalisation des travaux affectant les parties communes de l’ensemble immobilier,

et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

SE RESERVER la liquidation de l’astreinte ;

RESERVER les dépens.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mai 2025, reprenant ses précédentes écritures et soutenues à l’audience du 28 mai 2025, la SA HEXAOM sollicite, outre de constater des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :

A titre principal, DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AURELIEN de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son encontre ;

DECLARER le SDC irrecevable à agir concernant les volets privatifs ;

La METTRE purement et simplement hors de cause ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’AURELIEN à payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire, si le tribunal devait rejeter la demande de mise hors de cause de la société HEXAOM, DIRE ET JUGER que cette mission en cause devra concerner uniquement la question des volets ;

AMPLIER la mission d’expertise de la manière suivante :

— dire si les réclamations du SDC constituent des inexécutions ou des non-conformités dans le cadre des contrats de vente ou dans le cadre des contrats de constructions de maisons individuelles,

— dire s’il s’agit de dommages ayant fait l’objet de réserves dans le procès-verbal de réception et/ou dans le procès-verbal de livraison ;

Lui DONNER ACTE de ses protestations et réserves d’usage ;

RESERVER les dépens.

La SA AXA FRANCE, ès-qualités d’assureur décennal de la SA HEXAOM et d’assureur constructeur non réalisateur (CNR) de la SARL LES JARDINS D’AURELIEN, a présenté oralement ses protestations et réserves lors de l’audience du 28 mai 2025.

La SARL AD VITAME, citée selon les diligences de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat ni présenté ses observations.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Il est relevé que l’article 472 du code de procédure civile, applicable en référé lorsque le défendeur ne comparaît pas, impose au juge de statuer sur la demande et de n’y faire droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

De plus, par application de l’article 474 du même code, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties.

Sur la demande principale de déclaration d’ordonnance commune et opposable

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

De plus, aux termes de l’article 331 du code de procédure civile, « un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense. »

Il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 précité.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui. Cependant, le litige potentiel ne peut être manifestement voué à l’échec.

Le syndicat requérant prétend à l’existence d’un motif légitime de mettre en cause l’ensemble des défenderesses et soutient :

que la société HEXAOM a réalisé les travaux relatifs aux parties communes de l’ensemble immobilier et invoque de mauvaise foi l’inverse alors qu’elle possède 75 % des parts de la société LES JARDINS D’AURELIEN ; que le règlement de copropriété stipule bien l’intervention de la société MAISONS FRANCE CONFORT, aujourd’hui dénommée HEXAOM ; que le contrat d’assurance de responsabilité décennale souscrit par la société HEXAOM auprès de la compagnie AXA porte la même référence que le contrat couvrant la société LES JARDINS D’AURELIEN ; que la société HEXAOM était titulaire jusqu’en 2019 des contrats d’alimentation en eau de l’ensemble immobilier ; que la société HEXAOM a adressé plusieurs messages au syndic afin de procéder aux opérations de livraison des parties communes et à la levée de réserves de telles parties ;s’agissant des volets, que ceux-ci n’ont pas été changés à ce jour par les copropriétaires et les désordres n’existaient pas lors de la réception ; qu’ils ne sauraient constituer un élément d’équipement et sont susceptibles de mobiliser la garantie décennale du constructeur.

La société HEXAOM fait valoir :

qu’elle n’est pas intervenue en qualité d’entreprise générale sur le chantier en litige, mais en qualité de constructeur de maisons individuelles des 15 logements au sein de la copropriété, mais non pour la construction des parties communes, y compris les VRD et le lot piscine ; que le règlement de copropriété confirme que la société LES JARDINS D’AURELIEN est vendeur et que la société HEXAOM est seulement intervenue pour la réalisation des villas individuelles ; que l’homogénéité des contrats d’assurance comme la souscription d’un contrat de distribution d’eau ne permettent pas de la désigner comme intervenant sur les parties communes ; qu’il en va de même des échanges de correspondances alors que les procès-verbaux de livraison et le constat d’huissier sont réalisés à l’enseigne de la SARL LES JARDINS D’AURELIEN ;que, s’agissant des volets privatifs, ils ont fait l’objet d’une réception sans réserve de sorte que leur caractère apparent s’oppose à toute responsabilité éventuelle du constructeur pour défauts de conformité contractuelle, et en général pour faute prouvée ; que la garantie biennale de bon fonctionnement, applicable aux éléments d’équipement dissociables, est aujourd’hui expirée ; qu’en tout état de cause, le syndicat requérant n’est pas habilité à agir au titre des parties privatives en l’absence des copropriétaires concernés.

L’ordonnance de référé du 2 août 2023 ayant désigné l’expert judiciaire a rappelé l’existence de désordres caractérisant le motif légitime du syndicat à voir ordonner une expertise tant sur les parties communes que sur les volets roulants qui constituent des parties privatives aux termes du règlement de copropriété.

Le syndicat requérant observe à juste titre que les volets n’ont à ce jour pas été changés, malgré l’autorisation en ce sens donnée à l’ensemble des copropriétaires en assemblée générale le 20 novembre 2020. Le procès-verbal de constat dressé le 6 avril 2023 confirme la persistance de tels désordres, qui sont ainsi généralisés et ressentis de manière unanime par l’ensemble des copropriétaires.

De ce fait, il ne peut être soutenu que le syndicat des copropriétaires ne serait pas recevable à agir dans le cadre d’une recherche des causes des désordres par le biais d’une expertise, par défaut d’intérêt, de qualité ou en général de droit d’agir. La fin de non-recevoir de ce chef sera rejetée.

De même, il ne résulte pas d’éléments suffisants pour prétendre que les désordres généralisés affectant les volets roulants seraient apparents au moment de la réception, faisant ainsi échec à toute action décennale ou contractuelle à l’encontre du constructeur la SA HEXAOM, anciennement MAISONS FRANCE CONFORT.

En l’absence de preuve que cette action serait manifestement vouée à l’échec, la demande de mise hors de cause de la SA HEXAOM sera rejetée.

Le syndicat requérant justifie en conséquence d’un motif légitime à mettre en cause l’ensemble des défenderesses, la SA HEXAOM, la SA AXA FRANCE en sa double qualité, et l’architecte la SARL AD VITAME celle-ci étant à ce jour radiée administrativement sans perte avérée de sa personnalité morale.

Il n’est pas utile de trancher le moyen tiré de l’absence de réalisation des parties communes par la SA HEXAOM, puisque, même si cette dernière n’est à l’évidence pas impliquée par cette réalisation, il demeure un motif légitime de la mettre en cause au titre des désordres aux volets roulants.

Il sera néanmoins confirmé que les éléments sont à ce stade manifestement insuffisants pour considérer que la SA HEXAOM serait impliquée dans la réalisation des parties communes.

Il sera donné acte aux sociétés HEXAOM et AXA FRANCE de leurs protestations et réserves, ces positions n’impliquant aucune reconnaissance de responsabilité ou garantie.

Il sera fait droit à la demande principale du syndicat requérant.

Sur les demandes subsidiaire de modification de la mission de l’expert

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’article 149 du même code énonce : « le juge peut à tout moment accroître ou restreindre l’étendue des mesures prescrites. »

En l’espèce, il ne peut être fait droit à la demande de la société HEXAOM de limiter la mission de l’expert à la question des volets, puisque l’ordonnance de désignation d’expert du 2 août 2023 vise les parties communes comme privatives sur lesquelles les désordres ont été constatés par commissaire de justice le 6 avril 2023.

Même si la société HEXAOM n’est pas concernée par les désordres aux parties communes, la mission de l’expert ne peut être limitée alors que d’autres parties sont mises en cause.

S’agissant de la demande tendant à amplier la mission de l’expert, outre le fait qu’il s’agit pour partie de demander à l’expert de se prononcer sur des notions juridiques sur lesquelles il n’a pas compétence, la SARL LES JARDINS D’AURELIEN n’a pas été mise en cause à la présente instance, ce qui s’oppose à ce qu’une modification de la mission de l’expert soit ordonnée, notamment par application des articles 14 et 16 du code de procédure civile.

Au demeurant, il est observé que la mission de l’expert comprend celle de « donner tous éléments d’informations techniques ou de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions ».

Il n’y pas lieu à référé sur ces demandes et la SA HEXAOM en sera déboutée.

Sur la demande principale de communication de pièces

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Il a été relevé que les preuves sont insuffisantes pour démontrer que la SA HEXAOM est intervenue dans la réalisation des parties communes de l’ensemble immobilier.

En effet, les pièces versées aux débats démontrent qu’elle est intervenue pour la réalisation des 15 maisons individuelles composant la copropriété, mais non sur les parties communes. Le règlement de copropriété mentionne uniquement la société LES JARDINS D’AURELIEN comme venderesse et le fait que la société HEXAOM soit associée majoritaire de cette société ne fait aucunement disparaître le caractère distinct des deux personnes morales.

En outre, si un contrat de distribution d’eau a été conclu par la société HEXAOM avant la livraison des parties communes, et si la secrétaire de cette société a adressé plusieurs messages au syndic pour fixer les opérations de livraison puis de levée des réserves, il échet de constater que l’ensemble des pièces contractuelles, comme les procès-verbaux de réception et de livraison ont été réalisées au nom de la société LES JARDINS D’AURELIEN.

Dans ce contexte, il ne saurait être imposé à la société HEXAOM de produire les marchés de travaux relatifs aux parties communes alors que la défenderesse souligne à raison que l’article L.223-26 du code de commerce, texte d’ordre public, encadre les documents communiqués aux associés d’une société à responsabilité limitée. Il n’est notamment pas prévu par ce texte que l’ensemble des contrats conclus par la société puisse être communiqué et dès lors diffusé à des tiers par les associés.

La société HEXAOM est bien fondée à prétendre qu’en qualité d’associée de la société LES JARDINS D’AURELIEN, elle n’a pas nécessairement eu communication des pièces en litige.

Dès lors, il n’y a pas de motif légitime à ce que le syndicat requérant obtienne la communication forcée des documents demandés auprès de la société HEXAOM, et il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Les dépens de l’instance ne peuvent être réservés dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain. Ils seront laissés à la charge du syndicat des copropriétaires requérant, ayant intérêt à la présente instance.

Par ailleurs, aucune considération d’équité ne conduit à ce que le syndicat requérant soit condamné à payer les frais irrépétibles de la société HEXAOM. Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et cette dernière sera déboutée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort :

REJETONS la fin de non-recevoir et la demande de mise hors de cause de la SA HEXAOM, anciennement MAISONS FRANCE CONFORT.

DECLARONS commune et opposable l’ordonnance rendue le 2 août 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan (RG 23/03567, minute 2023/254), ayant désigné Monsieur [Z] [U] en qualité d’expert, aux personnes suivantes :

la SA HEXAOM, anciennement MAISONS FRANCE CONFORT ;

la SA AXA FRANCE, en sa double qualité d’assureur décennal de la SA HEXAOM, anciennement MAISONS FRANCE CONFORT, et d’assureur CNR de la SARL LES JARDINS D’AURELIEN ;

la SARL AD VITAME.

DISONS que l’expert commis devra poursuivre ses opérations contradictoirement à l’égard de ces nouvelles personnes mises en cause.

DISONS que les mises en cause devront être régulièrement convoquées par l’expert et que son rapport leur sera opposable.

DISONS que, dans l’hypothèse où la présente ordonnance est portée à la connaissance de l’expert après dépôt de son rapport, ces dispositions seront caduques.

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de limitation et ampliation de la mission de l’expert et DEBOUTONS la SA HEXAOM, anciennement MAISONS FRANCE CONFORT, de ces chefs.

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication de pièces et DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’AURELIEN, représenté par son syndic en exercice la SARL CAPITAL IMMOBILIER, de ce chef.

DONNONS ACTE à la S.A. HEXAOM (anciennement dénommée MAISONS FRANCE CONFORT ) et à la SA AXA FRANCE, ès-qualités d’assureur décennal de la SA HEXAOM et d’assureur constructeur non réalisateur (CNR) de la SARL LES JARDINS D’AURELIEN, de leurs protestations et réserves ;

LAISSONS les dépens de la présente instance à la charge du syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’AURELIEN, représenté par son syndic en exercice la SARL CAPITAL IMMOBILIER.

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT